CHAPITRE II Vente des immeubles

Nous n'avons pas ici de discussion préjudicielle sur le point de savoir si la vente des immeubles est possible : il va de soi que l'union implique nécessairement une pareille mesure. Aussi bien deux textes se réfèrent expressément à notre hypothèse :

V L'article 57a C. com. donne au sj-ndic de l'union seul le droit de poursuivre la réalisation des immeubles du failli après union, lorsqu'il n'y a pas de procédure d'expropriation commencée auparavant, a la requête d'un créancier hypothécaire.

Nous laisserons de côté ce dernier cas, conformément au plan que nous nous sommes tracé.

a° L'article SyS C. com., qui est le siège d'une grosse controverse, organise en matière de faillite une surenchère spéciale qui déroge au droit commun sous le double rapport de son taux et du délai dans lequel elle peut être exercée. Elle doit s'élever au dixième du prix principal de l'adjudication, à la différence de la surenchère ordinaire qui est du sixième de ce prix, et elle est formée dans la quinzaine, au lieu du délai de droit commun, qui est de huitaine (').

(*) Voir art. 708 et suiv. G. proc. civ.

D'ailleurs, il ne sera pas inutile, avant d'aller plus loin, de reproduire les termes des articles 672 et 673 C. com. :

« Article 573. — S'il n'y a pas de poursuite en expropriation des immeubles commencée avant l'époque de l'union, les syndics seuls seront admis à poursuivre la vente; ils seront tenus d'y procéder dans la huitaine, sous l'autorisation du juge-commissaire, suivant les formes prescrites pour la vente des biens des mineurs.

» Article 673. — La surenchère après adjudication des immeubles du failli, sur la poursuite des syndics, n'aura lieu qu'aux conditions et dans les formes suivantes : La surenchère devra être faite dans la quinzaine. Elle ne pourra être au-dessous du dixième du prix principal de l'adjudication. Elle sera faite au greffe du tribunal civil, suivant les fondes prescrites par les articles 708 et 709 du Code de procédure civile; toute personne sera admise à surenchérir. Toute personne sera également admise à concourir a l'adjudication par suite de surenchère. Cette adjudication demeurera définitive et ne pourra être suivie d'aucune autre surenchère. »

Ces deux articles avaient leur équivalent dans la législation de 1807. L'article 564 C. com. prescrivait la vente des immeubles après union, sous les mêmes conditions que la loi de i838; mais l'article 565 du même Code posait, relativement à la surenchère, des règles légèrement différentes de celles qui sont actuellement en vigueur.

Nous examinerons successivement, pour la réalisation des immeubles après union, comme nous l'avons fait pour les autres biens, les conditions et les effets de la vente.

Section prehièrb Conditions de la vente, — Sanctions de ces conditions.

Observons tout d'abord qu'après l'union le syndic seul peut procéder à l'aliénation des immeubles s'il n'existe pas de poursuite d'expropriation déjà commencée à la requête d'un créancier hypothécaire, au moment du rejet du concordat. Ces créanciers, Iqui, nous le savons, n'obéissent pas à la règle de la suspension des poursuites individuelles, n'ont plus aucun intérêt à provoquer une vente qui est devenue un acte désormais nécessaire ('). Cependant la survenance de l'union ne les empêchera pas de mener à bonne fin une saisie pratiquée antérieurement k cette époque ; cette hypothèse appelle de tous points l'application des principes du droit commun; elle est, au surplus, hors de notre cadre.

La lecture des articles 672 et 578 C. com. nous révèle, à première vue, une différence notable entre les conditions auxquelles le syndic de l'union doit satisfaire ici» et celles qui lui sont imposées pendant la période préparatoire ; il n'y a plus à se préoccuper d'obtenir le consentement du failli ou l'autorisation du tribunal de

(*) Bien plus, si un créancier hypothécaire intentait à cette époque une poursuite en expropriation, cette poursuite devrait être annulée.

La nullité, bien entendu, n'est que relative, car la défense faite par la loi aux crcanciors hypothécaires et privilégiés de commencer une poursuite après union est une mesure prise dans le seul intérêt de la masse, et tes créanciers qui la composent sont les seules personnes ïrecevables h rinvoquer.

commerce, et celte différence s'explique aisément k l'aide de considérations d^k connues : la vente des immeubles du débiteur avant union est exceptionnelle ; le syndic ne dispose pas de pouvoirs suffisants pour y procéder : il a besoin, pour être hat^Klbé en vue de celte opération, du concours du failli propriétaire, et de Tintervention de la justice, gardienne des droits de la masse.

