DU TRIBUNAL MIXTE

Le tribunal mixte immobilier a été constitué par la loi foncière du l'*" juillet 1885 pour prononcer défmitivement sur les demandes d'immatriculation d'immeubles tunisiens. Organisé par une loi tunisienne, composé de membres nommés par le Bey, il juge au nom de la souveraineté locale et constitue, sans doute possible à notre avis, un tribunal tunisien (1); il ne rentre pas dans le cadre étroit de cette étude, qui porte sur la juridiction française et laisse de côté la justice indigène

Cependant, il nous semble que nous ne donnerions pas une idée exacte de l'influence que l'établissement de notre protectorat a exercée sur l'organisation judiciaire de la Régence, si nous ne présentions pas une rapide notice sur la composition et le fonctionnement de ce tribunal. Bien que ce soit une juridiction tunisienne, il doit son origine à l'établissement de notre influence ; ses membres sont, en majorité, de nationalité française ; sa procédure est, autant que possible, basée sur nos lois ; ses décisions ont l'autorité de la cbose jugée à l'égard de notre juridiction avec laquelle il a des règles de litispendance spéciales ; enfin, l'immatriculation a pour effet de faire passer les litiges immobiliers concernant les fonds immatriculés sous la compétence de la juridiction française et elle inter-

(1) Cf. tamen : Alger, l"" ch., 26 mars 1895 (J.T., 95-446). où il est dit que le tribunal mixte ne peut ^tre considéré comme une juridiction étrangère.

vient dans le cours des ventes faites à la barre de nos tribunaux ; ce sont là de nombreux motifs pour ne pas exclure d'une étude sur la justice française de la Régence Texamea de la situation particulière du tribunal mixte.

Toutefois, il nous parait indispensable^ pour la clarté du sujet, de fournir auparavant quelques rapides renseignements sur la propriété foncière du vieux droit tunisien et sur celle que le régime de 1885 a inaugurée dans la Régence.

S !•>*. La propriété et les droits réels d'après rancien droit

tunisien (l).

D'après M. Coulon (2), les droits réels immobiliers qui grèvent les fonds tunisiens non immatriculés sont : la propriété, Venzelei la rente de IVnze/ (3), l'usufruit des immeubles, lusage et Thabitation, Temphytéose, la superficie^ les servitudes foncières, Tantichrése, les privilèges, le rahnia ou gage immot^ilier(4), \ehabou8(^), le khoulou{6),\dihalzka(l)ei\ekirdar(S),

(\) Cf. d*Esiournelles de Constant, op. t^iL, p. 381 ; Faucon, op, cit„ t. l^c, p. 39i ; Coulon : Noies sur la jurisprudence en malière de propriété immobilière tunisienne (J. T., 96-181). La plupart des définitions contenues dans ce paragraplie sont extraites du Vocabulaire des termes empruntés par la pratique judiciaire au lantfage indigène de M. Berge (J. T., 95-1 S8).

(2) Article déjà cité, J. T., 96-181, note 1.

CM Lenzel est raliénation du domaine utile d'un immeuble contre paiement d'une rente.

(4) Cf. suprà, p. 349.

(5) Cf. supràf p. 165; de Dianous, op. cit.^ p. 208.

(6) Droit d'usage perpétuel d'une boutique ou d'un magasin, qui s'acquiert par le paiement d'une somme effectuée une fois pour toutes par le locataire (Khou!ou-el-meftah) ; — ou encore — droit viager acquis par le locataire d'une boutique, qui a renouvelé plusieurs fois son bail sans augmentation de loyer (Khoulou-el-djelsat).

(7) Droit perpétuel d'habitation acquis par Tisraélite premier occupant, moyennant un supplément de loyers. A son sujet, cf. Tunis. 2« ch., 4 avril 1894 (J. T., 94-273).

(8) Sorte d'enzel dont la redevance annuelle est variable selon que la valeur de Timmeubie augmente ou diminue. Cf. suprà^ p. 168.

Avant rétablissement du système de la loi foncière, les biens se présentaient, en Tunisie, sous trois formes différentes : les biens du beylick^ les biens habous et les biens privés ou biens melk (1). On trouve, en Tunisie, beaucoup de propriétés indivises^ mais on n'y remarque point, comme en Algérie, la terre arch, la propriété collective de la tribu ou tout au moins de la famille (2).

Les biens du beylick formaient le domaine de TEtat; ils comprenaient, en outre, les terres sans maître et les biens en déshérence. Nous connaissons déjà les biens habous, définis par M. Berge (3) : des biens frappés d*inaliénabili(é, objets d'une fondation pieuse et dont la jouissance est attribuée, soit à la descendance du fondateur, puis, en cas d ex* tinction, à un établissement religieux déterminé, soit immédiatement à cet établissement; nous n*avons pas à revenir à leur sujet.

