L'EXPROPRIATION ET LE DEVELOPPEMENT URBAIN

Nous nous proposons d'étudier ici au point de vue économique les phénomènes d'expropriation

dans une grande ville. Nous admettons dès lors

qu'il y a intérêt, pour la science, à les détacher de tous les faits semblables ou voisins. Nous admettons qu'ils possèdent des caractères propres, si bien que, les rapprochant, nous constituons réellement une série homogène. — Mais, dans l'ensemble des démolitions qui se produisent dans un quartier en une époque donnée, est-ce qu'il y a lieu d'établir des distinctions en tenant compte de la cause de la démolition ? Est-ce qu'il importe, en vue de l'étude ultérieure de la variation des prix des maisons, de savoir si les maisons nouvelles ont été construites sur un terrain acquis d'un particulier, ou vendu par la ville, après expropriation, à l'actuel constructeur, si les maisons anciennes ont été détruites volontairement, ou par raison d'intérêt public ? Remarquons que, si l'on compare deux cas particuliers, on peut ne pas apercevoir de différence sérieuse : que la cause soit fortuite, un incendie, ou

normale, la vétusté, ou artificielle, en apparence du moins, la spéculation, il semble qu'elle n'affecte pas la nature même de l'effet, qui reste une démolition ou une construction pure et simple. L'économiste ne s'occupe pas de la cause, climatérique, météorologique, politique, de la rareté ou de l'abondance du blé dans un pays ; il lui suffit, apparemment, d'envisager ces phénomènes sous leur forme générale et abstraite, pour en étudier la nature et l'action efficiente. De môme, on peut penser qu'il y aurait avantage, au début de Tétude de la condition foncière d'une ville, à ne point remonter au delà du fait de la démolition, de la construction, de l'appropriation privée d'un fonds, de la transmission de propriété, quelle que soit sa forme. Et c'est bien ce qu'ont fait la plupart des économistes qui ont étudié les problèmes fonciers urbains.

Toutefois un tel point de vue n'est légitime que dans deux hypothèses : ou bien il faut admettre que l'expropriation s'exerce à un faible degré, et que son action est normale en quelque sorte, c'est-à-dire que les expropriations se distribuent également dans toutes les parties d'une ville, parce qu'elles résultent bien du mouvement ordinaire de la construction, qu'elles corrigent ses irrégularités nécessaires (les retranchements de terrain en vue de l'alignement offrent en somme ce caractère); ou bien, si l'on veut que l'expropriation ressemble dans son jeu à la surproduction en général, il faut admettre qu'elle tend à transformer à la fois et dans le même sens tous

les quartiers, comme si, une ville s'étant constituée par l'eiïet des volontés diverses de ses habitants, on prétendait la reconstruire sur un plan entièrement nouveau, et sans tenir le moindre compte de la direction actuelle de ses voies.

Mais ni Tune, ni l'autre de ces suppositions ne peut intervenir ici, où l'expropriation a changé de fond en comble certains quartiers de la ville, et en a respecté d'autres. Il est bien vrai que, dans tels quartiers isolément considérés, c'est le premier cas, dans d'autres, en particulier dans ceux où les rues et boulevards ont été tracés sur un terrain presque nu, c'est le second qui s'est réalisé ; mais on ne peut admettre à priori, et il paraît assez invraisemblable, que ces divers quartiers se soient comportés comme des marchés fermés ; l'unité véritable ici paraît être bien plutôt la ville. Dès lors, il n'est pas contestable que l'expropriation, pratiquée sur une grande échelle, n'ait bouleversé le jeu normal (si jeu normal il y a autrement que par abstraction) de l'offre et de la demande des fonds. Tandis que, selon toutes vraisemblances, les ventes de maisons à la suite d'héritage, de saisie, ou simplement à l'amiable sont entre elles dans un rapport constant, en vertu du jeu régulier, naturel de leurs causes, il suffit de considérer le tableau des expropriations classées par arrondissements, le tableau des expropriations classées par années, pour apercevoir clans l'espace et dans le temps de grosses variations. Est-ce à dire, — (et c'est, ici encore, le cas de dénon-

cer une façon d'abstraire par trop simpliste), —est-ce à dire que les faits d'expropriation soient, dans la science économique, comme une donnée étrangère, qu'ils ne s'intercalent au milieu des séries naturelles que par intrusion, et qu'il importe surtout de mesurer leur influence perturbatrice pour, ensuite, l'écarter, l'effacer, comme on tient compte, lorsqu'on corrige les résultats des expériences, du milieu extérieur, et de son action ? En d'autres termes, les expropriations seraient ici l'élément historique, et seraient matière de description, non de science, en tout cas. à aucun degré, de science économique. 11 est facile d'apercevoir et de montrer en elles nombre de caractères présents en effet, d'ordinaire, dans les objets où les historiens s'intéressent. Insistons sur les deux suivants, qui sont bien fondamentaux :

