CHAPITRE II Vente des immeubles

Nous venons d'étudier les dérogations que la loi a pris soin d'apporter au principe général d'après lequel, durant la période préparatoire de la faillite, les biens du failli doivent être conservés en vue du concordat à intervenir. Nous avons dit que, dans certains cas exceptionnels, où les besoins d'une sage administration le commandent, le Gode de commerce autorisait le syndic k réaliser, du moins en partie, dans l'intérêt commun de la masse et du débiteur, les efîets mobiliers et marchandises dépendant de l'actif. Mais il arrivera souvent que le patrimoine du failli comprendra, à côté des valeurs mobilières, des immeubles. Comment, à l'égard de ces derniers, va se comporter la règle fondamentale qui gouverne la phase antérieure à l'union?

C'est ce que nous devon*^ maintenant rechercher : sur ce point la loi est muette.

Nous aurons donc à nous poser une question préjudicielle, celle de savoir si la vente des immeubles du débiteur en faillite est possible au cours de la période préparatoire. Celte première difficulté résolue, et en supposant admise la solution affirmative, nous nous demanderons, fidèle au plan que nous nous sommes

tracé, a quelles conditions et sous quelles sanctions Taliénation sera eCTectuée. Enfin, nous aurons à parler des effets de la vente consommée.

Section première

De la possibilité de la vente des immeubles avant union.

Nous ne trouvons pas dans le Gode de commerce, en ce qui concerne les immeubles, de dispositions correspondantes k celles des articles 470 et i486. Le législateur ne s'est occupé de cette catégorie de biens que sous les articles 571 et suivants, qui supposent ouverte la procédure de l'union. Aussi, k s'en tenir à une impression superficielle, on pourrait être tenté de croire qu'en aucun cas la vente des immeubles du failli n'est possible avant cette époque.

A l'argument que fournit en ce sens le silence de la loi, vient s'ajouter une considération de fait qui n'est pas sans importance. Il est facile, en général, de reconstituer l'actif mobilier qu'on a transformé en argent, et c'est pourquoi la réalisation des valeurs mobilières de la faillite n'est pas, somme toute, susceptible d'entraver d'une façon sérieuse le vote du concordat ; les magasins du débiteur seront pourvus de marchandises à l'aide de nouveaux achats. Bien différente est la situation lorsqu'il s'agit d'un commerce s'exerçant dans un immeuble qui lui est affecté, et que des convenances particulières ont fait choisir de préférence à tout autre. La vente de cet

immeuble peut rendre impossible, ou du moins très difficile, la reprise ultérieure par le failli de son industrie; il faudra donc que ce dernier renonce désormais à être remis k la tête de ses affaires 1

Il y a Ik une conséquence très grave qui semble devoir faire repousser, en toute hypothèse, l'aliénation des immeubles de la faillite tant que les créanciers ne sont pas en état d'union : c'est, en effet, en faveur de cette théorie que certains auteurs et un arrêt déjà ancien ont cru devoir se prononcer (').

Mais ce système restrictif n'est pas celui qui a prévalu dans la jurisprudence; ce n'est pas davantage celui qu'enseigne la doctrine la plus récente. On admet aujourd'hui, d'une façon k peu près unanime, qu'il est possible de vendre pendant la période préparatoire les immeubles dépendant de la faillite; la pratique des affaires ne connaît pas d'autre solution (^).

Cette manière de voir et de procéder doit être approuvée.

Les objections qui semblent s'opposer k la théorie

(') Douai, a8 mai 1867, D. P. 57. 2. 166. — Alauzet, t. VI, n»2594.- Bédarride, ii« 867. — Laurin, n» 928.

