CHAPITRE I

Le législateur de 1894 s'est attaché, dans les articles 9 à 13, à alléger autant que possible Le fardeau des impôts qui, dans l’application du droit commun, en pesant trop lourdement sur les habitations à bon marché, auraient étouffé l'esprit d'entreprise et mis obstacle à la résiliation des réformes désirées. Ces articles constituent un ensemble {rès complet et (rès détaillé des mesures de faveur reconnues possibles dans la matière. Ils ont été l’objet, pendant la discussion, de la sollicitude toute spéciale du législateur ; et leur rédaction est généralement supérieure à celle des autres articles de la loi.

Sans entrer dans une élude approfondie de droit fiscal, nous signalerons ici les dispositions exceptionnelles que la loi, à ce point de vue, consacre au profit des habitations à bon marché.

Art. 9. — « Sont affranchies des contributions foncières et des portes et fenêtres les maisons individuelles ou collectives destinées à être louées ou vendues, et celles qui sont construites par les intéressés eux-mêmes pourvu qu'elles réunissent les conditions exigées par les articles 1 à 5.

Cette exemplion sera annuelle et d’une durée de 5 ans à partir de l'achèvement de la maison. Elle cesserait de plein droit si, par suite de transformations ou d’agrandissements, l'immeuble perdait son caractère d'habitation à bon marché, et acquérait une valeur sensiblement supérieure au maximum légal.

Pour être admis à jouir du bénéfice de la présente loi, on devra produire, dans les formes et délais fixés par l’article 9 $ 1° de la loi du 18 août 1890, une demande qui sera instruite et jugée comme les réclamations pour décharge ou réduction de contributions directes. Celle demande pourra être formulée dans la déclaration exigée par Le même article de la dite loi, de tout propriétaire avant l'intention d'élever une construction passible de l'impôt foncier.

Les parties des bâtiments, dont il est question au présent article, destinées à l'habitation personnelle donneront lieu, conformément à l’article 2 de la loi du 4 août 1844, à l'augmentation du contingent départemental dans la contribution personnelle mobilière, à raison du 1/20° de leur valeur locative réelle, à dater de la troisième année de l'achèvement des bâtiments, comme sices bâtiments ne jouissaient que de l’immunité ordinaire d'impôt foncier accordée par l'article 88 de la loi du 3 frimaire an VIT aux maisons nouvellement construites ou reconstruites.

Sont exemptées de la taxe établie par l'article 1° de la loi du 20 février 1894, dans les termes de la loi du

29 décembre 1875, les sociétés quelle qu’en soit la forme, qui ont pour objet exclusif la construction et la vente des maisons auxquelles s'applique la présente loi. |

La taxe continuera à être perçue pour les maisons exploitées par la société, ou mises en location par elle. »

Ce texte contient, comme on le voit, deux exceptions au droit commun fiscal :

1° Les maisons individuelles ou collectives pouvant être considérées comme habitations à bon marché dans le sens de la loi de 1894 (voir notamment l’art. 5) sont affranchies de la contribution foncière et de celle des portes et fenêtres pendant une durée de 5 ans à compter de leur achèvement.

2° Le sociélés ayant pour objet exclusif la construcfon et la vente des habitations à bon marché sont dispensées du paiement du droit de main-morte établi par la loi du 20 février 1849. Il est à remarquer que ces deux exemptions ne sont pas soumises aux mêmes règles.

L’exemption au profit des sociétés de construction est, en effet, perpétuelle et existe de plein droit. Au contraire, pour bénéficier de l’exemption de la contribution foncière et des portes et fenêtres, le contribuable doit la demander, et pour cela remplir les formalités exigées par le paragraphe 3 de l’article 9.

D'autre part, l'exception est essentiellement limitée

dans sa durée puisqu'elle ne peut jamais dépasser un maximum de 5 ans; etelle doit faire l'objet d’une demande annuelle {paragraphe 2 de l'article 9).

