CHAPITRE XV

LA LOI TORREJYS (1).

M. Yves Guyot a fait connaître en France, il y a quel-* ques années, une institution que les colonies australiennes se sont empruntée Tune à l'autre, et qui est devenue cé^ lèbre en Angleterre et aux États-Unis. C'est une loi rela-> tive à la transmission de la propriété par Tenregistrement du titre et connue généralement, d'après le nom de son promoteur^ sous la désignation i'act TofTens.

Voici en quoi consiste cette loi, promulguée, pour la première fois, le 2 juillet 1858, dans TAustralie rnéri* dionale.

Vous voulez placer votre propriété sous le régime Tor« rens ; vous en envoyez un plan et une description, ainsi que les titres, à un bureau d'enregistrement. Des hommes de loi spéciaux les examinent, comme s'ils devaient acheter la propriété. Ils rédigent ensuite des annonces, qu'ils font insérer dans les journaux et qui sont communiquées aux propriétaires voisins. Si des réclamations s'élèvent contre votre droit de propriété, vous faites trancher le différend à vos frais par les tribunaux. Aussitôt que vos droits sont

(1) Yves Guyot, Journal des économistes (octobre 1882), articles divers du journal le Globe. — Sir Robert Torrens, An Essay of the transfer of land by registraUon, — R. Denny Urlin, h it désirable to introduce into the United Kingdom an officiai record of rights and interests in land such as exists in the Âustrcdasian Colonies? — Society for the amendment of the lato: a narration of past labours and resultSf by Cufford Smith.

iOâ LA MÉTHODE S'âPPUIE SUR L'OBSERVATION COMPARÉE.

devenus bien clairs, soit par suite d'une décision judiciaire, soit parce qu'ils n*ont pas été contestés dans le délai voulu (six mois par exemple], le bureau inscrit sur un registre à souche le titre de votre propriété avec plan à Tappui. Il énumère^ sur ce titré toutes les charges dont la propriété est grevée, telles qu'hypothèques, hypothèques légales, baux et servitudes. Il vous le remet ensuite, après l'avoir détaché de la souche, ainsi qu'un double ou une photographie du plan. Votre bien est placé sous le régime de l'acte Torrens.

A partir de ce moment, l'administration vous en garantit la propriété contre toute réclamation ultérieure. S'il s'en produit, elle soutient le procès et, en cas de condamnation, elle dédommage elle-même en argent les parties lésées. En raison de cette garantie qu'elle procure, l*administralion perçoit un droit d'assurance de 2 pour 1 000 sur la valeur de la propriété. L'expérience a prouvé que ce droit était plus que suffisant ; car , dans la Nouvelle- Galles du Sud, de 1864 à 4870, il n'y a pas eu une seule réclamation accueillie par les tribunaux.

Les avantages du système Torrens sont faciles à saisir. D'une part, il donne toute sécurité au propriétaire, certain désormais de n'avoir à soutenir aucun procès relativement à la propriété, au bornage, aux servitudes de sa terre. D'autre part, il rend la transmission des biens plus facile, puisque Tacquéreur n'a pas de craintes à avoir sur la validité des droits qu'il achète.

Là ne se borne pas la facilité de transmission que procure l'acte Torrens. Un tel avantage, fort sensible dans les pays où le droit coutumier anglo-saxon est en vigueur, le serait moins pour la France. Pouvoir transférer sa terre aussi aisément que des titres de rente nominatifs est, au contraire, une commodité fort appréciable en tous pays.

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Pour opérer ce transfert dans le système Torrens^ le vendeur rédige un mémorandum attesté par un témoin, se référant pour la description de Tira meuble au certificat du titre et contenant une indication exacte du droit à transférer, ainsi que de toutes les charges et hypothèques qui grèvent la propriété. Ce mémorandum est adressé au bureau de l'enregistrement avec le certificat. S*il n'y a pas d'opposition, le bureau annule le certificat et délivre un nouveau titre au cessionnaire.

La division de la propriété s'opère avec la même facilité que la transmission intégrale : il suffit de remplacer le titre et le plan anneié par autant de titres et de plans qu'il existe de parties prenantes.

Quant à l'emprunt hypothécaire, il se constate par une simple inscription au dos du titre* Si cet emprunt n'est que temporaire, s'il s'agit, par exemple, pour un paysan, de se procurer de l'argent entre deux récoltes^ il peut même s'opérer sans publicité, sans frais, et avec la même sécurité pour le prêteur. Dépourvu de son titre, le propriétaire ne peut ni aliéner ni hypothéquer son bien ; il donne donc une garantie suffisante à son créancier en dé^ posant ce titre dans sa caisse jusqu'au prochain remboursement.