(^) En ce sens : Ruben de Couder, no 1028. — Démangeai -Bratard, t. V, p. 621, no 4. — Dalloz, Répert., \^ Faillite, n© 487. Supply eod.>^» no 807. — Lyon-Caen et Renault, t. VH, no 52o, p. 428. — Bailly, noie sous Cass., 28 juillet 1890. — Pand. fr., 1891, i, i6i. — Boistel, n°975i p. 56o.— Thaller, note dans D. P. 1896. 2. i.— Adde : Traité élémentaire de droit commercial, n» 1910.— Req., i3 janvier 1869, !>• P« 71- 5. igi-ïQ'-

— Paris, 10 février 1886 (motifs). — Dalloz, SuppL, v© Faillite, p.538,noi.

— Trib. civ. de Bar-sur-Seine, 7 janvier i885. Journ. failL, 85, p- 9^*

— Trib, Seine, 16 juillet i885. Ihid., p. 4i6.

Voir, en outre, toute une série de solutions implicites: Req., 17 J"*" 1878, D. P. 79. I. 34.— Req., G juillet i88i, D. P. 82. i. 4^9.- C'^' rej.. 4 juin 1889, D. P. 90. i. i33-i34. — Paris, 28 janvier 1890 (motift)' D. P. 91. i. iC5. — Civ. cass., 28 juillet 1890. Ihid. (casse Farrél précédenl de la Cour de Paris, mais seulement sur le chef relatif à la surenchère).

actuellement suivie ne résistent pas, en effet, à un examen sérieux.

Tout d'abord, il convient d'observer qu'en fait un commerçant peut très bien posséder des immeubles qui ne sont pas indispensables a la mise en œuvre de son activité commerciale, et dès lors on peut se demander en quoi leur aliénation sera susceptible de mettre obstacle à la conclusion du concordat. Ne faut- il -pas en dire autant, même pour les immeubles qui sont nécessaires à l'exploitation de l'industrie du débiteur? Leur vente aura-t-elle un retentissement forcé sur la solution de la faillite? On ne voit pas pourquoi il serait absolument impossible au failli, bénéficiaire d'un concordat, de remettre dans son patrimoine une valeur immobilière sinon identique, du moins équivalente à celle qui a été aliénée. Et si, par aventure, un pareil résultat était irréalisable, mieux vaudrait encore s'exposer à cette éventualité que de maintenir un statu quo qui peut porter un préjudice irréparable à la masse des créanciers et au débiteur, et qui apparaît ainsi comme tout aussi grave par ses conséquences que le refus du concordat.

Il faut en effet, pour apprécier sainement le système consacré par la doctrine et la jurisprudence, chercher dans les situations de fait les circonstances impérieuses qui ont entraîné la pratique, et après elle la théorie.

On a quelquefois signalé à ce point de vue l'hypothèse où, au moment de la déclaration de faillite un créancier hypothécaire avait frappé de saisie immobilière un immeuble compris dans l'actif.

Il serait, dit-on, avantageux pour toutes parties, de convertir cette saisie, afin d'arriver à une vente voloii-

taire, grâce à la procédure moins onéreuse et plus expéditive qu'organisent les articles 743 et suivants C. proc. civ.

Mais le jugement déclaratif de faillite est intervenu: le failli n'est plus maître de ses droits dans le sens de l'article 7^3, alinéa i, C. proc. civ., et ne peut former une demande de conversion {adde argument a contrario art. 7^7 G. proc. civ.); or, s'il n'est pas permis d'aliéner les immeubles du débiteur pendant la phase qui vient de commencer, il faudra subir les lenteurs et les frais de la saisie, qu'il eût été cependant si désirable et si facile d'éviter.

