RÉEL

Contrats fichfs dissimulant le prêt usuraire

Le nantissement immobilier employé par les indigènes lunisiens pour tourner la prohibition coranique affecte la forme de Rahnia ou ou de Pia Tunia.

SECTION 1. -- RAHNIA.

Nous avons vu en étudiant les restrictions apportées aux effets du rahn, que la principale obligation imposée au créancier rahniste consiste dans la défense de percevoir les fruits du gage, sans les imputer sur le capital, de crainte que le prêt ñne soit gratuit. Or, pour se sous- {raire à ces prescriptions sans enfreindre trop ouvertement la défense, les indigènes tunisiens emploient fréquemment la rahnia, contrat dérivé du nantüssement orthodoxe qui en diffère Surtout par la possibilité donnée au créancier de jouir des fruits de l'immeuble remis en

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vage tant que la créance n'est pas remboursée. La date de son exigibilité est rarement déterminée. Il arrive fréquemment que de créancier avance à son débiteur de nouvelles sommes, le revenu de l'immeuble n'augmentant pas, le taux de l'intérêt diminue. Mais ces « augments de rahnia» n'ont d'autre but que d'assurer au créancier, lorsque le remboursement sera dévenu impossible par suite de l'importance du prêt, la propriété exclusive de immeuble en gage. D'ailleurs cette diminution du taux de l'intérêt, volontaire de la part du créancier indique que les intérêts percus sont suflisamment élevés pour pouvoir être réduits notablement, en vue d’une opération éventuellement plus rémunératrice encore.

La jurisprudence tunisienne proclame la légitimité de la perception des fruits de l'immeuble remis en gage au créancier, par ce dernier, en vertu d’une rahnia.

Les israélites tunisiens pour éluder les prescriptions de la religion qui prohibent, entre israélites le prêt à intérêt, ne süpulent dans l'obligation souscrite aucun intérêt; inais un immeuble est remis en antichrèse, au créancier. Celui-ci le loue à un tiers pour une somme équivalent au chiffre des intérêts promis et le tiers le sous-loue au débiteur pour le même prix. En pareil cas le tiers doit ètre considéré comme étant caution solidaire du débiteur pour le paiement des intérêts (Tunis 28 Octobre 1890, Ji lOOIRS DA

La rahnia diffère sensiblement de l’antichrèse française.

l° en ce qu'un écrit n'est pas nécessaire pour la constater. In droit musulman la preuve testimoniale est

volontiers admise pour déterminer l'existence des conven{ions.

2° Comme conséquence immédiate de cette liberté, les conditions de publicité requises pour l’antichrèse ne peuvent être applicables à la rahnia.

3 La rahnia comporte pour le créancier le privilège de faire vendre, après autorisation du cadi le bien dont il est nanti, au cas de non paiement à l'échéance.

4 1 la créance est de nature civile le créancier antichrèsiste du droit français n’acquiert que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble à la charge de les inputer sur les intérêts mais dans la limite fixée par la loi du 3 Septembre 1807 et ensuite sur le capital.

Le créancier rahniataire peut percevoir les intérêts les plus exorbitants sans aucune limitation et les profits qu'il retüre de son prêt peuvent atteindre des proportions scandaleuses sans aucun contrôle.

Le Code ‘Tunisien des obligations, dans un but probable de simplification, ignore la rahnia, d’un emploi cependant fréquent dans la Régence. Uni chapitre est toutefois réservé à lantichrèse tunisienne, dont les caractères sont ceux de la rahnia et qui, nous venons de le voir, west pas du tout celle de lart..2085 du code civil français.

C’est cependant cet article qui à servi de base à la définition donnée par l’art. 1613 du code tunisien.

« L/antichrèse est le droit conféré au créancier de percevoir les droits du gage mobilier où tmmobilier dont il est nanti en sûreté de sa créance.

« Cette convention a deux formes

a) on peut convenir que le créancier impultera ce qu'il perçoit sur le principal de la dette.

b) ou bien qu'il fera les fruits siens. Cette convention n'est pas valable lorsque la dette a pour cause un prêt de consommation «ou lorsque le contrat a pour objet des fruits non encore mürs, ou inexistants, à moins qu'ils ne fussent compris comme accessoires dans une récolte déjà mûre ainsi qu'il à été dit à l’art. 616 ().

« Cette restriction ne s'applique pas aux loyers et autres fruits civils, pour lesquels on peut convenir que le créancier jouira même de ceux qui seront dus à l'avenir ».

Cette dernière disposition qui sera d’ailleurs la plus fréquemment employée est bien nette. Dorénavant les usuriers professionnels pourront se servir impunément d la rahnia, pour amasser des fortunes au détriment de leurs victimes, Ils auront entre les mains un texte qui couvrira leurs instruments d’expropriation et qui leur prètera main-forte pour le recouvrement des intérêts fabuleux que leur rapportera l’usage de leurs fructueuses combinaisons.