Le système Torrens remplace l'enregistrement des contrais par Tenregistrement des titres de propriété. Ceux-ci acquièrent une sorte d'individualité (i). Un compte courant leur est ouvert par le bureau d'enregistrement; les emprunts, les baux et autres charges sont inscrits sur la

(1) Je répète ici une remarque déjà faite. C'est ressence de la démocratie de remplacer la contrainte par le contrat, et aussi de faire porter le contrat sur les choses plutôt que sur les hommes. Cela est vrai pour le référendum, pour la loi Torrens, pour l'impôt sur le capital fixe proposé par M. Menier, etc.

goucbe ainsi que sur le certificat, et ces doubles inscriptions doiyent toujours se correspondre. Il suffit d*un coup d*œil pour connaître la situation d'un bien quelconque, comme il suffit d'un regard jeté sur un bilan pour con* naître la situation d'un banquier.

Les frais d'enregistrement sont très minimes, insignifiants même, quand on les compare à ceux qui grèvent la propriété en France. Dans l'Australie du Sud, les droits à payer pour placer une terre sous le régime de l'acte Torrens varient entre un minimum de 1 fr. 25 et un maximum de 25 francs. Quant à la transmission, tout acte de transfert, d'hypothèque ou de location ne coûte qu'un droit fixe de 12 fr. 50. En France, les frais d'achat s'élèvent à 10 pour 100 de la valeur de la propriété, qui est ainsi absorbée en dix échanges par le fisc et les officiers ministériels.

L'acte Torrens n'est pas obligatoire. Chacun est libre de laisser ses biens sous le régime des anciennes lois. Mais les avantages du système ont été jugés tels, que la plupart des propriétaires l'ont spontanément adopté; d'ailleurs tous les acquéreurs, tous les préteurs sur hypothèques exigent^ pour leur sécurité personnelle, avant d'acheter une terre ou d'avancer de l'argent sur sa valeur, que le titre en soit enregistré.

Si nous avons parlé longuement de l'acte Torrens, c'est qu'il est un excellent exemple à l'appui de la méthode expérimentale. La législation séparée a produit ici les meilleurs résultats. En effet, ce n'est pas seulement dans l'Australie méridionale que presque tous les propriétaires ont adopté le nouveau régime ; il est devenu en usage, par suite d'une imitation spontanée, dans d'autres colonies australiennes^ siinsi : dans Queensland, en 1861 ; dans

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Yictoria et dans la Nouvelle-Galles, en 1862 ; dans rAu»» tralie occidentale, en 1874. En dehors de rAustralie, la Tasmanie se Test approprié, en 1863, la Nouvelle-Zélande, en 1870; et, en 1870 également, une des provinces du Canada, la Colombie britannique. Il est en vigueur aux iles Fidji, et, aux États-Unis, dans TÉtat dlowa.

On s'attend à le voir adopter prochainement par d'autres provinces canadiennes. On s'en préoccupe pour llnde : envoyé en Australie, afin d*y étudier le mécanisme de Tacte Torrcns, ainsi que son application à Singapour, à Penang et à Malacca, M. W.-E. Maxwell a prôné bien haut les résultats qu'il a constatés.

Des essais ont été faits en Angleterre, afin de donner plus de certitude à la possession et de faciliter les transferts. Ces essais remontent à une loi de 1863. Dès 1874, la Société pour les réformes légales (1) a fait introduire un bill à la Chambre des communes en faveur de l'application à TAngleterre de la loi Torrens. La tentative n*a pas eu de suite ; toutefois les efforts de la Société n^ont pas été sans influence sur les actes de 1875, 1881 et i882. Certains progrès ont été réalisés pour la transmission des biens ; ils sont tout à fait insuffisants. Les mesures prises ont manqué d'ampleur et de simplicité ; aussi les résultats ont-ils été aussi minces que le succès a été complet, là où Tacte Torrens a réalisé le libre échange de la terre au même degré où se trouve réalisé le libre échange des titres industriels.

L'enregistrement du titre existe en Prusse depuis plus de cent ans. J*ai trouvé, en outre, en vigueur dans ce pays, une loi récente qui institue la mobilisation de la propriété^

(1) Society for promoting th9 amendment ofthe law.

à Taide d*un titre hypothécaire nouveau, connu en allemand sous le nom de grundschuld ou dette foncière.

Cette loi du 3 mai 1872 autorise tout propriétaire d'un immeuble à constituer à son profit ou au profit d'un tiers une hypothèque, qui peut ensuite être divisée soit par lui^ soit par ce tiers, en autant de coupures qu'il veut, jusqu'à concurrence du montant de Thypothèque, de telle sorte que la dernière coupure vienne au même rang que la pre* mi ère.