Remarquons que les habitants de constructions à bon marché ne sont dispensés que des deux taxes précitées. Ils restent donc tenus de la contribution personnelle et mobilière. Les travaux préparatoires sont très nets en ce sens (1).

Aux termes de l’article 10, les actes constatant la vente de maisons individuelles à bon marché sont, en principe, soumis aux droits de mulation ordinaires. Toutefois, lorsque le prix aura été stipulé payable par annuilés, la perception du droit pourra, sur la demande des parties, être effectuée en plusieurs fractions égales, mais en aucun cas, le nombre de ces fractions ne pourra excéder celui des annuités prévues au contrat, ni être supérieur à 5.

Le paiement de la première fraction du droit doit avoir lieu dans tous les cas au moment où le contrat est présenté à l'enregistrement. Quant aux autres fractions, elles sont exigibles d'année en année et doivent être acquittées dans le trimestre qui suit l'échéance de l’année, de façon à ce que la totalité du droit soit versée dans l’espace de 4 ans et 3 mois au maximum à compter du jour de l'enregistrement du contrat.

Pour être admis à jouir de la faveur accordée par

(4) Voir notamment Journ. off. du 13 novembre 1894. Débats par-

lementaires, Sénat, p. 8#7. TT

l'article 11, l'acquéreur doit faire une double justification : 4° il doit établir sa qualité d'acquéreur par un certificat du maire de sa résidence ; 2° prouver par un second certificat du maire que son immeuble est exempté de l'impôt foncier par application des articles 5 et 9 de la loi,

Ces deux certificats doivent être délivrés sans frais, chacun en double orignal, dont l’un est annexé au contrat de vente, et l’autre déposé au bureau de l’enregistrement lors de l’accomplissement des formalités.

Dans le cas où l'acquéreur se libérerait par anticipalion de tout le prix avant le paiement intégral du droit, la portion restant due deviendrait exigible dans les trois mois du règlement définitif. D'un autre côté, tout retard dans le paiement de la seconde fraction, ou des fractions subséquentes, rend immédiatement exigible la Lotalité des sommes qui peuvent rester dues au Trésor. |

Enfin l’article 10, alinéa final, dispose que « la résolution volontaire ou judiciaire du contrat ne donnera ouverture qu'au droit fixe de 3 francs. »

L'article 11 est ainsi conçu :

Art. 11.— « Les actes nécessaires à la constitution et à la dissolution des associations de construction ou de crédit actuellement existantes, ou à créer, telles qu’elles sont définies dans la présente loi, sont dispensés du ümbre etenregistrés gratis, s'ils remplissent les condiions prévues par l’article 68, $ 3, n° 4, de la loi du

22 frimaire an VII. Les pouvoirs en vue de la représentation aux assemblées générales sont dispensés du timbre. Toutefois, ces sociétés restent soumises aux droits de timbre pour leurs titres d'actions et obligations, ainsi qu'au droit de timbre-quittance établi par l'article 18 de la loi du 23 août 1871.

Ces sociétés ne seront admises au bénéfice de ces exonérations et des autres faveurs concédées par la loi qu'autant que leurs statuts, approuvés par le ministre compétent, sur l’avis du conseil supérieur institué par l'article 14, limiteront leurs dividendes à un chiffre MAXIMUM. »

L'article 9 du décret de 1895 interprélait ce texte de la façon suivante: « Lors de l'expiration de la société, ou en cas de dissolution anticipée, l'Assemblée générale appelée à statuer sur la liquidation ne pourra attribuer l'actif qui resterait, après paiement du passif et remboursement du ecapital-action versé, qu'à une société constituée conformément aux prescriptions de la ioi du 30 novembre 1894, la délibération dontil s'agit devant être approuvée par le Ministre sur l'avis du Conseil supérieur. »

Cette facon d'interpréter la loi pouvait entrainer les conséquences les plus préjudiciables au développement des habitations à bon marché. Dans un rapport adressé au Président de la République, le conseil supérieur des habitations à bon marché faisait observer qu'il était excessif d'enchainer ainsi la liberté des actionnaires

en prévision d'un fait de nature exceptionnel: des plusvalues importantes se produisant sur des immeubles appartenant à la société. |