Nous verrons plus loin que le Khammès peut difficilement se libérer de sa dette envers le fellah auquel il a emprunté et qu'il lui faudra subir le joug parfois toute sa vie.

(1) « La vente düne coupe ou récolle ne comprend pas celle du regain, lorsqu'il s'agit de produits qui repoussent après une première coupe ou récolte, tels que le trèfle, la luserne, le sainfoin. La vente de légumes, de fleurs, de fruits comprend les légumes, les fruits el les fleurs sur pied ainsi que ceux qui mürissent ou éclosent après la vente et qui en sont considérés comme accessoires el non comme un regain » art. 616,

Il n’est pas rare que des immeubles fassent l’objet de rahnias pendant 70 ou 80 ans et deviennent après vente forcée, la propriété du créancier rahniataire qui, pendant cette longue période, aura perçu sous forme de fruits civils d'importants revenus. Les deux ou trois générations de débiteurs gènés n'auront pas été à même de rentrer en possession du gage !

Nous aurions désiré constater dans le nouveau code tunisien la disparition officielle de la Rahnia, forme coutumière du Rahn. Cette mesure était facile à effectuer. Il suffisait de s’en tenir aux termes du nantissement orthodoxe que le législateur de 1907 à incomplètement rappelé en spécifiant que la convention n’est pas valable lorsque la dette a pour cause un prèt de consommation.

SECTION II. - Le Bia Et Tunia ou Bia el Ouafa

ne

La rahnia viole sans détour l'interdiction coranique et les musulmans scrupuleux hésitent à employer ce contrat.

Les contrats de bia el ouafa dans le rite malékite ou bia et tunia dans Île rite hanélite auxquels ils ont plus volontiers recours présentent les caractères de ventes sous condition résolutoire. |

D'après Elmaititi le bia tunia est le contrat qui consiste à dire «Je vous vends telle chose moyennant

tel prix à condition que le jour où je vous rapporterai

une somme égale, à telle époque où à une époque indéterminée, cette chose me sera rendue ».

En droit musulman ce contrat est généralement considéré comme un contrat pignoratil et la jurisprudence lui attribue bes effets d’un prèt sur gage (rite malékitei ou d’une antichrèse (rite hanéfite) (Tunis 24 Décembre 1890, J. T. T. 1896, p. 191. Sousse 13 Mai 1898 et 6 Décembre 1900, J.'T. T. 1900, p, 437 et 1901 p. 494) ()C).

Cette confusion avec la rahnia on lPantichrèse est très fréquente. Ille provient de ce qu’en fait le vendeur à réméré est un emprunteur qui donne la chose en gage et l'acheteur un prêteur qui la reçoit.

D'après Ebn Acemn, le Bia Tunia est le retour au vendeur de la propriété de la chose vendue lorsqu'il offre le prix.

Le Bia l'unia est donc une sorte de vente avec faculté de rachat. Les auteurs orthodoxes, nous l'avons vu, envi-

(1) « Dans la pratique, la vente à réméré constilue le plus souvent un contrat pignoralif qui n'enlraine aucun déplacement de la propriété, el bien qu'il n'ait alors pour but que de lourner la prohibition légale du prèt à intérêt, les jurisconsulles musulmans et les h'ibunaux indigènes en SE la validité.

La vente à réméré, dit Goguyer, n'entraine pas l'aliénation dans la coutume de Tuniset ne ue en réalité qu'un nantissement sous condition de jouissance du gage par le créancier nan ti.

(Lescure Du double régime foncier de la Tunisie 1900. Borrel. éditeur, Tunis).

(2) D'aprèslerite malékite, elle n'a d'autres effetsque ceux d'un prèt sur gage ordinaire lorsqu'il ny à pas eu de vente régulière suivie d’une prise de possession par l'acquéreur.

Dans le rile hanéflle, la vente à réméré est une sorte d'antichrèse et l'acheteur, mème après l'expiration du délai de rachat. doit s'adresser au juge, lequel peut, faute de paiement, ou autoriser la vente de l'immeuble engagé où accorder un nouveau délai au débiteur. (Tunis 21 Décembre 1900 J. T. T. 96 p. 191).

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sagent avec défaveur un semblable contrat pouvant servir de véhicule à la prohibition. Ils tolèrent cependant le Bia Tunia lorsqu'il n'est pas susceptible de voiler une

CGhvention usuraire.

D'après le Toftat d'Ebn Acem, verset 804: le Bia Tunia est en principe entaché de nullité; mais le réméré est permis s’il est conclu après contrat, bénévolement, avec ou sans fixation de délai. Toutes les fois que cette clause est stipulée bénévolement, le mieux est d’en faire par écrit Fobjet d’un àcte distinct (verset 807).