Au contraire, en état d'union, la loi confère au syndic le mandat de transformer en argent l'entier actif du failli : ce n'est pas a dire toutefois qu'il ait toute liberté en ce qui touche les immeubles; certaines conditions lui sont imposées :

i** La loi impartit tout d'abord un délai de huitaine pour commencer la procédure de vente; le motif de cette prescription est facile k apercevoir; il est nécessaire de hâter le plus possible la répartition de l'actif. Or, comme la vente entraîne fatalement des délais assez longs, le législateur a imposé aux syndics l'obligation d'en commencer la procédure dans un délai extrêmement abrégé.

Nous n'insisterons point sur cette première condition, qui ne parait avoir aucune portée juridique (»); elle constitue, en réalité, un conseil plutôt qu'ujrxe véritable obligation; du reste, prise k la lettre, elle pourrait être préjudiciable aux intérêts de la masse k raison d'une baisse momentanée des immeubles.

2** Mais il est une autre condition plus importante k signaler; c'est la nécessité de l'autorisation du jugecommissaire. 11 semble cependant que celte formalité

(«) Alauzet, t. VIU, no 2816. — LyonCaen cl Renault, t. VUI, n" 691.

■^Tik.

soit inutile, puisque aussi bien Tautorisation sollicitée ne saurait être refusée, par suite des exigences de Tunion. Mais, suivant la remarque qui en a été faite au sujet des meubles, l'autorisation présente un avantage, celui de permettre l'ajournement d'une vente inopportune.

3** Enfin, le syndic devra procéder à l'aliénation des immeubles compris dans la faillite, en suivant les formes des ventes des biens de mineurs, tracées par les articles 953 et suiv. C. proc. civ.

Sur les deux points qui précèdent, nous renverrons le lecteur aux explications déjà fournies dans la première partie de ce travail. Tout ce que nous avons dit k cet égard, lorsqu'il s'est agi de la vente des immeubles avant union, devrait être répété ici(').

C'est ainsi notamment, que le tribunal compétent pour ordonner la vente et en fixer les conditions aux termes de l'article gSS G. proc. civ., serait toujours le tribunal civil du lieu de la faillite, c'est-a-dire du domicile du failli.

Ce serait, disons-nous, le tribunal civil qui serait compétent ratione materiœ, et aux arguments déjà donnés en ce sens, il convient d'en ajouter de nouveaux.

La solution que nous indiquons résulte, en effet, expressément d'un avis du Conseil d'Etat du 9 décembre i8îo(^), approuvé par Napoléon I", inséré au Bulletin des Lois, et ayant, par conséquent, force obligatoire. Cet avis décide que: «les tribunaux civils sont

{^) Toutefois la décision du juge-commissaire, statuant sur la demande d'autorisations ne serait pas susceptible de recours (art. 453 C. com.). (^) Duvergier, CollecL des Lois, t. XVII, p. aSi.

seuls compéteats, k rexclusion des tribunaux de commerce, pour connaître de la vente des immeubles du failli, de l'ordre et de la distribution du prix provenant de la vente. »

Ce système de compétence est incontestablement en harmonie avec les principes qui gouvernent la matière ; il est de règle, en effet, que la procédure d'exécution échappe k la connaissance des tribunaux de commerce ('). Sans doute, nous n'irons pas jusqu'k dire que l'aliénation des immeubles par le syndic de l'union est une véritable vente sur saisie, mais il n'en est pas moins certain qu'elle constitue une vente forcée, participant de la nature des voies d'exécution : car elle n'a qu'un seul but, la réalisation du gage des créanciers, et cette circonstance est précisément la caractéristique des voies d'exécution. Il était donc logique de décider que la compétence du tribunal de commerce ne saiurait s'étendre k une telle aliénation.

De même, nous déciderons, comme nous l'avons déjk fait pour la vente des immeubles du failli durant la période préparatoire, que le tribunal compétent ratione personœ pour ordonner l'aliénation après union et en déterminer les conditions serait le tribunal civil du lieu de la faillite, et non celui de la situation des biens. Il convient, en effet, d'appliquer ici toutes les règles qui régissent la procédure organisée pour la vente des biens appartenant k des mineurs, k l'exclusion de celles qui, particulières k la tutelle, seraient inconciliables avec l'état de faillite. Or, au nombre de ces règles, applicables k notre matière, figure celle ^^^qu'on relève dans l'ar-

(') Art. 442 C. proc. civ.

