PROTECTION DU DROIT CRÉÉ

Le bénéficiaire de la promesse ayant un droit de créance figurant dans son patrimoine, lui est-il permis de prendre des mesures destinées à en assurer la conservation, lefficacité ? Peut-il s'opposer à tout ce qui risque d’en compromettre les effets ?

L'art. 1180 Code civil reconnaît au créancier, sous condition suspensive, la faculté d'exercer tous les actes Conservatoires de son droit. M. DEMOGUE estime que cette disposition doit être étendue au créancier éventuel : « Du moment qu'une personne a un certain droit, fut-il éventuel, il doit lui être permis de faire les actes nécessaires pour l'empêcher de dépérir ; Car autant vaudrait dire que l’on n’a pas de droit du tout » (37).

Il est vrai, en effet, qu'il y a une certaine analogie entre les droits conditionnels et les droits éventuels : les uns et les autres sont en état de devenir, en attendant leur réalisation intégrale ; mais ils sont cependant profondément différents dans leur nature, et, pour savoir si l’opinion de M. DEMOGUE doit être adoptée, il faut déterminer ce que lon entend par actes conservatoires. C’est un -terme assez imprécis et dont on ne peut donner qu’une définition générale. On entend par là les actes nécessaires à la sauvegarde d'un droit : ils assurent, pour l’avenir, le droit qui en est lobjei dans le patrimoine pour le ‘compte duquel on y recourt ; ils empêchent le droit de s’éteindre, ou bien ils le fortifient, en assurant la preuve et la mise en mouvement, le rendent opposable aux-tiers. Au sens large (38), les astes conservatoires, tout en réservant les droits du débiteur, peuvent lui causer un grave préjudice : ainsi la collocation éventuelle dans une procédure d'ordre enlève

(37) Rev. Trim., année 1906, art. cit.

(38) PLANIOL, RipertT, T. I, par Savatier, n° 273,

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au débiteur, pour une période indéterminée, la jouissance de certains biens et rendent pour ainsi dire indisponible une. partie de son patrimoine.

Le créancier conditionnel doit pouvoir s'opposer à tout ce qui tend à faire disparaître son droit, car celui- -ci dépend ‘dun événement extérieur ou qu'il n’est pas en son pouvoir exclusif de faire ‘arriver, Il n’en est pas de même du titulaire d’un droit éventuel résultant d’une promesse de Contrat et M. LEDUC marque ainsi cette différence : « Le créancier éventüe] est à la fois créancier et débiteur à! terme, terme établi dans son intérêt et dont la réalisation même et l’époque de réalisation dépendent de sa seule volonté, Qu'il renonce à ce terme, dont seul il bénéficie, qu'il demande à conclure le contrat définitif et tous les dangers auxquels il est exposé disparaîtront, il pourra pat conséquent, non plus seulement eKercer les actes conservatoires de ses droits, "mais agir en exécution immédiate des prestations qui lui sont dues » (39). Puisqu’il dépend uniquement du bénéficiaire de la promesse, conclut LEDUC, de parer à tous les risques qu’il peut courir, il n’y a aucune raison de lui permettre d’effectuer des actes qui peuvent causer un préjudice au débiteur. Il préconise la solution contraire à celle soutenue par DEMOGUE, et à ce point de vue ik établit une très grande différence entre le créancier conditionnel et le créancier éventuel. C’est là un reflet de l'opinion ancienne: selon laquelle les mesures conservatoires ne seraient possibles qu’autant que le créancier justifierait d'un droit déjà né et actuel dont l’exécution seule serait temporairement suspendue, Cette conception surannée est aujourd’hui battue en brèche : il est admis couramment que la seule éventualité d’un droit à acquérir suffit pour autoriser le créancier à prendre des mesures conservatoires. Cependant, la théorie de Lepuc renferme

(39) Thèse citée, p-n97:

une Hat de. vérité : il ne pas. un au cr' # “ant des DRUNQIES aussi étendus ue ceux | “ie sont

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poser, avec une certaine force, le désir légitime du débiteur de n’être pas troublé tant que sa dette n’est pas encore néé. Il faut encore ajouter qu’il-est impossible de faire une. distinction entre les actes conservatoires, distinction qui s’appliquerait uniformément à tous les bénéficiaires de promesse de contrat : les uns leur étant absolument interdits, les autres leur étant ouverts très largement. En effet, certains bénéficiaires de promesse de contrat peuvent avoir obtenu leur situation privilégiée. en consentant eux- mêmes des sacrifices. Il n’est pas rare que celui qui promet de contracter et qui aliène ainsi une partie de sa liberté ne le fasse qu’en contre-partie d’un avantage qui lui est concédé. Il sera donc normal de reconnaître au créancier éventuel, à titre onéreux si l’on peut dire, puisqu'il a lui-même contracté des engagements, plus de pouvoirs qu’aux créanciers éventuels à titre gratuit. La question des actes conservatoires doit, par conséquent, être résolue selon les circonstances, car il faut prendre en considération non seulement la gravité de l’acte, mais aussi la personne du titulaire du droit éventuel. S