L'art. 681 du C.'T. O. est inspiré de cette définition.

« La vente avec faculté de rachat ou vente à réméré est celle par Jaquelle l'acheteur s’oblige, après la vente parfaite à restituer la chose au vendeur, après rembour-

sement du prix ».

Les commentateurs orthodoxes ont estimé que le fait d'imposer à l'acquéreur, une concession bienveillante de sa part, comme condition du réméré, déjouerait les mancuvres des usuriers. On concoit difficilement qu'un créancier devenu propriétaire incommutable d'une chose renonce de propos délibéré à une combinaison avantageuse à moins qu'il n'ait l'intention de consentir à son

vendeur, une véritable Hhéralité.

Aussi l'éventualité de cette Hbéralité a-t-elle rendu les auteurs plus tolérants en matière de vente à réméré et, bien que la clause de rachat soit insérée le plus souvent dans l'acte primitif, après la signature des parties qui en ont rendu la conelusion parfaite, d'après Ebn Acem (verset 801) l'acquéreur à droit aux fruits ; l'art, 687

du code tunisien à confirmé cette règle.

« Pendant la durée du délai stipulé, l'acheteur à pacte de rachat peut jouir de la chose vendue à titre de propriétaire ; il en, perçoit les fruits et il exerce toutes les actions relatives à la chose, pouvu que ce soit sans Iraude

Le législateur tunisien a entièrement assimilé le Bia Tunia à la vente à réméré du droit français. Tous les éléments de l’un se retrouvent dans l’autre : consentement réciproque des parties, stipulation d’un prix, clause de rachat.

L’acquéreur sous condition résolutoire a done droit aux fruits, puisque les risques de la chose vendue sont à sa charge.

Cette facilité n'a pas échappé aux usuriers qui devaiént employer le Bia Tunia de préférence au Rahn. Nous avons vu qu'en ce qui concerne le Rahn,.1leest absolument interdit au créancier gagiste d’user et de jouir du gage, lorsque la créance provient d’un prêt. Le constituant a toujours droit à la perception des fruits. Le Prophète a dit: «celui qui a constitué un gage a droit

aux fruits et est responsable ».

Il est également défendu de convenir que si la dette n'est pas payée à l'échéance, le gage deviendra la propriété du créancier (Ebn Acem vers. 246).

Tandis que d’après l’art. 688 du: C. T. O. s'inspirant de l’art. 1662 du code civil français « faute par le vendeur d'exercer son droit de rachat dans le terme établi par les parties, le vendeur perd son droit de rachat ».

Le terme prévu par les parties ne peut d’ailleurs excéder trois ans.

Lens ner

De même dans l’antichrèse qui revèt le caractère d’aliénation de jouissance, les fruits perçus doivent être imputés sur le capital de la créance, tandis que dans le Bia Tunia la perception des fruits a lieu sans imputation parce que le contrat opère en apparence une mutation de propriété immobilière. :

Les emprunteurs, afin de ne pas violer ouvertement la loi religieuse, s'adressent au Bia Tunia dont l'emploi leur promet de ne pas être débiteurs de la somme qu'ils ne peuvent être contraints de rembourser.

L'emploi des rahnias et des tunias n’est pas moins fréquent en Algérie et y a causé tout autant de ruines que dans la Régence.

« Depuis longtemps les publicistes, les juristes et les économistes algériens ne cessent de dénoncer les abus des rahnias et des {sénias dans les territoires de propriété indigène. Les pays de propriétés collectives mème (arch) qui, théoriquement sont inahénables et partant incapables de servirde gages à des prêts, n’échappent pas à leurs inconvénients. Les occupants du sol voileurs opérations sous forme d'échange de jouissance lent temporaire d’une parcelle de terre contre celle d’une somme d'argent, où passent ouvertement des tsénias ou des rahnias quand Padministration manque de vigilance. De la sorte 11 n’est presque aucune partie de la colonie qui soit indemne de ce fléau, ct dans certaines régions, les domaine: possédés à titre de créanciers rahniataires ou d'acquéreurs à fsénia sont plus étendus que ceux

cultivés par leurs propriétaires () ».

(1) Oualid. Le nantissement immobilier en Droit Indigène Algérien

En Tunisie la rahnia et le tunia sont une des formes variées que revôt l'usure. Dans le sud en particulier les créanciers, pour sûreté de leurs prêts, prennent une anti chrèse sur les arbres de leurs débiteurs. Pour être plus facilement reconnus, les oliviers notamment sont bagués d'une couche de min:um.

Une des causes de la ruine des indigènes consiste également dans la vente par anticipation de leurs récoltes. que, poussés par la nécessité, 1lS consentent à des prix très inférieurs à ceux des cours et dont la Commission de l'amélioration de l’agriculture indigène a constaté dans toute la Régence les funestes conséquences.