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liclc 954 C. proc. civ., attribuant compétence au tribunal du lieu d'ouverture de la tutelle, sauf à lui k renvoyer, pour Tadjudication, devant un juge ou un notaire du lieu de la situation des biens (»).

Nous nous trouvons ainsi, dans la faillite, en présence de deux catégories de ventes d'immeubles, obéissant chacune k des conditions différentes : celles qui surviennent avant union, et qui sont soumises à la nécessité du consentement du failli, de l'autorisation du juge-commissaire et du tribunal de commerce : elles ont le caractère d'aliénations volontaires; celles qui se produisent après Tunion et qui ne relèvent que de l'autorisation du juge-commissaire : elles ont le caractère de ventes forcées, en ce sens qu'il y est procédé sans l'assentiment du failli et même contre son gré; d'ailleurs, les mêmes formes judiciaires sont communes aux unes et aux autres.

Cependant il peut arriver qu'une aliénation immobilière, régulièrement commencée durant la phase préparatoire, ne soit consommée qu'après V union, La survenance de cette solution donnée k la faillite va-t-elle exercer quelque influence sur la procédure déjk entamée, au point de vue des conditions auxquelles il convient de la subordonner? Pourra- 1- elle être continuée sur ses premiers errements; ou bien, au contraire, faudra-t-il obtenir une nouvelle autorisation du juge-commissaire, et même une nouvelle fixation de la mise k prix? En un

(/) En ce sens: Bravard-Demangoat, t, V, p. 631, note. — Lyon- Caon et Renault, t. VIU, n^ GgS. - Paris, la avril i856, D. P. 07. i. ii3. — Toulouse, 10 janvier i88.i, Joarn. des faill., i884, p. i3i. — Gonlra; Alauzet, t. Vlïl, n^ 38i5. — Trib. civ. Narbonne, 18 janvier i888, /owr/i. des failL, 1888, p. 5a i. — ïhaller, n» 1904.

mot, devra-t-on recommencer la procédure interrompue par le seul fait de l'union , et qui ne pourrait plus être reprise qu'à la charge de satisfaire aux formalités de Tarticle 572 G. com. ?

On a peine k comprendre, dès l'abord, pourquoi il y aurait lieu de recommencer sur de nouveaux errements des poursuites d'ailleurs valablement introduites.

En efiTet, l'aliénation des immeubles doit être réalisée par le syndic de l'union suivant les mêmes formes que celle à laquelle il est procédé pendant la période préparatoire; et, d'autre part, l'autorisation du juge-commissaire, requise par l'article 672, a déjà été obtenue. Comment cette autorisation serait-elle inefficace pour une phase de la faillite où la vente est obligatoire, alors qu'elle a été donnée à un moment où cette même vente présentait un caractère tout k fait anormal et exceptionnel?

Malgré ces raisons, un arrêt récent de la Cour de cassation (') a décidé que l'aliénation des immeubles du failli après union, constituant une vente forcée, k la différence de celle qui se produit avant cette époque, les prescriptions spéciales auxquelles elle est assujettie par la loi et qui la caractérisent, doivent être considérées comme substantielles. Il en est ainsi, notamment, de l'autorisation que le syndic doit obtenir du jugecommissaire aux termes de l'article 672 C. com., et de l'indication de la qualité en laquelle le syndic poursuit la vente. En conséquence, serait nulle l'aliénation qui, nonobstant la survenance de l'union, serait poursuivie au nom du syndic de la faillite, en vertu de l'autorisation précédemment donnée.

(') Civ. rej., 23 juin 1896, D. P. 97. i. 57, et la note.

On prétend démontrer l'exactitude de cette théorie à l'aide des considérations suivantes (*).

On fait valoir tout d'abord le changement profond que l'union apporte aux pouvoirs du syndic. Désormais, diton, la personne du failli disparaît en ce qui touche la réalisation de son avoir; on ne le trouve plus a côté du syndic pour la vente des immeubles. En outre, ce dernier, seul chargé de liquider après union, a seul droit de vendre. Son pouvoir exclusif à Teflet de réaliser les immeubles de la faillite dérive pour lui uniquement de la survenance de l'union. Que suit-il de là ? c'est que c'est seulement après l'ouverture de cette période définitive que le syndic peut être habilité à exercer le pouvoir nouveau qui lui appartient. Vainement voudrait-il, dans ces conditions, mener k fin une vente dont le caractère originaire était celui d'une aliénation volontaire : comment le pourrait-il, en effet .î* ses pouvoirs de syndic de faillite ont pris fin, et, en tant que syndic de l'union, il ne serait pas pourvu de l'autorisation nécessaire.