Il est tout d'abord k noter que, depuis la loi du a juin i84i, qui a simplifié les formes de la saisie immobilière, la procédure de conversion ne présente pas une supériorité réelle sur celle de l'expropriation forcée au point de vue de la célérité et de l'économie. Sans doute, grâce au concours du débiteur, elle offre encore l'avantage d'une plus grande sécurité dans la transmission de la propriété; elle présente des chances de réalisation k un prix plus élevé par suite de la possibilité de renvoyer pour l'adjudication devant un notaire, peu^ être mieux placé que le tribunal pour y procéder. Mais qu'on le remarque bien, rien n'empêche la faillite de profiter du bénéfice de la conversion. L'article 744 C. proc. civ., dans sa rédaction duek la loi 2 juin i84i, autorise a généralement tous les administrateurs légaux des biens d'autruiyi k fornier la demande en conversion ou k s'y adjoindre. Cette formule très large comprend bien certainement le syndic de faillite; celui-ci aurait donc le droit de consentir, au nom du débiteur, à la

conversion en vente sur publications judiciaires de la saisie immobilière, pratiquée par un créancier hypothécaire sur un immeuble dépendant de Tactif. Il y aurait seulement lieu d'obtenir Tautorisation du jugecommissaire (argument a fortiori de l'article 67 a, qui exige cette autorisation pour les ventes immobilières que, seuls, les syndics peuvent poursuivre après union) (").

En revanche, il existe des cas tout aussi intéressants que celui de la conversion de saisie, et en vue desquels la loi n'a point statué. Voici par exemple, un immeuble de la faillite, qui, pour des raisons économiques diverses et inutiles k indiquer ici, se trouve avoir atteint sa valeur maxima ; il se présente, du reste, un acquéreur disposé k en fournir le juste prix. Refuser ou même retarder la réalisation qui s'offre serait une grosse imprudence, car il est k craindre qu'une occasion aussi favorable ne se reproduise pas. Bien mieux, il est d'ores et déjk certain que, par une de ces fluctuations subites dont les valeurs immobilières ne sont pas affranchies, l'immeuble dont il s'agit va se déprécier rapidement ; il y aurait urgence et nécessité incontestable de vendre. Dire qu'on ne le peut pas, c'est dire que la loi condamne les intéressés k être les témoins résignés d'un fait qui leur est gravement dommageable, alors que cependant le remède est k côté du mal.

Enfin, il arrive souvent que la caisse de la faillite ne renferme plus d'argent comptant. Faute de fonds, la

(') Voir Dalloz, Répertoire, y Faillite, n' 568. — Répertoire, v Vente publique d'immeubles, n' 1889. — Garsonnet, t. IV, p. 870, n* 741. — Bordeaux, 4 août 1897, Recueil des arrêts de Bordeaux, 1898. i. 84. — Contra: Thaller, op. cit,, 191 1. — Paris, ai août 1810, Journ. des avoués, t. XX, p. 279.

marche de la procédure est arrêtée; les effets mobiliers et marchandises existants ont été réalisés, mais n'ont pas, nous le supposons, produit les sommes suffisantes pour faire face à toutes les dépenses qu'entraînent l'administration de la faillite et l'accomplissement des actes qui doivent en amener la solution. Cependant le débiteur possède des immeubles qui ont peut-être une très grande valeur. Que fera-t-on s'il est impossible de les vendre? On ne peut, évidemment, songer à laisser indéfiniment en suspens le cours des opérations, au mépris dçs droits les plus respectables. Il faudra donc clôturer la faillite pour insuffisance d'actif et rendre à chaque créancier le droit de poursuite individuelle que la loi lui avait fait perdre en vue d'une liquidation collective désormais irréalisable, au moins tant que de nouveaux fonds ne rentreront pas dans 1^ patrimoine du failli. Mais il y aura là nécessairement, on le comprend, un temps d'arrêt préjudiciable à tous: au débiteur, qui voit se prolonger Tétat de faillite avec le dessaisissement et les déchéances qui en sont le cortège obligé; aux créanciers, dont l'intérêt était de rester syndiqués, afin d'échapper aux risques d'inégalité qu'implique l'exercice des poursuites individuelles.

