LES SOURCES

Où ne trouve pas, dans les Comptes ni dans les Budgets de la Ville de Paris, d'indications détaillées sur les expropriations à Paris. Cela tient surtout à la procédure adoptée par la Ville. Très souvent, des concessionnaires se chargeaient, moyennant une indemnité forfaitaire, et contre l'abandon des terrains en bordure, de l'affaire entière (règlement des indemnités d'expropriation, paiement des travaux, etc). Naturellement, ils n'avaient pas de comptes à rendre. On ne trouve point de renseignements continus et détaillés non plus dans les comptes de la Caisse des Travaux de Paris, dont la gestion ne fut point d'ailleurs parfaitement régulière.

La loi sur l'expropriation du 3 mai 1841 détermine le rôle des divers pouvoirs : législatif (loi autorisant l'exécution des travaux), administratif (arrêté du Préfet déterminant les propriétés particulières auxquelles s'applique l'expropriation), judiciaire (jugement qui prononce l'expropriation). Les deux derniers actes seulement énumèrent en détail les immeubles atteints. Mais les jugements publiés clans les Petites Affiches sont très difficiles à retrouver. Les arrêtés du Préfet se trouvent commodément dans le Recueil des actes administratifs du département

de la Seine. Mais, d'abord, ils précèdent à trop grand intervalle, à intervalle souvent inconnu, la démolition des immeubles (qui est ce qui nous intéresse) ; d'autre part, établis d'après le plan parcellaire, ils ont besoin d'en être rapprochés, et, tout en donnant la suite des numéros de chaque rue compris dans l'opération, ils ne permettent pas de distinguer tous les immeubles (ceux, par exemple, qui portent deux numéros, et ceux d'angle).

La première difficulté est atténuée, et la seconde disparaît quand on passe aux tableaux des offres notifiées par l'Administration aux expropriés. La série de ces tableaux nous donnerait les indications les plus complètes pour notre objet. Mais ceux-ci sont encore publiés dans les Petites Affiches, dont le dépouillement est des plus ardus, ou de façon tout irrégulière dans des journaux spéciaux (Gazette municipale., etc).

Il reste les décisions des jurys spéciaux chargés (après toute cette procédure) de régler les indemnités. La date de ces décisions est la plus voisine des démolitions, de l'ouverture de la voie : elles en donnent en quelque sorte le signal. D'autre part, elles nous apportent, sur les expropriations, les renseignements les plus détaillés et les plus complets, puisqu'elles nous indiquent le chiffre de l'indemnité. Enfin, nous allons voir qu'on en peut établir toute la série de façon très sûre.

La Gazette des Tribunaux donne, à leur date, depuis une époque antérieure à 1860, et en tout cas depuis 1860, la liste des expropriations (indication de la rue, du numéro, du chiffre de l'offre, de la

demande, de l'allocation, quelquefois, mais pas régulièrement, du caractère partiel ou total de l'opération). Cette source offre l'avantage d'être détaillée et continue. Des tables des matières annuelles évitent la peine de passer en revue dans ces 80 volumes (deux par an) tous les numéros (un par jour), et le risque d'oublis. Mais elle n'a rien d'officiel. Il se peut que, certains jours, l'abondance des matières ait obligé à laisser de côté la liste des expropriations ; il arrive aussi (rarement) qu'on ne nous indique qu'un total (bien que les totalisations manquent le plus souvent) ou — ce qui est plus grave — que les expropriations les plus importantes.

Une fois le dépouillement intégral effectué, nous avons donc été obligé de vérifier nos listes, et de nous reporter à cet effet aux minutes (manuscrites) de tous les jugements d'expropriations. Elles sont conservées aux arcbives du greffe du Tribunal civil, en une centaine de volumes (celui qui se termine en décembre 1895 porte le n° 89. Le premier volume, qui commence au début de 1860, porte le n° 27. Les 26 précédents ont été brûlés, lors de l'incendie du Palais de Justice en 1871. (I) Notre étude commençant en 1860, notre collation a pu être complète). En général, une double mention y est faite des jugements, l'une en toutes lettres, l'autre par tableaux et en chifires. On y trouve en outre le nom de l'exproprié.

