SECTION Î

Les immeubles auxquels s'applique la loi

La loi de 1894 n’a concerné d’abord que les maisons construites dans les conditions déterminées par la loi. Au début, on avait voulu restreindre la portée de la réforme, le projet de loi soumis à la Chambre le 5 mai 1892 visait seulement les maisons ouvrières c’est-à-dire

celles appartenant à un employé, à un artisan, à un ouvrier industriel ou agricole. La Commission du Sénat allait encore plus loin; elle demandait que l'application de la nouvelle loi fut restreinte au cas d’une maison habitée par un ouvrier, artisan ou employé qui ne füt propriétaire d'aucune autre maison ni d'aucune autre propriété non bâtie d’une valeur supérieure à 1.000 francs. Mais cette restriction tirée de la condition sociale des intéressés fut énergiquement combattue (1) de sorte que, dans la rédaction définitive, l’article 8 ne contenant aucune énumération, il n’y a plus

à se préoccuper de la condition sociale du propriétaire

de la maison. Il faut seulement que cette maison soit

1, J. off., du 9 novembre 1894, Déb. parl., Sénat, p. 831 et 832,

individuelle, c’est-à-dire habitée par une seule famille. Telle est une première condition pour que la maison puisse bénéficier du régime successoral de faveur. En outre, le législateur ayant voulu favoriser par certaines exemptions ou atténuations d'impôt seulement les petits propriétaires, il convenait de limiter le champ d'application de la loi; dès lors, pour que la loi soit applicable, la valeur locative de l’habitation ne devra pas dépasser un certain chiffre ; en outre, la propriété bâtie ne peut être considérée comme habitation à bon marché que si elle a obtenu du comité de patronage dans le ressort duquel elle est construite un certificat de salubrité. En effet, sous réserve de l'approbation du ministre du Travail et de la Prévoyance sociale, les comités de patronage peuvent élaborer des règlements fixant les conditions de salubrité que doivent remplir les maisons et qui s'imposent aux habitations à bon marché, par suite les propriétés bâties ne peuvent être classées dans la catégorie des habitations à bon marché qu’à la suite d’un double examen : 1° de l’administration des contributions directes, vérifiant, suivant les

règles d'estimation posées par la loi, que le maximum légal de la valeur des maisons à bon marché n’est pas dépassé ; 2° du comité de patronage qui délivrera un certificat de salubrité.

Les comités de patronage dont il s'agit sont établis dans chaque département, Ils ont pour mission d’encou-

rager toutesles manifestations de la prévoyance sociale,

re

notamment la construction de maisons salubres et à bon marché, soit par des particuliers ou des sociétés en vue de les louer ou de les vendre à des personnes peu fortunées, notamment des travailleurs vivant principalement de leur salaire, soit par les intéressés euxmêmes pour leur usage personnel. L’artiele 5 de la loi de 1906 spécifie que « les avantages fiscaux de toute nature concédés par la loi s'appliquent aux maisons destinées à l'habitation collective lorsque la valeur locative réelle de chaque logement ne dépasse pas, au moment de la construction, le chiffre fixé pour chaque commune tous les cinq ans par une commission siégeant au cheflieu du département, et composée d’un juge au tribunal civil, d’un conseiller général et d’un agent des contributions directes désigné par le préfet. Les maires seront admis à présenter verbalement ou par écrit leurs observations sur la fixation de cette valeur locative dans leurs communes respectives. Ce chiffre ne peut être supérieur aux maxima spécifiés ci-après, ni inférieur deplus de 1/4 aux mêmes maxima : 1° Communes au-dessous de 1.000 habitants, 140 francs ; 20 1.001 à 2.000, 200 fr: 3° de 2.001 à 5.000, 225 francs ; 4° de 5001 à 30.000, et banlieue des communes de 30.001 à 200.000 habitants dans un rayon de 10 kilomètres, 250 francs ; 5° de 30.001 à 200.000 habitants, de banlieue des communes de 200.001 habitants et au-dessus dans un rayon de 15 kilomètres et grande banlieue de Paris, c’est-à-dire

communes dont la distance aux fortifications est supé-

ver rieure à 45 kilomètres et n'excède pas 40 kilomètres, 325 francs; 6° petite baniieue de Paris dans un rayon de 45 kilomètres, 400 franes ; 7° communes de 200.001 habitants et au-dessus, 440 francs ; 8° ville de Paris, 550 francs. »

