CHAPITRE V

Nous avons déjà eu Toccasion, au cours de cette élude, de rappeler fréquemment que la loi qui régit un immeuble doit être la loi territoriale seule. Dans la Régence, où le régime organisé par la loi foncière est venu se juxtaposer à celui du vieux droit tunisien, chaque immeuble aura sa législation particulière: la loi foncière pour ceux qui ont été soumis à la procédure d'immatriculation; la loi musulmane pour les autres. Nous allons, dans un rapide exposé , examiner les conllits qui pourraient s'élever à Toccasion du régime immobilier de la Tunisie.

Section première. — De la propi^été^ des droits réels

et de la possession.

li lor. De la propriété (1).

Nous venons de donner la solution du problème en imposant, en pareil cas, le respect absolu de la législation territoriale ; l'organisation de la propriété est, en eiïet, de trop haute

^i) Cf. Chausse : Examen doctnnal (Rev. crit., 1893, p. 489). — L. Cou- Ion : Note sur la jutnâprudenre en matière de propnété immobilière tunisienne (À, T., 96-181).

:VM TROISIÈMK Î'ARTIK.-- CHAPITRE V

importance pour que le législateur du pays ne s'en réserve pas la connaissance. La sécurité de la nation en dépend parfois; sa richesse et sa puissance économiques en sont la conséquence directe ; aussi ne conçoit-on pas logiquement l'application d*une loi étrangère. Nous déciderons donc que la nationalité du propriétaire est absolument indifférente pour la détermination de la loi qui régit Timmeuble (1).

Nous aurons à relever une doctrine contraire dans Tétude du régime des servitudes foncières. On a soutenu qu'en vertu des capitulations les tribunaux français, héritiers des justices consulaires, devaient appliquer la loi nationale des plaideurs. Nous aurons à revenir sur ce système, qui a triomphé pendant quelque temps devant le tribunal de Tunis, mais que, depuis lors, la Cour de cassation a formellement condamné (2). Disons immédiatement que cette théorie donne à la compétence des consuls une portée que rien ne lui accorde dans l'esprit des capitulations. Au contraire, les divers actes qui, depuis 1863^ ont autorisé les Européens à devenir propriétaires d'immeubles dans la Régence, ont formellement stipulé qu'ils devaient se soumettre à la loi territoriale. Le protocole francoitalien de 1884, qui impose, dans de nombreuses hypothèses, l'application de la loi nationale, garde le silence lorsqu'il s'agit des imnieubles; c'est donc qu'il se reporte au droit commun, qui exige l'application de la loi tunisienne.

C'est la législation locale qui régit tous les immeubles de la Régence, qui détermine les droits du propriétaire et les limites à y apporter. C'est elle qui réglementera l'expropriation pour cause d'utilité publique, les servitudes légales ou celles de droit administratif qui peuvent venir grever l'immeuble ; c'est elle enfin qui gouvernera la matière des impôts et, en particulier^ nous le verrons, le délai de prescription de ces mêmes impôts.

(1) Tunis, 2« ch., 2 février 1887 (J. T., 94-183); Sousse, lU octobre 1889 (H. A., 90 2-41).

(2; Cf. infrà, p. 337.

STATUT RéEL 331

Doit-on cependant appliquer intégralement ce principe au transfert de la propriété et le faire toujours régir par la loi territoriale? Nous croyons, à cet égard, qu'une distinction s'impose et qu'il faut considérer le transfert dans ses effets entre les parties et dans ceax qu'il produit k Tégard des tiers.

Entre les parties, nous croyons qu'il y a lieu d'appliquer les règles générales sur les contrats et sur la loi qui doit en déterminer les effets. Nous nous reporterons donc à la législation que les contractants ont expressément ou tacitement adoptée (1). Il va de soi cependant que les modes d'acquisition qui ne supposent pas une convention préalable, tels que l'accession ou la prescription acquisitive, ne pourront être régis que par la loi du lieu, la loi tunisienne dans l'espèce.

Au contraire, quand il s'agit de régler l'effet du transfert de la propriété à l'égard des tiers, le crédit national et la sécurité • des transactions se trouvent en cause. On relève donc un motif d'ordre public qui légitime et impose l'application de la loi territoriale.

Par suite, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé, la propriété s'établira à rencontre des tiers par la détention légitime et régulière du titre de propriété créé à l'origine de l'immeuble et portant mention des diverses transmissions dont il a été l'objet. En règle générale, un droit réel ne saurait valablement exister sur l'immeuble à rencontre des tiers, s'il n'a été inscrit sur le titre (2).

Cependant le principe comporte quelques légères restrictions. Nous savons, par exemple, que la transcription d'une donation sur le titre de propriété n'est point exigée de la loi tunisienne ; on a estimé que la nécessité de la mise en posses-

(t) En droit masulman tunisien, la vente est parfaite entre les contractants du seul consentement des parties (Tunis, 2« eh., !«<' mai 1890, J. T.t 90-227).

(2) Cf. résumé de la jurisprudence, J. T., 95-55, note 2. — Adde : Tunis, 2' ch., 23 janvier 1895 (J. T., 95-451); Tunis, 1'^ ch., Il avril 1895 (J T., 95-369); Tunis, \^* cli., 29 juin 1896 (J. T.. 96-553).

332 TROISIÈME PARITE.— CHAPITRE V

sion da donataire suffirait à avertir les tiers du fait de la mutation (1).

Une décision assez récente du tribunal mixte fâ) a fait une brèche au système de la nécessité d'une mention sur le titre en décidant que, même si la mutation n'avait pas été transcrite sur le titre , elle doit cependant s'imposer aux tiers si elle a été suivie d'une possession publique, suffisante pour que l'acquéreur n'ait pu l'ignorer. On peut regretter cette décision, car un pareil système laisse la place ouverte à de nombreuses fraudes et à un grand arbitraire d'appréciation.

Si la propriété est immatriculée, l'article 15 de la loi foncière doit s'appliquer. Il décide qu'un droit réel immobilier n'existe à l'égard des tiers que par le fait de son inscription et du jour où celle-ci a été réalisée h la Conservation de la propriété foncière.

Nous appliquerons également la loi territoriale à la distinction des biens en meubles et immeubles. Les conséquences qui en découlent sont, en effet, très importantes et intéressent Tordre public au point de vue des droits réels dont ils sont susceptibles.

§ II. Des servitudes personnelles.

Les servitudes personnelles sont des droits réels, attachés à la personne du titulaire : il en résulte que, dans les conflits de lois qui s'y rapportent, on relève un certain caractère mixte qui fait rentrer la solution, tantôt dans le statut réel de l'immeuble, tantôt dans le statut personnel du titulaire de la servitude.

Ces servitudes personnelles, usufruit, usage et habitation, peuvent être constituées par contrat et, dans ce cas, il faut s'en

(!) Cf. suprà, p. 328.

(2) Trib. mixte, 28 mai 1895 (J. T., 95-548), et la oote 2, p. 549.

tenir à la volonté expresse ou tacite des parties et régler les conflits d'après les dispositions de la loi choisie par elles.

Si le droit réel a été établi par testament , nous appliquerons le statut personnel du défunt comme règle d'interprétation de sa volonté dans le choix de la loi applicable aux effets de la servitude: c'est ainsi que notre Code civil régira Tusufruit constitué par un Français, même si l'usufruitier est de nationalité étrangère (1).

C'est donc par cette loi, volonté expresse ou tacite des parties ou du constituant, qu'on déterminera les obligations de l'usufruitier, tant au début de l'usufruit que pendant sa durée, et que l'on fixera l'étendue de ses droits.

Au contraire, il nous faudra appliquer la loi territoriale toutes les fois qu'elle disposera de façon impérative dans l'intérêt du pays. C'est ainsi que l'article 128 de la loi foncière, qui fixe une durée de trente ans à l'usufruit accordé aux personnes morales, s'appliquera à tous ceux qui seront constitués sur un immeuble immatriculé, sans tenir compte de la loi acceptée par les parties ou du statut personnel du testateur. C'est qu'on se trouve en présence d'une prescription d'ordre économique, faite pour mettre un terme à des usufruits qui, par eux-mêmes, pourraient avoir une durée indéterminée.

L'usufruit peut être constitué par une disposition de la loi : l'article 91 de la loi foncière prévoit formellement cette hypothèse. Quelle est, dès lors, la loi compétente pour organiser l'usufruit et en réglementer la constitution, l'étendue et la durée ? En principe, les usufruits légaux trouvent leur origine dans les lois successorales : dans ce cas, il faudra appliquer le statut personnel du défunt. Par exemple, l'usufruit légal de l'article 754 du Code civil, qui existe en faveur du père et de la mère venant en concours avec des collatéraux autres que les frères, sœurs et descendants d'eux, s'ouvrira si le de cujus avait son statut personnel régi par la loi française.

(1; Tunii, 8 juin 1884 (J. T., 91-36).

334 TROISIÈMK HARTIK. — CHAPCTRK V

Dans la pratique, Thypothèse la plus fréquente d'usufruit légal résulte du droit de jouissance que la plupart des législations accordent aux parents sur les biens des enfants mineurs. Pour nous, qui ne saurions voir dans cet usufruit légal qu'une conséquence de la puissance paternelle, nous le ferons régir comme cette dernière par la loi nationale de l'enfant. C'est cette loi qui en détermineratoutes les conditions de durée et de fonctionnement ; c'est en vertu de cette même loi que le père d'un Anglo-Maltais se verra privé de son droit d'usufruit, si les tribunaux ont prononcé contre lui une déchéance totale ou partielle de la puissance paternelle (1).

S III. Servitades réeUes (2).

Les servitudes réelles sont des charges imposées k un fonds dans l'intérêt d'un deuxième immeuble appartenant à un autre propriétaire. Elles proviennent, soit de la situation naturelle des lieux, soit de la volonté de la loi, soit du fait de l'homme.

Les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux, ne sont point, ainsi qu'on l'a souvent fait remarquer, de véritables servitudes, mais font partie des règles d'organisation de la propriété foncière d'un pays. On ne voit guère que la loi du lieu, la loi tunisienne, qui puisse recevoir application. C'est encore cette même loi, mais pour un motif de police territoriale, qui domine la matière des servitudes de droit administratif, telles que le marchepied, l'alignement ou les servitudes de travaux publics.

A côté de ces servitudes légales il existe d'autres rapports juridiques d'obligation entre propriétaires voisins : telles les servitudes de. mitoyenneté, de passage en cas d'enclave. Dans

(1) Tunis, t" ch., 20 mars 1895 (J. T., 95-365).