(1) La conservation des volumes 1860-71 s'explique par ce fait : on a l'habitude de garder au greffe les volumes des 10 dernières années : les précédents seuls sont aux archives. Le greffe a pu être préservé.

De cette révision des listes de la Gazelle des Tribunaux, il résulte qu'en général elles sont exactes (les cas où l'on n'indique que les expropriations les plus importantes sont exceptionnels) mais que, notamment dans la première décade, des listes entières ont été omises. C'est en 1860 surtout que ces omissions sont nombreuses ; les listes de la Gazelle des Tribunaux donnaient pour cette année 168 expropriations ; les listes omises en indiquent 226 ; dans les listes publiées, 4 expropriations seulement ont été omises : notre total ressort donc à 398. De 1861 à 1867, les omissions sont moins importantes, mais encore notables ; elles le sont bien moins ensuite, et, pour nombre d'années, elles ne sont plus à relever.

Convenait-il de relever séparément les expropriations de terrains et de maisons, les expropriations partielles et totales ? En l'état des documents, c'eût été bien difficile. La première distinction ne résulte guère que de la présence ou de l'absence de locataires, et aussi du chiffre de l'indemnité, signes insuffisants. Au reste, pour notre objet, elle n'était pas nécessaire. Qu'une voie nouvelle soit tracée en un terrain vague et absolument non bâti, ou en un terrain où s'élèvent des masures, des bicoques de chiffonniers, des baraques de maraîchers, cela importe sans doute peu au point de vue du développement ultérieur du quartier. Il importe aussi assez peu, sous ce rapport, qu'une voie tracée en une région bâtie rencontre parfois des jardins, ou des emplacements libres en petit nombre. Nous

verrons que la distinction est, en fait, toute relative, et que souvent un terrain couvert de vieilles bâtisses est assimilable à du terrain nu. Quant à la seconde distinction, on ne peut affirmer qu'elle soil toujours faite, ni toujours exactement : la lettre p. (partielle) risque d'être omise. Surtout, en l'absence d'indication sur l'étendue de la surface expropriée, une telle modalité n*a aucun sens certain. La partie estelle grande, ou petite ? Est-ce un coin de jardin qui est enlevé, ou le bâtiment, ou une partie du bâtiment, l'exproprié gardant le jardin ou la partie subsistante, pour y rebâtir et profiter delà plus-value (1)? Gela n'est pas déterminable. Nous sommes fondés à considérer comme une unité chaque cas d'expropriation : quant à leur importance, elle apparaît, dans la comparaison des indemnités, très suffisamment pour notre objet. Une autre difficulté se présente. Il est certain qu'à côté des immeubles expropriés par jugement, d'autres, en nombre appréciable, sont l'objet d'un arrangement amiable entre l'Administration ou le concessionnaire, et les propriétaires (2). La ville peut avoir acheté long-

(1) Le décret du 26 mars 4852 accorde à l'autorité municipale la faculté de comprendre dans l'expropriation la totalité des immeubles, quand elle juge que les parties restantes ne sont pas d'une étendue suffisante pour qu'on y puisse construire des maisons salubres.

(2) En avril 1856, il est dit, dans le rapport du Préfet de la Seine, que, pour l'ouverture d'une section du boulevard Sébastopol, 50 propriétaires dépossédés ont traité à l'amiable. Le Préfet ajoute : « j'ai décidé que tout renvoi d'une affaire devant le jury serait précédé d'une tentative d'arrangement, d'un véritable préliminaire de conciliation. C'est dans ce but que j'ai constitué à l'Hôtel de Ville une commission spéciale, composée en majorité de membres du Conseil Municipal, chargée d'appeler auprès

temps à l'avance certains d'entre eux. D'autre part, quand les offres sont rendues publiques, un certain nombre de propriétaires les acceptent. Enfin, il arrive bue l'offre est acceptée au cours même de la session : dans ce dernier cas seulement les arrangements amiables nous sont indiqués.