En France, le premier créancier inscrit jouit des premiers droits, et il est difficile au propriétaire d'emprunter à nouveau, parce que la garantie diminue pour le second emprunt. Qu'un immeuble de 100000 francs soit grevé de 60000 francs, il devient très malaisé d'emprunter 10000 francs dessus en deuxième hypothèque, parce que, dans le cas où l'immeuble ne serait vendu par autorité de justice que 60 000 francs, le second prêteur perdrait tout.

Au contraire, qu'une grundschuld de 70000 francs soit, en Prusse, inscrite sur un immeuble de 100000, la dernière lettre de gage de 10 000 francs se négociera aussi facilement que la première, puisque tous les créanciers sont au même rang et que, si l'immeuble ne se vendait que 60 000 francs, chacun d'eux perdrait au prorata; le prêteur de 10000 francs, au lieu de perdre tout comme en France, ne perdrait que 1 428 francs.

De même que dans le système Torrens, la dette foncière est inséparable du titre qui la constate. Le créancier hypothécaire ne peut faire valoir ses droits qu'en présentant ce titre au bureau d'enregistrement.

Revenons aux colonies austrahennes pour constater que l'adoption de l'acte Torrens par toutes ces colonies est due

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à la méthode de législation séparée. Il s*est trouvé, il y a un quart de siècle, à Adélaïde, un registrar gênerai^ honoré pour son caractère et pour son mérite; il a conçu une pensée féconde ; il a fait partager son opinion à ses voisins, et la législature a permis Vessai facultatif àe son système. Ce même homme aurait-il exercé la même influence sur l'ensemble des colons australiens? Inconnu du plus grand nombre, eût-il réussi à les convaincre? Auraitil obtenu d'une législature unique, siégeant à Melbourne ou à Sidney, loin de sa résidence et en dehors de son action, que son idée fût appliquée d'emblée à tout le continent ? Très probablement, non. La législation séparée a permis Texpérience ; elle a rendu simple et claire la constatation des résultats ; le reste est venu tout seul. La méthode Torrens a déjà été appliquée à plus de 600 000 transactions et, suivant l'expression de son auteur, elle a changé : dans le coût de ces transactions les livres en shillings, et dans le temps qu'elles exigent les mois en jours.

Yves Guyot a pensé que Tacte Torrens pouvait être appliqué à 1* Algérie avec avantage. Là, en effet, comme en Australie, où la couronne possède un grand nombre de terres, qui toutes ont eu leurs titres enregistrés, là, disonsnous, existent des propriétés domaniales fort étendues. En rendre l'acquisition et la transmission plus faciles, ce serait faciliter la colonisation. Les terres arabes gagneraient particulièrement à être placées sous ce régime ; car, à cause de la similitude des noms, presque tous les Arabes s'appelant Mohammed ou Ali, rien n'est plus obscur que la propriété indigène. Une loi du 26 juillet 1873 a tenté de l'établir régulièrement; l'application en a déjà coûté plus de 8 millions de francs, et c'est à peine si la propriété a été régulièrement constituée sur un centième de la surface

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de rAlgérie. L'État ne possède pas moins de 300000 hectares pouvant être affectés à la colonisation et immobilisés, pour la plupart, entre ses mains. Que chaque par* celle reçoive un numéro cadastral ; qu'elle acquière une individualité légale; qu'eHe puisse se transmettre sans frais, par simple endos, comme un titre de rente nomina^ tif, et les transactions deviendront plus nombreuses.

Yves Guyot en a fait la proposition au gouverneur général. De Fexamen auquel il s'est livré, M. Tirman a conclu :

i** Que Tacte Torrens ne saurait être appliqué à l'Algérie sans l'être en même temps à la France;

â"" Que son application en France présenterait des obs« tacles et des inconvénients non compensés par les avantages à recueillir.

Laissons de côté la seconde objection, qui montre que tes conseils de M. Tirman ont étudié l'acte Torrens assez légèrement et avec l'esprit étroit de la plupart des légistes. Quant à la première, elle prouve combien la France tourne le dos à la méthode expérimentale. C'est bien là la réponse d'un fonctionnaire français. Aussi n'est-ce pas sur les fonctionnaires que nous comptons pour la méthode. Une assemblée républicaine aurait, nous l'espérons, assez de perspicacité pour comprendre que le moyen d'y voir clair dans la politique coloniale consiste à essayer ou à laisser essayer des systèmes dont l'expérimentation peut seule faire apprécier le mérite (1).

Les détails qui précèdent, à propos de l'acte Torrens, ne nous ont pas semblé déplacés. Sans doute, nous aurions pu nous borner à indiquer, à l'appui de notre méthode,

(1) M. Gambon s'occupe en ce moment d'introduire Tacte Torrens en Tunisie et fait honneur de cette réforme à Yves Guyot. (Voir sa lettre dans la Politique coloniale^ p. 207.)