1° Le rôle prépondérant joué par les individus en tant que tels. Si une rue s'appelle Rambuteau, une avenue, Pereire, un boulevard, Haussmann, ce n'est point, pense-t-on, par hasard, ni pour rendre hommage à de grands spéculateurs ou administrateurs qui servirent l'intérêt général, c'est que ces voies furent des créations de ces individus, entre beaucoup d'autres d'ailleurs ; ces appellations sont des marques d'origine. Parfois l'idée d'une rue, parfois l'idée de tout un système de voies appartient à tel ou tel, quel qu'ait été du reste son dessein. Gela est sujet à discussion, peut-être, lorsque le Conseil municipal représente réellement les habitants de la ville ; alors les besoins sentis par les groupes se font connaître ;

mais il faut encore tenir compte des qualités personnelles des représentants, et des combinaisons accidentelles qui se nouent, des influences subites qui se font sentir en de telles assemblées. Mais quand l'assemblée municipale ne représente réellement pas (ce fut le cas à Paris de 1831 à 1871), quand ses membres sont nommés par le chef de l'exécutif, quand le chef de l'administration municipale jouit de pleins pouvoirs, comment ne pas mettre au premier plan les idées d'esthétique, d'hygiène, de stratégie urbaine, de pratique sociale de l'individu ou des quelques individus au pouvoir, comment ne pas faire sa part à l'influence que, d'une façon ou de l'autre, un ou des spéculateurs peuvent dès lors facilement exercer? L'étude de l'expropriation, de ce point de vue, consisterait en une revue des décrets et lois, des projels souvent formés il y a bien longtemps, abandonnés, repris, en particulier des considérants, des prétextes invoqués, des raisons d'intérêt général mises en avant; l'explication définitive des opérations de voirie se trouverait seulement dans les lettres, papiers privés, mémoires inédits, où les pensées secrètes, ou avouées en petit comité, ont pu s'exprimer; et la meilleure méthode serait de les rechercher dans les archives. De ce point de vue, la configuration actuelle d'une grande ville résulterait, à la fois de ce que diverses parties, faciles à distinguer l'une de l'autre, ont été l'œuvre personnelle de tel souverain ou de tel ministre (on conçoit une carte de Paris où seraient marqués de couleurs

distinctes les quartiers ajoutés et construits sous tel ou tel règne), et aussi de ce que, dans les parties les plus centrales ou les plus remaniées, des plans différents se sont superposés, juxtaposés, mêlés sans se fondre, en sorte que le Paris actuel serait comme une photographie composite, obtenue par reproduction sur une même plaque du Paris de Louis XIV, de Louis XV, de Napoléon Ier, du baron Haussmann. N'est-il pas vrai d'ailleurs que certains tronçons de rues inachevées, et les déviations inattendues d'un boulevard fait à plusieurs époques, et la solitude, l'abandon de certains quartiers neufs sur lesquels l'attention n'est pas restée fixée, témoignent de la diversité et de l'indépendance relative d'un grand nombre de ces projets ?

2° L'importance considérable attachée au fait de la succession pure et simple des faits considérés. 11 est sans doute conforme à l'esprit scientifique d'étudier les phénomènes en faisant, dans la mesure du possible (mesure très variable et souvent faible), abstraction de l'époque et du lieu : il y a des forces constantes qui poussent à construire, à acheter et vendre des fonds, en toutes circonstances. Mais ces forces se développent suivant certaines directions concrètes qui leur sont tracées, de façon à remplir certains cadres qui leur sont présentés au moment et dans l'endroit considéré : or ces directions changent brusquement, ces cadres se brisent et se reconstituent d'une façon souvent imprévisible, sous l'action même des conditions que la science s'efforce

d'éliminer. Si la nature des faits économiques normaux n'en est pas modifiée, leur intensité en peut être très accrue ou très diminuée, sans qu'il y ait à invoquer des raisons proprement économiques.

Haussmann donnait, entre autres motifs des travaux de transformation.de Paris, des raisons de stratégie: détruire les quartiers en ruelles propices à la guerre des barricades, réunir par de grandes voies les casernes importantes, afin d'assurer la concentration des troupes, et de leur ménager de vastes espaces où stationner et évoluer. Ces considérations étaient naturelles sous un gouvernement d'ordre et d'autorité, de même que d'autres arguments : le travail assuré aux ouvriers, de riches perspectives ouvertes à la spéculation, convenaient encore sous un régime qui cherchait à compenser le minimum cle droits politiques par le maximum de prospérité matérielle. Le grand mouvement d'expropriation signalé à Paris sous ce règne s'expliquerait ainsi par des causes politiques : le triomphe récent, et en apparence décisif, du parti de l'ordre sur la révolution, de la bourgeoisie sur la classe ouvrière.