(2) Cf. Berge : Examen de la Jurisprudence sur les aerviludej relatives aux immeubles lunitiens, § 2» loi applicable (J. T.| 94-285).

toutes ces hypothèses, il faut faire la part des règles qui touchent à Tordre public et appliquer dans ce cas, nécessairement, la loi territoriale : c'est ainsi que la servitude de passage au profit du fonds enclavé est basée sur un motif d*intérèt écor nomique : ses conditions d'existence et d'exercice sont réglées par la législation locale, et il ne saurait y être dérogé.

Au contraire, la loi crée un certain nombre de servitudes qui ont pour but de faciliter les bons rapports de voisinage, mais dont le respect n'intéresse en rien Tordre public. La convention des parties peut très bien intervenir pour en modifier l'étendue : qui peut trouver mauvais, par exemple, qu'un propriétaire autorise son voisin à planter des arbres à Une distance inférieure à celle que la loi fixe, à partir de la ligne séparative des héritages? Si Ton rencontre une convention de cette nature, il n'y aura qu'à en respecter les clauses.

Que décider, au contraire, en l'absence de toute stipulation expresse? Par quelle loi fera-t-on régir Texistence de servitudes légales entre deux immeubles? Pour nous, il ne saurait y avoir de doute, et ce n'est que par le statut réel du fonds que Ton pourra résoudre la question. Nous ferons donc appel à la loi territoriale, loi qui doit naturellement régler la condition des biens. S'il en était autrement, il faudrait s'adresser à la loi du propriétaire, à son statut personnel. Logiquement, un pareil système serait peu soutenable, car les servitudes réelles sont des rapports d'immeuble à immeuble dans lesquels la personne du propriétaire est indifférente. Qui ne voit, en outre, les conséquences pratiques de cette théorie : la nationalité du propriétaire peut changer, et le cas se présentera facilement avec la population cosmopolite de la Tunisie ; faudra-t-il également queTétendue delà servitude et son mode d'exercice changent entièrement? Et que décider, si les deux immeubles ont des propriétaires de nationalités différentes; à quelle loi donneraton la préférence ?

Le système qui comporte l'application de la loi territoriale est aujourd'hui admis dans la Régence, mais ce n a pas été sans

quelques difficultés. Au temps des juridictions consulaires, les juges-consuls étaient naturellement portés à étendre dans les plus larges limites l'application de leur loi nationale ; c'est ainsi que le tribunal consulaire italien de Tunis avait décidé que les contestations relatives à des immeubles situés en Tunisie et appartenant à des Italiens devaient être jugées selon la loi italienne ; la Cour d'appel de Gènes, par un arrêt du 27 avril 1883, condamna cette théorie (1).

Ce fut cependant celle qu'admit tout d'abord le tribunal de Tunis. Le 14 janvier 1884(2), cette juridiction rend un jugement qui soumet à la loi française, en leur appliquant les articles 675 et 676 du Gode civil, deux immeubles appartenant à des Français et situés dans le quartier européen de la ville. Quelque peu après, le même tribunal décide qu'il suffit que les contestants soient ses justiciables pour appliquer la loi française (3). Enfin, poussant son système jusqu'aux conséquences extrêmes, après avoir, le 2 février 1887 (4), refusé de soumettre à la loi française les immeubles situés dans les quartiers européens des villes de Tunisie, il y arrive le 27 février 1888, et décide que, par le fait même de son emplacement, un immeuble construit dans le quartier européen d'une ville est soumis au Gode civil sans tenir compte de la nationalité des parties (5).

De pareils errements étaient la négation même des principes les plus élémentaires du droit international privé. Le tribunal de Sousse s'était refusé à suivre celui de Tunis dans la voie où ce dernier s'était engagé (6j. La Cour d'Alger, en cause d'appel, réforâiia ses décisions . Rappelant, d'une part, les principes généraux de la matière ; de l'autre, les clauses formelles qui avaient soumis les Européens à la loi locale dans les traités

(1) Cf. R. A., 91-2-425, note 1.

(2) Tunis, 14 janvier 1884 (J. T., 90-100).

(3) Tunis, 1" ch., 17 juillet 1887 (J. T., 94-184).

(4) Tunis, l'" ch., 2 février 1887 (J. T., 94-183).

(5) Tunis, l'e cil., 27 février 1888 (R. A., 90-2-44).

(6) Sousse, 11 octobre 1889 (R. A., 90-2-42).

qui les autorisaient à acquérir des immeubles dans la Régence, la Cour proclamait que la loi tunisienne était seule applicable, quelle que fût la nationalité des contestants, et alors môme que Timmeuble serait bâti dans le quartier européen de la ville (1).

Sur un savant rapport de M. le conseiller Babinet, la Cour de cassation a rejeté, le 20 avril 1891, le pourvoi formé contre Tarrêt d'Alger (2). Cette décision de la Cour suprême a fixé la jurisprudence, et désormais le tribunal de Tunis juge que la loi territoriale est seule applicable (3).

Nous avons déjà indiqué que telle était notre solution ; toutefois elle comporte une remarque très importante. Depuis la création du régime de la loi de 1885, les immeubles sis en Tunisie sont gouvernés par une loi réelle dififérente selon qu'ils ont été ou non soumis à l'immatriculation. Il peut, dès lors, se produire des conflits entre la loi foncière et Tancien droit tunisien.

Si les deux immeubles sont soumis au régime de la même loi, la solution est fort simple : c'est cette loi, qu'il faudra appliquer. Que décider, au contraire, si Timmatriculation a placé l'un des immeubles sous le système de la loi foncière tandis que Tautre est resté soumis au droit musulman tunisien? On avait jugé (4) qu'il y avait lieu de s'en tenir à la loi du fonds servant en s'appuyant sur l'article 19 de la loi foncière, qui décide ainsi : « Tous les droits réels, existant sur l'immeuble au moment de l'immatriculation, sont inscrits sur le titre de propriété, qui forme leur point de départ unique à

CD Alger, irech,, 8 janvier 1890 (R. A., 90-2-45).

(2) Cass. req., 20 avril 189t, et rapport de M. Babinet (J. T., 91-265).

(3) Tunis, 2'î ch., 21 novembre 1889 (J. T., 94-185) ; Tunis, 2® ch., 29 mars 1890 (U. A., 91-2-421); Tunis, V^^ ch., 14 mars 1892 (J. T., 94-214) ; Tunis, ]''« ch., 6 mars 1893 (R. A., 93-2-247) ; Tunis, 2« ch.. 28 février 1894 (J. T., 94-194) ; Tunis, l»"* ch., 24 décembre 1894 (J. T., 95-90); Tunis, l"*» ch., ^25 février et 29 mars 1895 (J. T., 95-179 et 565).

(4) Tunis, 2« ch„ 28 février 1894 (J. T., 94-194) ; Tunis, 1" ch., 29 mars 1895 (J. T., 95-565).

Texclusion de tous droits antérieurs. » On faisait, dès lors, remarquer que l'expression : « tous droits réels existant sur Timmeuble » ne pouvait comprendre que les servitudes passives et ne visait pas les servitudes actives (i). L'hypothèse, disait-on, n'est donc pas régie par la loi du fonds dominant et ne peut Tétre que par celle du fonds servant.

Nons préférerions avoir recours^ dans tous les cas, à la loi foncière. Non seulement cette solution est conforme à Tidée du protectorat et à la tendance législative qui est de faire de la loi de 1885 la règle des immeubles dans la Régence, mais encore elle s'appuie sur un argument de texte. L'article 20 de la loi foncière est ainsi conçu : « En cas de contestation sur les limites ou les servitudes d'immeubles contigus, lorsque Tun deux sera immatriculé et que l'autre ne le sera pas, la juridiction française sera seule compétente, et il sera fait application de la présente loi. » On se trouve en présence d'une règle impérative,dont le tribunal de Tunis vient de faire récemment une juste application (2).

§ IV. PosBOBsion.

Dans les cas où la possession n'est que la manifestation du droit de propriété, elle se confond avec celte dernière et doit être régie par la loi de situation de l'immeuble. II se peut aussi que la possession soit un simple élat de fait, distinct de la propriété et qui est exercé par un autre que le propriétaire. Même dans cette hypothèse, la loi lui accorde une situation privilégiée, qu'elle protège et d'où peuvent naître certains droits.

Les actions possessoires, mesures protectrices delà posses-

(1) Une décision récente exige toatefois que la servitude active soit inscrite sur le titre du fonds dominant (J. de p. Tunis-nord, 16 juillet 1896, J.T., 96-441).

(2) Tunis, 1" ch., 1*^ mars 1897 (J. T., 97-198).

sion, sont inspirées au législateur par le désir d'éviter les troubles et les dépossessions violentes. On y relève un caractère d'ordre public, dont la réglementation est du ressort exclusif de la loi territoriale.

Les droits qui résultent de la possession, comme la prescription acquisitive ou Tobtention des fruits par le possesseur de bonne foi, sont également consacrés par la loi pour des motifs de police territoriale, tels que le respect de Téquilé ou la facilitation de la preuve de la propriété : ils sont égalenient régis par la lex rei siiœ.

Ces principes nous conduisent donc à nous adresser à la loi tunisienne pour y trouver la solution des difficultés qui peuvent s'élever au sujet de la possession d'un immeuble (i). A Tégard des immeubles non immatriculés nous nous reporterons au droit musulman et nous lious référerons à la loi foncière, si rimmeuble a été soumis à la procédure d'immatriculation.

On a prétendu que l'action possessoire était impossible en Tunisie à rencontre d'un fonds non immatriculé, car la possession est inconnue de la loi islamique.

Dans un jugement du 14 janvier 1887 (2), le tribunal de Tunis a rejeté cette opinion, contraire à l'ancienne pratique des tribunaux consulaires (3). Il s'est basé sur un texte de Si-Khalil (4), qui porte, en substance, qu'après une durée de dix mois de détention, non précaire, continue et incontestée de rimmeuble, le détenteur ne peut être expulsé que sur des preuves formelles, fournies par son adversaire. Il y a va un droit, dès lors, distinct de la propriété, droit qui pouvait donner ouverture à une action possessoire.

La jurisprudence admet donc aujourd'hui sans difficulté

(i) Cf. Martineau, op. cit. y chap. I«', sect. l'«, § 4 des actions possessoires .

(2) Tunifl, 2» ch., 14 janvier 1887 (R. A., 87-2-402).

(3) Trib. cons. italien de Tunis, 23 novembre 1883 (J. T., 91-246). — La pratique des tribunaux mixtes d'Egypte admet l'action possessoire, même à l'égard des biens wakfs.

(4) Si-Khalil, art. 1663 et suiv. (Traduct. Seignctte, p. 505).

