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foncier jouent un grand rôle dans ce mode d’acquisition — les noms de Grundbuchersitzung — ‘* usuca pion par le livre foncier ” et celui de Tabularersitzung — ‘‘usucapion tabulaire ” (faisant ainsi allusion aux tableaux que forment les grandes feuilles du livre foncier), expressions absolument synonymes entre elles (1).
Le mot Ærsitzung se trouve ainsi réservé aux cas d’usucapion qui ne nécessitent pas d'inscription sur les livres fonciers, c'est-à-dire à peu près exclusivement aux acquisitions de droits réels mobiliers.
En dépit de la rédaction du Code et des expressions employées par les écrivains, il n’est pas douteux que l'institution de l’article 900 constitue une véritable usucapion : la preuve en sera facile à faire une fois cette institution connue, et j'emploicrai donc ce vocable au cours de cette étude.
Les droits que vise l’article 900 sont outre le droit de propriété, expressément nommé, les droits réels immobiliers susceptibles d’être possédés, c’est-à-dire susceptibles d’être exercés d’une maniére analogue au droit de propriété ; ce sont : l’usufruit, les servitudes personnelles restreintes (habitation, .….) les servitudes
foncières et le droit de superticie (2).
(1) Cosacx. t. II, p-43 ; — ENDEMANN, t. Il, p. 257 ; — DERNgurG, €. II, p. 155 ; — KunLeNBEcx, t. Il, p. 199 ; — Kipp, t. I, p. 834.
(2) PLancx, sous l’article 900, note 4 ; — Cosack, t. I, p. 45,
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Les autres droits réels immobiliers, à savoir le droit de préemption, les charges réelles, l’hypothèque, la dette foncière, la rente foncière, ne peuvent être acquis par usucapion (i).
On remarquera que échappent précisément à ce mode d'acquisition, en matière immobilière, tout comme en matière mobilière ceux d’entre les droits réels donc l'exercice se ramène à un maniement d'argent, qui donc se rattachent dans une certaine mesure aux droits de créance ; tandis que les droits réels qui ont pour objet la jouissance immédiate de l'immeuble par leur titulaire
sont soumis à l’usucapion.
L'’usucapion d'un droit réel immobilier exige deux éléments bien distinets : il faut que celui qui veut acquérir soit inscrit au livre foncier comme titulaire du droit en question, il faut d'autre part que cette même personne se comporte à l'égard de l'immeuble comme si elle était vraiment titulaire du droit dont s’agit. {article 900). Est rèputé exercer une servitude tant foncière que personnelle restreinte celui qui l'exercer une fois par an (2).
Cette inscription et cette possession doivent être simultanées et durer trente ans.
Mais la bonne foi n’est pas exigée chez celui qui usu-
(1) Voir, pour le droit de gage, section 1, in Jine, du présent chapitre).
(2) Cosack, t. Il, p: 44:
cape (1): le silence de l’article 900 est probant à cet égard, surtout quand on le rapproche de l’article 937 qui mentionne expressément la nécessité de la bonne foi pour l’usucapion des meublés.
. L'article 900 poursuit le même but’que l’article 937 ; rendre définitive une situation de fait en la transformant en une situation de droit : pas plus l’un que l’autre, ils n’exigent un juste titre ; ïls diffèrent seulement à deux points de vue : le premier exige une inscription au livre foncier dont il ne saurait être question en matière mobilière, et inversement il n'impose pas une bonne foi que le second déclare indispensable. Ces deux textes remédient de la même façon à deux situations identiques : leurs différences n’ont leur source que dans les objets dissemblables dont ils s'occupent. C’est donc bien de la même institution qu'il s’agit dans tous deux ; l’usucapion n’est pas nécessairement soumises à des conditions identiques quelque soient les biens qu’elle doit faire acquérir.
