IT. — PROCÈS-VERBAL DE SAISIE IMMOBILIÈRE

Le procès-verbal de conversion ou de saisie immobilière est l'acte essentiel de la saisie: nous allons examiner: en premier lieu la manière dont il est établi et dont on réunit les éléments de sa rédaction; en second lieu, les procédés par lesquels il est porté à la connaissance des intéressés; enfin, ses effets.

A) Contenu et réunion de ses éléments. — Le procèsverbal, qui doit viser la saisie conservatoire qu'il convertit ou la notification du jugement inexécuté, doit, aux termes de l’article 339, $$S 1 et 2, mentionner la présence ou l’absence du poursuivi aux opérations, et surtout indiquer d’une façon précise la situation matérielle et juridique de l’immeuble.

(1) Cf. : GARSONNET, Traité, $ 1.519 et s, t. 4, p. 596 et s; — Grasson, TIssiER et MoREz, n°° 1.269 et s., t. 4, p. 535 et s.;, — GENTIL. p. 108 1°3.

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D’après ce que nous avons dit du régime foncier, l’on peut se rendre compte qu'il n’est point facile de déterminer les limites exactes du fonds, et surtout d'obtenir une énumération complète des baux ou droits réels qui le grèvent et de leurs titulaires.

En ce qui concerne les baux, la tâche de l’agent d'exécution est toutefois relativement aisée, car la présence du locataire en démontre l’existence.

Elle l’est bearcoup moins lorsqu'il s’agit de rechercher les titres qui déterminent la consistance et le statut de l’immeuble: aussi plusieurs textes du dahir s’y rapportent-ils. |

Dès la phase préliminaire de la saisie conservatoire, aux termes de l’article 314, le tiers saisi doit remettre à l’agent les titres de propriété qu’il détient, à moins qu’il ne préfère, après inventaire, en être constitué séquestre, La saisie immobilière elle-même est visée par l’article 339, $ 4, d’après lequel l’agent se fait remettre les titres par leurs détenteurs, et en autorise la communication aux enchérisseurs: cette dernière disposition se justifie avec évidence dans un pays où, par suite de l’incertitude de la propriété, les adjudicataires sur saisie immobilière courent toujours de sérieux risques d’éviction: avant de s’y exposer, il est juste qu’ils puissent les mesurer à l’aide de l'examen des titres.

C’est du reste pour cette raison que s'imposent de consciencieuses recherches, permettant de dresser « l’état civil » complet de l’immeuble et de le vendre avec le maximum de sécurité, facteur primordial d’un prix élevé: les titres ainsi réunis renseignent d’abord sur les limites du fonds; ils permettent de vérifier qu’il appartient bien au poursuivi, de connaître s’il est ou

non saisissable, de dénombrer les charges réelles qui le grèvent, et de découvrir leurs titulaires.

Du reste, il ne suffit pas d’avoir en mains un document quelconque; encore faut-il s'assurer que c’est bien là un titre valable, qu’il a pour objet l'immeuble et qu'il représente tout le droit saisi.

Toutes ces opérations de recherche sont confiées à l’agent d'exécution: la première personne à laquelle il réclamera les titres sera le poursuivant: il arrivera assez souvent que celui-ci les détienne, particuliérement dans le cas où une rahnia lui aura été consentie: dans cette hypothèse, l'agent obtiendra facilement les documents demandés, et les recevra contre récépissé.

S'ils ne se trouvent pas entre les mains du poursuivant, l’agent, qui appartient toujours au secrétariat du lieu de l'immeuble, et- qui est par conséquent bien placé pour cela, se renseigne près du notaire, des autorités administratives françaises et indigènes, des voisins et des notables.

Moyerr d'obtenir le dépôt des titres au cas de refus de les livrer. — Mais il ne s’agit pas seulement de savoir où se trouvent les titres; il faut aussi en obtenir le dépôt, ce qui n’est pas toujours chose facile: un créancier indigène non poursuivant se défera de son gage avec une certaine répugnance, bien qu’il y ait pour lui une obligation d’effectuer le dépôt, ainsi que l’a déclaré le Tribunal de Casablanca, par jugement du 14 décembre 1914 : aussi, au cas d’échec des moyens amiables, l’article 340 prévoit-il un moyen judiciaire d'obtenir la remise : le poursuivant peut citer, dans ce but, le détenteur récalcitrant devant le Tribunal

dont le secrétariat est saisi de la procédure, ou en référé.