Ces arguments sont loin d'être décisifs.

Tout d'abord, la persistance du débiteur aux côtés du syndic dans la poursuite de vente ne peut avoir pour conséquence de vicier la procédure ; c'est une formalité surabondante et non irritante.

D'autre part, les considérations qu'on emprunte au changement qui s'opère dans la mission du syndic nous paraissent se heurter k cette observation toute simple, que le syndic de l'union a des pouvoirs dont l'étendue dépasse ceux du syndic de faillite : tandis que celui-ci n'a

(*) Voir les observations sous l'arrêt cité h la note précédente.

pas, en principe, le droit de vendre, le premier doit nécessairement £aire argent des valeurs actives de la faillite; tandis que l'un est tenu de respecter les restrictions nombreuses que la loi apporte k son mandat, l'autre a une plus grande liberté d'action ; il peut vendre les meubles comme bon lui semble, et, pour les immeubles, il lui suffît de l'adhésion du juge-commissaire. Ce n'est pas assez de dire que les pouvoirs du syndic de l'union changent, il faut ajouter qu'ils s'élargissent. Les raisons qu'on nous oppose impliqueraient, pour être probantes, une diminution des attributions légales du syndic ; or, nous savons qu'il n'en est rien, et dès lors il semble bien que l'autorisation qui habilite un syndic de faillite habilite a fortiori \xn syndic de l'union. A quoi bon la renouveler?

On insiste pourtant en se plaçant sur un autre terrain. On prend comme point de départ la doctrine de la jurisprudence, d'après laquelle l'adjudication des immeubles du failli après union emporte de plein droit purge des hypothèques.

Cela posé, l'aliénation volontaire, commencée durant la phase préparatoire et consommée seulement en état d'union, produira cette conséquence fâcheuse qu'elle éteindra le droit de suite des créanciers hypothécaires, alors que ceux-ci, escomptant les effets ordinaires de toute vente judiciaire volontaire, n'auront pas pu songer assez tôt à sauvegarder leurs droits, surtout si l'on suppose que l'adjudication a été prononcée très peu de temps après l'union. A cet égard, une nouvelle procédure de vente, où le syndic figurera avec l'indication de sa qualité nouvelle, pourra, grâce à la publicité légale dont

elle est entourée, éclairer les intéressés et les mettre à même d'intçrvenir pour la défense de leurs créances. D'autre part, la mise à prix fixée avant l'union n'offire pas les mêmes garanties que celle qui aurait pu l'être après, car elle a été déterminée en tenant compte de l'éventualité de la purge qui permettra, le cas échéant, de remédier k l'insuffisance du prix ; tandis que, si la vente est consommée pendant la phase définitive de la faillite, les créanciers ne peuvent plus bénéficier de la surenchère inhérente aux aliénations volontaires('). La fixation d'une nouvelle mise k prix a l'avantage de parer k ce danger.

Nous avouons que la portée de ce dernier argument nous échappe, car qu'il s'agisse d'une aliénation accomplie avant ou après l'union, la quotité maxima de la surenchère est toujours la même, k savoir du dixième; les créanciers hypothécaires ont donc, en toute hypothèse, la possibilité de se préserver contre l'insuffisance du prix au moyen d'une surenchère dont le montant le plus élevé est toujours le même(^). Il ne paraît donc pas qu'il y ait de raisons pour fixer d'une façon dififérente la mise k prix, quelle que soit l'époque k laquelle on se place.

Dira-t-on que les créanciers, surpris par le rejet du concordat, n'auront pas le temps de prendre leurs

(') Voir les observations précitées.

(') Quel que soit le parti que Ton prenne sur les effets de radjudication après faillite, au point de vue de la purge des hypothèques, il est bien certain qu*il n*y aura jamais lieu qu'à l'exercice d'une seule surenchère, en vertu du principe : mr enchère sur surenchère ne vauL

En prenant l'hypothèse la plus favorable aux créanciers, celte surenchère sera toujours du dixième (celle de l'article 2i85 C. civ., ou celle de l'article 673 G. com.)

mesures à Teffet de participer aux enchères qui sont imminentes, ou de former la surenchère dans le délai très bref de l'article b'jS C. com. ?

Pour réppndre à celte objection, il suffit de faire remarquer que la vente commencée avant union, ne fût-elle consommée qu'après cette époque, conserve son caractère d'aliénation volontaire et se trouve soumise à toutes les règles auxquelles le droit commun subordonne les aliénations de cette nature. Cette solution, qui, nous le croyons, peut être conciliée avec la théorie de la Cour de cassation sur les conséquences de la vente après faillite relativement au droit hypothécaire, sera justifiée plus loin.

