CHAPITRE PREMIER

DE L'ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ PAR L'OCCUPANT D'UNE HABITATION À BON MARCHÉ.

Une question préjudicielle se pose. Est-il opportun de rendre l'ouvrier propriétaire? Ne vaut-il pas mieux ne lui conférer qu'un simple droit de jouissance sur la maison à bon marché qu’on construira pour lui ?

C’est seulement si l’on admet le premier terme de ce problème qu'on pourra examiner la question délicate et complexe de savoir à quel moment le transfert de la propriété doit être opéré.

Occupons-nous donc, tout d’abord, de prendre posi-

tion sur la question de principe.

82 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE Ill, — CHAPITRE PREMIER

SECTION I. — La propriété doit-elle être transférée à l'occupant ?

L'instinct dela propriété est si profondément ancré dans le cœur de l’homme ; ce droit forme un complément si naturel de la personnalité, une garantie si efficace de la liberté, que la réponse à cette question semble ne pouvoir êlre un instant douteuse. D'une façon générale nous admettons aussi l’affirmative.

L'ouvrier ne jouira vraiment de sa maison que du jour où il sera devenu propriétaire. On à pu dire qu'alors seulement la maisonnette devenait vraiment l'arche sainte de la famille, et qu'elle était le meilleur instrument pour en développer l'esprit, eten perpétuer l'existence. Nous lisons,dans un rapport de la commission d'enquête de Thaon (Vosges) au Comité permanent des habitations à bon marché,les lignes suivantes : « Un ouvrier propriétaire fréquente rarement les cafés et les cabarets. Il a hâte, sitôt son travail terminé, de rentrer chez lui,et il consacre tous ses instants de liberté à l’entretien et à l'amélioration de sa maison, de son jardin ; il donne tous ses loisirs aux soins de sa famille et de sa propriété, »

L'attribution de la maison à bon marché en pleine propriété favorise donc l'esprit de famille. Cette idée a élé comprise de tout temps et appliquée par un certain nombre de législations. Elle explique le caractère sacré

de l’heredium chez les anciens Romains,de la terra salica chez nos ancêtres les Francs. Aujourd'hui, en présence du ralentissement très inquiétant de la natalité dans notre pays, une institution de nature à restaurer et à développer si efficacement l'esprit de famille, prend une importance particulière et mérile d’être encouragée par tous ceux qui ont à cœur non pas seulement la prospérité mais l'existence même de la patrie.

L’acquisition de sa maison, nécessitant pour l’ouvrier une légère majoration du prix de son loyer, stimulera chez lui Le goût de l'épargne. « Et quel meilleur placement peut-il faire de ses économies, dit M. Weber{t); au lieu d'aller les porter à une caisse publique et d’augmenter ainsi une masse déjà trop considérable de capitaux improductifs, au lieu d'acheter quelques aclions d’une société qui, un beau jour, sombre dans un krach et l’entraîne dans sa ruine, il se crée un foyer. »

Enfin, l’ouvrier devenu propriétaire se trouve désormais lié d'une façon plus étroite aux destinées de son pays. Le jour où il faudra aller à la frontière, ce ne sera plus seulement pour défendre la maison des autres. Ayant au prix de ses sueurs acquis une parcelle de la terre de France, avec quelle énergie désespérée ne combattra-t-il pas l'envahisseur ! Initié aux bienfaits et aux charges de la propriété individuelle, il se trouve intéressé au maintien de l’ordre social existant. Le jour

(4) Rapport de M. Weber, avocat à la Cour d’appel de Paris, sur la X° Question au Congrès de Bruxelles.

où la majorité des ouvriers serait composée de propriétaires, le socialisme n’existerait plus qu’à l'état de système, irait accroître sur les catalogues des bibliothèques le nombre des utopies déjà oubliées par le siècle qui les enfanta.

Cependant, il ne faut pas se dissimuler que, dans l’état actuel de la société, il y a toute une catégorie de prolétaires pour lesquels le logement en simple jouissance, ou à titre de locataire, demeure seul possible. Ce sont ceux qui sont employés dans des industries instables ou éphémères, ou qui sont trop pauvres, ou dont le métier exige de fréquents déplacements. Remarquons aussi que certains ouvriers d'art, notamment à Paris, ont besoin de vivre dans l'atmosphère élégante où ils prennent leurs modèles. En ce cas, la propriété d'une maison serait une lourde charge pour celui qui voudrait la conserver, une occasion de perte pour celui qui chercherait à s’en défaire. De cette remarque parfaitement exacte, on a fait à tort une objection contre le système de l'accession de l’ouvrier à la propriété. A notre avis, cette objection n'infirme pas notre système, elle constitue simplement une indication sur la manière dont il doit être appliqué. Il en résulte, en effet, que l'ouvrier ne devra pas se rendre acquéreur à la légère d'une habitation à bon marché. Avant d'effectuer une opération de ce genre, il devra longuement réfléchir, consuller ses aspirations et ses goûts, se rendre compte de l'avenir de l’industrie ou des industries fonctionnant