En dépit de ces inconvénients sérieux et de la contradiction que renferme en lui-même un pareil résultat, il n'apparaît pas, dans l'hypothèse où nous nous sommes placé, que le tribunal de commerce puisse se dispenser de prononcer la clôture pour insuffisance d'actif, si on refuse d'admettre la validité des ventes d'immeubles avant union.

11 est, croyons -nous, suffisamment établi que des cir-

constances de nature k se présenter fréquemment sont susceptibles de rendre l'aliénation des immeubles de la faillite, pendant la période préparatoire, non seulement avantageuse, mais même indispensable pour la sauvegarde des divers intérêts en présence, et cette observation justifie presque entièrement le système qui est, chez nous, d'une application journalière. Une mesure aussi utile et aussi désirable en fait doit être possible en droit.

Quelles seraient, au surplus, les raisons d'ordre juridique qui pourraient s'y opposer ? Le silence du Code de commerce? Ce serait, semble- 1- il, l'interpréter bien rigoureusement que de lui donner la portée d'une interdiction : ce qui n'est pas expressément autorisé n'est pas nécessairement et par cela seul défendu. Le législateur de 1807 pas plus que celui de i838 n'ont envisagé l'hypothèse d'une vente avant union; peut-être ont-ils pensé que l'aliénation des meubles et marchandises donnerait satisfaction k tous les besoins. Plus vraisemblablement leur mutisme est le résultat d'un oubli; ils n'ont songé k l'acte dont la possibilité est en question ni pour le permettre, ni pour le prohiber. Dès lors, quel argument peut -on tirer d'une simple lacune dont l'existence n'est révélatrice d'aucune intention législative ni dans un sens ni dans l'autre ?

Mais, si la légitimité de la vente d'immeubles avant union ne rentre pas dans le cadre littéral de la loi, en revanche, comme elle répond bien k son esprit ! Et c'est a ce point de vue qu'il faut se placer pour rechercher la solution juridique d'une difficulté que les textes laissent entière.

Sans doute, pourrait -on dire, dans l'opinion adverse, le Code de commerce ne défend pas formellement la vente d'immeubles ; mais, en réalité, la situation est la même que si l'on était en présence d'une prohibition expresse : car, en même temps qu'on admet la régularité de cette vente, on se voit obligé de reconnaître que nul n'a le pouvoir d'y procéder; l'organisation même de la faillite le veut ainsi. Qui pourrait en effet, une fois la faillite déclarée, effectuer une semblable aliénation? Le débiteur? il est dessaisi. Le syndic ? il n'a que les attributions d'un mandataire chargé d'administrer, et les actes de disposition ne rentrent pas dans son mandat. Les créanciers eux-mêmes n'auraient pas davantage le droit de poursuivre la réalisation des immeubles de la faillite par suite de la suspension des poursuites individuelles.

Ainsi donc, si, par lui-même, le silence de la loi ne prouve rien contre la possibilité de vendre les immeubles du débiteur avant union, ce silence devient significatif lorsqu'on le combine avec le régime légal découlant de l'état de faillite.

C'est à l'esprit qui anime cette institution tout entière qu'il faut faire appel pour combattre le raisonnement qui précède. Si le débiteur est dessaisi, si le syndic administre, au nom de tous, les biens frappés de dessaisissement, si les créanciers ont perdu la faculté d'agir individuellement, c'est, selon le vœu de la loi, afin que les intérêts des divers ayants droit et du failli lui-même trouvent dans la mise en œuvre d'une liquidation collective des garanties que le maintien du droit commun ne leur assurait pas. Invoquer pouf proscrire la vent« des immeubles» même dans le cas où elle serait nécesr

saire, la réglementation de la loi, c'est faire tourner contre les intéressés une procédure et un régime introduits en leur faveur; c'est méconnaître la pensée du législateur, c'est se mettre en contradiction manifeste avec ridée maîtresse qui a inspiré la législation des faillites.