Bornons- nous à constater pour le moment que, si l'autorisation du juge-commissaire est nécessaire pour l'aliénation des immeubles après union, elle n'a pas k ftlre renouvelée pour celle qui aurait été commencée antérieurement; il n'est pas davantage nécessaire de reprendre la procédure.

D devrait cependant en être autrement dans un cas d'ailleurs à peu près inconnu de la pratique, celui où le syndic de la faillite ne serait pas continué dans ses fonctions k l'effet de diriger la procédure d'union ('). Ici, en effet, la situation est toute différente : il ne s'agit plus de continuer, eil les élargissant, les pouvoirs dont le syndic était déjk investi, mais bien d'en conférer de nouveaux k une personne qui, jusque-lk, en était complètement dépourvue. Dans ces conditions, le premier syndic ne pourrait évidemment poursuivre une vente k laquelle il n'a plus qualité pour procéder, puisque ses fonctions

C) Voir art. 529 C. com.

ont pris fin par la nomination d'un nouveau syndic, et, quant à ce dernier, il ne saurait valablement ache\'er une poursuite pour laquelle il n'a jamais été habilité.

En somme, nous nous trouvons dans la même situation que si la procédure était à la fois commencée et terminée après union; nous retombons ainsi dans l'hypothèse normale.

§ 11. Sanctions.

Le syndic de l'union est, ainsi qu'on vient de le voir, assujetti, pour la réalisation des immeubles, k deux conditions : il doit, d'une part, se munir de l'autorisation du juge-commissaire, et, d'autre part, suivre te formalités des articles 955 et suîv. C. proc. civ. Ces conditions constituent autant de restrictions k son mandat légal. Il résulte de là une conséquence toute naturelle : c'est que, par une application des principes du mandat, invoqués plusieurs fois déjà au cours de cette étude, le syndic qui n'aura pas obéi aux prescriptions ci-dessus rappelées aura excédé ses pouvoirs et fait un acte nul, c'est-à-dire inopposable à ceux dont il est le représentant.

Nous admettrons donc qu'à défaut d'autorisation du juge-commissaire ou d'observation des formalités judiciaires de la vente, celle-ci ne serait pas opposable à la masse, et que les créanciers, individuellement, auraient le droit de faire déclarer nulle, à l'encontre de l'adjudicataire et par rapport à eux, l'aliénation irrégulièrement accomplie par le syndic.

Nous croyons même qu'il en serait également ainsi à l'égard du failli.

A vrai dire, ce dernier n'est pas représenté par le spdic durant l'union; mais les formalités de l'article 673 C. com. sont exigées dans l'intérêt du débiteur, tout aussi bien que dans celui de la masse. Le failli, en effet, doit désirer la réalisation de son actif au prix le plus avantageux, afin de pouvoir distribuer à ses créanciers un dividende qui lui procure sa libération, sinon intégrale, du moins à concurrence d'une quotité aussi élevée que possible. Or, il est certain que les prescriptions de l'article 672 C. com. tendent k l'obtention de ce résultat; dans ces conditions, on ne voit pas pourquoi le débiteur ne pourrait pas se prévaloir de l'inobservation des règles destinées a sauvegarder ses intérêts, en même temps que ceux de la masse. IN'est-on pas, d'ailleurs, fondé k dire que le syndic est le mandataire du failli, en tant qu'il s'agit de faire produire k la vente de ses biens le prix le plus rémunérateur?

Section II Effets de la vente.

Nous ferons tout d'abord, au début de celte section, ainsi que l'occasion s'en est déjà présentée plusieurs fois, un rappel du droit commun pour ce qui a trait aux droits et obligations attachés d'une façon générale a la vente.

Nous renverrons, en outre, aux explications précé-

demment fournies en ce qui touche le versement a la Caisse des dépôts et consignations des sommes provenant des aliénations eJ9ectuées(').

Mais il est, en notre matière, certaines particularités qui vont nous retenir plus longtemps.

L'obligation de garantie soulève une première difficulté : pendant la période préparatoire, si une vente d'immeubles est opérée dans les conditions que nous avons fait connaître, l'obligation dont il s'agit pèse incontestablement sur le failli qui est le vendeur. Il a, en effet, figuré k l'aliénation ; surtout au moins, il y a donné son consentement; c'est de son aveu et en son nom que le syndic y a procédé : l'application des règles ordinaires de la garantie ne saurait faire naître ici aucun doute.

