TITRE PREMIER

CONDITIONS REQUISES POUR QU’UNE CONSTRUC- TION PUISSE ÊTRE CONSIDÉRÉE COMME HABI- TATION A BON MARCHÉ AUX TERMES DE LA LOI DE 1894.

La loi du 30 novembre 189% consacre à bien des égards, comme nous le verrons dans le cours de cette étude, un régime dérogatoire au droit commun en faveur d’une certaine catégorie d'habitations. Il importe donc, tout d’abord, de complètement énumérer et nettement définir les caractères que devra présenter une habitation pour pouvoir être placée sous le couvert des dispositions de la loi nouvelle.

Ces conditions sont indiquées dans l’article 5 qui est ainsi conçu: « Les avantages concédés par la présente loi s'appliquent exclusivement : en ce qui concerne les maisons individuelles destinées à être acquises par les personnes visées à l'arlicle 1°”, ou construites par elles, aux immeubles dont le revenu net imposable à la contribution foncière, déterminé conformément à l'article 5 de la loi du

8 août 1890, ne dépasse pas de plus d'un dixième :

dans les communes au-dessous de 1.000 habitants. . . . 90 fr. » » de 1.001 à 5.000 » a OU » » de 5.001 à 30.000 » ee 170 »

» » de 30.000 à 200.000 » et dans

celles situées dans un rayon de 40 kilomètres autour

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dans les communes de 200.001 habitants et plus . . . . 300 »

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En ce qui a trait aux maisons individuelles ou collectives destinées à étre louées, les avantages concédés par la présente loi s'appliquent exclusivement à celles dont le revenu net imposable pour leur intégralité ou pour chacun des logements les composant et destinés à être loués séparément, ne comporte pas un chiffre supérieur à ceux qui sont indiqués ci-dessus pour chaque catégorie de communes. » |

De l’ensemble de ce texte on peut déduire tout d’abord qu'il est essentiellement limitatif quant aux immeubles qui sont appelés à jouir des avantages accordés par la loi. Le mot exclusivement, employé au début du texte, révèle très nettement les intentions du législateur à cet égard.

Cette disposition n’est pas du reste sans avoir soulevé des discussions assez graves entre les deux Chambres. La pensée dominante des auteurs de la loi sur ce point, était, pour écarter toute idée de spéculation, de restreindre autant que possible le nombre des habitations auxquelles la loi nouvelle serait applicable. En conséquence, l'article 6 du projet (art. 5 actuel) voté par la Chambre des députés sur l'avis conforme de sa commis-

LOI DU 30 NOvEMBRE 1894 25

sion portait que les avantages de la loi ne s’appliqueraient : 1° en ce qui concerne les maisons individuelles destinées à être acquises par les ouvriers, employés et artisans qu'aux immeubles dont la valeur n’excéderait pas, terrain non compris, la somme de 7.000 francs : 2° en ce qui concerne les maisons individuelles ou collectives destinées à être louées, qu'à celles dont le loyer annuel, par maison ou logement, n’excéderait pas 500 francs.

La commission du Sénat, tout en se déclarant d’accord avec la Chambre sur le principe même de la loi, proposa de substituer aux chiffres d'évaluation de la valeur du loyer indiqués par la Chambre, un système plus flexible qui consisterait à faire déterminer par une commission locale la valeur vénale et locative des habilations à bon marché. Ce système, adopté en première délibération, fut finalement rejeté à la séance du 19 f6vrier 1894 dans laquelle le Sénat se rallia au système adopté par la Chambre.

Telle qu’elle résulte des travaux préparatoires que nous venons de retracer rapidement, la disposition de la loi dans l’article 5 manquait de précision et de clarté. Elle distinguait, ou semblait distinguer, deux hypothèses différentes suivant que la maison était destinée à être acquise en propriété ou à être louée. Elle prenait pour base d'appréciation le revenu net imposable, alors que, dans l’un et dans l’autre cas, c’est la valeur locative qui est évaluée par les inspecteurs des contri-

butions.

Enfin, elle indiquait. une opération d’'arithmétique (déduction de 1/10°) qu'il eût été plus simple qu'elle fit elle-même.

La nécessité de préciser la loi sur ce point se fit donc bientôt sentir.