dans la région. Nous n’engagerons à devenir propriétaire que celui qui, habitant depuis plusieurs années la même localité, a compris qu'à moins de circonstances imprévues, il y trouverait {toujours du travail pour lui et pour les siens (1).

Enfin, la dernière objection produite est celle-ci : l'ouvrier devenu propriétaire n’abusera-t-il pas de son droit en spéculant sur sa maison, en l'hypothéquant dès qu'il aura besoin d'argent? Mieux vaut pas de propriété qu'une propriété obérée, s'écrie-t-on. Soit! mais ce serait cependant exagérer la protection due à l’ouvrier que de le priver de l'exercice d’un droit sous prétexte que l'abus en est possible. À busus non tollit usus, disaient les Romains. Considérer l’homme du peuple comme un mineur incapable de se conduire et de s'administrer soi-même, retenir l’ouvrier dans une perpétuelle enfance, peut servir Les ambitions et les cupidités d'une certaine elasse de poliliciens ou de ploutocrates, ce ne sera Jamais une conception juste, morale, ni humaine. On a proposé l'inaliénabilité de la maison acquise par l’ouvrier. A-t-on réfléchi à tout ce qu'il y aurait de choquant dans une pareille mesure? L’ouvrier pourrait-il se plaire dans une maison à laquelle il serait attaché comme le serf à sa glèbe ? Et puis l’industrie qui

(1) Il y a donc place, à côté des sociétés ayant pour objet de rendre l’ouvrier propriétaire, pour des sociétés de location à bon marché où on ne conférera à l'occupant qu’un simple droit de jouissance.

le nourrissait peut disparaître, se déplacer. Que fera-til s’il ne peut, à son tour, quitter la localité sans perdre la valeur de sa maison, son unique fortune. Ajoutons que ce système nous gralifierait d'un véritable régime dotal nouveau. Et le régime dotal — comme l’a fait spirituellement observer M. Challamel — n'a jamais marté personne. N'oublions pas non plus qu'il présente de sérieux inconvénients au point de vue du commerce et de la libre circulation des biens.

SECTION II. — A quel moment la propriété doit-elle être transférée ?

Si l’ouvrier était en mesure de payer immédiatement le prix de la maison qu'il désire acquérir, la question de savoir à quel moment la propriété doit être transférée n'aurait pas lieu de se poser. Mais, en fait, l’ouvrier ne pouvant se libérer que par annuités, des exigences peuvent se produire de la part du constructeur : soit qu'il ne consente à passer acte de vente qu'après complet paiement de toutes les annuités, soit que, tout en passant l'acte de vente immédiatement, il stipule que la translation de propriété sera différée jusqu'au versement intégral des annuités. On sait que le principe de notre Code qui admet que la propriété se tranfère par le seul effet des obligations n’est pas d'ordre publie, et qu'en conséquence 1! peut v être dérogé par convention légalement formée entre les parties (art. 1134). On

peut done vendre tout en stipulant que la propriété sera transmise ultérieurement.

Nous disons : « vendre » et non pas seulement « promettre de vendre ». Aux termes de l'article 1387, ces deux termes semblent équivaloir quand il s’agit d’une promesse synallagmatique. Mais des controverses se sont élevées sur la portée de cet article 1587 et de la promesse de vente. D'après MM. Troplong, Marcadé et d’autres auteurs, la promesse de vente donne seulement à l'acheteur le droit d’obliger le vendeur à lui vendre, mais un Jugement est nécessaire s'il refuse de s'exécuter. Jusque-là, la propriété n’est pas transférée, l’annulation de la vente est possible.