Mais en est- il de même si l'on se place en face d'une aliénation survenue après l'union? Le failli sera-t-il encore tenu de l'obligation de garantie, aïors qu'il s'agit d'une vente forcée, c'est-k-dire d'une vente qui a lieu contre le gré du propriétaire, et malgré lui? La réponse k cette question nous semble facile, car elle est fournie par une situation juridique analogue, qui se présente au cas d'adjudication sur saisie. On admet, en général, que l'action en garantie pourrait être exerce par l'acquéreur évincé contre le saisi, et qu'en outre les créanciers seraient soumis k la répétition de l'indu pour le prix, ou la partie du prix qu'ils auraient touché; l'adjudicataire se met ainsi k couvert contre l'insolvabilité du saisi.

Cette solution doit, croyons-nous, être transportée de

0) Art* 566 C. com.

tous points dans la faillite, et le failli serait débiteur de la garantie (ï).

Ainsi que nous l'avons fait remarquer, à propos de Taliénation des fonds de commerce, on ne peut considérer comme vendeur, et tenu k ce titre de Fobligation de garantie, ni le syndic, qui ne figure pas en son nom personnel à la vente, mais comme mandataire de la masse, ni les créanciers, dont Tadjudicataire n'est pas l'ayant cause.

Il n'est guère permis d'hésiter sur ce premier point.

Par contre, le moment est venu d'aborder la controverse la plus vive, qui s'agite en matière de vente des immeubles dépendant de la faillite. Son exposé demande des explications préliminaires.

Comme toute autre adjudication immobilière, celle qui est réalisée par le syndic de l'union n'est pas ipso facto définitive.

Elle peut être suivie de la folle enchère, dans les termes du droit commun; nous n'avons rien de parti- \

culier à dire à cet égard.

Elle est, en second lieu, susceptible de la surenchère spéciale, créée par l'article SyS C. com., et dont nous avons déjà donné une idée sommaire. Il convient de fournir à ce sujet quelques développements complémentaires.

Sans revenir sur la double dérogation spécifique de cette surenchère aux règles ordinaires de la surenchère après vente judiciaire, tant au point de vue du délai qu^au point de vue de la quotité, nous ajouterons qu'en dehors de ces particularités elle suit les règles du

(') Lyon-Caen, op, cit., p. 5o> no 708.

droit commun, écrites dans les articles 708 et 709 C. proc. civ. (*).

Par suite, c'est au grcFTe du tribunal civil qu'elle devra être formée par application de Farlicle 709 C. proc. civ. ; mais quelques doutes ont surgi sur le point de savoir quel serait ici le tribunal civil compétent. « La surenchère, dit l'article 709 précité, sera formée au greffe du tribunal qui a prononcé radjudicalion... »

Or, le tribunal civil du domicile du failli, qui ordonne la vente, ne prononce pas l'adjudication, mais renvoie pour cette formalité soit devant un juge -commissaire, soit devant un notaire commis : il peut aussi soit donner commission rogatoire au tribunal de la situation des biens, soit désigner un notaire du même arrondissement.

Il paraît certain que, si l'adjudication a lieu devant un juge du tribunal qui a prescrit la vente ou devant un notaire de l'arrondissement, c'est devant ce même tribunal que la surenchère de l'article 673 C. com. devra être portée (2). La même solution devrait encore être admise, à notre avis, dans l'hypothèse où le notaire commis appartiendrait à l'arrondissement de la situation des biens (3), Dans ce cas, en efîet, comme le dit la Cour de Toulouse dans l'arrêt cité en note, le tribunal de la résidence du notaire commis, n'ayant pas prononcé l'adjudication, ne saurait trouver dans l'article 709 un

(") Art. 573, al. 3, C. com.

(^) Cf. Lyon-Caen, op, cit., t. VUl, p. 20, note i.

(3) Toulouse, 10 janvier i884. — Dalioz, SuppL, v© PailL et banq., p. 535, note 2. — Adde: Journ.des fallt,, 1884., p. i3i à i36. — Conira; Au cas de surenchère de biens de mineurs. Grenoble, 10 juillet 1874, D. P. 75. 2. 3a.

argument à Tappui de sa compétence. Quant au notaire, il n'est que le délégué du tribunal qui Ta désigné, et n'a pu prononcer l'adjudication que comme le mandataire et le représentant de ce tribunal; c'est donc celui-ci qui a seul le droit de recevoir la surenchère.