Il y a toutefois des raisons pour que nous n'attachions pas une importance sérieuse à ces lacunes. D'abord, elles sont certainement beaucoup plus fréquentes avant 1860 qu'après : alors, on ne s'est pas encore habitué à envisager l'expropriation comme une bonne affaire pour l'exproprié ; il ne s'est pas encore constitué d'agences qui prennent en mains les intérêts de celui-ci, et le poussent à exagérer le chiffre de sa demande; d'ailleurs, les jurys n'ont pas encore faussé le jugement public au regard du droit de propriété, par l'attribution d'indemnités sans

d'elle les propriétaires des immeubles et les locataires, etc; » En 1852, lors d'expropriations nécessaires pour régulariser le périmètre de l'Arc de Triomphe, il est dit que quelques expropriés ont accepté, en échange de leur bien, des terrains dn Promenoir de Chaillot: d'autres ont accepté les offres en argent. Dans notre période, il est notable que les Sociétés concessionnaires ont parfois traité à l'amiable : lors de l'ouverture de la rue de Rouen (Aubert) et de la suppression de la rue Basse-du-Rempart en 1860, o propriétaires sur G traitent à l'amiable avec la Compagnie Immobilière. Lors du prolongement de l'avenue de La Tour-Maubourg, en 1863, Boissonneau, Têtu et Go ont traité à l'amiable avec presque tous les propriétaires. En 1867, lors du tracé du boulevard Saint-Germain du Corps législatif à laruedeBellechasse, un nombre relativement considérable d'affaires (nous en avons retrouvé 18, contre 8 expropriations) sont arrangées à l'amiable. En 1881, lors de l'achèvement de l'avenue d'Antin, il est dit qu'après les traités et acquisitions amiables faites par la Société des Immeubles de France, il ne restait qu'un immeuble à exproprier.

rapport avec la valeur réelle de l'immeuble. Dans notre période, il en est autrement, et l'habitude est prise d'aller toujours devant le jury. Aussi, les cas mentionnés où la plus grosse part des affairés ont été réglées à l'amiable deviennent relativement rares. — Même alors, il est possible de combler en une bonne mesure ces lacunes, grâce à l'indication qui nous est donnée de l'adresse des locataires expropriés : tous les immeubles auxquels se rattachent des indemnités locatives ont été eux-mêmes expropriés, et il convient de les retenir. Il est vrai que, parfois, les locataires aussi ont pu traiter à l'amiable ; mais quand il en est ainsi, quand propriétaires et locataires ont accepté tout de suite les offres, on est en droit de considérer qu'il n'y a point réellement là expropriation. Nous avons noté que c'est surtout le cas, lorsqu'une Société s'est chargée de l'opération : il y a lieu de penser qu'alors la Société s'est d'avance entendue avec propriétaires et locataires, qu'elle leur a représenté l'opération comme subordonnée à leur consentement, qu'elle n'a accepté (ou peut-être proposé) l'affaire que forte d'une telle entente. Dès lors nous sommes ici en présence d'une organisation privée plutôt que d'une institution d'ordre public (1), et nous n'avons pas à regretter que son jeu (d'ailleurs très rare) nous

(1) Rapprocher ces faits de celui-ci : en 1844, « les principaux propriétaires du faubourg St-Martin ont offert 100,000 fr. à la ville pour l'exécution des magnifiques travaux que tout lejnonde a pu voir, etc.» Gazette Municipale, 1844. La Société expropriante possède souvent des immeubles ou des terrains en bordure, et peut être assimilée à ces propriétaires.

échappe et ne se confonde point avec les expropriations ordinaires. Toutefois, partout où soit des locataires, soit des propriétaires ont refusé de traiter à l'amiable, nous avons jugé que nous nous trouvions dans le cas de l'expropriation, et nous avons compris l'immeuble dans nos listes.

L'établissement des prix des terrains a représenté la partie la plus ardue de notre tâche. Nous les avons tirés de trois sources, dont une seule à vrai dire est officielle ; mais les deux autres nous paraissent bien, pour les raisons que nous dirons, offrir au travailleur toutes garanties.