Texislence de la possession (1). Le tribunal de TOuzara, de son côté, a récemment décidé qu'il était compétent pour connaître de toutes les contestations relatives à la possession des immeubles tunisiens non immatriculés (2) : au surplus, le 0. Beyl. du 18 mars 1896, qui institue des tribunaux de province indigènes, consacre implicitement, dans son article 14, Texistence des actions possessoires en décidant que ces dernières doivent être portées devant le tribunal du lieu de Timmeuble litigieux (3). La doctrine vient à Tappui de la jurisprudence et admet parfaitement en droit musulman Texercice de faction posscssoire (4).

S'il s*agit d'immeubles immatriculés, la situation est entièrement difl'érente (5). En effet, Timmatriculation, d après le régime de la loi foncière, fixe la consistance de Timmeuble en déterminant exactement tous les droits qui peuvent le frapper. Aucune charge occulte ne peut grever la propriété et un droit n'est valable à son encontre que s'il est porté sur le titre ré digé en suite de la décision du tribunal mixte par le Conservateur de la propriété foncière. Dans un pareil système, la prescription acquisitive ne saurait présenter les avantages de facilité de preuve qu'elle fournit à la propriété immobilière dans les autres législations : elle ne pourrait servir qu'à favoriser la mauvaise foi. Aussi doit-on s'étonner qu'elle ait été maintenue dans la loi foncière de 1885 : la pratique amena rapidementl'adoption d'une solution plusconforme ausystème de la loi. Le D. Beyl. du 15 mars 1892 (6) modifia les articles

(1) Tunis, 2« ch., 21 novembre 1889 (J. T., 94-185); Tunis, l'^'ch., 15 juin 1891 (J. T., 91-295) ; Sousse, 28 février 1895 (J. T., 95-282^ ; Tunis, U'ch., 14 décembre 1896 (J. T., 97-36). Solution implicite: Cass. req., 18 octobre 1893 (J. T., 93-355) ; Cass. req., 7 août 1894 (J. T., 94-520).

(2) Ouzara, ch. civ., 13 avril 1896 (J. T., 96-328).

(3) D. Beyl. du 16 mars 1896, art. 13 et 14 (J. T., 96-172).

(4) Zeys : Tr. élém, de dr. musulman algérien^ t. il, p. 65.

(5; Cf. Martineau : Les arlions possessoires et la nouvelle loi foncière de Tunisie (J. T., 96-491).

47 et 65 de la loi de 1885 et abrogea le titre XIII de cette môme loi de façon à en faire disparaître tout ce qui traitait de la prescription.

Par voie de conséquence, la possession, en lantque séparée de la propriété, a perdu tout effet utile à l'égard des immeubles immatriculés. D'une part, elle ne peut conduire à la consolidation déGnitive de la situation de fait du possesseur et, de Tautre, l'existence du titre de propriété donne toutes facilités de preuve. La possession n'a donc par elle-même aucune existence juridique. Aussi a-t-on pu assimiler la condition d'un fonds immatriculé à celle d'un immeuble faisant partie du domaine public : l'un et l'aulre sont imprescriptibles. L'action possessoire est donc irrecevable à rencontre d'un bien immatriculé (1).

Dans les relations juridiques que le voisinage impose à deux immeubleS;la possession peut amener l'un d'eux à bénéficier sur l'autre d'une servitude réelle par le moyen de la prescription acquisitive. Dans le système immobilier de la Tunisie, si les deux immeubles sont immatriculés il n'y a plus de possession possible : s'ils ne le sont ni l'un, ni l'autre, le droit commun de l'action possessoire s'appliquera sans difficulté. La solution est plus délicate si, à côté d'un immeuble régi par la loi foncière, se trouve un fonds non immatriculé.

Si Ton prétend réclamer la servitude à rencontre de l'immeuble immatriculé, la possession ne sera d aucune utilité. Le nouvel article 197 de la loi foncière stipule, en effet, que les servitudes ne s'établissent que par titre, et nous savons, en outre, que la possession n a plus de valeur juridique dans le système de la loi de 1885.

Il se peut, au contraire, que l'action possessoire concerne le fonds non immatriculé, soit que son propriétaire veuille mettre fin à des faits de possession par lesquels le propriétaire de

(1) J. de p. Souk-el-Arba, 12 décembre 1892 (J. T., 93-231).

rimmeuble immatriculé cherche à prescrire conlre son propre immeuble, soil encore que le propriétaire du fonds soumis àj la loi do 1885 réclame une servitude, qu'il prétend contre rimmeuble non immatriculé et dont il aurait été dépossédé par le propriétaire de celui-ci. Dans ces deux cas, comme la servitude doit retomber sur le fonds non immatriculé soumis à Tancien droit tunisien, la possession est admissible et par suite, on doit autoriser l'exercice de l'action possessoire. Toutefois, la loi de 1885 pourra produire quelque eflet. De quelle date fera-t-on partir la possession dont se prévaut le propriétaire du fonds immatriculé ? Au plus tôt, ce sera du jour où son titre a été immatriculé. La formalité de Timmatriculation a eu pour efTet de fixer la situation juridique de rimmeuble au jour où la décision du tribunal mixte a été rendue: c'est cette décision qui a déterminé les droits de Timmeuble aussi bien que ses charges au moment de l'immatriculation. Si le propriétaire prétend avoir un droit nouveau, tel que la possession juridique d'une servitude réelle, il ne peut faire partir efficacement cette possession que du jour de Timmatriculation de Timmeuble(l).

Nous savons que Faction possessoire a également pour but de réprimer les troubles injustes apportés au légitime exercice de la propriété. Or, dans le système de la loi foncière, si la possession n'a plus de valeur juridique, elle n'en reste pas moins un fait qu'il faut pouvoir réprimer et limiter. Comment agira donc le propriétaire du fonds immatriculé conlre des faits abusifs de cette nature? 11 ne peut employer l'action possessoire, car celle-ci n'existe pas plus en faveur de son immeuble qu'à son encontre ; il ne lui restera, dès lors, que la ressource de porter le litige devant la justice sous forme pétitoire.

Peut-on intenter une action possessoire à l'égard d'un immeuble qui est en cours d'immatriculation? La solution

(1) J. de p. Tunis-uord, 16 décembre 1896 (J. T., 97-43),

STATUT RÉEL îUîi

aftinnative nous semble évidente, car la demande d'immatriculation n'a pas d'effet rétroactif ; toutefois, il nous parait qu'il est plus pratique de procéder par voie d'opposition devant le tribunal mixte, car la décision de cette dernière juridiction pourra intervenir dans l'intervalle et rendre l'exercice de l'action possessoire absolument inutile. Au cas, cependant, où une action possessoire serait intentée, n'y a-t-il pas lieu à l'application de Tarlicle 35 de la loi foncière, qui décide que le juge, saisi d'une action relative à un immeuble dont l'immatriculation est requise, devra se déclarer incompétent si le défendeur le demande in limine Ulis? Dans ce cas, aux termes de l'article 37, modiflé par la loi de 1886, le tribunal mixte n'est-il pas compétent à l'égard de toutes les contestations qui peuvent s'élever à ce sujet? Le juge de paix de Tunis-nord l'avait ainsi pensé en prononçant le renvoi des parties devant le tribunal mixte (1). Cette opinion est aujourd'hui condamnée; en effet, il y a une corrélation étroite entre les articles 35 et 37 de la loi foncière, en ce sens que le tribunal mixte peut, en vertu de Tarlicle 37, juger les contestations dont le tribunal de droit commun est dessaisi en vertu de l'article 35 et, en sens inverse, que le juge ordinaire ne doit être dessaisi, par application de l'article 35, qu'autant que le tribunal mixte peut prononcer en vertu de l'article 37. Or, les actions possessoires no rentrent point dans le cadre de la compétence du tribunal mixte ; ce dernier n'a d'autre mission que de prononcer sur l'admission ou le rejet de l'immatriculation, et il ne juge les contestations qu'autant qu'elles peuvent avoir une influence quelconque sur la rédaction définitive du titre de propriété. Il n'examine donc que des questions essentiellement pétitoires, puisque sa décision ne peut avoir d'autre but que la proclamation d'un droit de propriété ; l'action possessoire n'est pas de son ressort et doit rester au juge de droit commun (2).

(1) J. de p. TâDi;-Dord, 46 septembre 1893 (J. T., 93-391). Ci) Tunis, 1" ch., 28 mai 1894 (K'. A., 94-2-396) ; Souase, 28 février 1895, couf. par adoption de motifé, J. de p. Sousae, 18 décembre 1894

On ne défendrait pas valablement à une action possessoire en soutenant que Ton s'est opposé à l'immatriculation requise par le demandeur et qu*on en a obtenu le rejet. La décision du tribunal mixte, qui repousse Timmatriculation, remet les parties en l'état où elles se trouvaient au moment de la demande ; elle ne produit, dès lors, aucun effet ni sur la propriété, ni sur la possession de Timmeuble. L'action possessoire sera donc recevable (i).

Dans le même ordre d'idées, il a été admis que la plantation de bornes d'immatriculation ne porte point atteinte aux droits de possession des occupants (2).

Section deuxième. — De$ sûretés réelles.

Toutes les législations admettent que le patrimoine du débiteur répond de l'exécution de ses engagements et que les créanciers peuvent le faire vendre pour se payer au marc le franc. En général, cependant, elles organisent des procédés spéciaux par lesquels certains créanciers obtiennent de se faire payer de préférence, et c'est normalement par la constitution de droits réels que ce résultat se produit.

Par suite, comme dans toutes les questions de droits réels, c'est à la loi territoriale qu'il faudra recourir pour déterminer l'admissibilité d'une sûreté de cette nature et son mode de fonctionnement. Toutefois, dans certaines hypothèses, lautonomie des parties pourra librement s'exercer.

Nantissement, — Le nantissement, dans ses deux variétés :1e

(J. T., 95-282) ; J. de p. Tunis-Nord, 19 décembre 1895 (J. T., 96-112); Tunis, l"-» ch., U décembre 1896 (J. T., 97-36).

(1) Tunis, \^ ch., 14 mars 1892 (J. T., 94-487).

(2) Tunis, 1" ch., 18 décembre 1893 (J. T., 94-42) ; Trib. miite. \rt ch., 17 décembre 1896 (J. T., 97-46).

gage et l'anlichrése, présente un certain nombre de règles dont la détermination est laissée à la volonté des parties. A défaut d'indication formelle, c'est aux présomptions ordinaires que Ton s'adressera pour iixer la loi du contrat et faire régir par elle les clauses qui ne louchent en rien h l'ordre public ou au crédit du pays.