La propriété melk doit nous retenir, au contraire, quelque peu, car elle présente un caractère très original, bien que ses imperfections aient nécessité l'élaboration de la loi foncière

(1) Cf. rapport cTA. Daio au gouverneur général de TAIgérie sur le système Torrens et son applicatiou en Tunisie et en Algérie (R. A., 85-1-288).

(2) On peut donc relever enlre le régime foncier de la Tunisie et celui de l'Algérie des différences assez sensibles, qui proviennent d'un développement plus rapide de la civilisation chez les habitants de la Régence que chez les Algériens. Rien n'interdit de penser que la Tunisie a connu, comme l'Algérie, la propriété collective, mais que, sous Tinfluence d'un état économique plus parfait, cette forme défectueuse a disparu alors qu'elle s'est maintenue en Algérie. Aussi le terrain était- il mieux préparé en Tunisie qu'en Algérie pour des réformes immobilières : et tandis que le régime de 1885 n'a demandé que des modifications peu importantes, les lois foncières algériennes sont l'objet de retouches constantes ; c'est ainsi que la loi du 26 juillet 1873, d'abord modifiée par celle du 28 avril 1887, vient de l'être encore par celle du 16 février 1897.

Les différences entre le régime foncier de l'Algérie et celui de la Tunisie, expliquent les nombreux désaccords qui existent, en matière immobilière, entre la Cour d'Alger et les tribunaux de la Régence. C'est pourquoi nous croyons nécessaire la création d'une Cour d'appel, spéciale à la Tunisie.

de 1885. Cette propriété se transmet entre les parties par le seul eiïet de leur consentement (1), mais il en est autrement à regard des tiers. En ce qui les concerne, la mutation ne leur est opposable que si elle est inscrite sur le titre de propriété ; celte inscription est requise, en principe, à l'égard de tous les droits réels qui grèvent Timmeuble comme une condition indispensable pour que les tiers doivent respecter leur existence (2). La coutume n'admet une exception qu*à Tégard du contrat de mpgharsal (3) qui se présente par lui-même avec un caractère suffisamment public pour que Tacquéreur n'en puisse raisonnablement ignorer l'existence pour peu qu'il se transporte sur le fonds (4).

Le titre de propriété est celui qui a été rédigé lors de la création de la propriété et qui porte mention des transformations successives et des mutations subies par Timmeuble. H doit comporter une description du fonds, l'indication de ses limites et la mention des droits réels qui Taffectent. Le titre — et ce n'est point là le caractère le moins original du droit immobilier tunisien — constitue la représentation juridique de l'immeuble; il se lie intimement avec lui, de telle sorte que la mise en gage du titre engage l'immeuble et que celui-ci ne peut être aliéné que par le titre et avec lui.

Ce sont les notaires tunisiens, les adouls^ qui doivent rédiger le titre et y apporter les mentions successives. Leur devoir est de s'assurer, lorsqu'ils font une mutation, de la validité des titres de propriété, et leur responsabilité serait engagée en cas de négligence de leur part et à plus forte raison s'ils avaient donné de faux renseignements (5).

0) TuDis. 4 décembre 1885 (J T., 89-30) ; Tunis, 2« ch., 1" mai 1890 fj. T., 90-227).

(2) Cf. iDdication de la jurisprudence, J. T., 95-452, DOte 2. — Adde : Tunis, 2« ch., 23 janvier 1895 (J. T., 95-451) ; Tunis, !« ch., 29 juin 1896 (J. T., 96-553).

(3) Bail à comptant.

(4) Trib. mixte, 28 mai 1895 (J. T., 95-548).

(5) Tuiiip, lf« ch., 31 décembre 1891 (J. T., 96-186, note 1).

ORGANISATION ET FONCTIONNEMENT DU TRIBUNAL MIXTE *^9i

H se peut que, par suite d'un partage ou d*une vente partielle, il y ait lieu de procéder au fractionnement de Timmeuble. On crée alors, pour servir de titre à la nouvelle fraction, un medmoun qui résume Tancien titre de propriété et établit la vente partielle ou le partage. Une mention d'annulation partielle est inscrite sur Tancien titre de propriété (i). En cas d^afflrmations contradictoires entre le titre et le medmoun, c'est au premier qu'on doit donner la préférence (2).

En théorie, ce système parait excellent, et il semble qu*il eût dû donner à la propriété tunisienne une somme suflisante de certitude et de publicité : en pratique, il en a été tout autrement. H ne faut pas oublier que, pendant de longues années, la Régence a été en proie au^plus grand désordre administratif; les insurrections s'y produisaient presque régulièrement; les abus de pouvoir étaient fréquents; la confiscation était un des procédés ordinaires des favons du Bey pour arriver à se constituer des fortunes colossales ; il y avait là autant de causes d'instabilité pour la propriété foncière. Qu'on joigne à ces inconvénients ceux que pouvait produire le trop grand nombre de droits réels qui venaient affecter la propriété immobilière sans qu'un mode de constatation et de publicité avertit l'acquéreur des dangers que présentait son acquisition.