Nous n'admetlons pas ce système. Nous considérons que, du moment où il y a accord sur la chose et sur le prix, les effets de la promesse de vente qui vaut vente, se produisent immédiatement tant au point de vue du transfert de la propriété qu'au point de vue des risques (1). Maïs alors même que l'opinion contraire prévaudrait, elle est étrangère à notre question : alors même que la promesse de vente n’entrainerait pas le transfert de la propriété, la vente, dans notre droit, entraîne en principe ce transfert; et c'est pourquot, quelle que soit l'opinion qu'on peut avoir sur l'effet de la promesse de vente, il faut toujours, si l’on veut que le transfert

(1) Guillouard, tome I, p. 85, n° 77; Chambéry, 31 janvier 1894; Trib. de la Seine, 25 février 1893,

de la propriété résultant d'une vente soit différé, une stipulation expresse à cet égard.

C’est cette stipulation que nous appellerons,dans l’espèce, système de la propriété différée.

Lorsque, malgré l'impossibilité où est l'acquéreur de se libérer immédiatement, le vendeur de la maison ouvrière n'adopte pas la stipulation précitée, le transfert de la propriété a lieu dès l'entrée en jouissance. L’acquéreur est immédiatement propriélaire,sous condition résolutoire du défaut de paiement du prix.

On se trouve donc en présence de deux combinaisons possibles : 1° celle de la propriété différée : 2° celle de la propriété {transmise dès l'entrée en jouissance.

Le système de la propriété différée présente plusieurs avantages qui justifient pleinement son adoption comme règle générale.

19 Il y à un intérêt économique de premier ordre, doublé en définitive d’un intérêt social, à ce que l’ouvrier fasse ce qu’on à appelé « l’apprentissage de son métier de propriétaire ». Il faut que peu à peu, par élapes en quelque sorte, il s’habitue aux agréments et aussi aux charges de la propriété, qu’il en connaisse par là toutle prixet qu'il conçoive pour elle un attachement d'autant plus grand.

On pourrait craindre, en effet, que, devenu du jour au lendemain propriétaire de sa maison, n'ayant pas eu le

temps de s’y attacher par conséquent, ilsoit plus facile-

ment enclin à la louer, à l'hypothéquer, et à la vendre au premier venu.

2° Le système de la propriété différée laisse au futur acquéreur une très grande tranquillité d'esprit. Il n’est point exposé à se tromper sur l'étendue exacte des charges qu'il assume. Il connaît à l'avance, et d’une façon certaine, ses déboursés. D'autre part, le constructeur restant {toujours propriétaire est seul tenu de toutes les charges d'impôts, d'assurances, ete., qui pèsent sur l'immeuble. Il est vrai que ces charges devront, en définitive, retomber sur l’acquéreur,maisil ne les supportera que d’une façon indirecte, car elles seront comprises dans le calcul des annuités.

3° S'il y avait dans tous les cas transfert immédiat, on aurait pu redouter que’ des sociétés ou des particuliers peu serupuleux ne construisent au rabais des maisons dont l'entretien ou la réfection auraient été souvent ruineux pour l’acquéreur. Ce danger est moins à craindre dans le système de la propriété différée. Le constructeur restant propriélaire Jusqu'à complet paiement est chargé, pendant cette période d’attente,de toutes les grosses réparations. Il a donc intérêt à construire solide.

Enfin, l'acquéreur ne devenant propriétaire que par le paiement intégral des annuités,acquiert une propriété débarrassée du privilège du vendeur (1).

(1) Il en serait toutefois autrement dans le cas d’ailleurs très pra tique où le transfert de propriété est subordonné au paiement d’un

Acquiert-il également une propriélé franche et quitte de toute charge constituée par le constructeur entre la passation du contrat et le paiement intégral des annuités? Sur ce point, on ne peut faire une réponse unique, il faut distinguer, en effet, suivant les deux formes sous lesquelles peut se présenter le contrat intervenant entre le constructeur et l'ouvrier.

Si le constructeur est un particulier, ou une société anonyme, le contrat d'acquisition se présentera sous la forme suivante : le constructeur consentira à l'ouvrier, son futur acheteur, un bail avec promesse unilatérale de vente (1). En pareil cas, il y a là en définitive une promesse de vente conditionnelle, la condition étant le paiement des annuités stipulées. Or, comme toute condition à un effet rétroactif au jour du contrat, il en résulte que l’ouvrier sera censé avoir été propriétaire au moment de l'obligation contractée, et que, par suite, tous les droits consentis pendente conditione par Le cons-

tructeur tomberont.

La situation serait différente s’il s'agissait d'un mem-

bre sociétaire d’une société coopérative de construction

certain nombre d'annuités seulement, et où par conséquent l’ouvrier devient propriétaire avant le paiement intégral. Voir plus haut, page 68, le modèle de Promesse de Vente proposé par la « Société française des habitations à bon marché ».