Un exemple non moins topique du rôle joué ici par les circonstances particulières de l'histoire, ce sont, pendant la période révolutionnaire, les vastes plans de voirie qui suivirent la nationalisation des biens des émigrés et du clergé. Une commission dite des Artistes, nommée par la Convention, traça sur le papier plusieurs grandes voies, en utilisant le terrain des nouvelles propriétés nationales. A con-

sidérer le plan, il semble qu'on ait voulu traverser ainsi de rues et de boulevards et transformer en places le plus grand nombre des anciens couvents. Comme ce plan a exercé sans doute une notable influence sur les projets ensuite réalisés ( la rue de Rivoli et l'avenue de l'Observatoire, notamment, s'y trouvent indiquées ), tout se passe comme si la distribution des couvents dans Paris sous l'ancien régime, phénomène qui n'est en rien économique, rendait compte d'une bonne partie des voies nouvelles et des expropriations postérieures. D'autre part, si les biens du clergé n'avaient pas été ainsi nationalisés, ou l'avaient été à une autre époque, au gré des circonstances historiques, le réseau des rues de Paris eût pu présenter un tout autre dessin. L'étude des transformations de Paris se rattacherait donc étroitement à l'étude de l'histoire générale de Paris et de la France : l'importance même de ce mouvement a varié selon que l'attention des souverains se portait sur tel ou tel mode d'activité, était retenue par tel ou tel événement ; sa direction s'est pliée à la forme du terrain où il se déroulait, forme déterminée dans ses traits essentiels par tout le passé historique de Paris, modifiée par des mesures administratives émanées d'individus dont les volontés toutes puissantes ont agi à la façon de forces historiques. — Les faits d'expropriation différeraient donc, par leur nature même, de tous les autres faits qui se trouvent à l'origine des mutations de propriétés.

Il va sans dire que cette thèse n'est pas soutenante sous sa forme absolue. Un premier fait est assuré : c'est que les actes d'expropriation ne se présentent pas en général sous forme isolée, ne concernent pas seulement tel groupe de maisons, ou telle rue, mais se rattachent à un système dont ils ne sont qu'une partie. Par exemple aux opérations faites en vue de percer la rue de Rivoli, de la place de la Concorde à la rue du Faubourg-Saint- Antoine, se rattachent le dégagement de la place du Carrousel, jadis envahie par des maisons multiples et des rues incohérentes, l'achèvement du Louvre, Je dégagement de l'Hôtel-de-Ville, la formation de l'avenue Victoria, l'élargissement de la place du Châtelet et de la rue Saint-Denis, la formation de la place du Palais-Royal, la création de voies de communication entre les Halles et la rue de Rivoli. Il est possible de ramener ainsi à un petit nombre de groupes complexes les nombreux cas d'expropriation, et de diminuer dès lors d'autant la part des « contingences » dans l'ensemble de ces faits.

On peut faire, il est vrai, à cette méthode, au moins deux objections : 1° est-ce que le lien qui rattache ainsi les différents éléments d'un projet est bien logique, nécessaire, naturel ? Est-ce que ce n'est pas très souvent une simple juxtaposition de projets partiels en eux-mêmes distincts? Est-ce que, une partie du projet total étant conservée, on ne concevrait pas que les autres fussent

entièrement différentes? Sur le Plan des Artistes, on voit que la rue de Rivoli devait aller jusqu'à la colonnade du Louvre, puis elle se brisait, pour se continuer au sud de Saint-Germain-l'Auxerrois et rejoindre en droite ligne la place de la Bastille en passant au nord de l'Hôtel-de-Ville. Il y avait donc plusieurs continuations possibles de la rue de Rivoli. — Toutefois, ce projet a été abandonné. De ce qu'un tracé est concevable logiquement on ne peut guère tirer argument ici. Il faut connaître comment les éléments du projet déjà exécutés ont modifié les conditions concrètes de la partie de la ville ainsi transformée, examiner si les nouveaux tracés, en conformité du même projet, tendent à agir dans le même sens et d'une façon complémentaire, à multiplier ce que l'auteur du projet considère comme des avantages, des améliorations. En d'autres termes, la cohérence ou l'incohérence d'un projet ne peut guère s'établir qu'à posteriori.

2° Est-ce qu en diminuant le nombre des interventions dites individuelles on n'augmente pas leur importance? Supposons qu'un souverain, pour des raisons personnelles, veuille créer un quartier riche : n'y parviendra-t-il pas plus sûrement s'il procède par système, s'il décrète, autour d'une place, toute une série de vastes avenues rayonnant sur un terrain nu où la spéculation pourra élever des hôtels de luxe, que s'il porte son effort tantôt ici, tantôt là, créant des tronçons de voie qui se raccordent mal, faisant des tentatives en des quartiers diffé-