On peut hésiter, au contraire, lorsqu'on est en présence d'une commission rogatoire donnée au tribunal de la situation des biens qui commet un de ses membres pour recevoir les enchères. Ici la délégation donnée k ce tribunal semble bien devoir être étendue non seulement à l'adjudication, mais encore à la surenchère qui en est la suite et qui en constitue un incident (>) : la compétence du tribunal dont il s'agit apparaît comme étant bien conforme k l'article 709 C. proc. civ., d'après lequel la surenchère doit être faite au greffe du tribunal qui a prononcé Vadjudication{^).

A l'image de la surenchère ordinaire, celle de l'article 573 C. com. peut être faite par toute personne, et toute personne est également admise à concourir k l'adjudication sur surenchère. Sur ce dernier point, le Code de commerce ne fait que reproduire les dispositions de l'article 710 C. proc. civ.

Il va de soi qu'il faut étendre k notre matière la règle d'après laquelle, s'il ne se présente pas d'enchérisseurs au jour fixé, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire : c'est un principe qui n'est que l'expression du droit commun (3).

Lorsque après une vente k laquelle le syndic de l'union

C) Le même raisonnement ne saurait être appliqué au notaire, qui n*e8i jamais appelé par la loi à recevoir une surenchère. (^) Daiioz, SuppL, yo Surenchère, n** 282. (3) Art. 710, 838 C. proc. civ.

--:f^yjtH''f^fMi'?f.

a procédé, la surenchère spéciale de rartîclc SyS a éié formée et suivie d'une seconde adjudication, celle-ci devient définitive et ne peut être frappée d'aucune autre surenchère. C'est ce qu'indique l'article 673 C. com., in fine, faisant ainsi l'application de la maxime : « Surenchère sur surenchère ne vaut, » Il suit de la que les créanciers inscrits n'auraient pas le droit d'exercer la surenchère du dixième que le Code civil les autorise k former, sur les notifications que l'acquéreur d'un bien grevé d'hypothèques doit faire afin de purger les hypothèques, et d'échapper ainsi au droit de suite des créanciers. Ceux-ci ne pouvant former de surenchère, dans la situation que nous avons supposée, le nouvel adjudicataire n'a pas à leur adresser les notifications a fin de purge, puisque ces notifications n'ont pas d'autre objet que de mettre les intéressés en mesure d'accepter le prix qu'on leur oflre ou de manifester leur refus par une réquisition de mise aux enchères (*).

Ce principe certain s'exprime par la formule suivante : L adjudication sur surenchère du dixième après Jaillite^ dans les termes de V article 573 C. com., opère purge des hypothèques.

Jusqu'ici, aucune difTiculté ne s'élève. Mais il peut arriver que la surenchère particulière a la faillite n'ait pas été faite après une aliénation d'immeubles opérée par le syndic de l'union. Quelle sera alors la situation des créanciers hypothécaires et celle de l'adjudicataire? Les premiers auront-ils perdu la faculté de surenchcrir du dixième, dans les conditions déterminées par le Code civil, en sorte que le second ne sera pas tenu, pour

(M Art. ai83 et suiv. C. civ.

libérer Timmeuble par lui acquis, de procéder aux notifications ?

Cette question célèbre et toujours très débattue se pose dans les termes suivants : L'adjudication des immeubles du failli après union enlraine-t-elle la purge des hypothèques ? Elle se ramène, en somme, à celle de savoir si la possibilité de la surenchère spéciale de l'article SyS C. com. exclut celle de la surenchère des créanciers inscrits, autorisée par l'article ai 85 C. civ. L'intérêt pratique du problème résulte suffisamment des termes dans lesquels il se pose; mais il importe de délimiter exactement le champ de la controverse.

Elle ne touche que par un côté aux hypothèques légales dispensées d'inscription ; quel que soit, en effet, le parti qu'on prenne dans le débat qui nous occupe, que la surenchère de l'article SyS C. com. ait été ou non formée, l'adjudication après faillite, à la requête du syndic de l'union, ne dispense pas l'acquéreur de l'accomplissement des formalités prescrites par le chapitre IX du Code civil, au titre des Prii^ilèges et hypothèques pour la purge des hypothèques légales. La raison en est qu'en ce qui concerne ces dernières, la purge n'a pas seulement pour objet de mettre les créanciers en demeure de surenchérir; elle a encore pour but de leur permettre de rendre leurs hypothèques publiques à l'aide de l'inscription, et de leur faciliter, par cela même, l'exercice de leurs droits dans l'ordre et la distribution du prix («). La question discutée dont nous avons à faire l'examen ne mettant en jeu que la faculté de surenchérir, les hypothèques légales restent nécessairement en dehors C) Art. 771 et 77a C proc. dv.