ILest à remarquer que ces chiffres sont notablement plus élevés que ceux correspondants de la loi de 1894. «Bénéficieront également des avantages de la loi les maisons individuelles dont la valeur locative réelle ne dépassera pas de plus d’un cinquième le chiffre déterminé par la commission ci-dessus prévue... Pour l'application de la présente loi la valeur locative des maisons ou logements sera déterminée par le prix de loyer porté dans les baux, augmenté, le cas échéant, du montant des charges autres que celles de salubrité (eaux, vidanges)… les comités de patronage certifieront la salubrité des maisons et logements qui doivent bénéficier des avantages de la loi. S'ils refusent ce certificat ou s’ils négligent de le délivrer dans les trois mois de la demande qui leur en sera faite, les intéressés pourront se pourvoir devant le ministre du Commerce, lequel statuera après avis du préfet et du comité permanent (art. 5). » Toutes ces règles s'appliquent indifféremment aux maisons qui sont situées en ville comme à celles qui sont édifiées à la campagne. Est indifférente la qualité des personnes qui les habitent (ouvrier, paysan, petitrentier ou petit agriculteur).

Sous l’empire de la loi de 1894, on s’était demandé

s1 toutes les maisons remplissant les conditions voulues par la nouvelle loi étaient appelées à bénéficier de ses faveurs, quelle que fut l’époque de la construction. Toute difliculté à cet égard a cessé, l’article 3 de la loi du 31 mars 1896 décidant que « les dispositions de l’article 8 de la loi de 1894 sont applicables à toute maison, quelle que soit la date de sa construction, dont le revenu net imposable à la contribution foncière n'excède pas les limites fixées par l'article 5 ».

Telles sont les deux premières conditions imposées par le législateur, pour que le régime successoral particulier s’applique : il faut qu’il s’agisse d’une maison individuelle. c’est-à-dire habitée par une seule famille, que sa valeur ne dépasse pas le chiffre maximum exigé par la loi, et qu’elle réponde aux conditions d'hygiène imposées par le comité de patronage. Une nouvelle condition imposée pour l'application de l’article 8 est que la maison soit occupée au moment du décès de l'acquéreur ou du constructeur par le défunt, son conjoint ou l’un de ses enfants (art. 8, al. 1). Il s’agit en effet d'assurer avant tout la transmission intégrale des petits foyers ; or, celui-ci n’existe plus quand tous les membres de la famile sont disséminés, et il est inutile, dans ce cas, de déroger aux règles du Code civil sur le partage. La loi s'appliquerait encore d'ailleurs au cas où le défunt, bien qu'habitant une autre

maison, aurait établi l'un de ses enfants dans l’habita-

tion visée par la loi (1). Mais il n’y a pas bien entendu à se préoccuper de l'importance de la succession laissée par le défunt, la loi s'étant attachée à limiter seulement la valeur locative de l'habitation.

Déjà, sous l'empire de la loi de 1894, il était admis que le mot maison ne signifie pas seulement la demeure où l’homme s’abrite, mais s'applique aussi au jardin ou à l’école attenant à cette demeure sauf aux terres de culture, Les lois du 12 avril 1905 et du 10 avril 1908 sont venues compléter sur ce point l’énumération de la loi de 1894.

La loi de 1906 a élevé d’abord le maximum de Ia valeur locative des maisons individuelles appelées à bénéficier du nouveau régime successoral ; puis, elle a admis aux mêmes faveurs les jardins d’une superficie de 5 ares attenant aux maisons et les jardins de 10 ares non attenants aux constructions, mais possédés par le propriétaire de la maison. Depuis longtemps il était question d'étendre le bénéfice de la loi de 1894 à une catégorie moins restreinte d'immeubles (2). Conformément aux vœux répétés du Conseil supérieur des habitations à bon marché, l’article 5 de la loi de 1906 considère comme dépendance de la maison pour l’appli-

cation de la loi, sauf en ce qui concerne l’exemption

1. Mellet. Des Modifications apportées au Code civil par la Loi du 30 novembre 1894, p. 7x.

2. Proposition de M. Holtz, J. off. Chambre, annexe no 2697 à la séance du 28 octobre 1901.

temporaire d'impôts fonciers, les jardins de 5 ou de 10 ares au plus suivant la distinction précitée, c’està-dire selon qu'ils sont attenants à la maison ou possédés dans la même localité par le même propriétaire. Cette distinction s’explique rationnellement ; car la valeur d’un jardin est bien supérieure, selon qu'il est annexé à la maison ou au contraire isolé à une certaine distance de celle-ci.