C'est de la sorte que l'on décidera si le créancier peut user du gage et que l'on fixera l'étendue de sa responsabilité. C'est ainsi encore que l'on a appliqué la loi musulmane au contrat de prêt sur gage né sous l'empire de cette loi: le gage a élé considéré comme un témoin de la valeur du prêt, et la vente préalable de ce gage a dû avoir lieu sauf à n'en attribuer le prix au créancier que dans la limite de la somme qu'il a réclamée sous serment (1).

Le nantissement peut présenter certaines particularités qui intéressent l'ordre public. Il en sera de la sorte pour les conditions relatives à l'existence du nantissement à l'égard des tiers. Dans ce cas, la loi tunisienne sera seule applicable. C'est ainsi que l'antichrésiste devra être mis en possession effective de l'immeuble engagé (2). De même,]a règle du droit musulman, qui considère la vente à réméré comme un contrat pignoratif et qui annule les stipulations de ce genre, devra recevoir son application dans la Régence, quelle qu'ait pu être la loi choisie par les parties (3).

Privilèges. -- Les privilèges sont des droits réels accessoires, attachés par la loi à certaines créances; ils priment, en général, lesautres droils réels qui peuvent exister sur les biens qu'ils frappent.

La caractéristique du privilège réside principalement dans son

(1) J. de p. Tunis-Nord, 28 mai 1896 (J. T., 96-299).

(l) Tunis, 1^' ch., 9 mars 1896 (J. T., 96-237).

(3) Tunis, 1»* eh., 24 décembre 1890 (R. A., 91-2-117); Tunis, 2» ch., 31 octobre 1894 (.1. T., 94-558). Cf. loi foncière de 1885, art. 222 (Bomp., p. 222).

origine : il provient d*une décision du législateur et ne saurait résulter de 1 initiative des parties. L'autonomie de volonté de celles-ci n'a donc plus lieu de s'exercer, et Ton peut dire que Ton se trouve en présence d'une réglementation d'ordre public, soumise par sa nature à la loi locale. Le droit tunisien régira donc la question dans la Régence (1).

Rn vertu d'anciens usages qui possèdent force de loi, le Trésor tunisien a privilège sur les biens de ses débiteurs pour sûreté de ses créances de toute nature, bes textes spéciaux rappellent ce principe en matière de douanes et de monopoles (2), de timbre (3), d'enregistrement (4) et de droits de mutation par décès (o). Ce privilège est absolu dans ses effets : il atteint les bluropéens comme les indigènes (6) et frappe les immeubles immatriculés sans être astreint à la formalité de l'inscription (7). 11 peut être exercé par les fermiers des Mahsoulaies, qui sont subrogés aux droits du Trésor (8). Les commissions municipales pour l'éclairage et le balayage, établies dans certaines villes de la Régence qui ne sont pas érigées en communes, ne sont pas des personnes morales distinctes, et leur personnalité se confond avec celle de TËlat: elles jouissent, dés lors, de son privilège pour le recouvrement des taxes locales (9). Le privilège du Trésor connaît cependant une limite ; il ne peut s'exercer sur les immeubles frappés d'un droit de gage immobilier que sous réserve des droits du créancier gagiste, si la créance de ce dernier a une date certaine antérieure à celle de TÉtat (10).

(Ij TuniD, l''« ch., 29 juin 1891 (R. A., 91-2-543) ; Tuais, U» cb., 19 novembre 1894 (K. A., 95-2-17).

r2) D. Beyl., 3 octobre 1884, art. 129 (Boup., p. 115). (3; i). Beyl., 20 juillet 1896, art. 14 (J. T., 96-391). (4; D. Heyl., 2U juillet 1896, art. 5 (J. T., 96-401). VJ; 1). Beyl., 8 février 1897, art. 6 (J. T., 97-86). ^ii) Tunis, 1^ cb., 19 novembre 1894 (R. A., 95-2-17). (7; L. foncière, art. 228 et 229 (Bomp., p. 222). (8) Tunis, ir« cb., 19 juin 1893 (J. T., 94-125). (9; Tuuid, 2« cb.. 13 février 1890 (,J. T., 90-318). UU) Tuuis, !'• cb., 19 juin 1893 (J. T., 94-125j.

Les décrets spéciaux, qui portent création de taxes locales dans les communes, accordent en général aux municipalités un privilège sur le mobilier de leurs débiteurs pour le paiement de Timpôt (1). Exceptionnellement le D. Beyl. du 31 janvier 1887 (2) a concédé à certaines municipalités, pour le recouvrement des taxes se rapportant au premier établissement des chaussées et trottoirs, le même privilège qu'au Gouvernement pour le recouvrement de la carroube sur les loyers. Il s'exerce dûment sur les revenus des propriétés imposées comme sur le mobilier des débiteurs (3).

Le privilège des frais de justice est admis dans la pratique : il est confirmé à l'égard des immeubles immatriculés parla loi foncière, qui le dispense de l'inscription (4).

Le droit administratif nous présente une autre hypothèse de privilège : c'est celle qui est créée par le D. Beyl. du 16 septembre 1893, dans son article 5 (5), en faveur des ouvriers et après eux des fournisseurs sur les sommes dues par TËtat aux entrepreneurs de travaux publics.

La loi tunisienne réglementera également les privilèges, qui relèvent plus particulièrement du droit civil et déterniinera dans quelle mesure ils sont admissibles.

A l'égard des fonds immatriculés, nous ne reconnaîtrons qu'un seul privilège spécial, celui qui garantit les arrérages dus au crédit-rentier de VenzeL Ce privilège s'exercera après ceux qui sont accordés pour les frais de justice et la sauvegarde des droits du Trésor. Il est soumis à la nécessité de l'inscription et

(1} Cf. à titre d'exemple, le D. Beyl. du 29 septembre 1889, portant création d'une taxe municipale de balayage et de curage des égouts à Tuniu, art. 9 (J. T., 89-236).

(2) D. Beyl., 31 janvier 1881, sur la cootribution des riverains aux travaux de premier établissement des chaussées et trottoirs à Tunis, La Goulette, Bizerte, Le Kef, Sousse et Sfax, art. 10 (Bomp., p. 371).

(3) Tunis, \^ ch., 13 juillet 1891 (J. T., 96-361).

(4) Loi foncière de 1885, art. 228 et 229 (Bomp., p. 222,. — Le privilège des frais de justice, ainsi que celui du Trésor, ne s'applique aux immeubles qu'après épuisement du mobilier (L. foncière, art. 231).

348 TROISIÈME PAHTIE. — CHAPITRE V

celle-ci possède la même durée que le privilège (1). La loi de 1885 avait créé divers privilèges comme celui des frais funéraires ou celui des gens de service: la loi modiûcative du 15 mars 1892 les a abrogés. On a posé, sans la résoudre, la question de savoir si le privilège de l'article 2103 de notre Gode civil, établi en faveur de ceux qui ont prêté les deniers nécessaires au paiement des réparations de l'immeuble, est applicable à la distribution du prix d'un immeuble tunisien immatriculé (2): les principes nous paraissent commander une solution négative, car la loi de i885, modiûée en \H92, indique limitativement les privilèges admissibles.

A regard des biens autres que les fonds immatriculés, la question sera réglée d'après les principes du droit musulman tunisien. En conséquence, par suite d'anciens usages, nous accorderons au bailleur un privilège pour le paiement des loyers de Tannée courante sur le prix des meubles qui garnissent les lieux loués (3). Dans le silence de la loi musulmane, nous refuserons toute cause de préférence au vendeur (4), au prêteur de fonds destinés à la construction ou à la réparation d'un immeuble (5) ou à ceux qui auront fourni les deniers nécessaires à son acquisition (6). Nous dénierons également tout privilège aux architectes et entrepreneurs pour garantie de leurs honoraires: le tribunal de Tunis n'a pas résolu cette dernière question (7).

Il a été également reconnu que le premier saisissant ne pouvait prétendre un privilège dans la distribution du prix de l'immeuble saisi (8).

(1) Loi foncière, art. 228 et 229 (Boinp., p. 222).

(2) TuDis, l'e ch., 15 février 1892 (J. T., 96-279).

(3) Sousse, 31 octobre 1889 (J. T., 96-211).

(4) Tunis, 2« ch., 31 octobre 1894 (R. A., 94-2-570).

(5) Tunis, 1" cb., 29 juin 1891 (R. A., 91-2-543).

(6) Tunis, 2« ch., 4 avril 1894 (J. T., 94-274).

(7) Tunis, 2« ch., 4 novembre 1892 (J. T., 96-135).

(8) Tunis, l'« ch., 9 mars 1896 (J. T., 96 237).

Hypothèque. — Gage immobilier. — Les lois qui réglementent l'exercice du droit d'hypothèque rentrent naturellement dans le domaine du statut réel, parce qu'elles intéressent le crédit public et règlent la condition des biens en les affectant d'un droit réel d'une nature particulière. C'est donc la loi territoriale qui régira Tadmissibilité de Thypothèque, son caractère de généralité ou de spécialité, ses conditions de publicité, ses effets ; c'est elle qui nous dira quels biens elle peut affecter. Nous nous adresserons donc à la loi foncière de 1885 en ce qui concerne les immeubles immatriculés et au droit musulman spécial à la Tunisie à Tégard des fonds non immatriculés.

D'après Tarticle* 233 de la loi foncière, les biens susceptibles d'hypothèque sont: i"* la propriété immobilière qui est dans le commerce ; 2^ l'usufruit des immeubles pendant le temps de sa durée ; 3"" Venzel; \'* l'emphytéose pendant le temps de sa durée; S"" la superficie. La loi de 1885 permettait d'hypothéquer la rente de Venzel ; mais cette faculté a disparu dans la réforme de 1892. L'hypothèque frappe les accessoires immobiliers du fonds et les améliorations qui peuvent y survenir (Loi foncière, art. 234). Les biens non immatriculés susceptibles d'hypothèque ou tout au moins du gage immobilier qui la remplace en droit musulman tunisien sont les propriétés immobilières, sauf toutefois celles qui sont grevées d'une constitution de habous (1).

L'hypothèque peut être volontairement consentie par le débiteur ; parfois aussi elle existe en vertu d'une disposition de la loi, soit pour la protection de certains intérêts spéciaux, soit pour assurer l'exécution des jugements. Quelle est, en Tunisie, la situation à cet égard ?

Kn ce qui concerne l'hypothèque conventionnelle, il est un point certain, c'est que le débiteur constituant doit avoir la

(1) D. BeyL, '.'6 avril 4861, édictanî des règles de droit civil et de droit pénal, art. 500 (Bomp., p. 136).