rents, et des tentatives sans lien entre elles? — Sans doute ; mais pour qu'un projet à ce point considérable puisse aboutir, il faut que son auteur tienne compte bien davantage des tendances et des besoins réels de la population. Plus la transformation visée est étendue, plus elle doit, pour réussir, prolonger en quelque sorte le mouvement naturel d'évolution de la ville, plus on doit par conséquent se plier aux circonstances, au lieu de les commander. Ou bien, il faut une ténacité et une continuité de dessein tout à fait rares, et qui, dans sa lutte contre les résistances et les passivités, ne manquera pas d'apparaître à l'examen. Ici encore l'observation décidera. Au reste, si nous adoptions la méthode des historiens qui veulent avant tout, et même seulement, connaître les actes et les paroles des individus mêlés de près ou de loin aux questions de voirie, qu'apprendrions-nous bien ? Toute la série des décrets relatifs aux Halles centrales ne nous explique point pourquoi, alors que Napoléon Ier en avait déjà ordonné la création, on ne commença sérieusement à les bâtir qu'à partir de 1852. Est-ce qu'il suffit de déclarer, comme Maxime du Camp, que « la Restauration se souvenait avec trop d'amertume du rôle joué pendant la Révolution par les gens des Halles pour porter grand intérêt à leur bien-être » ? C'est admettre qu'il y avait, dès cette époque, un encombrement assez grand de marchandises, d'acheteurs et de marchands, pour que la nécessité de reconstruire les Halles s'imposât à un

gouvernement non prévenu : c'est-à-dire que l'explication ci-dessus n'acquiert un commencement de vraisemblance qu'à la suite de recherches économiques. De même, si l'on prétendait qu'un acte de volonté propre de Napoléon III est la cause de la construction des Halles, il faudrait d'abord établir que la nécessité de cette construction, au début de son règne, ne s'imposait pas. En d'autres termes, pour que l'initiative d'un constructeur de voies ou de bâtiments soit réelle, il faut qu'elle s'exerce indépendamment des tendances sociales existant de fait, ou contre elles. Il faut donc étudier celles-ci au moins en même temps que celle-là ; d'ailleurs, les mouve ments sociaux se laissent mieux atteindre que les intentions et motifs réels d'un monarque.

Peut-être les historiens de Paris ne veulent-ils au fond pas dire autre chose, et ne rapportent-ils la création d'une rue à une année donnée et à un ou quelques individus donnés, que pour des raisons de commodité, de simplification. Peut-être admettent-ils au fond que le besoin de cette création s'est fait progressivement sentir, et que son auteur s'est borné à exécuter, pour ainsi dire, un commandement du milieu social. Mais, comme ils ne le disent pas explicitement, toutes les confusions restent permises ; comme il reste possible que l'individu ait mêlé sa volonté personnelle à la force des choses, on sera tenté de retenir celle-là seule, parce que seule elle est facilement localisable dans l'espace et le temps, et se présente ainsi sous des formes plus arrêtées. On

écrira volontiers l'histoire des travaux effectués par Louis XIV, ou par Haussmann, entre deux dates très rapprochées, comme on s'attachera à raconter par le menu la construction d'une seule rue : d'études partielles de cette sorte, même si on les rapproche, de l'ensemble des paragraphes consacrés aux modifications de Paris à propos de chaque règne dans une histoire de France, aussi bien que d'un dictionnaire des rues de Paris où chacune est étudiée isolément dans ses transformations, on ne saurait tirer aucun résultat de science, parce qu'on aura négligé l'essentiel, c'est-à-dire Paris dans son ensemble, et la continuité même de son évolution. Il est vrai que c'est aussi au nom de la continuité qu'on revendique le droit d'étudier le mouvement de la construction à Paris dans ses rapports avec les faits, principalement politiques, de l'histoire contemporaine, dont on suppose que le corps social est affecté en toutes ses parties. Cette prétention est légitime dans certaines limites : il y a en effet des perturbations profondes qui arrêtent tout le mouvement des affaires, effrayent les capitaux, concentrent l'attention sur des buts tout différents de ceux qui la sollicitent d'ordinaire. En l'année 1848, comme en 1870-71, on a fort peu exproprié à Paris : il reste à savoir, d'ailleurs, si des événements tels qu une révolution ou qu'une guerre n'agissent point sur les circonstances économiques précisément parce qu'ils ont un aspect économique, et non en tant que faits de politique intérieure ou extérieure. En 1848, les

10 millions qui avaient été votés par le précédent Conseil Municipal en vue des travaux de Paris furent affectés à l'organisation des ateliers nationaux, essai d'un régime économique nouveau, tenté sous la pression d'une forte crise apparemment économique. D'autre part, lorsqu'éclata la guerre de 1870, l'ensemble des gros travaux projetés par l'empire venait de s'achever, et la Caisse des travaux de Paris, spécialement créée pour cet objet, liquidait ses comptes à la fin de 1869 ; la ville s'était sérieusement endettée pour mener à bien cette œuvre : on peut douter que, dans ces conditions, la guerre, comme telle, même dans ses conséquences financières, ait beaucoup retardé la reprise du mouvement d'expropriation. Dans presque tous les cas où des raisons historiques sont invoquées pour rendre compte des changements de Paris, on aperçoit d'autres explications possibles, qui mettent en relation des faits économiques, les expropriations, avec d'autres faits économiques. On cite la nationalisation des biens du clergé ; mais d'abord toutes les rues projetées par la Commission des Artistes n'ont pas été tracées ; les clauses insérées dans les contrats de vente des biens nationaux aux particuliers, qui portaient que ceux-ci devraient, au moment venu, livrer le terrain nécessaire à la voie marquée d'avance sur le plan, ont joué, d'ailleurs, assez irrégulièrement ; mais l'expropriation originelle des biens des couvents n'est-elle pas elle-même un fait économique, dans sa nature et dans ses causes? L'étendue de ces enclos placés aux endroits les plus