De 1860 à 1865 (inclusivement), nous avons dû nous reporter aux Petites Affiches (appelées Journal Général d'Affiches dans cette période), journal d'annonces légales. Dans la seconde partie (partie officielle) de cette publication quotidienne, sous le titre « transcriptions », sont indiquées (ainsi que les ventes de maisons, d'hôtels, de propriétés) toutes les ventes de terrains par adjudication à la Chambre des notaires et devant le Tribunal civil, et les ventes à l'amiable qui se sont soumises à cette formalité (1), avec mention de l'emplacement) de l'étendue, du prix de vente, de

(1) La formalité de la transcription n'est pas obligatoire. Mais, si elle n'est pas accomplie, l'acheteur court risque de ne pouvoir un jour opposer son droit à un tiers, et le vendeur, de perdre son privilège. C'est dans les campagnes surtout que les frais font qu'on s'en abstient. En 1891, sur 900.000 transactions immobilières, 530.000 seulement ont été transcrites pour toute la France. A Paris, la proportion des transcriptions est certainement beaucoup plus forte ; il est douteux que les ventes importantes y échappent.

la date de la vente, du nom du notaire, du vendeur et de l'acquéreur. Ce n'est guère qu'à partir de 1860 que l'indication de la superficie est donnée régulièrement. Jusqu'en 1893 (exclusivement) les transcriptions ont été publiées dans les Petites Affiches. Un tel dépouillement est des plus longs, les Petites Affiches n'ayant point de table des matières, ce qui oblige à passer en revue tous les numéros, les données n'étant d'ailleurs point groupées sous forme de tableaux. Aussi, malgré le caractère officiel de cette source, nous en sommes nous tenus aux 72 volumes (un par mois) concernant la période ci-dessus dite.

L'agence John Arthur (10, rue de Castiglione, actuellement 22, rue des Capucines) a publié en 1886 et 1888 le Guide Foncier : i° Volume ; Répertoire complet de tous les terrains vendus depuis W ans (1866-85) dans le déparlement de la Seine ; 2° Volume : idem, pour les années 1886-87. Ces volumes, auxquels ont souscrit le Conseil Municipal et le Crédit Foncier, et qui sont utilisés par toutes les Sociétés immobilières, nous offrent le résultat de relevés et calculs effectués par une importante et sérieuse agence d'opérations immobilières et de locations, administrativement organisée. Il est probable qu'elle a extrait ces données des Petites Affiches ellesmêmes. De toutes les comparaisons que nous avons pu effectuer entre les chiffres qu'elle donne et ceux des deux autres sources, il n'est ressorti aucune erreur. Pour chaque vente on nous indique la date, l'étendue, le prix (mais seulement au mq.) et remplacement.

Les ventes sont présentées par ordre chronologique pour chaque rue, et les rues classées par ordre alphabétique dans chaque arrondissement. C'est un classement appréciable et commode. Mais l'indication du prix au mq. seulement nous a obligés, en vue d'obtenir pour chaque année, un prix moyen du mq., de retrouver le prix de vente total par autant de multiplications qu'il y a de ventes. Nous avons tiré nos données de cette source, pour toute la période 1866-87.

L'Economiste Français, de M. Paul Leroy- Beaulieu, donne régulièrement chaque semaine, depuis le 25 Mars 1882 (10e année, N° 12, p. 366), une revue immobilière (terrains et maisons) des ventes à l'amiable ou par adjudication. Par la sûreté de l'information, la clarté des tableaux, les remarques explicatives, la facilité relative du dépouillement, cette source est de tous points excellente. Il paraît bien que le relevé, en ce qui concerne les terrains, est complet (pour les maisons on nous dit. parfois, qu'on ne retient que les ventes intéressantes, mais le nombre bien plus restreint des ventes de terrain était une raison pour qu'on les indiquât toutes, et le grand nombre de ventes de terrain à très bas prix mentionnées laisse supposer qu'on n'a point choisi). D'autre part, ce journal étant rédigé par des économistes de profession, il n'y a pas lieu de redouter les mêmes lacunes que l'on pouvait attendre dans la Gazette des Tribunaux en ce qui touche les expropriations. — On nous donne, pour chaque vente de terrain, l'emplacement,

l'étendue, la mise à prix, le prix d'adjudication, et le prix du mq. : mais ce dernier prix est le prix de revient (frais compris) ; il ne peut donc se rapprocher du prix unitaire tel qu'il est donné dans le Guide roncier, et qui est entendu net de toutes charges ; c'est au prix d'adjudication que nous nous sommes donc attaché. (1)

Pour l'étude des transformations de Paris, nous avons utilisé un certain nombre de plans ; nous les indiquons ci-dessous, alors même qu'ils sont antérieurs à notre période; mais nous n'aurions pu comprendre les tracés alors effectués sans les replacer dans l'évolution d'ensemble dont ils représentent une phase. Il est inutile de dire que nous ne prétendons pas donner la liste de tous les plans de la période, ni même de tous les plus importants.