350 DEUXIKME PARTIE. — CHAPITRE V

libre dispositioa de Timmeuble (i). Il y a là une question de capacité, qui doit être régie par la loi nationale de Tintéressé.

La forme et les eflets de Thypothéque conventionnelle doi vent être gouvernés par la loi locale. La loi foncière est calquée sur notre Gode civil. La forme de Thypothèque est, dans ses dispositions, régie par la loi du lieu où le contrat a été passé (â); Técril fait en pays étranger pourra donc donner hypothèque valable sur les immeubles immatriculés (3).

L'hypothèque doit être inscrite à la Conservation de la propriété foncière : elle est spéciale à la fois au regard de l'immeuble qu'elle grève et de la dette qu'elle garantit. Les diverses hypothèques prennent rang dans Tordre de leur inscription. Le délaissement par le tiers délenteur, la purge et la surenchère du dixième sont régis par des dispositions analogues à celles de la loi française.

La loi de 1885 crée, à côté de l'hypothèque conventionnelle, une hypothèque volontaire, appelée testamentaire (4), qui est établie pour un chiffre déterminé par le testateur, sur un ou plusieurs de ses immeubles spécialement désignés par le testament pour la garantie des legs qu'il a pu faire.

Si le système que la loi foncière organise à Tégard des fonds immatriculés ressemble à celui de la loi française, celui qui existeà rencontre des immeubles non immatriculés rompt absolument avec les pratiques de notre .droit. L'hypothèque n'existe pas à leur égard, mais elle est remplacée par un droit appelé rahnia^ qui établit une sorte de gage immobilier, produisant

(1) Loi foncière, art. 250 (Bomp., p. 224) ; Alger, I'* ch., 16 mai 1892 (R. A., 92-2-285).

(2) En Tunisie, la constitution d*bypothèquc peut être valablcn>eat faite par acte sous seing privé.

(3) L'article 251 de la loi foncière donne formellement c^tte solution pour éviter Tapplication de l'article 2123 de notre Code civil, qui déroge, sans motifs sérieux, à la règle Lorus régit actum. Dans le silence de la loi foncière, cet article eût été applicable en Tunisie, car les dispositions de notre Code civil y ont force obligatoire dans les cas où elles ne sont pas contraires à la loi de 1885 (Loi foncière, art. 2).

(4) Il y a là un emprunt fait à la loi belge du 16 décembre 1851.

des effets analogues (1). Nous savons qu'à l'origine de rétablissement de droits privatifs sur un immeuble, il a été dressé un titre de propriété qui doit porter mention de toutes les transmissions et des différentes modifications dont ces droits ont pu être Tobjet. La pratique en est arrivée à considérer le titre comme Tidentification de Timmeuble, de telle sorte qu'en constituant ce titre en gage, l'immeuble est devenu lui aussi le gage du créancier : ce procédé a sur Tanticbrèse l'avantage de ne pas priver le débiteur de la possession de l'im* meuble.

L'opération s'eflectue par la remise du titre de propriété au créancier, remise qui a pour eflet d'interrompre le cours de la prescription libératoire (2). Nous savons que celte remise ne peut être valablement faite que par un débiteur capable de disposer de l'immeuble : il y a là, en effet, un procédé qui peut conduire à l'aliénation (3). A rencontre du débiteur la détention régulière et non frauduleuse du titre de propriété est suffisante : au cas de fraude, c'est au prétendu débiteur à détruire la présomption de gage que la détention du titre établit en faveur du créancier (4). Â l'égard des tiers, la remise du titre entre les mains du créancier est indispensable (5) ; mais il faut, en outre, qu'elle soit constatée par un acte authentique ou sous seing privé (6) ; dans ce dernier cas, l'acte devra avoir date certaine (7). D'autre part, la rédaction d'un acte de constitution de gage immobilier serait insuffisante, si elle n'est pas

(1) Tunis, 12 mai 1884 (J. T., 93-329); Tunis, 2« ch., 21 février 1889 (J. T., 89-94) ; Tunis, l'« ch., 20 janvier 1890 (R. A., 90-2-327) ; Sousse, 13 mars 1890 (R. A., 90-2-457) ; Tunis, 1" ch., 25 novembre 1890 (R. A., 90-2-565); Alger, 1" ch., 12 janvier 1891 (R. A., 91-2-70); Tunis, 2» ch., 27 juin 1894 (J. T., 94-446).

(2) Tunis, l'« ch., 20 janvier 1890 (R. A., 90-3-327).

(3) Alger, 1" ch., 16 mai 1892 (R. A., 92-2-285).

(4) Sousse, 24 octobre 1889 (R. A., 89-2-608); Sousse, 13 révrier 1890 (J. T., 94-576).

(5) Tunis, 2«ch., 6 mars 1895 (J. T., 95-222).

(6) Tunis, 1^» ch., 18 janvier 1892 (R. A., 92-2-161).

(7) Tunis, 2« ch., 24 avril 1890 (J. T., 90-320).

352 TROISIÈME PARTIE. — CDAPITRE V

accompagnée de la remise du titre dont le débiteur doit être effectivement dessaisi.

On voit par là qu'aussi bien entre les parties qu*à Tégard des tiers, la remise du titre au créancier est une condition essentielle de la validité du gage. La production d'une liste énumérativc de propriétés appartenant au débiteur ne peut remplacer le titre lui-même (i). Cependant des outikas{^) de date ancienne et confirmées par une possession non contraire peuvent équivaloir au titre de propriété (3). Mais le fait que, dans Pacte d'obligation, le débiteur a constitué hypothèque sur ses biens, n'a d'autre valeur que celle d'une promesse de remise des titres de propriété (4).

Le créancier, devenu détenteur régulier du titre, possède dès lors, un véritable droit réel sur Timmeuble et les actes de disposition ne lui sont opposables que s'ils ont été inscrits sur le titre : à défaut de cette mention, toute mutation ne saurait être valable à son égard, à moins qu'il ne soit pas de bonne foi (5). 11 en est de même des charges, telles qu'une constitution de habous (6), dont on viendrait à grever l'immeuble.

Les accessoires de la dette sont garantis par le gage immobilier (7) ; c'est ainsi qu'il constitue une sûreté réelle, non seulement à l'égard du principal de la créance, mais encore pour le paiement des intérêts.

Le créancier, en outre du droit particulier sur l'immeuble que lui confère la détention du titre, conserve son droit de gage général sur l'ensemble du patrimoine de son débiteur. Toutefois d'anciennes coutumes tunisiennes, confirmées impli-

(1) Alger. 2« ch., 20 décembre 1890 (R. A., 91-2-126).

(2) Actes de notoriété, dressés par les notaires beyiicaux, sous la surveillance du cadi.

(3) Tunis, 2» ch., 2 mai 1890 (J. T., 95-536).

(4) Sousse, 13 mars 1890 (R. A., 90-2-457).

(5) Tunis, l'e ch., !•' mai 1890 (J. T., 90-227); Tunis, l^e ch., 21 novembre 1892 (R. A., 93-2-91).

(6) Tunis, 2«ch., 21 novembre 1894 (R. A., 95-2-74).

(7) Tunis, 2c ch.. 8 mai 189.î (J. T.. 9.V477).

citement par les articles 534 et 536 du D. Beyl. du 26 avril 1861 (l)tqui a prescrit certaines régies de droit civil et de droit pénal dans la Régence, admettent pour le créancier la même obligation que celte de Tarticle 2209 du Code civil : le créancier ne peut poursuivre la vente des immeubles qui ne lui sont pas hypothéqués qu'en cas d'insufOsance de ceux sur lesquels il possède hypothèque (2).

Le droit du créancier hypothécaire comporte la possibilité de retenir le titre jusqu'à entière libération du débiteur; il ne peut en disposer et le remettre, par exemple, à son propre créancier pour sûreté de la dette qu'il a contractée envers lui. Cette remise du titre ne saurait équivaloir à une cession de la créance sur le propriétaire de Timmeuble donné en gage, et des sûretés qui y sont attachées (3).

On sait qu'en vertu de Tarticle 2082, alinéa 2, du Code civil, s'il existe de la part du môme débiteur envers le même créancier une dette contractée postérieurement à la mise en gage pour sûreté d'une obligation antérieure et devenue exigible avant le paiement de la première dette, le créancier ne pourra être tenu de se dessaisir du gage avant d'être entièrement payé des deux dettes, lors même qu'il n'y aurait eu aucune stipulation pour affecter le gage au paiement de la seconde. Le tribunal de Tunis, à qui Ton a demandé d'appliquer cet article à une hypothèque sur un immeuble non immatriculé, n'a pas résolu la question (4). 11 nous parait que dans le silence de la loi locale, les principes commandent d'adopter la négative.

L'étendue du droit du créancier gagiste n'empêche pas Timmeuble donné en gage de rester dans le patrimoine du débiteur et, par suite, d'être, sous réserve du droit réel du créancier hypothécaire, le gage tacite des autres créanciers

(2) Taois, 14 octobre 1885 (J. T., 94-318) ; Tunis, 2« ch., 15 mars 1890 (J. T., 90-85).

(3) Tunis, 2» ch., 13 novembre 1890 (J. T., 93-44).

(4) Tunis, l'« ch., 21 novembre 1892 (R. A., 93-2-91).

du propriétaire. Un créancier chirographaire peut donc faire saisir l'immeuble hypothéqué (1} ; dans ce cas, le créancier gagiste n'a plus qu*à intervenir à la distribution des deniers, devant la juridiction qui procède à l'expropriation forcée du débiteur, pour y faire valoir ses droits de préférence.

Le gage immobilier, le rahnia, est une institution essentiellement tunisienne, qui ne se comprend qu'avec le système de propriété foncière existant dans la Régence : on a pu Tassimi- 1er, dans une large mesure^ à l'hypothèque, mais il est impossible de lui appliquer les règles du Code civil pour combler les lacunes que peut présenter sa propre législation. C'est ainsi que l'acquéreur à l'amiable ne saurait réclamer le droit de purge (2), pas plus, d'ailleurs, que le créancier gagiste ne pourrait proposer contre lui la surenchère du dixième (3).