Parmi les actes conservatoires on place, au premier rang, les mesures de publicité destinées à avertir les tiers de l'existence d’un droit susceptible de rejaillir contre eux et à les protéger ainsi contre toutes surprises. ë

Le cessionnaire du bénéfice d’une promesse de contrat peut et doit accomplir les formalités de Part. 1690, s’il veut se prémunir contre toutes fraudes.

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ba transcription est ne au propriétaire sous condition mais il faut refuser au bénéficiaire d’une promesse de vente immobilière la faculté d'y procéder, non pas parce que son dreit n’est pas actuel, ce qui est inexact, mais parce qu’il est insusceptible d’être transcrit (40), En effet, le bénéfi- Claire est titulaire d’un droit de créance et les droits de

- Criance n'étant pas, en principe, opposables aux tiers, la

loi ne les soumet à aucune publicité, car elle serait inutile. Cependant, des textes spéciaux existent, qui organisent la publicité de certains droits personnels, par exemple, les baux de plus de 18 ans : mais ils ne peuvent pas être étendus à des hypothèses non prévues.

Cette solution a été vivement critiquée par de nombreux auteurs, ear elle est de nature à peser lourdement sur l'efficacité de la promesse de vente. Le tiers qui a acquis l’immeuble en contravention de la promesse ne pourra pas

être inquiété par le bénéficiaire, puisque, en principe, on

ne peut lui reprocher aucune faute. Le bénéficiaire aura seulement un recours en dommages-intérêts contre le promettant, et, comme le fait remarquer M. DEMOGUE, c’est là une solution quelquefois insuffisante : « Quand une personne a obtenu une promesse de‘contrat, souvent il est très utile que celle-ci soit exécutée en nature contre le tiers et ne donne pas lieu simplement à une indemité, Si un propriétaire croit qu’il aura besoin du terrain voisin pour s’agrandir, et s’ü obtient une promesse de vente, il lui est utile de pouvoir reprendre le terrain à un tiers acheteur, au lieu d'obtenir de son vendeur une indemnité » (41). Certaines législations, en-particulier le code fédéral des obligations (art. 683), ont institué une promesse de vente d'immeuble opposable aux tiers : l’art. 683 établit une protection sérieuse du bénéficiaire de la promesse, en décidant qu’il

(40) Note PEercEerou au D.P. 190921-425. — Lazou, D.H. 1928. Ch. cit. Le pacte de préférence, DH. 1929, Chr 43.

(41) Traité des obligations en général. Tome I, n° 527.

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acquiert un droit réel par une annotation au Registre foncier, droit réel opposable aux tiers pour le temps fixé par l’annotation et au maximum pour dix ans. L'article 883 du Code civil allemand consacre une solution analogue.

En France un pareil texte faisant défaut, on ne peut décider que le droit du bénéficiaire de la promesse sera opposable aux tiers après la transcription, et si, en fait, elle est effectuée, elle n’a aucune efficacité : on ne péut pas reprocher aux tiers de n’avoir pas connu une publicité qu'ils n'avaient pas à connaître. Evidemment, lorsqu'une promesse de vente immobilière est présentée à la transcription, le conservateur ne pourra pas se faire juge de sa validité et le droit fiscal sera dû, mais cette attitude &u conservateur et du fisc ne peut pas donner effet à une formalité irrégulière. Elle est une source de frais inutiles pour l'acheteur, car si la vente est réalisée ultérieurement, il paiera un deuxième droit de transcription, parce que l’Administration a toujours admis qu’un droit régulièrement perçu sur un acte qui n’y est pas soumis, mais qui a été présenté bénévolement, ne peut être répété (42). Puisque la promesse de vente n’est pas susceptible d’être transcrite, le décret-loi du 30 octobre 1935, relatif à la transcription, n’a aucune incidence sur cette matière. Elle échappe done à l'obligation de l'authenticité ou du dépôt au rang des minutes un notaire.

Le bénéficiaire a un imoyen pour se protéger contre le danger résultant de la violation de la promesse : c’est de se faire constituer une hypothèque sur l’immeuble, objet du contrat, afin de garantir les dommagés-intérêts éventuellement dus pour inexécution de la promesse (43).