(1) Nous disons promesse unilatérale : en effet, s’il y avait promesse bilatérale, il ÿ aurait vente pure et simple (arg. a. 1587 bis), et il faudrait une stipulation expresse pour empêcher le transfert de propriété de s'opérer immédiatement. (Voir plus haut,pages 90 ets., nos développements sur les effets de la promesse de vente.)

qui veut acquérir par versements successifs la propriété d’une des maisons construites par la société, En pareil cas, on procède de la facon suivante : Le sociétaire souscrit un certain nombre d'actions égal à la valeur nominale de l'immeuble qu'il veut acquérir, et lorsque ces actions sont entièrement libérées on passe un contrat d'attribution. En échange des actions libérées, la société remet à l'acquéreur son Uitre de propriété.

Supposons cette forme adoptée et l’acquisition intervenue de celte manière, il nous semble que la translation de propriété n'est affectée d'aucune condition car l'acquittement des obligations souscrites ne peut être, à notre avis, considéré comme une condition du transfert. En réalité,il y a là deux opérations indépendantes, concourant sans doute à un but commun, mais ne faisant pas fonction de condition l'une à l'égard de l’autre.

Nous en déduirons cette conséquence : à savoir que, dans l'hypothèse du contrat passé entre un sociétaire et une société coopérative de construction, le transfert s'accomplit le jour seulement où les actions sont entièrement libérées, el sans aucune rétroactivité possible. Jusque-là, la société à été propriétaire pure et simple de l'immeuble, et les droits qu'elle à pu consentir sont valablement établis, et pleinement opposables à l'acquéreur.

Si ce résultat peut être un inconvénient, l'opération

qui intervient entre la société coopérative elson associé

présente, principalement au point de vue fiscal, un très grand avantage. L'attribution à un actionnaire d'un terrain ou d'une construction appartenant à la société doit être,en effet,considérée non pas comme une vente, mais comme un lotissement par lequel on attribue à un propriétaire en échange de son droit indivis dans la masse une partie déterminée de cette masse. L'attribution ne sera soumise par conséquent qu'à un droit de 0,15 0/0 au lieu de 6,87 0/0.

Ajoutons que, toujours en vertu du principe de l'effet déclaratif du partage, le contrat d'acquisition ne devra pas être transcrit.

Les développements que nous venons de consacrer au système de la propriété différée révèlent Les avantages nombreux et réels de ce système: C’est, à notre avis, celui qui doit être admis de préférence. Il n’a point rallié cependant l'unanimité des opinions.

On lui a reproché tout d'abord de ne donner à l’ouvrier qu'une lointaine espérance de propriété. Souvent il sera effrayé et rebuté par le nombre des annuités à payer. La période des sacrifices à supporter sera souvent si longue que le locataire sera exposé à mourir avant d'arriver à la propriété, et sa famille, perdant avec lui ses principales ressources pécuniaires,ne pourra faire face à ses engagements et demandera à ne plus payer qu'une annuité strictement réduite à un prix de simple location. À quoi auront servi dès lors la prévoyance du père de famille, sa longue patience, les pri-

vations qu'il se sera imposées pour pouvoir laisser à ses enfants un foyer ?

L'article 7 de la loi du 30 novembre 1894 à prévu l'objection, et elle y a répondu en donnant au locataire le moyen de se garantir contre un risque de cette nature par une assurance. Grâce à ce système, l’œuvre commencée par le père de famille pourra se continuer.

L'article 7 est ainsi conçu :

« La caisse d'assurance en cas de décès instituée par la loi du 11 juillet 1868, est autorisée à passer avec les acquéreurs ou les constructeurs de maisons à bon marché qui se libèrent du prix de leur habitation au moyen d'annuités, des contrats d'assurances temporaires (1) ayant pour but de garantir à la mort de l'assuré, si elle survient dans la période d'années déterminée, le paiement des annuités restant à échoir.

Le chiffre maximum du capital assuré ne pourra pas dépasser la somme déduite du taux de capitalisation de 4.29 0/0 appliqué au revenu net énoncé à l’articles.

Tout signataire d’une proposition d'assurance faite dans les termes du paragraphe 1 du présent article devra répondre aux questions et se soumettre aux consta-

(1) Le Sénat a préféré substituer à l'assurance mixte un peu compliquée qui existe en Belgique l'assurance temporaire qui laisse à la société de construction la perception des annuités d'amortissement. .

tations médicales qui seront prescrites par les polices. En cas de rejet de la proposition, la décision ne devra pas être motivée. L'assurance produira son effet dès la signature de la police, nonobstant toute clause contraire.