I y avait là une exigence qui pouvait empêcher la création des sociétés que la loi avait précisément pour but de faire apparaître. C'était, pour le moins, réduire les capitaux dont elles avaient besoin à de simples souseriptions à titre gratuit. « Pour les sociétés existantes, disait également le rapport, le mal serait plus grand encore : la disposition dont il est ici question les exclut forcément du bénéfice de Ja loi. En fait, il n’est pas une seule de ces sociétés dont les statuts contiennent la clause qu'on voudrait aujourd'hui leur imposer... La modification aux statuts, requise par le paragraphe 5 porterait atteinte à l’une des bases essentielles du pacte social, ce qui, d’après la jurisprudence de la Cour de cassation, ne peut avoir lieu sans l’assentiment unanime des actionnaires réunis en assemblée générale extraordinaire, Pratiquement, cette unanimité est chose impossible à obtenir dans les sociétés par actions, à raison même du nombre des associés, et des mutations qui se produisent soit entre-vifs, soit à cause de mort, chez les titulaires ou porteurs de titres.

On pourra, dans certaines circonstances très favorables, en approcher beaucoup, mais non la réaliser d’une facon complète. Or, c’est tout ou rien : le refus ou seulement l'absence d'un seul actionnaire suffit à rendre

vaine la délibération prise par tous les autres... »

À la suite de ce rapport, le Comité supérieur des habitations à bon marché émettait le vœu qu’une interprétation plus libérale de la loi remplaçàt celle du décret de 1895.

Satisfaction a été donnée à cette légitime réclamation par l’article 1* de la loi modificative du 20 mars 1896 qui porte dans son article 1%: « Ces sociétés ne seront admises au bénéfice de ces exonérations et des autres faveurs concédées par la loi qu'autant que leurs statuts approuvés par le Ministre compétent sur l’avis du Conseil supérieur institué par l’article 14, limiteront leur divividende annuel àun chiffre maximum. »

Le mot annuel contenu dans ce texte précise très nettement qu'il n'y à plus lieu d'exiger une détermination préalable, dans les statuts du mode de répartition des bénéfices éventuels en cas de liquidation (1).

Bien que la loi de 1896 ne le dise pas formellement, il résulte forcément de son article 1* que le paragraphe 5 de l’article 9 du décret de 1895 a cessé d’être en vigueur depuis la promulgation de la loi modificalive.

Enfin, toujours en ce qui concerne les sociétés de constructions, les articles 12 et 13 de la loi de 1894 disposent :

Art. 12. — «L'abonnement au timbre souscrit pour leurs actions par ces sociétés ne subira aucune réduc-

tion, quelle que soit la diminution du capital social ;

(1) Fortier, op. cit., n° 49.

mais, en cas d'émissions nouvelles, les droits de timbre resteront les mêmes tant que le capital social précédemment soumis à l’abonnement ne sera pas dépassé. »

Art. 13.— «Les mêmes sociétés sont dispensées de toute patente. Elles sont également exonérées de l’impôt sur le revenu attribué aux actions et aux parts d’intérêt, à la condition que les statuts imposent pour ces titres la forme nominative, mais seulement pour les associés dont le capital versé, constaté par le dernier inventaire ne dépassera pas 2,000 francs.

Les sociétés actuellement existantes jouiront, au même titre que celles qui se fonderont après la promulgation de la loi, de cette dispense et des autres faveurs où immunilés qu'elle concède, à la condition de modifier leurs staluts, le cas échéant, conformément à ses prescriptions. »

Nous nous réservons de montrer, dans notre conclusion, en quoiles diverses exemptions fiscales, consenties par ces articles au profit des constructeurs d'habitations à bon marché, nous paraissent insuffisantes, et quels nouveaux sacrifices les sociétés, constituées conformément au vœu de la loi du 30 novembre 1894, sont en droit d'attendre du Trésor.