Par analogie, il faut décider que le droit résultant d’une promesse d’hypothèque, constatée par acte sous-seing pri-

(42) DescHamPs: La promesse de contrat, p.96. (43) LazLou, D.H. 1928, Chr. cit.

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vé, ne peut pas être inscrit, et si l'inscription a lieu, elle est sans effet. Les articles 967 ei ss. du Code portugais permettent d'inscrire provisoirement les hypothèques : lorsque l'inscription définitive est prise dans l’année, elle a

un effet rétroactif et conserve le rang qu’elle avait comme provisoire.

Certaines actions ayant pour but de permettre au créancier de faire reconnaître son titre en justice, constituent des actes conservatoires. Peuvent-elles être exercées par un créancier éventuel ? °

Pour se réserver la preuve indiscutable de son droit, le titulaire peut exercer, avant toute contestation et toute violation, une action en justice dite « enquête à futur ». On sait à quelles difficultés on se heurte lorsqu'il s’agit de fixer dans ce domaine, la limite des demandes qu’il faut autoriser et de celles qu’on ne doit pas admettre. D’une façon générale, on décide qu’il faut permettre les demandes de ce genre lorsqu'elles s’appuient sur des motifs particuliers ét sérieux. Il faut un intérêt de sécurité chez celui qui agit, or, le promettant, conservant beaucoup de pouvoirs, beaucoup de droits malgré sa promesse, est tenté de la violer constamment. Si on ne peut empêcher les contra- ‘ventions à la promesse, il faut, tout au moins, reconnaître

celui qui en supportera le préjudice le droit d’en obtenir réparation et, pour qu’il en soit ainsi, il faut lui donner le moyen de faire la preuve de son droit. Or, un laps de temps considérable peut s’écouier entre ie jour de la promesse et le jour où a lieu la demande en réparation, et il faut permettre au bénéficiaire d'établir inymédiatement la preuve de son droit, d'autant plus qu’étant créancier, il peut mettre le tribunal à même de connaître l'utilité de sa demande. Il pourra donc agir, non seulement en vérification d’écriture, mais aussi pour prévenir toute espèce

une distinction selon laquelle il fatdait Sebacitre ae position, parce qu'elle est un acte purement conservatoire, et n’autoriser le jugement de validité qu’à partir de. l'épo- :

Par

que où le droit est devenu pur et simple.

« Les actes interdits au créancier sous condition, dit

M. DemoGuE (45), le sont, à plus forte raison, au créancier

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Ve

éventuel » et, en conséquence, on ne peut pas lui accor-

der le droit d’exercer l’action oblique et l’action pau-

lienne (46):

On a déjà indiqué qu’à la différence du créancier con-

ditionnel] on doit refuser au titulaire d’une promesse de

contrat le droit de produire à un ordre ou à une distribu-

tion par contribution.

Les mesures conservatoires comprennent non seule-

ment des actes de conservation juridique, maïs aussi des

actes de conservation matérielle de la chose ou de sa.

valeur. Il convient de refuser au bénéficiaire de la promesse [le droit d'effectuer ces derniers, car il n’a aucun droit sur la chose qui sera l’objet du futur contrat. Il est ütulaire d’un droit de créance par lequel il peut obliger le promettant à donner son consentement pour la conclusion d'un contrat, mais celui-ci reste propriétaire, et il

(4) Lepuc, th. cit. p. 96 et ss: — Japror, traité élémentaire de procédure civile et commerciale, n° 68.

(45) Rev. Trimestrielle, année 1906, art. cit.

(46) PLANIOL et RiPERT, T. VII, par Esmein, n°° 912 et 955.

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doit pouvoir jouir de sa chose comme il: l'entend, sinon ce serait porter gravement atteinte à sa liberté (47).

Par l'étendue des pouvoirs qu’il conserve, le promettant est en mesure d'agir fortement sur la volonté du bénéficlaire de la promesse et de l’amener à lever l’option dans un bref délai. Evidemment, si par son fait le débiteur du contrat à rendu impossible la conclusion de celui-ci, il sera passible de dommages et intérêts; mais l'indemnité qui sera allouée au bénéficiaire de la promesse ne lui procurera Certainement pas les avantages qui devaient résulter pour lui du contrat définitif: celui qui s’est fait consentir une promesse de vente avait en vue l’acquisition de l'immeuble, et non pas le paiement d’une indemnité. Une lourde menace pèse sur le droit du bénéficiaire de la promesse, et, pour être assuré d'atteindre son but, il devra tarder le moins possible à en demander la réalisation.

(47) Lepuc, thèse citée, p. 94. — Maruresco, thèse citée, p. 79 et ss.