La somme assurée sera, dans le cas du présent article, cessible en totalité dans les conditions fixées par les polices.

La durée du contrat devra être fixée de manière à ne reporter aucun paiement éventuel de prime après l’âge de 65 ans. »

La procédure à suivre pour l'application de ce texte a été très longuement réglementée par le décret du 21 septembre 1895. Nous n’entrerons pas dans le détail de cette procédure qui comprend toute une série de formalités minutieuses pour arriver à empêcher Les fraudes dont certains acquéreurs pourraient se rendre coupables (1).

Indépendamment du décès, d’autres événements peuvent se produire qui arrêteront l’ouvrier dans son acheminement vers la propriété et l'empêcheront de mener à bonne fin l’entreprise commencée. Ce sera le chômage, le déplacement de l'industrie qui le faisait vivre, etc. Ces éventualités sont prévues par un article spécial dans les statuts de presque toutes les sociétés. Cilons, à titre d'exemple, l'article 22 des statuts mo-

(1) Voir pour les détails les articles 11 à {7 inclus du décret.

dèles de la Société française des habitations à bon marché : « Si l'actionnaire, démissionnaire volontaire ou forcé, est en voie d'acquisition de sa maison, il devra se substituer un remplaçant qui, avec l’agrément du conseil d'administration, succédera à ses droits comme à ses charges, à moins que le conseil ne Jui accorde ou ne Jui impose la résiliation de son bail laquelle aura lieu sur les bases suivantes :

Son compte courant, arrêté au moment de son départ, lui sera remboursé dans les six mois, sauf une retenue représentant: 1° le total des sommes qui seraient dues à la société pour les frais de réparation et autres charges dont est tenu le locataire aux termes du bail ; 2° à titre d'indemnité, une somme égale à... 0/0 du total des loyers cumulés depuis l’origine ; 3° la part de l'associé dans les pertes s’il y a lieu, part fixée par l'assemblée générale ordinaire ; 4° le montant des avances faites par la société pour l'assurance temporaire, si elle s'est substituée à l'actionnaire acquéreur en vue d’acquitter en son lieu et place les primes de l’assurance. »

Cette difficulté étant ainsi prévue el réglée, on ne peut en faire une objection contre le système de la propriété différée. Du reste, elle se présente aussi dans le système du transfert immédiat. Dans les deux cas en effet, l'ouvrier se libère par à-comptes qui ne seront pas plus lourds pour une propriété à acquérir que pour une propriété acquise.

Le seul avantage, si le transfert de la propriété s'était fait dès le début, serait que l'ouvrier, en cas de déplacement volontaire ou forcé, pourrait vendre sa maison. Mais ne voit-on pas combien cette faculté sera le plus souvent illusoire ! L'ouvrier,qui n'aura ni la patience ni la possibilité d'attendre longtemps les acquéreurs, ne trouvera le plus souvent à se défaire de sa maison qu'à des conditions très désavantageuses au profit de spéculateurs.

Un dernier argument, auquel les adversaires de la propriété différée attachent une très grande importance, est celui qui a été formulé dans les termes suivants : « L'ouvrier ne devenant propriétaire qu'au bout d’un certain temps plus ou moins long, son titre de propriété ne datera à l'égard des créanciers du patron ou de la société, que du Jour de la vente à lui consentie. Par suite, et jusque-là, c’est le patron ou la société qui reste et demeure propriétaire, l'immeuble continue à être le gage de tous leurs créanciers, et au jour indiqué l’ouvrier devra prendre cet immeuble avec toutes les charges réelles telles qu'hypothèques conventionnelles ou judiciaires qui le grèveraient audit jour, et il se trouvera ainsi sous le coup de toutes les évictions pouvant résulter de cette situation. Si la société avait été mal gérée ou mal administrée, si le patron avait fait de mauvaises affaires, l'ouvrier pourrait être ainsi privé du fruit de ses économies et de son travail et frustré au

dernier moment dans ses espérances les plus légitimes (1). »

Nous avons déjà vu que cette objection ne peut s’élever dans le cas de baux faits avec promesse de vente.

Ces contrats sontaffectés d’une condition qui, conformément au droit commun, rétroagit et fait réputer non avenus tous les actes consentis par le constructeur pendente conditione.

(1) Rapport présenté par M. Blanchet, notaire à Paris, au Comité consultatif des habitations à bon marché en 1897.