Le Plan des Artistes, indiquant les rues projetées par la Commission dite des Artistes, en exécution de la loi du 4 Avril 1793 pour la division des grandes propriétés nationales, l'embellissement et l'assainissement de la commune de Paris, — reconstitué d'après les procès-verbaux des Assemblées réunies des Conseils des Bâtiments Civils et des Ponts et Chaussées dans les séances du 3 germinal an IV et

(1) Il est à noter que, clans ces relevés, souvent un terrain bâti est compté comme terrain non bâti, parce que les bâtiments n'ont aucune valeur, parce qu'il est établi que l'acquéreur a acheté en vue du terrain. Bien que ni les Petites Affiches ni le Guide Foncier ne paraissent avoir procédé ainsi, il ne semble pas qu'une telle assimilation, effectuée au moment même et sur des renseignements assurés, fausse les résultats et compromette l'unité de notre série.

24 Fructidor an IV (reproduit dans les Travaux de Paru ci-dessous mentionnés).

La Topographie de Paris, ou Atlas topographique et statistique du Plan géomélral de la Ville de Paris, par N. Maire, 1824 (nouvelle édition du Plan de la Ville de Paris, dressé géométriquement d'après celui de la Grive, avec ses changements et augmentations, par Maire, an XII).

Allas général de la Ville, des faubourgs et des monuments de Paris, par Th. Jacoubet, architecte, 1836 (il comprend 54 feuilles, et indique toutes les maisons avec leurs numéros).

Nouveau plan illustré de la Ville de Paris, avec le système complet de ses fortifications et forts détachés, et des communes de la banlieue, dressé par Vuillemin, géographe, 1846.

Nouveau plan de la Ville de Paris, 1859, publié par la grande librairie Napoléonienne historique des Arts et de l'Industrie, Pont de Lodi, 5, Paris.

Atlas administratifs et municipaux des W arrondissements (éditions de 1868, 1872, 1876, 1878, 1880, 1882, 1888, 1893, 1895. Il y a une feuille par arrondissesement : les numéros des maisons sont indiqués).

Les Travaux de Paris, 1789-1889. Atlas dressé sous l'administration de M. E. Poubelle, Préfet de la Seine, sous la direction de M. A. Alphand, inspecteur général des Ponts et Chaussées, directeur des Travaux de Paris. Imprimerie Nationale, 1889.

Afin d'identifier les rues, avenues, etc, aux diverses époques, et, surtout, de rattacher celles-ci, ou des

parties de celles-ci, à leurs arrondissements respectifs, nous avons dû encore consulter les ouvrages suivants :

Nomenclature des rues, boulevards, quais, impasses, passages, monuments de la ville de Paris, indiquant la coïncidence des nouveaux arrondissements avec les anciens. par Félix et Louis Lazare, 1860.

La collection des anciens Bottin.

Nos données sur la population à Paris, par arrondissements et quartiers, sont tirées : pour les recensemenls de 1836, 1841, 1846, 1851 et 1856, du 6e volume (le dernier) des Recherches statistiques sur la ville de Paris et le département de la Seine (1821-1860, in 4°); pour les recensements de 1861, 1866, 1876, du Bulletin de statistique municipal (1865-1880) : mouvement de la population de 1861 à 1866, année 1867, tableau de la population en 1876, année 1878 ; pour les recensements de 1881, 1886, 1891, 1896, 1901, de l'Annuaire statistique de la ville de Paris (qui commence en 1880).