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d'elle au point de vue des formalités à remplir par Fadjudica taire. Mais les créanciers titulaires d'hypothèques légales perdront ou non le droit de surenchère qui leur est généralement reconnu, suivant la solution qu'on adoptera relativement à la situation que fait aux créanciers hypothécaires la vente des immeubles du failli après union ('),

Sous le bénéfice de la réserve qui précède, les effets d'une adjudication poursuivie par le syndic de l'union doivent être envisagés :

r En ce qui touche les privilèges et hypothèques inscrits, que l'adjudicataire doit comprendre dans ses notifications à fin de purge;

a** En ce qui touche l'action résolutoire du vendeur non payé;

3** Enfin, relativement à la vente commencée avant l'ouverture de l'union et consommée depuis cette époque.

Sur le premier de ces trois points la controverse est des plus vives.

Toutefois, la jurisprudence paraît actuellement définitivement fixée : elle admet que l'adjudication après union opère de plein droit la purge des privilèges et hypothèques {^).

(^) Lyon-Gaen et Renault, op, cit., p. 23, — Baudry-Lacantinerie et de Loynes, op. cit., n' 3383.

(') Orléans, 20 mars i85o, D. P. 5o. a. 269. — Et sur pourvoi: Req-i 19 mars i85i, D. P. 5i. i. 292. — Nîmes, 28 janvier i856, D. P. 56. a. 98. — Caen, i^^ juillet i864, D. P. 64. 2. 235. — Giv. Cass., 3 août i864,

Nous avons déjà indiqué ou du moins fait pressentir que c'est à ce système que vont nos préférences ; il n'est pas inutile, avant d'en présenter la défense, d'en donner une idée générale, en citant les considérants de l'un des arrêts de la Cour de cassation qui l'ont consacré : « Attendu en droit, dit la Chambre civile dans l'arrêt du 3 août 1864» mentionné en note, que les articles 673 et 573 du Code de commerce ont pour objet spécial de régler d'une manière absolue et définitive les conditions et les suites de la vente des immeubles du failli, opérée après l'union, en conciliant, au moyen des dispositions nouvelles, le légitime exercice du droit de surenchère des créanciers avec la nécessité de simplifier et d'activer la liquidation de la faillite; que c'est pour répondre à ce double intérêt qu'aux termes de ces articles, d'une part, le délai de la surenchère a été prolongé, et que toutes personnes ont été admises soit à surenchérir, soit à concourir à l'adjudication par suite de surenchère tandis que, d'autre part, il y est dit que cette adjudication demeurerait définitive et ne pourrait être suivie d'aucune autre surenchère; attendu que cette dernière disposition se justifie par cette considération que les créanciers du failli, en cas d'union, sont réputés avoir connaissance de la vente,

D. p. 64. 1. 339. — Civ. rej., 8 avril 1867, ^' P- 67. i. 38o. — Civ. Gass., i3 août 1867, D. P. 67. I. 375. — Req., 24 janvier 1869, D. P. 69. i. 45i. — Riom, 6 février 1874, D. P. 76, i, 211. — Et sur pourvoi Civ. rej., ao avril 1875, D. P. 76. i. 209. — Douai, a8 juin 1894, D. P. 95. 2. 161. — Civ. rej., 23 juin 1896, D. P. 97. i. 67.

Dans le même sens : Rodière, Compétence et procédure, t. II, n^ 453. — Alauzet, t. VIT, n^ 2818.— Labbé, Revue critique, 1861, t. XIX, p. 3oi et suiv. — Laurin, op, cit., n^ 1194. — Lyon-Caen et Renault, op. cit. y n» 697. — Thézard, Nantissement , privilèges et hypothèques, n^ 200. — Valabrègue, Droit commercial, n^ 873.

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et que, dans leur unique intérêt, c'est aux syndics seuls qui les représentent k cet efiFet, qu'a été confié le droit de poursuivre cette vente... »

La théorie de la Cour suprême trouve de la résistance dans une notable partie de la doctrine, k laquelle viennent, du reste, se joindre un certain nombre de cours d'appel, qui refusent de faire produire k Tadjudication après union des conséquences aussi radicales au point de vue du droit hypothécaire, et accordent aux créanciers la faculté de former la surenchère du dixième que la loi leur a réservée, lorsque celle de l'article ôyS