divers n'était-elle pas une gêne au développement normal du bâtiment, et cette gêne n'est-elle pas une des raisons qui entraînèrent leur nationalisation ? Même si la Révolution n'avait pas éclaté, ne conçoit on pas que cette gêne eût fini par s'imposer a l'attention même du monarque, et que l'expropriation eût fonctionné ici avec autant de facilité que plus tard, au moment de la création des chemins de fer ? Il y aurait eu un retard ; mais savons-nous si le retard ici eût beaucoup importé, si les relations économiques entre les divers groupes d'habitants de Paris, si le prix des maisons et des loyers par arrondissements eût été différent, au terme, de ce qu'il eût été si l'expropriation s'était produit plus tôt? Savons-nous, même, si les religieux, en présence du développement économique de Paris, n'auraient pas vendu une partie de leurs biens, ou bâti eux-mêmes, et tracé des rues sur leurs terrains, comme nombre de propriétaires fonciers le firent alors ? On a le tort, ici, d'attacher une importance de premier ordre au mode précis, concret, de réalisation d'un fait général, qui devait se produire nécessairement, mais qui ne change pas de signification pour s'être produit sous telle forme, en tel lieu, à tel moment, plutôt que sous une forme, dans un lieu, en un moment voisin. Il fallait que de vastes terrains non-bâtis, dans Paris, fussent traversés de rues et couverts de bâtisses habitables : ni la nature de ce fait, ni son influence n'eût été modifiée, s'il s'était produit à la suite de ventes à l'amiable,

ou par expropriation avec indemnité, et non par

simple dépossession. Pour poser le contraire, il faudrait d'abord établir (pie ce changement général n'était point la conséquence naturelle des circonstances de fait, que sa nécessité n'était point assez forte pour s'imposer : ici encore, pour classer un fait dans la catégorie des événements historiques (au sens de contingents), toute une série de recherches scientifiques préalables est obligatoire.

De même, lorsque Haussmann, et d'autres avec lui, au moment d'ouvrir le boulevard de Strasbourg, invoquent des raisons stratégiques, il serait sans doute utile de savoir si ce sont des prétextes, ou des motifs profonds, mais l'ignorance où nous sommes, et où l'histoire nous laisse sous ce rapport, n'est nullement un obstacle à l'explication scientifique de l'établissement de cette voie. Ou bien, en effet, l'argument stratégique n'a nullement modifié, nous ne disons pas dans sa forme topographique, mais dans sa nature économique, la rue en question, et alors il n'y a pas plus à en tenir compte que le chimiste ne s'occupe de la forme et de la grandeur d'une éprouvette où il enferme ses mixtures : que des motifs d'ordre, d'hygiène, d'esthétique interviennent, tant qu'ils n'ont pas pour effet une modification économique importante, qu'on ne puisse expliquer par des données économiques, l'économiste n'a pas à s'en soucier. Ou bien ces motifs ont eu un tel effet, et alors on ne peut le passer sous silence ; mais c'est au terme seulement de la recherche

positive, et après élimination de toutes les causes économiques, qu'il est possible d'établir l'existence d'un tel « résidu ».

Plus spécieux, assurément, est l'argument que les historiens pourraient tirer, pour établir qu'une ville ne porte pas en quelque façon en elle-même les lois de son développement, de la spéculation sur les terrains, et plus complexe, plus malaisé à réduire en mouvements économiques généraux, le groupe de faits auquel ils feraient ainsi allusion. L'influence des hommes qui détiennent des capitaux est bien nette et explicable. Elle peut s'exercer non seulement sur les souverains et leur entourage, mais même sur des conseils, sur des groupes d'hommes étendus, même ouvertement, même au nom de l'intérêt général. Ce peut être un échange de services très loyal, le financier offrant des disponibilités métalliques, en échange de biens qu'il achète à leur valeur actuelle exacte, mais qui, par suite même des travaux d'utilité publique rendus immédiatement exécutables, sont destinés à produire une rapide et forte plus-value. En tous cas, la spéculation sur les terrains, qu'on l'entende ainsi ou autrement, apparaît, dans les grandes villes modernes, comme une pièce, un rouage indispensable du mécanisme par lequel elles s'accroissent. Il ne suffit pas de percer de nouvelles avenues, en effet, il faut que des maisons s'élèvent en façade ; or ces maisons exigent, pour se construire, une immobilisation souvent très longue de gros capitaux : il semble que ceux-ci ne

peuvent être appelés dans ces emplois que par l'espoir d'une rente sérieuse. Mais quelle est la signification de ce phénomène ? Est-ce le spéculateur, est-ce un groupe de capitalistes, ou plusieurs groupes, qui, apparus soudain dans une ville, obtiennent par tel ou tel moyen que Ton démolisse de vieux quartiers, qu'on amorce des voies nouvelles par où la population du centre s'écoulera vers les terrains qu'ils se proposent de mettre en valeur, ou bien sont-ce les mouvements mêmes de la population urbaine, est-ce l'évolution naturelle de ses besoins et de ses goûts, qui entraîne ces démolitions et constructions, et appelle les spéculateurs, ainsi que le besoin, suivant une école de biologistes, crée l'organe? Dans le premier cas seulement on pourrait parler de la spéculation, de son rôle, comme d'une intervention historique et contingente.