Il faut, toutefois, se demander si l'adjudication par autorité de justice ne purge pas l'immeuble de l'hypothèque constituée parla remise du titre. Le tribunal de Tunis a plusieurs fois jugé que la vente aux enchères, avec les formalités voulues par la loi, en suite d'une saisie immobilière, fait sortir régulièrement l'immeuble du patrimoine du débiteur et le libère de l'action hypothécaire du créancier, dont les droits de préférence sont dés lors transportés sur le prix (4). La Cour d'Alger, en infirmant, le l"*" juillet 1889 (5), un jugement du tribunal de Tunis, en date du 18 juin 1888, a exigé que la procédure de saisie soit notifiée au créancier pour qu'on puisse lui opposer l'adjudication. 11 est certain que la loi tunisienne n'a pas prévu la question. L'intérêt supérieur du crédit public exige qu'on admette le système du tribunal de Tunis : si une vente volontaire peut avoir été faite à vil prix et que, par suite, il soit

(1) Tunis, 2« ch., il décembre 1895 (J. T., 96-56).

(2) Tunis, 2» ch.. 15 mars 1890 (J. T., 90-85).

(3) Alger, [^ ch., l»"- juillet 1889 (R. A.» 91-2-448) ; Tunis, 2« ch., 24 avril 1890 (J. T., 90-320).

(4) Tunis, 2« ch., tO mai 1890 (J. T., 96-47); Tunis, 2« ch., 24 mai 1890 (J. T., 90-228).

(5) Alger, l""» ch., 1" juillet 1889 (R. A., 91-2-448).

impossible de l'opposer au créancier, il n'en est pas de même de la vente opérée par autorité de justice et entourée des formalités protectrices prescrites par la loi. Le prix obtenu aux enchères ne peut être considéré que comme le plus haut prix que rimmeuble soit susceptible d'atteindre : le créancier gagiste a donc tout ce qu'il pouvait attendre de la réalisation de son gage et Ton supprime ainsi une charge réelle sur l'immeuble, qui est rendu à la circulation. Toutefois, il faut admettre que, pour.la plus ample protection de ses droits, le créancier gagiste peut exiger la sommation de l'article 692 du Code de procédure civile et, s'il ne l'a pas reçue, il lui est loisible de se refuser à remettre les titres à l'adjudicataire, si celui ci ne paie pas l'intégralité de la dette garantie (i).

La pratique tunisienne, transformée en loi par l'usage, a permis au débiteur de constituer sur son immeuble des gages do second rang, assimilables à nos deuxièmes hypothèques. Le créancier qui a reçu le titre et qui, en général, possède la première hypothèque, est alors constitué gardien de ce titre pour tous les autres créanciers, dès qu'il a été averti régulièrement de l'existence de nouvelles hypothèques. Il n*est même pas nécessaire qu'il donne son assentiment. 11 ne doit pas se dessaisir du titre sans le consentement des autres gagistes, sous peine d'exposer sa responsabilité (2). Au cas où l'immeuble engagé ferait l'objet d'une dation en paiement au premier créancier, on a proposé, pour le dégager des hypothèques de second ordre, de procéder à la purge selon les formes indiquées dans les articles 275 et suivants de la loi foncière, bien que l'immeuble ne soit pas immatriculé (3). Cette solution ne s'appuie sur aucune base juridique ; la loi foncière n'est pas applicable aux immeubles non immatriculés. Il n'y a, dés lors, qu'à recourir aux principes généraux : la dation en paiement

(1) Tunis, l"ch., 25 novembre 1890 (R. A., 9Q-2-565;.

(2) Tunis, 2« ch., 4 avril 1894 (J.T., 94-398; ; Tunis, 2« ch., 18 juillet 1894 (J. T., 94-470) ; Tuois, !«•• ch., 15 juillet 1895 (J. T., 95-488).

(3) Tunis, 2« ch., 8 mai 1895 {J. T., 95-477).

est une convention à laquelle les créanciers de second rang sont restés étrangers ; elle ne leur sera donc pas opposable.

Notre Code civil établit, à cùté de l'hypothèque conventionnelle, une hypothèque judiciaire et des hypothèques légales en faveur du Trésor ou pour la protection de certains incapables. En est-il de même dans la Régence?

L'hypothèque judiciaire n'existe pas en Tunisie ; elle est impossible sur les immeubles non immatriculés et la loi foncière la passe sous silence à Tégard des fonds soumis à ses dispositions.

L'hypothèque légale de TEtat sur les biens de ses comptables est également inconnue en Tunisie : elle est, au surplus, rendue inutile par le privilège que le Trésor possède pour le recouvrement de ses créances de toute nature sur le patrimoine de ses débiteurs.

Quant aux hypothèques légales des incapables, on ne voit pas, dans le silence de la loi locale, la possibilité d*en frapper les immeubles non immatriculés. Rien n'empêche, sans doute, un mari de constituer à sa femme un droit de gage immobilier pour sûreté de sa dot et de ses reprises, en lui conférant la détention régulière de ses titres de propriété, mais on se trouve alors en présence d'un cas d'hypothèque conventionnelle (1).

La loi foncière protège les droits des mineurs, des interdits et des femmes mariées en leur accordant des hypothèques forcées sur les biens de leurs tuteurs, curateurs ou maris (art. 239). Au début de la tutelle, le tuteur désigne, contradictoirement avec le conseil de famille, ceux de ses immeubles qui seront hypothéqués et la somme à inscrire. En cas de désaccord, le tribunal statue ; il peut autoriser le remplacement de l'hypothèque par un gage ou une caution. Dans le cours de la tutelle, les garanties peuvent être augmentées ou diminuées selon les circonstances.

(1) Tunis, 2* ch., 4 avril 1894 (J. T., 94-398;.

Pour la femme mariée, l'hypothèque est fixée par le contrat de mariage, qui doit spécifier les immeubles grevés et la somme garantie. Au cours du mariage, en cas d'insuffisance des garanties, la femme peut en demander de nouvelles au tribunal ; de son côté, le mari a le droit de se pourvoir pour faire réduire les garanties devenues excessives.

La loi foncière accorde aussi, à défaut de privilège, une hypothèque forcée au vendeur sur l'immeuble vendu quand il n'a pas été réservé d'hypothèque conventionnelle pour garantir le paiement du prix. Cette hypothèque est inscrite sur une décision de justice.

Section troisième. — De la prescription acquisiiive.

La prescription acquisitive des immeubles est intimement liée à l'organisation de la propriété foncière, car elle a pour but de consolider la situation du propriétaire en lui fournissant un mode facile de preuve de ses droits, preuve qui est directement plus déjicate à produire à mesure que son droit devient plus ancien et, par suite, plus respectable. Il découle de cetle notion de la prescription acquisitive cette conséquence qu'elle doit être régie par la loi du pays où l'immeuble est situé ; c'est la solution qui a triomphé devant les tribunaux français de Tunisie.

Les immeubles qui font partie du domaine public sont imprescriptibles (1) ; il en est de même de ceux qui ont été immatriculés. La loi foncière de 1885 avait admis la prescription comme un mode d'acquisition des droits réels et l'avait longuement réglementée. Il y avait là une contradiction du

(1) D. Beyl., 24 septembre 1885, art. 3 (Bomp., p. 96) ; Tunis, 2« cb., 30 janvier 1892 (J. T., 93-202).

législateur, car la prescription acquisitive ne se comprend pas dans un système qui ûxe rigoureusement les droits qui grèvent rimmeuble, et qui, en oulre, donne des moyens de preuve faciles pour établir le droit du propriétaire. Aussi, en 1892, a-t-on abrogé toute la partie de la loi de 1885 qui traitait de la prescription ; aujourd*liui, les immeubles immatriculés sont donc imprescriptibles.

Quant aux immeubles non immatriculés et qui ne font pas partie du domaine public, la prescription est réglée par la loi locale, née elle-même de l'usage. On peut relever, dans le droit musulman tunisien, en cette matière, une évolution analogue à celle qui s'est produite dans le droit romain. En principe, le droit d'un musulman ne peut disparaître par lellet du temps ; créé par le Coran, qui est à la fois loi civile et loi religieuse , il a reçu la sanction de la Divinité ; aussi doit-il être à 1 abri de toute atteinte et, en particulier, de celles de la prescription. Telle est la théorie, mais la pratique a eu d*autres nécessités ; aussi, tout en proclamant le maintien du droit pour respecter la loi du Prophète, a-t-on décidé que Faction qui sanctionnait ce droit, ne pouvait plus être exercée au bout d*un laps de temps déterminé. Par suite, celte paralysation de l'action rend le droit illusoire et on peut dire qu'il est détruit par une prescription acquisitive opérée à son encontre.

Cette notion de la prescription en droit tunisien comporte un certain nombre de conséquences, qui ont été déduites avec une grande finesse d'analyse dans un jugement rendu par le tribunal de Tunis, le il juin 1894 (i). L'action, a-t-on dit, est paralysée et sans force par ce seul fait qu'un certain délai s'est écoulé ; dès lors, il faut en conclure que ce délai ne peut commencer que du jour où l'action est née et qu'il ne saurait courir que contre celui qui est libre d'agir.

La prescription ne courra donc pas en faveur des puissants, car, a dit Sidi-Khalil, « le silence est excusé quand le

(1) Tunis, 2« ch., 11 juin 1894 (R. A., 94-2-439).

propriétaire craint la brutalité du défendeur.» Encore faut-il que le droit ait été abusivement violé par un fait du prince et que la victime se soit trouvée dans un état de dépendance telle que toute protestation utile lui ait été impossible (1). On a fait application de cette règle en faveur de sujets tunisiens, contre lesquels la municipalité exclusivement indigène, existant à Tunis avant le protectorat, prétendait avoir prescrit (2).

La prescription ne court pas contre les absents (3). Par absence, il ne faut pas entendre la situation spéciale prévue par notre Code civil; ce n'est pas non plus le simple fait de n*ôtrc pas présent. Il faut y voir une situation intermédiaire, qui légitime Tinaction du créancier. Tel est le cas où, ne se trouvant pas sur les lieux, il est dans l'impossibilité d*agir en justice, soit à cause de son ignorance des événements, soit par suite de la difficulté des communications.

Des motifs de convenance, qui rendent Texercice de l'action difficile, font écarter la prescription entre parents (4); il est même douteux qu'elle existe entre communistes (5).

Notons qu'avant le D. BeyI. de 1885, on a pu prescrire des immeubles dépendant du domaine public ; mais que le fonctionnaire, chargé d'administrer un immeuble au nom de l'Etat, n'a pu le prescrire à son profit (6).

Dans ces limites l'usage a admis que la prescription acquisitive s'obtenait par une possesion publique, paisible et non précaire, prolongée pendant dix ans, sans qu'il soitbesoin de juste titre, ni de bonne foi (7). Etant donné la base juridique de la prescription du droit tunisien, Tabstention du propriétaire

(1) Tunis, 2« ch.. 17 uiai 1890 (J. T., 94-342) ; Tunis, !'• cli , 17 juille

(2) Tunis, 2« cli., U mars 1894 (J. T., 94-226).