Voici un cas entre nulle qui a été signalé à la Commission : € un individu s'était fait avancer de l'argent sur des hectolitres d'olives au prix de 5 francs lhectolitre. Au bout d’un certain temps et par le jeu des renouvellements habituels, cet individu après avoir livré à son crèancier 151 hectolitres d'olives se trouvait encore débiteur de 1.400 francs et de 90 hectolitres d'olives ! Heureusement pour Jui, en Mars dernier, la société indigène de Prévoyance de X est arrivée à temps pour lui consentir un prêt à long terme à 7°, et le dégager des griffes de son impitoyable créancier.

€ Voici encore un exemple : X a emprunté en Octodernier a consenti une avance de 64 hectolitres d'olives à » francs lhectolitre, Hvrables en Janvier 1910 c’est-à-dire

bre 1908 à Z une somme de 320 francs pour laquelle ce

pour une période de 15 mois.

« A l'échéance, le débiteur n'a pu livrer que 22 heci. d'olives et, ce jour là l’hectolitre était coté au marché à 15 francs. Il a donc remboursé en réalité 22X15—320 fr. et il est resté débiteur de 42 hectolitres soit 42X15=—630f.

« Ne pouvant plus rien livrer il a dû consentir à son créancier une dette de 630, convertie, en avances sur sa récolte future à raison de 7 francs l’hectolitre soit 90 hect.

« En supposant que l’année 1912 soit bonne et que X puisse se libérer, le prix de l’hectolitre d'olives étant seulement de 10 francs les 630 francs deviendront 900 francs.

« Les 320 francs prêtés auront rapporté en l’espace de 30 mois 330+900—1.230—320—910 francs.

« Nous pourrions citer nombre de faits identiques relevés dans son enquête par la commission : à l'Extrème- Sud pour les dattes, dans le Nord, dans le Centre, pour les céréales, partout pour la culture maraîichère ».

Il est de toute Justice de reconnaître que si les ventes anticipées de récoltes sur pied donnent encore lieu de nos jours à des opérations scandaleuses, les prêts hypothécaïres sont consentis, tout au moins sur des propriétés 1mmatriculées. à des conditions beaucoup moins rigoureuses que dans les premières années de l'établissement du Protectorat, grâce à l'application du régime foncier Tunisien.

M. Martineau, juge au tribunal mixte a très Juste-

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ment fait remarquer dans un remarquable rapport présenté au Congrès de l'Afrique du Nord en 1908, que le but économique auquel devait tendre une bonne législation foncière devait consister notamment dans le relèvement de la valeur des terres et dans la dininution du faux de l’intérèt.

La loi du 1" Juillet 1885 qui a doté la Tunisie d'un régime foncier inspiré du système de l’art Torrens à 1n-° contestablement amené la réducüion du taux de lPintérêt des prêts hypothécaires, la procédure d’immatriculation assurant aux propriétés qui en sont l’objet, une situation juridique stable, débarrassée des surprises que réserve si souvent la détention de terres sur titre de propriété arabe.

M. Martineau, ayant suivi les travaux du Tribunal Mixe depuis sa création pendant une vingtaine d'années, était bien placé pour fournir des indications prècises à ce sujet.

& Au début de l'occupation, le taux de l'intérêt d'un prêt hypothécaire variait entre 18°, et 12%. Les dossiers soumis au Tribunal Mixte nous apportent la preuve que l'intérêt de la plupart des prèts hypothécaires sur les immeubles non immatriculés varie encore actuellement entre 10 et 12°; 1l ne descend presque Jamais au dessous de 100/,. Les immeubles immatriculés au contraire, trouvent aujourd'hui couramment de l'argent à 6 0/0; c'est le taux constaté régulièrement depuis déjà quelques années dans tous les contrats hypothécaires ; on a déjà même vu des prêts consentis à 5 O/p et même à 4 0/0. La plus grande preuve que limmatriculation amène, par son seul fait la diminution du taux de l'intérêt se trouve

dans le libellé actuel de nombre de prêts hypothécaires faits à charge pour l’emprunteur de faire immatriculer : il y est spécialement stipulé que l'intérêt qui est de 8 ou 10 0/0 sera abaissé à 60/0 aussitôt l’immatriculation prononcée. C’est là une clause qui devient constante et qui nous apporte la preuve incontestable de cette conséquence économique de l’immatriculation ».

Il est évident que le taux de l'intérêt est fixé, d'abord en vue de la rémunération immédiate du capital et accessoirement en tant que prime d'assurance pour couvrir les risques aléatoires du placement. Siles garanties de ce placement augmentent, le taux de la prime d'assurance diminue en proportion et arrive à ne pas méme entrer en ligne de compte si le prêt offre toute la sécurité que présente un droit de propriété sérieusement établi.