C. — Prêts hypothécaires

Les notaires se sont faits dépositaires du montant des prêts constatés par actes devant eux pendant le temps couru entre la date du prêt et celle où, l'inscription sur les immeubles affectés hypothécairement en garantie étant prise, il est justifié que ces biens étaient restés dans le patrimoine des emprunteurs libres d’hypothèque et privilège antérieurs ou que le rang hypothécaîre promis au prêteur était bien obtenu. Il en est de même des emprunts faits avec promesse d'emploi dont le montant est conservé par le notaire pour assurer l’affectation promise. Ce sera le cas notamment pour une somme empruntée en vue de payer une dette plus ancienne dont le paiement effectué dans les conditions prescrites par l’article 1250 $ 2 du Code civil, permettra la subrogation du prêteur dans les droits du créancier antérieur et souvent dans une inscription hypothécaire ou de privilège qui constituera pour le prêteur un supplément de garantie et parfois même sa seule garantie. Doivent enfin, en matière de prêts hypothécaires, être cités ceux consentis par certains organismes ou administrations plus ou moins privées : Crédit Foncier, Crédit National, Caisses de credit Mutuel agricole, sociétés de crédit immobilier, etc.

1. V. à ce sujet l’effet d’une opposition sur le prix de vente d’un immeuble : par les créanciers chirographaires d’un vendeur entre les mains du notaire dépositaire des fonds. Ci-dessous, p. 59, contra, V. Caen, 27 janvier 1928, Juris (a 2e 1re partie, t. 8 bis, vis Délits et quasicdélits, Dox A 3, 4e fasc. p. 3, n° 192-3.

Même alors que ces organismes ou administrations délèguent un représentant pour signer les contrats de prêt, les fonds qui “sont l’objet sont, le plus souvent, dès avant cette signature déposés aux mains du notaire qui les remettra à l’ emprunteur après accomplissement des formalités hypothécaires. Cette façon de faire est à peu près imposée tant aux emprunteurs qu'aux notaires qui n’ont d’ailleurs jamais cherché à s’y soustraire. Le texte même des contrats de prêt que les notaires dressent sur modèles fournis par ces administrations ou organismes prêteurs font parfois ressortir les remises des fonds faites à ces officiers publics, un de ces modèles imposés par une caisse de crédit agricole mutuel porte : « Le montant du prêt a été remis en numéraire au notaire soussigné à la demande de l’emprunteur qui le reconnaît et décharge la caisse régionale de toute responsabilité au sujet des fonds ».

La sécurité dans les conventions des parties recherchées par les dépôts des types ci-dessus, n’est cependant pas toujours obtenue. Les dépôts alors sont inopérants.

Un premier cas d’inefficacité a fait l’objet d’un jugement en date du 19 mars 1907 du tribunal de paix de Saint-Chinian ‘. L'acte portait quittance d’un prix de vente qui avait été déposé entre les mains du notaire par les acquéreurs, porté en comptabilité le jour même au folio du vendeur, destiné à payer les créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble vendu et obtenir ainsi mainlevée des sûretés leur profitant.

Un créancier chirographaire du vendeur pour obtenir paiement de sa-créance fit saisir-arrêter entre les mains de l'officier public les fonds déposés. Le notaire réagit sur deux points, ainsi qu'il ressort des attendus du jugement :

« Attendu que, par acte en date du 7 mars 1907 M. E. tiers saisi a fait au greffe de cette justice de paix, une déclaration par laquelle il se reconnaît détenteur d’une somme de 7.000 fr. provenant d’une vente faite devant lui par les époux S..., au époux R.., à la date du 25 avril 1906 dont l'acte de vente porte quittance ; — que cette somme de 7.000 francs, versées par les acquéreurs fut inscrite le même jour sur son livre journal ou de caisse sous le n° 3006, au compte de S..., Qu'elle est la propriété d’après le tiers saisi, des créanciers hypothécaires

1, J,NS art. 20/7147,

inscrits sur l'immeuble vendu! et qu’elle sera déposée par lui à la Caisse des dépôts et consignations de Saint-Pons le 25 juillet 1907, à son compte courant pour être ensuite distribuée aux créanciers inscrits qui viendront en rang utile. ; — « Attendu qu’à l’appui de sa déclaration, il a déposé au greffe, le 15 mars 1907, l'expédition de l'acte de vente dont s’agit et l’état des inscriptions délivré par M. le Conservateur des Hypothèques de Saint-Pons, le 23 mai 1906 ».