(3) Tunis, 2« ch., 11 juin 1894 (R. A., 94-2-439).

(4) Tunis, 2» ch., U juin 1894 (R. A., 94-2-439).

(5) Tunis, 2« ch., 24 décembre 1894 (J. T., 95-92).

(6) Tunis, l'e ch , 11 juin 1894 (J. T., 94-384).

(7) Tunis, 1» ch., 20 mars et 15 mai 1893 (R. A., 93-2 280 et 3t1): Tunis, ch., 24 décembre 1894 (J. T., 95-92).

serait excusable en présence d'une possession précaire ; il faut un fait violent et abusif qui mette le propriétaire en éveil et le force à agir. Quant au juste titre et à la bonne foi, ce sont des faits du possesseur qui prescrit ; ils sont donc indifférents, car la base juridique de la prescription, en droit musulman, réside tout entière dans l'abstention du propriétaire, qui n'a aucun motif légitime pour ne pas user de son droit. Cette abstention, prolongée pendant un certain temps, est suffisante sans qu'on ait à se préoccuper des faits du possesseur qui prescrit.

On a admis que la prescription de dix ans peut être opposée au propriétaire par le débit-enzéliste^ si les droits du propriétaire n'ont pris naissance que postérieurement à la création de Tenzel, pour la consolidation du droit réel du débit-enzélist6(l).

Les biens habous peuvent être prescrits, mais le délai de la possession est alors porté de dix à trente-trois ans (â).

Section quatrième. — Saisies immobilièi^es.

L'article 7 de la loi de 1883, en appliquant aux tribunaux de Tunisie les règles de la procédure suivie en Algérie, a établi dans la Régence les procédés d'exécution consacrés par nos lois. Notre saisie immobilière a été alors transportée dans un pays dont l'organisation foncière était absolument différente de la nôtre, et où, par suite, de nombreuses dispositions de notre Gode de procédure ont été inapplicables. La jurisprudence s'est donc trouvée dans la nécessité d'élaborer un système qui donnât satisfaction à tous les intérêts en cause et qui.respee-

(1) Alger, !'• ch., 27 avril 1896 (J. T., 97-75).

(2) TuniB. 1" ch., 27 mai 1895 (J. T., 95-462) ; Tunis, 1" ch., 25 novembre 1895 (J. T., 96-50).

STATUT RÉEi 361

lât le plus possible la loi française, tout en tenant compte de la condition de la propriété foncière en Tunisie.

A regard des immeubles immatriculés, la situation ne présente aucune difficulté, caria loi foncière a réglementé l'hypothèse. Klle. a consacré un titre complet (!) à Texpropriation forcée, et son article 299 renvoie aux lois sur la procédure, c'està-dire à la loi française, pour les formes du commandement, celles de la poursuite de Texpropriation, Tordre et la distribution du prix ainsi que la manière d'y procéder. L'ordre ne sera donc pas ouvert s'il y a moins de quatre créanciers inscrits, et il y aura lieu à l'attribution du prix par le tribunal, après tentative de règlement amiable (2).

La question est beaucoup plus compliquée quand on se trouve en présence d'un immeuble non immatriculé. On a été jusqu'à se demander si un tel immeuble pouvait faire valablement l'objet d'une procédure de saisie immobilière; on a soutenu que pareille institution était inconnue de la législation tunisienne, et que les nécessités de la pratique ne pouvaient autoriser le juge à l'introduire dans la Régence (3). Les tribunaux se sont fréquemment posé cette question (4), et celui de Tunis l'a résolue par l'affirmative dans un jugement du 30 mars 1889, dont les arguments paraissent des plus solides (5).

Il n'est pas vrai, en effet, que la saisie immobilière soit inconnue du droit tunisien ; les tribunaux indigènes procèdent fréquemment à la saisie des biens des débiteurs qui ne paient pas leurs dettes.

Ce n'est là qu'un argument de fait, mais il est appuyé, d'une paît, sur de sérieux motifs juridiques et, de l'autre, sur des

(1) Loi foncière, titre XIL art. '287 à 299 iaclusiv. (Bomp., p. 226).

(2) Tunis, 2« ch., 31 janvier 1894 (J. T., 94-492).

(3) Journal des trib. algériens, 18 juin 1893, note sous Alger, U* ch., 12 janvier 1893.

a) Alger, !'• ch,, 25 février 1891 (J. T., 93-251); Alger, 2ech., 12 janvier 1893 (J. T., 9J-220) ; Alger, 2« ch., 27 janvier 1894 (J. T., 94-209). (5) Tunis, 2« ch., 30 mars 1889 (J. T., 89-50).

362 TROISIÈMF. PARTIE. — CHAPITRE V

textes formels. Il serait, en effet, peu logique de refuser le droit de saisie immobilière à la juridiction française ; c'est la sanction la plus énergique de ses décisions. C'est même la seule qui soit réellement efficace dans Tétat économique de la Régence, puisque la fortune mobilière est, en général, de peu de valeur chez les musulmans, et que nos tribunaux ne peuvent user de la contrainte par corps.

Le traité anglo-tunisien du 10 octobre 1863, dans ses articles 8 et 9 (1), a formellement accordé à la juridiction britannique le droit de saisir les biens de ses justiciables. Ce privilège a été reconnu à d'autres nations et la France a pu le réclamer pour son juge-consul, en vertu des traités de 1824 et de 1830, qui lui accordaient en toutes matières le traitement de la nation la plus favorisée. Nos tribunaux, en remplaçant les justices consulaires, ont hérité de leurs pouvoirs; ils peuvent donc user ^e saisie immobilière dans les affaires portées devant eux.

Le gouvernement beylical a reconnu ce droit de notre juridiction, quand il a désigné des notaires indigènes à Tunis et à Sousse pour transcrire sur les titres de propriété les jugements d adjudication rendus à la suite de procédures de saisie immobilière faites devant la justice française. Il a été plus loin encore, et, par le D. Beyl. du 16 mars 1892, relatif aux ventes immobilières poursuivies devant les tribunaux français (2), il a prévu constamment la poursuite en saisie d'un immeuble et la combinée avec les règles du droit tunisien.

Aujourd'hui, la question ne se pose plus ; mais, si l'on admet la validité de la procédure^ encore faut-il reconnaître qu'on rencontre de nombreuses difficultés d'application. En l'état actuel de la propriété tunisienne non immatriculée, il y a un certain nombre de formalités prescrites par le Code de procédure civile qui sont manifestement inapplicables ; telle est, par exemple, la transcription de la saisie. Il a donc fallu admettre,

(1) Bomp., p. 460.

en principe, que l'on appliquerait les prescriptions de la loi française dans la mesure où elles peuvent se concilier avec le droit musulman lunisien (1); les formalités supprimées ont été remplacées par les moyens d'action dont disposent nos tribunaux.

Il est bien évident que Ton s'est trouvé en présence de certaines difficultés dans les détails d application du principe ainsi formulé. Comment donner, dans le procés-verbal de saisie, l'indication de Tarrondissement et de la commune où les biens sont situés, ainsi que la copie littérale de la matrice du rôle delà contribution foncière pour les articles saisis ? Ces prescriptions de l'article 675 du Code de procédure seront donc écartées, et en présence de la difûculté d'obtenir des renseignements précis de la part des indigènes et de l'impossibilité de pénétrer dans les maisons arabes, il faudra faire up départ entre les mentions du procès-verbal et ne s'attacher qu'à celles qui ont pu être l'objet d'une vérification facile de la part de l'huissier saisissant (2). U est bien évident que le visa du maire, prescrit par l'article 676 du Code de procédure, ne peut être exigé en Tunisie.

Ces omissions sont de peu d'importance ; il en est, au contraire, une autre qui a des conséquences particulièrement graves : c'est l'impossibilité de faire transcrire la saisie (3). Dans notre droit, cette formalité a pour eifel de rendre l'immeuble indisponible à l'égard du saisi ; elle permet d'éviter le concours frustratoire de plusieurs saisies et immobilise au profit des créanciers les fruits et revenus de l'immeuble. Il a donc fallu que la jurisprudence comblât la lacune résultant de l'absence de cette formalité.

En ce qui concerne l'immobilisation des fruits de l'immeuble, elle n'est point supprimée, mais on la reporte au premier «

(1) Tunis, 2« ch., 24 juillet 1890 (J. T., 93-108); Alger, l^* ch., 14 juin 1893 (J. T., 93-325) ; Tunis, 2» ch., 8 mai 1895 (J. T., 93-433).

(2) Tunis, 2« ch., 18 novembre 1892 (J. T., 94-489;.

(3) Tunis, 2« cb., 20 juin 1894 (R. A., 94-2-503).

fait de publicité, c'est-à-dire au jugement qui donne acte au poursuivant de la lecture et de la publication du cahier des charges (1). Une seconde saisie ne pourra frapper un immeuble, et le deuxième créancier saisissant devra arrêter ses poursuites particulières et se contenter d*intervenir h la première saisie, dès qu'il en aura connaissance par un acte quelconque (2). L*immeuble sera également indisponible, et le propriétaire ne pourra ni Taliéner, ni le grever de droits réels ; il ne pourra même pas le céder à bail (3). II y a là toutefois, dans ces dernières solutions, certains dangers pour les tiers.

L'article 692 du Code de procédure civile ordonne de faire aux créanciers inscrits sur Timmeuble et à la femme du saisi sommation de prendre connaissance du cahier des charges. En Tabsence de tout système de publicité hypothécaire à Tégard des fonds non immatriculés, il est impossible d'exiger ces sommations (4). Tout au moins faut-il admettre que leur absence ne vicie pas la procédure, mais elle est certainement regrettable et de nature à compromettre les droits des créanciers.

On a même été plus loin dans cette voie, et la Cour d'Alger a décidé (5) que le cahier des charges faisait la loi des parties, alors même qu'il dérogerait aux règles qui régissent le dépôt à la Caisse des consignations et la distribution du prix.

Nous savons, d*autre part, qu'en l'absencede toute publicité des inscriptions hypothécaires, la surenchère du dixième est irrecevable de la part des créanciers pourvus d'un gage immobilier (6).

(1) Tunis, 2« ch., 24 juillet 1890 (J. T., 93-108) ; Tuni». U^ ch., 19 décembre 1892 (R. A., 93-2-123).

Cl) Tunis, 2« ch., 24 octobre 1894 (J. T., 94-552).

(3) Tunis, 2« cb., 20 mars 1895 (J. T., 95-226). — Cependant la Cour d'Alger a admis, dans un de ses arrêts, que le saisi pouvait vendre 11mmeuble jusqu a Tadjudication (Alger, l**** ch., 24 décembre 1895, J. T., 97- 250).