Pour fixer les idées, supposons une ville du début de ce que l'économiste Sombart appelle la période capitaliste, où la richesse naît seulement de ce que les maisons et le sol urbain sont monopolisés : les propriétaires, tant que la population ne s'accroîtra pas sensiblement, hésiteront à bâtir aux environs de la ville, afin de ne pas abaisser les loyers par une multiplication trop grande des logements ; ils se guideront sur les besoins actuels des habitants. Mais il se peut qu'un homme plus riche qu'eux arrive du dehors, qu'il obtienne une partie du terrain avoisinant la ville, qu'il y élève d'un seul coup une quantité de maisons plus grandes, mieux aménagées

— loque les anciennes, qu'il réussisse à y attirer non seulement beaucoup des anciens habitants, mais beaucoup d'étrangers : il est certain que cette initiative révolutionnera les destinées de la cité. C'est bien ce second type que, avec plus ou moins d'atténuations, se représentent ceux qui parlent de la spéculation comme d'une force individuelle qui introduirait brutalement son action dans le courant des faits normaux, et en changerait ainsi l'orientation. D'où vient cette conception ? Sans doute de ce que les capitaux qui sont venus se fixer dans le sol et dans les maisons des grandes villes, par leur importance, par la rapidité de leurs déplacements, par la décision dont ils font preuve, paraissent provenir d'ailleurs que des propriétaires fonciers antérieurs, que de la rente du sol déjà acquise, surgir du dehors, souvent de régions éloignées, et procéder à la façon de forces spontanées, comme si les villes de plus en plus s'accroissaient et se transformaient sous l'action de puissances qu'elles n'ont pas contribué à produire. Mais cela est une idée à priori, et peut-être bien .une illusion totale. Ne peut-on concevoir que l'ordre ci-dessus soit complètement inverti, qu'une ville s'engage en de grands travaux non point parce que tels ou tels capitalistes l'en pressent, mais parce qu'elle se trouve en quelque sorte sous la pression constante, et de nature sociale, des capitaux dans leur ensemble, qui à l'époque en question sont en nombre presque indéfini et rapidement mobilisables, parce qu'elle sait que, dès qu'elle aura besoin

d'eux, il suffira qu'elle leur offre un emploi, et qu'ils s'y précipiteront comme l'air dans un espace vide. Cette pression constante sous laquelle la ville moderne évolue ne serait donc pas, dans notre hypothèse, la cause, mais une des conditions de cette évolution ; elle ne se résoudrait pas en quelques individualités, mais serait une force économique au même titre que les autres. Et alors il importerait fort peu que tel ou tel, plutôt que tout autre, qu'un seul capitaliste, ou qu'un groupe d'actionnaires eussent machiné l'affaire, puisque, dans le régime économique actuel, et étant donné l'état des tendances de la ville, il fallait que d'une façon ou de l'autre l'affaire se fît. Entre ces deux hypothèses, nous n'avons aucune raison à priori de choisir. Etudier historiquement, c'est-à-dire dans le détail le plus grand, les diverses spéculations, à supposer que les sources nous fussent accessibles, n'amènerait qu'à des suppositioûs : le spéculateur lui-même peut ne pas se rendre un compte exact des motifs de ses conihinaisons ; beaucoup sont portés par les événements, qui se figurent les diriger. Ici encore, c'est à l'observation des données positives qu'il faut recourir, c'est-à-dire à l'étude des conditions de fait de l'évolution urbaine : là même où tel ensemble d'expropriations paraît correspondre aux desseins d'un spéculateur connu, il faut d'abord se demander si l'on ne peut pas se dispenser de le faire intervenir, si l'on ne trouve pas dans la situation économique, sociale, des quartiers avoisi-

nants les raisons suffisantes de l'opération de voirie envisagée. Ce n'est que lorsqu'une explication scientifique ne se laissera point découvrir, par exemple lorsqu'un tracé important aura été effectué dans un quartier déjà suffisamment desservi, et sans aucune perspective de développement, que l'on pourra considérer les motifs ou les intérêts personnels de tel ou tel, à supposer qu'on les puisse atteindre ; en réalité, en présence de ces cas, la science économique proprement dite perd ses droits.