D'autre part, plaçons-nous en présence d'une vente immobilière consommée : elle est nulle, dira -t- on, parce que personne n'avait le pouvoir de la réaliser. Soit : mais il faut aller plus loin et se demander en quoi consiste cette nullité. Puisqu'elle a pour base le défaut de pouvoir de celui qui a accompli l'acte, il en résulte qu'elle se ramène k une simple inopposabilité de cet acte à ceux des intéressés qui n'y ont pas pris part; c'est le droit commun de tous les negotia juris excédant les pouvoirs de celui qui les effectue.

Si le failli a vendu, le dessaisissement empêchera la vente d'être opposable aux créanciers ; si c'est le syndic qui a aliéné, l'aliénation pourra être méconnue à la fois par la masse et par le débiteur.

Mais il est facile d'apercevoir un moyen de valider et de rendre inattaquable au point de vue juridique l'opération dont il s'agit; il s'agira de la conclure dans des conditions telles qu'elle sera opposable à toutes parties. Ainsi, toute nullité disparaîtra.

Voyons comment ce résultat peut être atteint.

Tout d'abord, en supposant la vente faite par le syndic, si le failli y donne son consentement, comment pourrait-il plus tard venir la critiquer?

Voici donc un premier intéressé qui ne pourra arguer l'acte d'inopposabilité. Il reste encore la masse; il est

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vrai, par rapport à elle, le syndic et le débiteur reunis n'ont pu valablement disposer des immeubles de la faillite; mais si Ton fait intervenir l'autorisation du jugecommissaire, si l'on exige surtout le contrôle du tribunal de commerce, la plus haute autorité de la faillite, si l'on impose pour l'aliénation des formalités judiciaires destinées a procurer le prix le plus élevé possible, quel est celui des créanciers qui serait fondé à dire que la vente ainsi effectuée ne lui est pas opposable (")?

Le tribunal de commerce, chargé par la loi de donner son adhésion aux actes les plus graves de la faillite (»), investi d'une compétence exclusive pour toutes les contestations que celle-ci soulève, n'a-t-il pas qualité pour parler au nom de la masse? Et s'il autorise l'aliénation projetée, qui pourrait avoir le droit de se plaindre?

Du reste, si aucune disposition de la loi n'autorise la vente des immeubles au cours de la période préparatoire, le Code de commerce fournit cependant un puissant argument d'analogie en faveur de la solution dont nous avons présenté la défense. L'article 487 autorise, en effet, le syndic k transiger sur les droits mobiliers ou immobiliers du fiiilli, en s'entourant précisément de formalités et de garanties qui élèveront une fin de non-recevoir contre toute critique ultérieure.

Le débiteur sera appelé à la transaction, et son opposition pourra, dans certains cas, l'empêcher. Le jugecommissaire donnera son autorisation et le tribunal homologuera le tout, lorsque l'intérêt en jeu dépassera

(') Cf. Thallcr, loc. cit,

0 Voir article 487 C. com.

un certain chiffre. Toutes ces précautions étant prises, la U-ansaction deviendra inattaquable, le législateur ayant justement pensé que nul parmi les ayants droit de la faillite ne pourrait venir prétendre qu'un acte accompli dans de semblables conditions ne lui est pas opposable.

Mais transiger, n'est- ce pas disposer par voie d'abandon partiel du droit que l'on croit avoir, et, par suite, n'est-ce pas accomplir un acte d'aliénation ? Dès lors, si la transaction a paru légitime en ce qui touche les immeubles du débiteur, pourquoi en serait-il autrement de la vente qui a la même nature juridique?

L'une et l'autre opération peuvent se justifier en fait par une utilité aussi grande, par des nécessités également impérieuses, et il est possible de les mettre en harmonie avec les principes dirigeants de la faillite. En statuant sur l'une d'elles, le législateur donne la marche k suivre pour lautre.