(4) Tunis, 12 mai 1884 (J. T.. 93-329).

(5) Alger, 1" ch., 14 juin 1893 (J. T. 93-325).

(6) Cf. auprà, p. 354.

Les demandes en distraction ne peuvent avoir lieu que dans les fornies prescrites par les articles 726 et suivants du Gode de procédure civile (1). Cependant dans les conditions occultes où se trouvent les fonds tunisiens non immatriculés, il a fallu montrer une grande circonspection à Tégard des demandes de cette nature ; dans Tétat de doute qui plane fréquemment sur la propriété foncière dans la Régence, il eût été facile à tous les débiteurs de mauvaise foi de provoquer des incidents, fort longs à vider, et de rendre, en fait, une saisie à peu près impossible. On a donc admis que Tarticle 727 du Gode de procédure ne liait pas le juge en Tunisie, et Ton a quelquefois autorisé le créancier poursuivant à passer outre à l'adjudication, à ses risques et périls (2). On lui a, d*ailleurs, imposé Tobligation de fournir des preuves donnant de justes raisons de croire h la qualité de propriétaire du saisi, au demeurant, le D. Beyl. du 16 mars 1892, en permettant au tribunal de subordonner d'office la mise en adjudication de Timmeuble saisi à Timmatriculation, fournit un moyen pratique d'éviter des éventualités dangereuses.

Le Gode de procédure civile admet, en général, l'emploi de la procédure d'ordre pour la distribution du prix de l'immeuble saisi entre les divers créanciers. Ge procédé est impossible à suivre, en Tunisie, en l'absence de créanciers inscrits ; il en est de même pour l'instance en attribution du prix, prévue par l'article 773 du Gode de procédure (3). 11 a donc fallu recourir à la distribution par contribution pour remplacer la procédure d'ordre ; il a même été jugé que cette mesure s'imposait, comme étant d'ordre public et fournissant le seul moyen sûr de connaître s'il n existe pas de prétendant-droits sur l'immeuble, autres que ceux qui sont intervenus dans la cause (4).

(1) Tunis, 2» ch., 21 novembre 1894 (J. T., 95-20). (i) Tunis, 2* ch., 10 janvier 1894 (R. A., 94-2-216).

(3) Tunis, 2« ch., 20 juin 1894 (R. A., 94-2-503).

(4) Tunis, 2« ch., 31 octobre 1894 (J. T., 91-556) ; Tunis, 2« ch., 15 mai 1895 (J. t., 96-434).

Oh ne peut évidemmenl imposer à Tadjudi cataire l'obligation de transcrire Tadjudication à peine de folle-enchère (1); cette formalité est impossible à remplir. Mais ce n'est pas à dire que la foUe-enchère ne puisse être poursuivie contre Tadjudicataire s'il n'exécute pas les clauses de Tadjudication. Toutefois, lorsqu'elle sera demandée après la délivrance de la grosse de Tadjudication, on ne pourra pas faire procéder à la signification du bordereau de collocation dont parle l'article 733 du Code de procédure, puisque le procédé de Tordre n'est pas praticable en Tunisie. On a admis qu'il fallait combiner les articles 734 et 844 du même Code en demandant la délivrance d'une deuxième grosse. Sommé d'assister à celte remise, l'adjudicataire pourra, en état de référé, faire valoir devant le président du tribunal les moyens qu'il propose contre la procédure de folle-enchère (2).

Tels sont, en résumé, les procédés par lesquels notre juridiction a pu combiner, dans la Régence, la procédure de saisie immobilière avec les règles du statut réel. Il lui était, peut- Atre, difficile d'arriver à un meilleur résultat ; mais il n'en est pas moins certain que de graves inconvénients pouvaient se produire. En l'état occulte de la situation juridique de chaque immeuble, il y avait toujours h redouter l'apparition de quelque droit réel inconnu au jour de r<'idjudication. Celte hypothèse était, en général, prévue par les cahiers des charges ; une clause fréquemment employée stipulait que, dans le cas où l'immeuble mis en vente serait grevé d'un onzel, l'acquéreur serait tenu d'acquitter la rente due au crédit-enzéliste. Il en résultait que l'adjudication présentait un caractère aléatoire, qui nuisait au succès des enchères. Certains adjudicataires demandèrent l'annulation de la clause, mettant A leur charge l'enzel qui viendrait à se révéler, en soutenant que l'objet ainsi vendu était incertain et que, en tout cas, le prix était éga|e-

(1) Tunii, a» ch., 20 juin 1894 (R. A., 94-2-503).

(2) Tunis, 2«ch., 26 décembre 1894 (J. T., 95-256).

ment incertain et variait selon les circonstances. Leurs prétentions ont été rejetées, car Tenzel est une charge qui grève rimnieuble, mais non point le prix de celui-ci, et que, en outre, Tadjudicataire a été averti des risques qu'il encourait (i).

Une pareille situation compromettait donc la sécurité des acquéreurs; elle lésait aussi le saisi, qui voyait Timmeuble vendu à vil prix ; elle atteignait enfin les créanciers, dont le gà^e perdait une grande partie de sa valeur. Une réforme s'imposait donc ; elle a été réalisée par le D. Beyl. du 16 mars 1892 sur les ventes immobilières poursuivies devant les tribunaux français (2). Ce texte a très heureusement utilisé la procédure d'immatriculation créée par la loi foncière de 1885. Les dispositions de ce décret visent toutes les ventes qui ont lieu à la barre des tribunaux français; nous n'avons à nous occuper que de celles qui suivent une saisie immobilière.

Le créancier poursuivant obtient le droit de requérir l'immatriculation de Timmeuble saisi, préalablement à l'adjudication. Les frais d'immatriculation sont avancés par le requérant et supportés définitivement par l'adjudicataire. La réquisition d'immatriculation est faite au nom du saisi par le créancier poursuivant, qui y joint copie certifiée par son défenseur du commandement à fin de saisie immobilière et du procès-verbal. 11 dépose également les pièces de nature à fixer la consistance juridique de rimmeuble, qui seraient en sa possession (3).

La procédure d'immatriculation suit son cours normal ; celle delà saisie est reprise à l'expiration du délai imparti pour la production des oppositions ; le poursuivant rédige le cahier des charges, et l'on remplit toutes les formalités jusqu'à l'adjudication exclusivement. Celle-ci ne peut avoir lieu qu'après le jugement définitif du tribunal mixte ; si ce jugement apporte des modifications à la consistance de l'immeuble ou à sa situa-

(1) Tunis, 2«ch., 28 moi 1891 (J. T., 94-437), conf. par Alger, 2» ch., 12 janvier 1893 (J. T., 93-220).

(3) Lee fruits de rimiiipiihle sont imuiobilisés par ce dépôt de pièces.

lion juridique, toiles qu'elles sont définies par le cahier des charges, le poursuivant doit faire publier un dire rectificatif avant Tadjiidication.

Le titre de propriété n'est remis au saisi qu'en cas de mainlevée de la saisie : sinon, il reste entre les mains du Conservateur de la propriété foncière jusqu'à ce que la mutation puisse être effectuée au nom de l'adjudicataire.

On voit que la loi met à la disposition du créancier poursuivant le moyen d'exposer aux enchères un bien dont la situation est nettement déterminée. Aussi doit-on décider que le créancier est en faute, si, n'étant pas certain des droits de propriété de son débiteur, il n'a pas fait procéder à Timmatriculation préalable de l'immeuble saisi (1). Le droit de demander l'immatriculation préalable est refusé au saisi, car il ne faudrait pas lui permettre d'entraver la marche de l'adjudication (2). Mais il fallait éviter les négligences possibles de la part du créancier poursuivant ; le tribunal peut, s'il le juge utile, lui imposer l'obligation de faire procéder à l'immatriculation préalable de l'immeuble saisi (3).

Nous avons vu que le système du droit tunisien laissait souvent l'adjudicataire dans une situation très douteuse : aussi le D. Beyl. de 1892 l'autorise-t-il à subordonner l'exécution des conditions du cahier des charges à l'immatriculation de l'immeuble. L'exercice de ce droit n'empêche pas la propriété d'être transférée à l'adjudicataire par le jugement d'adjudication (4).

L'adjudicataire doit consigner le prix dans la quinzaine de l'adjudication et déposer dans la quinzaine suivante la demande d'immatriculation. La distribution du prix est suspendue jusqu'à la décision du tribunal mixte. Si l'immatricu-

(1) Tunis, 2« ch., 24 novembre et 20 décembre 1893 (J. T., 94-67 et 104) ; Tunis, 2« ch., 8 mai et 23 octobre 1895 (J. T., 95-433 et 596).

(2) Tunis, 2« ch., 19 décembre 1894 (J. T., 95-89).

(3) Tunis, 2« ch., 6 mars 1895 (J. T., 95-201).

(4) J. de p. Tunis-Nord, 26 décembre 1895 (J. T.. 96-87).

latioD ne conlirnne pas Tétat juridique de Timmeuble, tel qu'il est décrit par le cahier des charges, nonobstant toute clause contraire, l'adjudicataire peut réclamer une diminution de prix (i) ; il peut aussi faire prononcer la nullité de la vente si la différence de valeur excède un vingtième de la valeur vénale.

Bien que îe décret de 1892 n'ait pas eu d'effet rétroactif, il a établi une situation bien préférable à celle qui existait auparavant et a donné toute sécurité aux ventes faites devant nos tribunaux.

Notons que la procédure de saisie immobilière s'impose au créancier pourvu d'un gage immobilier (2) et qu'elle peut porter contre une part indivise d'un immeuble, pourvu que celle-ci soit déterminée (3). On applique la lex foin à la prescription de la saisie immobilière : celle-ci est donc acquise par un délai de trente ans (4). Cette solution se justifie parfaitement, car il n'y a là qu'une question du ressort de la loi de procédure.

(1) TuDis, 2« ch., 31 décembre 1896 (J. T., 97-101). — On ne saurait toutefois considérer comme une éviction ce seul fait que l'acquéreur d'un immeuble, en ayant demandé l'immatriculation, a vu se produire de nombreuses oppositions; il faut, en outre, que ces oppositions soient admises par le tribunal mixte (Tunis, 2« ch., 5 mars 1897 J. T., 97-206).

(2) Tunis, 15 et 22 juillet 1885 (J. T., 95-292 et 293, note 1).

(3) Tunis, 2« ch., 18 décembre 1890 (J. T., 96-24).

(4) Tunis, 2« ch., 23 janvier 1895 (J. T., 95-451).