Perte des titres: publicité. — L'article 340 prévoit aussi une hypothèse voisine: celle où il y a, non pas refus de livraison, mais perte ou absence de titre: le texte s’est ici inspiré des remèdes apportés à cette situation par le Droit musulman: d’après celui-ci, l’on procède, après autorisation du cadi et publicité, à la consignation de témoignages: c’est là une « outika », ou acte de notoriété.

D’après l’article 340, une publicité est faite, pendant un mois, par affiches apposées dans les marchés et les bureaux des autorités administratives de la région, annonçant la saisie et l'ouverture de la procédure de vente: si, durant le délai, aucune réclamation n’est faite, on se trouve en possesion d’une garantie analogue à celle de l’outika.

Anticipation de la saisie. — Logiquement, toutes les recherches et les procédures ci-dessus indiquées devraient avoir lieu avant la rédaction du procèsverbal de saisie, puisqu’aux termes de l’article 339, $ 2, cet acte doit indiquer d’une façon précise le statut de Pimmeuble: c’est ce qui se pratiquait sous le régime du dahir de 1913: mais ce retard dans la mise sous main de Justice présentait de nombreux inconvénients. L’on peut bien parer au danger d’une aliénation en faisant, si elle n’existe déjà, saisie conservatoire; mais nous verrons que la saisie immobilière a des effets plus radicaux et plus intéressants pour le créancier. D’autre part, il arrivait fréquemment que le débiteur rétint frauduleusément les titres dans l’unique but de

retarder la saisie immobilière et de continuer à jouir des fruits.

Pour remédier à cette situation, le dahir du 27 avril 1920 à introduit dans l’article 339, $ 5 une disposition nouvelle: d’après elle, la saisie peut porter, en l’absence de tout titre, sur tous les biens paraissant appartenir au débiteur, à deux conditions: il faut d'abord que le créancier poursuivant obtienne l’autorisation du Président du Tribunal; et d'autre part que, dans la requête la sollicitant, il déclare demander la saisie à ses risques et périls; c’est là une disposition extrêmement utile pour le créancier: il pourra jouir, pendant la période des recherches et des contestations s’y rapportant, des avantages de la saisie immobilière, ct la fraude plus haut signalée se trouve complètement déjouée.

La saisie une fois effectuée dans ces conditions, l’on prccède aux recherches nécessaires, ou, s’il y a lieu, à la publicité de l’article 340, et l’on surseoit, bien

entendu, à la.suite de la procédure,

Les mesures prises aboutiront généralement à donner aux enchérisseurs des garanties suffisantes, et l’on pourra passer à la vente. Mais il se peut que ces

: : ; De garanties soient trop faibles pour qu’on puisse espérer retirer de l’immeuble un prix en rapport avec sa

valeur.

Procédure incidente d'immatriculation. — C’est en considération de ce cas que les articles 8 et 11 du dahir sur l’immatriculation des immeubles prévoient alors ja possibilité, pour le Président du Tribunal, d’ordonner l'application de ladite procédure, dont les détails sont fixés par les articles 344 et 345 du dakir

sur la Procédure civile, modifiés par le dahir du 27 avril 1920 (1). !

Le

(1) La procédure d’immatriculation peut s'ouvrir, incidemment à une saisie immobilière, soit avant, soit après l’adjudication.

Jusqu'à l’adjudication, il peut toujours être décidé d’y recourir, soit sur le rapport déposé dans ce sens par l’agent d'exécution, soit à la demande (d’un intéressé quelconque.

Le Président du Tribunal de première instance du lieu d’exécution peut, les parties convoquées, ordonner cette mesure si l’état de l’immeuble lui paraît insuffisamment déterminé; son ordonnance n’est pas susceptible de recours. C’est toujours à lui de statuer, même si la procédure de saisie est suivie devant le Tribunal de paix : en effet, tout ce qui se rapporte à l’immatriculation est du ressort du Tribunal d'instance.

A, partir du moment où elle a été ordonnée, la procédure de saisie est suspendue, jusqu’à ce qu’elle ait été réalisée. Ceci fait, la saisie et la vente seront poursuivies, seulement à l'égard des droits , immatriculés au nom du saisi, et en tenant compte des dispositions spéciales applicables à leur saisie (articies 203-213 du dahir du 2 juin 1915, sur le régime des biens immatriculés).

La garantie sera évidemment de premier ordre, et le prix de vente, avantageux; mais, par contre, la procédure de saisie s’en trouvera allongée, et les frais augmentés : aussi ne doit-on appliquer les articles 344 et 345 que si les enchères se trouvent insuffisantes, ou s’il y a lieu de craindre une lésion pour les tiers.