Nous en arrivons donc à cette conclusion : c'est qu'en soumettant la vente des immeubles avant union k un certain nombre de conditions dans le détail desquelles il nous reste k entrer, on fait évanouir la nullité qui semblait la menacer; on justifie juridiquement l'opération et on lui donne par la même une base inébranlable.

L'aliénation sera opposable k tous, et les acquéreurs pourront traiter en pleine sécurité.

Il convient de remarquer, avant d'aller plus avant, que la discussion qui précède n'intéresse pas les créanciers hypothécaires ou privilégiés du failli. Etrangers k la masse et placés en quelque sorte en dehors de la faillite, du moins en tant qu'ils font valoir leur garantie,

ils peuvent même, pendant la période préparatoire, poursuivre rexpropriation des immeubles qui leur sont afleclés('); de ce chef, le droit commun leur est de tous points applicable.

Nous ne parlerons donc pas de la vente des immeubles du failli sur expropriation forcée, non plus que des incidents qui pourraient survenir au cours de la saisie, tels que la conversion (voir supra).

A cet égard, nous n'aurions rien k dire qui fût spécial a notre sujet.

Section II Conditions de la vente. — Sanctions de ces conditions.

Puisque nous avons reconnu, avec la doctrine et la jurisprudence, la possibilité d'aliéner pendant la période préparatoire les immeubles dépendant de la faillite, il nous reste à dire k quelles conditions et sous quelles sanctions cette aliénation pourra être faite. Nous avons déjà, dans les considérations qui précèdent, présenté une esquisse des règles qu'il convient de suivre à cet égard : il faut organiser un système de formalités tel que tous les intéressés concourent k la vente, ou que, du moins, leurs droits soient garantis par l'intervention d'une autorité parlant en leur nom, et se conformant, sur ce point, a la mission protectrice qu'elle a reçue de la loi.

(»)Art. 571 C. com.

Du reste, les dispositions de l'article 487 C. com., dont l'objet se rattache, quoi qu'on en ait dit ('), à un cas tout voisin du nôtre, seront pour nous un guide sûr dans l'étude qui va suivre.

Tout d'abord, nous nous trouvons en présence d'une condition de fait à laquelle est nécessairement soumise la vente des immeubles du failli avant union, et sur laquelle nous n'insisterons pas. Nous nous sommes, au surplus, suffisamment expliqué sur les circonstances qui sont susceptibles de motiver et de légitimer tout k la fois les aliénations immobilières ; les exemples donnés n'ont bien évidemment rien de limitatif, et il est d'ailleurs impossible et sans intérêt de chercher ici à circonscrire le champ des hypothèses qui peuvent se présenter. Disons seulement, empruntante la Cour de cassation (a) une formule dont la teneur exprime très heureusement l'idée directrice de la matière, que la vente sera légitime toutes les fois qu'elle aura pour but de satisfaire « aux nécessités financières de la faillite». Le juge-commissaire et, au-dessus de lui, le tribunal de commerce apprécieront souverainement k ce point de vue, ainsi que nous le dirons plus loin, l'état de choses existant.

11 va de soi que la réalisation des immeubles du failli sera provoquée par le syndic, agissant comme représentant à la fois la masse et le débiteur : seul, en effet, le syndic a qualité à cet égard, toutes les actions pécu' niaires, tous les fils de la procédure étant centralisés entre ses mains. Mais, comme il ne puise pas dans son titre d'administrateur le pouvoir d'accomplir des actes

OLyon-Gaen et Renault, loc. cU, OReq., i3 janvier 1869, précité.

de disposition, il devra s'entourer de formalités qui l'habiliteront a cet effet et qui auront pour conséquence de rendre la vente projetée opposable k tous les intéressés, c'est-k-dire au failli et aux créanciers. Or, tout bien pesé, on ne conçoit, en vue de ce résultat, d'autres formalités possibles que les suivantes :

A. — Consentement, du failli;

B. — Intervention du juge-commissaire et du tribunal

de commerce ;