Pour notre étude sur le nombre des maisons, les démolitions et constructions, nous avons utilisé d'abord le Livre foncier de Paris (1): graphique 5 (avec tableau en regard) : nombre des maisons ou usines dans chacun des 80 quartiers de Paris en 1862, 1878, 1889 et 1900; graphique 14 (id.) : l'industrie du bâtiment

(1) Le Livre foncier de Paris, valeur locative des propriétés bâties en 1900. Tableaux statistiques et graphiques sur les forces contributives de Paris, le mouvement des constructions et des démolitions, et les variations des loyers, dressés par le service de la Commission des contributions directes, d'après les éléments recueillis par MM. les contrôleurs et les répartiteurs de la ville de Paris, à l'occasion de l'évaluation des maisons

à Paris de 1872 à 1900 ; nombre des démolitions totales et partielles d'immeubles, et des constructions nouvelles et additions de constructions; — ensuite, en particulier pour les constructions et démolitions par arrondissements, V Annuaire de l'Economie politique (publié par M. Block) de 1863 à 1879, et Y Annuaire statistique de la Ville de Paris, de' 1880 à 1889; pour les demandes en autorisation de bâtir ou de démolir, le même, à partir de 1889.

Pour déterminer le mouvement des prix en général, nous nous sommes reporté au tableau de la variation des prix de diverses marchandises en France et dans le Royaume-Uni, donné dans Y Annuaire statistique de la France, 26e vol., 1906, p. 153*, et nous avons calculé le mouvement des recettes totales d'exploitation des chemins de fer d'intérêt général d'après le tableau donné dans le même annuaire, au même volume, p. 45*46*.

Enfin, nous avons jugé utile de connaître, pour les jugements et appréciations qu'ils nous présentent et qui reflètent parfois des mouvements d'opinion, beaucoup plus qu'à raison de renseignements épars et sans valeur scientifique, des ouvrages tels que les suivants :

et usines prescrite par les lois des 8 août 1890 et 30 rr.ai 1890. (Direction municipale des travaux du cadastre de Paris, Albert Fontaine, directeur). Paris, imprimerie Chaix, le partie, 1900, 2e partie, 1902.

La même direction avait publié déjà, en 1891, sous le titre : Les propriétés bâties de la Ville de Paris en 1889 et en 1890, un ensemble (beaucoup moins complet) de tableaux analogues, en un seul volume,

Les Mémoires du baron Ilaussmann, 3 volumes, Havard 1890. ie édition (très médiocres).

La Gazette Municipale (1844-1848), la Revue Municipale, < 1848-1862) les Publications Administratives (1862-1 868), le Courrier Municipal (1873-1880), publiés successivement par Louis Lazare.

Les Finances de la Ville de Paris de 1798 à 1900, par Gaston Cadoux, Berger-Levrault, Paris et Nancy, 1900 (médiocre).

L' Administration Parisienne au XIXe siècle, par A. des Gilleuls. 3 vol. in 8°, Champion, Paris, 1900, (nombreux renseignements précis et instructifs, surtout dans les notes).

Le Nouveau Paris. Histoire de ses W arrondissements,^ De Labédollière, Barba, éditeur, Paris, 1860, excellente description avec illustrations de G. Doré, et 20 plans d'arrondissement.

Nous indiquerons, chemin faisant, comment nous avons élaboré ces données. Bornons-nous à insister, ici, sur leur continuité, qui nous a permis, par exemple, d'établir pour chaque année, de 1860 à 1900, un prix moyen des terrains (pour tout Paris ou par région) au mq. Pour calculer un prix moyen des maisons, outre que la tâche dépasserait de beaucoup les forces d'un travailleur isolé (en raison du nombre beaucoup plus grand de ces ventes), il ne serait sans doute pas possible de déterminer le prix moyen du mq bâti, mais seulement le prix moyen de la maison (donnée bien plus obscure et incertaine), pour le plus grand nombre de ces années, à moins de se

reporter à des sources manuscrites difficilement accessibles. Quant au prix des loyers, c'est seulement à intervalles décennaux qu'on est en mesure de l'établir, ce qui empêche de constituer des séries continues, conditions nécessaires d'une investigation scientifique. A tous ces égards, et malgré les difficultés et longueurs de la lâche, c'est dans le mouvement des prix des terrains que l'évolution foncière pouvait le mieux s'étudier. Nous verrons d'ailleurs qu'il y avait des raisons plus profondes, dérivées de la nature même du phénomène, pour s'y attacher d'abord.