L'immatriculation peut aussi être ordonnée après l’adjuideation : mais le droit de la demander n’appartient alors qu’à l’adjudicataire, qui peut toujours y subordonner le paiement du prix et l’exécution des conditions de la vente. La recevabilité de sa demande est soumise à deux conditions : en premier lieu, le prix, accompagné du montant des frais, doit être déposé au secrétariat qui a procédé à la vente dans la quinzaine qui la suit; — d'autre part, l’immatriculation doit être requise dans la quinzaine suivante (article 345, $ 3).

Suivant l'issue de la procédure, l’adjudicataire voit consolider d’une façon intangible son droit sur l'immeuble, où il lui est restitué tout ou partie de son prix.

Il ne peut au contraire obtenir nulle restitution, s’il se trouve évincé sans y avoir eu recours.

Cet ensemble de dispositions, analogues à celles appliquées en Tunisie, ne constituent pas seulement une garantie absolue pour les particuliérs; elles sont une prime à l’immatriculation et favorisent ainsi le progrès du régime foncier. — Cf. Instruction du Premier Président de la Cour de Rabat, en date du 5 mai 1920, — dans RIVIÈRE, Traités, Codes, Lois du Maroc, t. 3, p. 223.

B) Communication aux intéressés. — Le procèsverbal de conversion ou’ de saisie, une fois rédigé, devra être, bien entendu, notifié au saisi et, s'il y a lieu, au tiers saisi. Mais, en outre, des avis devront être adressés à certains intéressés pour leur annoncer la mise de l’immeuble sous main de Justice.

Le Législateur de 1913 avait considéré comme essentielle, — ce qu’elle est en effet, — la formalité de la notification du procès-verbal au saisi: dans le but de l’atteindre plus sûrement, il avait établi, dans ses articles 338, $S 2 et 3, et 339, des règles dérogatoires à celles posées par les articles 55 à 57.

La notification ne pouvait être faite qu’à personne: non pas, comme il était de Droit commun, à personne ou à domicile; — et, si le saisi était introuvable, à l'autorité locale la plus proche, mieux placée que le secrétariat pour le rechercher.

Mais, après les améliorations apportées au système général des notifications par le dahir du 27 avril 1920, et par suite de l’efficacité des nouveaux procédés, on a supprimé le particularisme de notre matière, et l’article 338 renvoie purement et simplement à l’article 57: les trois mesures prévues par ce texte: prorogation, publicité, nomination d’un curateur peuvent être ordonnées par le Président du Tribunal du lieu de l’exécution. Les ordonnances de ce magistrat sont rendues en référé sur le rapport de l’agent d’exécution.

Les mêmes principes s'appliquent d’ailleurs à toutes les notifications faites au cours de la saisie (1).

@) Cf. Instruction du Premier Président de la Cour de Rabat en date du 5 mai 1920, dans RIvViÈRE, Traités, Codes, Lois du Maroc, t. 3, p. 221.

La notification du procès-verbal correspond à la dénonciation utilisée en France: mais celle-ci doit être faite dans un délai de quinze jours, alors que le Législateur marocain s’en remet à l'initiative de l’agent d'exécution pour la date de la notification.

De plus, l’on avise de la saisie les locataires, dont elle immobilise la dette de loyers. Il n’existe pas, au Maroc, de mesure de publicité générale correspondant à la transcription du procès-verbal usitée en France: la publicité de la saisie se fait en une seule fois après la rédaction du cahier des charges.

c) Effets. — Dans ces conditions, l’on s’explique que les effets de la saisie se produisent par la seule vertu de celle-ci, et immédiatement: ils ne sont pas opérés, comme en France, par une formalité postérieure telle que la transcription. D’autre part, la procédure étant ici fort simple, ces effets sont peu nombreux; et l’on n’observe pas leur dispersion à toutes ses étapes, comme dans la Métropole, où certains sont produits par la dénonciation, d’autres par la transcription, d’autres par la mention, en marge de la transcription, des sommations de prendre connaissance : les inconvénients de ces errements s’aperçoivent facilement: à chaque instant se modifie la situation des parties, à tout moment peut être soulevée une question de date, après chacun des actes produisant d'importantes conséquences peut naître une contestation : c’est à ces inconvénients que pare l’article 343.

D’après ce texte, le procès-verbal de saisie produit trois effets: en premier lieu, il rend l'immeuble inaliénable: à partir de la notification au saisi, toute aliénation est nulle. C’est même là l’effet essentiel de la

saisie; mais à vrai dire, elle n’aura souvent pas à le