Dans ce but, l’article 50 du règlement d'administration publique du 21 septembre 1895, traduisant en valeurs locatives les valeurs fixées par l’article 5, portait que les immunités et atténualions d'impôts, accordées par l’article 5 de laloi du 30 novembre 1894, étaient uniquement applicables aux maisons dont le revenu net, imposable à la contribution foncière, n’excéderait pas les limites fixées par cette loi, c’est-à-dire dont la valeur locative « augmentée des charges incombant au propriétaire et mises par le bail au compte du locataire » ne comporterait pas pour l'intégralité de ces maisons où pour chacun des logements les composant et destinés à être loués séparément, des chiffres supérieurs à ceux indiqués audit décret, et qui sont obtenus en majorant d'un tiers ceux portés dans l'article 5, puis en ajoutant à ce premier total un dixième. En opérant ce calcul on arrivait aux chiffres suivants :

dans les communes de 4.000 habitants et au-dessous. . . 132 fr. » » de 4.001 à DOUD EE OS DEEE 220 » » de 5.001 à 30.000 ose a oi Sue à 250 »

» # de 30,001 à 200.000 ct dans les com-

munes situées dans un rayon de 40 kilomètres autour de

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dans les communes de 200.000 habitants et au-dessus , . 440 »

ÉD 1 € CR 0 à ne 0-0 ss. OÙ. 5

Dans un rapport présenté au Conseil supérieur au nom du Comité permanent à la date du 25 juillet 1896 (1), on faisait ressortir que la définition de la valeur locative, ainsi déterminée par le décret, donnait lieu à des difficultés rendant indispensable une intervention législative.

Ainsi, en envisageant l'hypothèse d’une société anonyme de construction louant à des ouvriers avec promesse (le vente à l'expiration d'un délai de 20 ans, par exemple, une annuité moyennant le paiement de laquelle ils deviendront propriétaires, cette annuité comprendra exactement les éléments suivants :

1° l'intérêt du capital dépensé pour la construction de la maison et de ses dépendances.

2° les frais généraux d'entrelien, d'administration , d'impôts, de non-valeurs supportées par la société.

3° les charges accessoires qui incombent au locataire, mais qui doivent être avancées par le propriétaire (frais de vidange, d'eau, de voirie, d'assurances contre l'incendie, etc.).

4° la charge d'assurance temporaire en cas de décès dans les conditions prévues par l’article 7 de la Loi du 30 novembre 1894.

5° la prime d'amortissement pour reconstituer le capi- {al de ja maison à l'expiration du bail.

Des cinq éléments que nous venons d'énumérer, les

(41) Journal officiel du 25 juillet 1896, p. 4261.

deux premiers faisaient incontestablement partie du revenu net tel que le comprend l’article 5 de la lot de 1894. Il n’était pas moins certain que les deux derniers devaient en être exclus. La question pouvait être, au contraire, discutée relativement au troisième élément, celui des charges accessoires.

Le règlement de 1895, tranchant la controverse dans un sens peu libéral, avait compris ces charges dans les valeurs locatives, et par suite il refusait les faveurs de la loi à toutes les maisons dont le loyer par suite de cette addition excédait la limite légale. Si donc nous supposons, dans une commune de moins de 500 habitants, des maisons comportant un loyer de 200 francs. Elles doivent bénéficier de la loi de 1894. Eh bien ! cette faculté pouvait leur être enlevée, aux termes du règlement de 1895, pour peu qu'il ait plu au propriétaire de comprendre dans le bail et dans l’annuité les charges d’eau, de voirie, etc., dont l’ensemble atteint à Paris 35 à 40 francs pour les plus petites maisons.

Il y avait là une entrave possible à l'application normale de la loi. On pouvait craindre que les sociétés de construction, désireuses de pouvoir invoquer la loi de 189%, retirent du calcul de l’annuité les charges accessoires pour les laisser peser directement sur les localaires.

Or, si chaque locataire a la faculté d'acquitter ou non les charges individuelles, les précautions élémentaires d'hygiène et de salubrité dont la loi a voulu donner

l'habitude etle goût aux classes populaires ne courrontelles pas grand risque d'être négligées ?

Ces conditions parurent assez fortes au législateur pour le décider à intervenir. Il adopta la loi rectificative du 1% avril 1896 dont l’article 2 est ainsi conçu : « Pour la détermination des revenus qui servent à l'application de l’article 5 de la loi du 30 novembre 1894, ne sont pas comprises dans la valeur locative des immeubles, les charges de salubrité (eau, vidange, etc.) et d'assurance contre l'incendie ou sur la vie dont Le propriétaire fait l'avance, ou qu’il recouvre en les mettant par le bail au compte du locataire ».

Ainsi donc, actuellement, dans le caleul du revenu tel qu'il doit être établi pour savoir si une habitation réunit ou non les conditions requises, on ne fait plus entrer en ligne de compte que les deux éléments suivan(s : |

1° l'intérêt du capital dépensé pour la construction de la maison et de ses dépendances ;

2° es frais généraux d'entretien, d'administration, d'impôts et de non-valeurs supportées par la société. Tous les doutes qui pouvaient subsister à cet égard ont été levés par la loi du 1% avril 1896 qui a résolu, dans un sens très favorable aux habitations à bon marché, les difficultés qui s'étaient présentées dans l'interprétation de la loi de 1894.

La seule condition exigée dans la personne des occupants est qu'ils ne soientencore propriétaires d'aucune

maison (art.1). La qualité d’ouvrier ou d'employé vivant principalement de leur salaire n’est pas exigée, bien que la pensée et les termes mêmes de la loi aient principalement en vue cette classe de citoyens si dignes de

sa sollicitude.