Il est donc très possible que l'étude des expropriations ne nous révèle en elles que des faits de nature économique, et nullement des éléments de perturbation d'origine individuelle. Ce serait déjà un réel profit pour la science que d'éclaircir ces aspects à première vue obscurs et équivoques de la série des phénomènes, que de substituer à ce qu'on a appelé, par une juxtaposition de termes qui ne réussit qu'à les obscurcir l'un et l'autre, « une détermination historique de la réalité économique », que d'y substituer la simple détermination causale d'une série économique par une ou plusieurs autres séries de même ordre. Mais on peut alors se demander de nouveau quelle raison il y a de distinguer et d'étudier en eux-mêmes les faits d'expropriation, puisqu'ils se ramènent aux autres, s'il ne vaudrait pas mieux les comprendre dans l'ensemble des faits qui caractérisent la condition foncière urbaine, les étudier en même temps que tous ceux-là, et non à part.

Entendue au sens large, une opération d'expropriation comprend ici : l'acquisition par la ville d'un fonds, bâti ou non, jusqu'ici approprié en général par un individu ; la démolition partielle ou totale de l'immeuble ; le rattachement du fonds ou d'une parcelle à la voie publique ; la revente aux particuliers de la partie du fonds qui reste utilisable pour la construction. Or aucun de ces actes accomplis par la ville ne paraît se distinguer profondément de ceux qu'un propriétaire ou spéculateur privé peut à tout moment effectuer. Le dernier n'est en effet qu'une vente sans caractère distinctif. Le premier prête à discussion : achète-t-on sa maison à l'exproprié, ou l'indemnise-t-on pour la perte de sa maison comme une compagnie de chemin de fer indemnise un expéditeur pour la perte de son envoi ? Nous examinerons cette question en son temps ; disons tout de suite qu'il n'est pas évident que, du point de vue économique, il y ait entre le prix et l'indemnité d'expropriation une différence de nature : il se peut que leurs éléments soient les mêmes, que certains d'entre eux, ou que tous, soient seulement grossis, qu'à la base de l'évaluation de l'indemnité à fixer il y ait toujours la considération du prix normal, que dès lors cette aliénation forcée n'ait point d'autres effets, sur la valeur des immeubles voisins, qu'une aliénation ordinaire. Enfin, cette attribution à la voie publique, celte disposition dans un intérêt général d'une partie des fonds qu'on a acquis, peut parfaitement correspondre à l'intérêt des propriétaires eux-mêmes ;

nombre de propriétaires de terrain obtiennent l'autorisation de tracer, sur le sol qu'ils possèdent., des voies qui deviennent publiques à seule fin de mettre en valeur le reste du fonds.

Toutefois, dans le cas des expropriations, le nombre des immeubles atteints, l'étendue des fonds concernés est considérable : ce qui caractérise ces acquisitions, démolitions, reventes, c'est qu'elles portent sur des ensembles étendus, c'est qu'au lieu que les maisons en question se trouvent situées en des points très divers d'un même quartier, en des endroits discontinus d'une même rue, au lieu qu'un intervalle de temps souvent assez long sépare l'une de l'autre chacune de ces trois phases, l'expropriation s'applique à des masses continues, concentre son action sur un pâté d'immeubles, un côté entier d'une rue, une rue entière, et opère avec rapidité.

Mais quel est au juste l'intérêt, pour nous, de cette intensité du phénomène ? Veut-on dire que ce qui est ici multiplié, c'est le nombre des cas où l'on achète beaucoup pour revendre peu, que par suite l'Etat rend à la propriété privée moins de terrain qu'il n'en avait reçu ? Mais ce qui importe ici, ce n'est évidemment pas la simple étendue du sol, c'est le sol, non pas propre à bâtir, mais qui sollicite le bâtiment, qui est propre à ce qu'on y élève des maisons de rapport. Or il suffît de jeter les yeux sur une carte du vieux Paris, ou de mettre en regard le nombre des maisons à Paris aux diverses époques, pour s'apercevoir qu'à la suite des expro-

priations les bâtiments se sont multipliés, que des maisons plus hautes ont été élevées, que la perte du sol attribué à la voie publique a été largement compensée par l'utilité accrue du sol approprié. De l'expropriation il faut donc retenir surtout son résultat, qui est la mise en vente d'un grand nombre de terrains bien situés, d'où la construction de maisons de bon rapport, et d'un grand nombre de maisons telles. C'est l'importance et le grand nombre des ventes de terrain, des constructions de maisons, qui passent ici au premier plan, et fondent l'étude distincte des expropriations en économie politique, — nous dirions même: expliquent Futilité de les étudier avant d'aborder le problème foncier dans son ensemble. Nous plaçant dans l'hypothèse (que nous chercherons tout d'abord à vérifier) du caractère purement économique des faits d'expropriation, de leur indépendance par rapport aux événements individuels et à ceux de l'histoire politique, il est certain que nous ne trouverions rien, en chacun d'eux, qui ne se puisse découvrir dans les ventes et aliénations ordinaires. Mais en vertu de leur nombre, de leur rapprochement, de la rapidité avec laquelle ils se succèdent au cours d'une même opération, les faits d'expropriation sont en quelque sorte plus visibles, le sens véritable du mouvement social qu'ils expriment, ou qu'ils contribuent à déterminer, apparaît plus nettement. Or c'est là un caractère dont la science ne peut pas ne point tenir compte. Supposons que les besoins transformés de la population pressent sur les propriétaires, que ceux-