On voit que la situation nécessitait une réforme, et l'intervention du législateur était rendue plus indispensable par suite des procédés employés pour remplacer le titre de propriété, qui était égaré ou détruit.

11 a été admis qu'à défaut de titre de propriété, le droit du propriétaire s'établissait par la possession; il en est de même si les titres produits sont inapplicables ou muets sur les imites et l'étendue de l'immeuble auquel ils se rapportent (3). Cette solution a été admise implicitement par la Cour de cas- Ci) Tunis, 2' ch., 29 avril 1893 (J. T., 96-362). (2) Tuni«, 2« ch.. G mai 1892 (J. T., 94-186).

a) TuDis, 2« cb., 17 mai 189J (J. T., 94-342) ; Tuoii, 2« ch., 28 mai 1892

392 APPENDÏCK

sation qui a jugé, en oulre, que des baux et des perceptions de loyers pouvaient, en établissant la possession prolongée, faire la preuve de la propriété en l'absence du titre (1). Il n'est pas même nécessaire que la possession ait duré pendant tout le temps requis pour l'obtention de la prescription acquisitive (2).

La pratique a créé un autre moyen de remplacer le titre de propriété perdu ou détruit, et c'est ce procédé qui a, peut-être, jeté le plus grand trouble dans l'organisation foncière de la Régence : la propriété s'est prouvée, à défaut de titre, par l'emploi d'actes de notoriété, connus sous le nom d^outikas. Ce ne sont, à proprement parler, que des procès-verbaux de dépositions de témoins, rédigés par les notaires sous la surveillance et avec l'autorisation du cadi. Ces dépositions doivent être concordantes et il importe que leurs auteurs soient capables de témoigner et d'une réputation irréprochable. L'outika est revêtue du sceau du cadi et de la formule exécutoire. Si Voutika est, en outre de ces conditions, d'une date ancienne, elle peut servir de preuve à la propriété (3). Si Ton se trouve en présence de deux outikas de date ancienne, mais portant des affirmations contradictoires, il n'y a pas lieu d'ajouter foi à la plus ancienne des deux, et il convient, en les rejetant Tune et l'autre, de rechercher ailleurs la vérité (4). De date récente, Vouiika n'a plus qu'une autorité très relative (5) et elle la perd entièrement si elle se heurte à un acte qui soit contradictoire (6).

A ne considérer que l'apparat de sa rédaction, la qualité de ses auteurs, les conditions de moralité exigées des témoins et

(1) Ca88. req., 18 octobre 1893 (J. T., 93-355).

(2) SouBse, 28 février 1889 (J. T., 89-53) ; ToDis, 2^ ch., 22 mai 1895 (J. T., 95-461).

(3) TuniD, 2« ch., 23 mars 1889 (J. T., 89-133) ; Tuois, 2* ch., 23 janvier

(5) Tunif, l'A ch., 31 décembre 1890 (J. T., 91-114).

(6) Tunis, 2* ch., 13 novembre 1890 (J. T. 94-485).

l'intervention judiciaire du cadi, il semble qu'une outika doive donner de réelles garanties d'exactitude: en fait, il en est tout autrement. Les témoignages sont admis sans discernement, le notaire tunisien écrit ce que lui dictent les intéressés et le cadi confirme l'acte sans le contrôler aucunement. (1 en résulte que les oulikas sont un moyen des plus faciles pour couvrir toutes sortes de fraudes. La fréquence avec laquelle se représentent des outikas inconciliables par rapport au même fonds est la meilleure preuve des dangers que comporte ce procédé. Le propriétaire, par exemple, bien que détenant le titre, vendra sur une outika ; il consentira ensuite une deuxième vente sur le titre et le second acquéreur viendra déposséder le premier, car le titre prévaut contre les oulikas,

La situation était donc dangereuse pour le crédit public : elle s'aggravait, en outre, pour les Européens, de la nécessité de subir la juridiction du Gharà, tribunal religieux, qui est naturellement favorable aux musulmans et qui, tout en acceptant la preuve testimoniale en toutes matières et même contre les écrite, refuse cependant le témoignage des non-mu* sttlmans. De récentes tendances de la jurisprudence des tribunaux ont encore augmenté les dangers courus par les acquéreurs de fonds non immatriculés

Jusqu'à une date encore récente, on avait exigé qu'un droit réel, pour être opposable aux tiers, fût inscrit sur le titre de propriété. Généralisant la théorie que nous avons indiquée au sujet du contrat de mégharsat^ le tribunal mixte, par un jugement du 28 mai 1895 (1), a admis que le principe de la nécessité de la transcription sur le titre des mutations et des constitutions de droits réels n'est pas absolu : par exemple, en cas de vente non transcrite, si cette vente a été suivie d'une prise de possession publique et sans équivoque, le transfert de la propriété serait opposable à tout acquéreur postérieur en date, parce que celui-ci n'a pu raisonnablement l'ignorer lors de