Cette adjonction des jardins aux maisons ne parut pas encore suflisante. On avait remarqué que c'était seulement dans les agglomérations urbaines ou dans le voisinage des centres industriels qu’il avait été post sible de mettre en œuvre la loi de 1894. Dans les campagnes, cette loi n’a donné que des résultats insignifiants en raison des difficultés qu'il y avait à profiter des faveurs accordées par la loi. Notamment, les lois de 14894 et de 1906 ne s’appliquaient pas à celui qui désirait acquérir un champ, mais non une maison d’habitationi. Or, fréquemment dans les campagnes, un ouvrier où un petit cultivateur ne possède pas les ressources suffisantes pour acheter à la fois un champ, ou un jardin et une maison, il était inexplicable que le législateur n'encourageât pas ses ellorts et ne lui permit pas d'acquérir d’abord un champ ou un jardin sauf à acheter plus tard une maison. Tel fut l’objet de la proposition Ribot du 19 novembre 1906 à la Chambre (4). Le rapport rédigé par M. Ferdinand Buisson

1. Chambre, annexe à la séance du 19 novembre 1906, n° 439. J. off.

us dE

sur cette proposition (1) expose qu’il n’y a pas lieu de distinguer quant à la contenance entre les jardins (40 ares)et les champs (25 ares) et que les meilleurs encouragements à donner à l'effort de l’ouvrier agricole consistentà augmenter la facilité pour lui d'acquérir une propriété et d'admettre 25 ares pour les champs comme pour les jardins.

Au Sénat, un mouvement d'opinion se dessina très vite en faveur de l’extension de la contenance à assigner aux immeubles non bâtis compris dans le bénéfice de la loi. M. Félix Martin, sénateur, fit remarquer à la commission du Sénat chargée d'examiner la proposition de loi que : « Le jardin comprenant au début 25 ares sera considérablement réduit pour l’ouvrier agricole dès qu’il viendra s’y fixer avec sa femme et ses enfants et souvent de vieux parents tombés à sa charge. Ce jardin, si productif qu'il soit, ne peut suflire à l’ouvrier agricole, qui, ne pouvant toujours employer ses bras au dehors, est obligé souvent de travailler pour son compte. Ila besoin d’une autre étendue de terrain, afin d'y planter des pommes de terre pour lui et ses bêtes, pour semer du blé noir, du seigle, un peu de froment, des betteraves, de la luzerne etc.., il lui faudra aussi se ménager à proximité de l’écurie quelques bandes de pâture ou de pré proprement dit,

1. Chambre, annexe n° 1034 au procès-verbal de la deuxième séance

du 7 juin 1907. J. off.

OT

afin que sa femme ne soit pas obligée de quitter fréquemment son logis pour conduire ou aller quérir sa bête au pâturage éloigné. Bref, en plus du jardin proprement dit de 25 ares, il faut à ce père de famille courageux et prévoyant un terrain de culture, d’un seul tenant ou non, dont la superficie ne soit pas moins de 75 ares (1). » En outre, lors de la discussion au Sénat (2), M. Fortier insista et affirma qu'il convenait au plus haut degré de fournir à l’ouvrier agricole le moyen d'acquérir une petite exploitation, La majorité accepta ce point de vue, et Le texte définitif de la loi décide (art. I) que les jardins ou champs n’excédant pas un hectare profitent notamment des avantages du régime successoral prévu par les lois de 1894 et de 1906 pour les habitations à bon marché, à la condition que la valeur locative réelle du logement de l’acquéreur n'excède pas, lors de l’acquisition, les deux tiers du chiffre fixé pour la commune par la Commission instituée en vertu de l’article 5 de la loi de 1906, que le prix d'acquisition y compris les charges ne dépasse pas 1.200 francs, et que l'acquéreur s'engage envers la société qui lui aura consenti un prêt hypothécaire à cultiver lui-même ce terrain ou à le faire cultiver par les membres de sa famille. La loi ajoute que si lPac-

quéreur est déjà, au moment de l'acquisition, proprié-

1. Cité par M. Strauss dans son rapport au Sénat. J. off., annexes n° 26 au procès-verbal de la séance du 20 février 1908, p. 7. 2. Séance du 17 mars 1908, J/. off., p. 365 ets.