En outre, le notaire soutint l’incompétence du tribunal de paix : « Attendu que. le mandataire du tiers saisi a prétendu qu'aux termes de l’article 570 Code de procédure civile son client doit être assigné devant son juge, que le juge naturel du notaire est le tribunal civil ». À quoi le jugement donna tort au notaire tant sur la question d’incompétence : «Attendu que M. L..., n’est pas appelé dans l'instance en qualité de notaire mais uniquement en celle de tiers saisi ordinaire... », que sur celle du droit des créanciers hypothécaires sur le prix de vente déposé entre ses mains, et ordonna « le paiement par Me L..., tiers saisi entre les mains du saisissant de la somme de doi sur la somme .…… dont il est détenteur …. ».

Les rédacteurs du Journal des notaires AR cette décision et ont conseillé « le dépôt du prix entre les mains d’un séquestre (qui pourrait être le principal clerc de notaire ou tiers) à titre de nantissement expressément consenti par le vendeur au profit de l’acquéreur pour lui assurer le rapport des certificats de radiation de toutes inscriptions ou charges pouvant exister sur l’immeuble vendu ».

Un second cas de difficultés apparaît dans un jugement du tribunal civil de Périgueux du 2 avril 1937?.

De cette décision il ressort en raison de circonstances qu'il est sans intérêt de retenir que, «suivant acte recu le 21 avril 1934 par Me D, notaire à F..., vente fut consentie moyennant le prix de 130.000 francs payé comptant au vendeur qui le reconnut et en consentit quittance, d’après les termes même de l’acte de vente ; que X (vendeur) a laissé la dite somme que venait de lui remettre V.. (acquéreur) entre les mains du notaire suivant quittance (du notaire) en date du même jour »,.

1. Dans ce sens, V. Caen, 27 janvier 1928, Rec. Rouen, et Caen, 1928.2. 112 2. Bulletin de l'Association nationale des notaires de France, n° 20 du 31 oct. 1937, p. 742.

Le saisissant d’une part, en raison des circonstances antérieures à la vente, fit annuler l’acte du 21 avril 1934 et vendre ces immeubles à la barre du même tribunal et, d'autre part, obtint saisie-arrêt « entre les mains de Me D..., notaire, sur toutes les sommes qu'il détenait pour X..., et notamment sur la somme de 130.000 francs montant du prix de la vente consentie par X.., à V... » dont il avait obtenu l’annulation. Le notaire, dans la déclaration affirmative, estima que « après avoir délivré à V::, le 21 avril 1934 un reçu! avec cette mention « Prix de vente V..., de ce jour, à remettre après formalités aux créanciers inscrits sur leurs quittances », lesdits fonds étaient restés entre ses mains «à la disposition des créanciers inscrits » et qu’il considérait par suite ne rien devoir à X... — Le jugement n’en a pas moins décidé que le tiers saisi devait remettre au saisissant le prix de vente saisi-arrêté.

Dans une remarquable critique de ce jugement ?, Me Laguerenne, notaire à Confolens, secrétaire du Conseil d’administration de l'Association nationale des notaires de France, fait observer, après avoir souligné les nombreuses erreurs juridiques du jugement, qu’il devrait être donné des instructions | aux notaires pour le libellé des reçus en cas de dépôt de prix de vente afin que de la formule employée ressorte le contrat tacite, intervenu entre le vendeur, l’acquéreur et le notaire, d’affecter les fonds au paiement des créanciers inscrits. Et Me Laguerenne de conseiller, soit que l’acquéreur ne paie pas son prix comptant et au notaire, si les parties ne veulent pas suivre ses conseils de retirer décharge, soit une clause de constitution amiable de séquestre dans l’acte même de vente et en tout cas l’encaissement des fonds par le notaire au nom de l'acquéreur.

La deuxième chambre de la Cour d'appel de Bordeaux a réformé le jugement rapporté et précisé « qu’il eût été préférable (conformément à l’opinion de Me Laguerenne) que le reçu fut donné à l’acquéreur avec indication que, d’accord avec son vendeur, il déposait les fonds en vue de purge » et aurait souhaité « qu’un séquestre ait été constitué dans l’acte même ». Ce sequestre ne doit pas être, comme l'indique à tort