Le légistateur a été amené à reconnaitre la chose : l’article 189 de la loi d'introduction du Code civil (£ënführungsgesetz) dans son alinéa 2 appelle Ærsützung — ‘* usucapion ” l'institution de l’article 909 : « Si à l’époque où le livre foncier doit être considéré comme établi, le possesseur y est inscrit comme ayant-droit,
les dispositions de l’article 169 de la loi d'introduction
(1) Prancxk, sous l’article 900, note 2, c) ; — DERNBUuRG, €. I, p. 155.
pe
s'appliqueront mutalis mulandis à une usucapion, per-
“mise par l’article 900 du Code civil, qui ne serait pas encore accomplie ». RAS
Aussi Planck n’hésite-t-1l pas à écrire dans 5es remarques générales sur l'usucapion : « L’usucapion n'est pas selon le Code. comme elle devait l'être d’après le Premier Projet, un mode d'acquérir spécial à la propriété des meubles ; on peut au contraire acquérir également par usucapion... la propriété des immeubles et
d’autres droits sur eux et aussi... l’usufruit d’un meuble » (1).
$ Il. — Etude de l'article 927.
Ce texte dont les applications seront toujours très rares, à raison de la multiplicité et de la rigueur des conditions qu'il exige, en même temps que parce qu'il vise seulement le droit de propriété à l’exelusion de tout autre droit réel, est néanmoins d’un intérêt capital parce qu'il constitue une dérogation à certains principes fondamentaux de la législation des droits réels immobiliers.
Il dispose en effet: « Quand un non-propriétaire
possède depuis trente ans un immeuble et se comporte
(1) « Die Ersilzung istnach dem B.G.B. nicht, wie nach dem E. 1, eine auf das Eigenthum an beiceglichen Sachen beschrünkte Eracerbsart ; vielmelhr künnen.…. auch das Eigenthum und andere Rechte an Grundstücken und... auch der Niessbrauch an einer beweglichen Sache durch Ersilzung eriverben werden. » PLANGK, Remarque |, sur lusucapion, t. LE, p. 192.
envers lui comme s'il était propriétaire, le véritable propriétaire peut être dépouillé de son droit par la voie de la procédure de publication. Si le véritable propriétaire est inscrit au livre foncier, la procédure de publication n’est permise que s’il est mort ou disparu, et qu’en outre depuis trente ans n'ait pas été faite au livre foncier aucune inscription qui nécessite le consentement du propriétaire. Celui qui a obtenu le jugement de forclusion acquiert la propriété par son inscription au livre foncier comme propriétaire... ».
L'article 927 suppose qu’un non-propriétaire est depuis trente années en possession d’un immeuble et qu'il en jouit comme s'il était véritablement propriétaire ; peu importe par ailleurs, qu'il soit ou non de bonne foi, qu'il ait ou n'ait pas un juste titre. Cette condition remplie, deux hypothèse peuvent se présenter.
Si personne n’est inscrit au livre foncier comme pro: priétaire de l’immeuble, le possesseur peut intenter immédiatement la procédure de publication. Si au contraire le livre foncier mentionne un propriétaire, que ce soit ou non le véritable propriétaire (1), cette procédure ne pourra être introduite que si le propriétaire est mort ou à disparu, et si en outre depuis trente ans aucune inscription n'a été faite au livre foncier qui nécessite son consentement, car en le donnant il aurait
fait acte de propriétaire.
(1) PLaxGK, sous l’article 927, note 3, premier alinéa.
objet d' amener os ceux qui dt des dro
meuble et le propriétaire. en particulier, à se
Dane. maitre; ensuite un jugement, le e jugement de forclu= print: sion. un RS EPS ERA LE La ve He FAST personne ne fait valoir de droit sur » l'immeuble, le. Ù
| | jugement de forclusion autorise le possesseur à se
Fe faire porter sur le livre foncier comme propriétaire
| soit au lieu et place de celui précédemment inserit;
soit comme premier propriétaire inserit, si personne
n’était porté au livre foncier en cette qualité. ;
à Si au contraire quelqu'un se présente qui conteste. la "7128
prétention du demandeur en tout ou en partie, c'est-à-
dire qui se dise propriétaire de l'immeuble‘ ou titulaire
d'un droit réel sur le dit immeuble, le tribunal ] juge le ST
procès ainsi soulevé à moins que le demandeur ne se LEA
désiste (1). À Mais la seule façon eflicace de se présenter consiste
à intervenir dans la procédure de publication, ou à
faire inscrire au livre foncier une ‘‘ protestation 7 Se
(Widerspruch) (2). Le premier procédé est bien évidem-
(1) PLancx, sous l’article 927, note 4.
(2) + Id: note 6:
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