ci se sentent menacés, ou attirés par l'espoir d'une plus-value, ils auront tendance à s'adapter aux nouvelles conditions ; mais ils le feront inégalement, suivant la dilïérence de leur caractère, surtout ils le feront lentement, par prudence, parce qu'ils ont de gros capitaux engagés et qu'ils hésitent à les déplacer : le phénomène d'adaptation s'opérera donc sous forme de tentatives isolées, qui pourront aboutir, mais dont, pendant longtemps, il sera difficile de bien saisir la portée. L'expropriation (toujours dans l'hypothèse ci-dessus rappelée) estime adaptation rapide et d'ensemble ; les différentes parties de l'opération s'accomplissent simultanément, et non successivement : on peut donc espérer que l'acte total révélera la direction et l'influence des efforts partiels antérieurs. C'est ainsi que l'évolution économique se peut le mieux étudier aux époques où elle s'accélère, alors surtout que des forces longtemps comprimées, et qui n'ont pu se développer que partiellement, sous forme de modifications isolées, sans lien apparent, trouvent moyen de passer d'un seul coup à l'acte.

L'institution économique qu'est l'expropriation a justement pour effet de mettre en rapport des activités économiques multiples : elles sont ainsi conduites à prendre conscience du but général où elles tendent. La forme juridique de l'institution est d'ailleurs très secondaire en l'espèce. On peut très bien concevoir qu'une simple entente des propriétaires intéressés aboutisse au même résultat : comme il faudrait leur laisser le temps de se décider en commun,

comme ce temps serait mesuré par l'intervalle entre le moment où l'insuffisance de l'adaptation commence à se faire sentir, et celui où elle devient une gêne très sérieuse et comme une menace, le résultat se présenterait de même sous forme d'un phénomène de masse. De quelque façon que la conscience d'un besoin collectif se forme, dès qu'elle s'éclaircit, elle est la source d'une action totale. Il peut bien y avoir, ici comme ailleurs, des erreurs de la conscience sociale : la ville peut être amenée à tracer des avenues là où il n'en était réellement pas besoin, à ouvrir des terrains à la construction là où elle ne saurait se développer ; des boulevards et des rues, créés à grands frais, peuvent rester déserts et inhabités ; mais ces erreurs peuvent sans doute s'expliquer elles-mêmes par des causes sociales, si bien que les exceptions confirment ici la règle. L'opération de la société, l'expropriation, peut aussi devancer le mouvement régulier de l'évolution ; alors elle a l'air de le créer, comme le spéculateur paraît créer de toutes pièces un quartier, quand il s'est borné seulement à prévoir que d'elle-même toute une partie de la population s'y porterait plus tard. L'origine de ces opérations prématurées est à chercher aussi non seulement dans des besoins encore obscurément sentis, mais dans des besoins plus intenses en connexion avec ceux-ci ; parfois, à l'occasion d'un projet de rue dont la nécessité est actuelle , on en formule d'autres , moins urgents, pour de simples raisons d'analogie. Dans tous ces cas encore, ce qui caractérise l'expro-

priation, ce n'est pas qu'elle est une simple erreur, ou une démarche précipitée (les individus en font aussi : des propriétaires isolés se trompent ou savent deviner) ; c'est que beaucoup de propriétaires sont impliqués à la fois dans l'erreur, ou profitent de la juste prévision, c'est que des groupes entiers d'achats et de ventes révèlent des mouvements, des gains et des pertes, qui n'apparaîtraient point sans cela. C'est ainsi que la hausse ou la baisse des valeurs mobilières d'une importante société signalent un état et des changements de la fortune publique dont on n'avait d'abord, par l'examen de cas particuliers, qu'une impression assez incertaine.

Nous sommes loin, maintenant, de la thèse, que nous avons critiquée, de ceux qui considéreraient l'expropriation comme un fait anormal, extérieur en vérité au domaine des faits économiques par son origine et sa nature, principe de perturbation et de trouble lorsqu'il s'introduit au milieu d'eux. Nous sommes si éloignés de cette conception que nous lui tournons presque le dos. Loin de traiter les faits d'expropriation comme des contigences, qu'il importerait d'éliminer quand on étudie le problème foncier dans une grande ville moderne, nous envisageons la possibilité de reconnaître en eux des cas privilégiés, à la lumière desquels seulement ce problème devrait être abordé. Bien plus, l'étude de ces faits serait un point de vue. et le point de vue le plus clair, sur cet ensemble compliqué de phénomènes, puisque c'est

dans les mouvements d'expropriation seuls et dans leurs conséquences immédiates qu'on apercevrait comme en raccourci, suffisamment condensées et dégagées, les tendances et les démarches économiques où s'analyse l'évolution foncière urbaine.