__ EFFETS DE LA LEVÉE DE L'OPTION

Dans Phypothèse normale où le promettant 1 ne soulève

pas de difficultés, lorsque le bénéficiaire 1ève l'option le

contrat est conclu immédiatement, La promesse de contrat s’analyse en une offre irrévocable ; lorsque le destina-

taire a adhéré à cette offre, tous les consenterments néces-

saires à la formation du contrat sont réunis, le lien de droit est formé. Ainsi, dès que le bénéficiaire de la promesse a manifesté sa volonté de conclure le contrat, celuici est formé et le bénéficiaire ne peut plus renoncer à sa demande de réalisation, car il a accompli un acte définitif sur lequel il ne peut pas revénir (7). La levée de l'option agit à la facon d’un déclic, mais cela n’est vrai que pour les céntrats consensuels. Pour les contrats réels ou les contrats solennels, la promesse deviendra contrat seulement du jour où la livraison aura été effectuée, où les solennités auront été accomplies.

Quoiqu'il en soit, le contrat ne produira ses effets que lorsque tous ses éléments essentiels auront été réunis, et dans le chapitre précédent on a suffisamment insisté sur les raisons pour lesquelles le contrat est conclu sans rétroactivité, pour ne pas avoir à y revenir. Nous nous bornerons à noter ici quelques-unes des conséquences que nous n'aurions pas l’occasion de signaler ultérieurement.

C'est au moment de la réalisation de la promesse que sont dus les droits d'enregistrement qui sont perçus à l’occasion des actes juridiques et ce sont les tarifs alors en vigueur qui sont appliqués.

Dès qu’il a levé l'option, le bénéficiaire d’une promesse de société acquiert un droit sur les bénéfices dans la proportion prévue par le contrat et à défaut par la loi. La

(7) Cour de Paris, 12 nov. 1928: DH, 1929,rp: 42.

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publicité exigée par les lois commerciales doit être effectuée immédiatement, | ns

Lorsqu'il s’agit d’une promesse de vente, le transfert de Ia propriété s'opère au jour de la réalisation de la promesse (8), les droits de mutation deviennent exigibles, la transcription est possible, et doit être effectuée pour rendre la vente opposable aux tiers; conformément au décretloi du 30 octobre 1935 sur la transcription immobiliere, l'acte d'option, ayant un caractère translatif, dévra être authentique ou déposé au rang des minutes d’un notaire. Le bénéficiaire acquiert la chose dans l’état où elle se trouve et les risques passent immédiatement à sa charge. Si la promesse de vente était une libéralité déguisée, cette hbéralité est réputée faite au jour de la levée de l’option et c’est à Ce moment qu’il faut se placer pour apprécier sa validité (9). À partir du jour où il a accepté la promesse, lPacheteur est devenu propriétaire, et les loyers qu'il a payés à titre de locataire, après cette date doivent lui être restitués. Puisque le droit du bénéficiaire ne remonte pas dans ie passé, au cas de marché à double prime ou de marché avec faculté, il n’a aucun droit sur les coupons échus avant la liquidation, lorsque lopération porte sur des valeurs mobilières (10). L’immeuble acquis par un. époux commun en biens tombe dans la communauté, car l’art. 1404 ne s'applique que dans les cas où le bien est acquis en vertu d’un titre antérieur au mariage et ayant effet rétroactif: or, ici, la promesse de vente peut bien être antérieuré au mariage, mais elle n’a pas d’effet rétroactif (11). Le vendeur n’étant responsable que des vices ca-

(8) Cas Uciv. 1% juillet 1930: D: 1932-1-112%-L0A%"CozIN ct. CAPITANT,

(9) Pranioc, RiperT, T. V, par Frasbot; p.145, n°1.

(10) A. LeconTE: Rev. Trim. 1931 "art.reits p: 970: À

(41) En ce sens: DEMOGUE, loc. cit, II, p. 99. Cas. Req. 26 nov. 1935. D.H., 1936-1. — En sens contraire: BAUDRY-LAUANTINERIE, LECOURTOIS et SuRVILLE, L n° 335. PLANIOL, RIPERT, VIII par Nast, n° 221.

1e l' net qu’ à Eauus Le pour. apps ie e

; apparent où caché d'un vice: si la vente était. déclarée à

rétroactivement formée, il faudrait faire supporter au promettant tous: les vices qui. existaient au jour de la promesse, et ne: pas le décharger de ceux qui sont devenus apparents entre la promesse et sa réalisation. APE)

Lorsqu'il s ’agit de la réalisation d’une promesse de con- LE trat réel, toutes ces conséquences seront reportées au jour ‘de la livraison de la chose: ainsi. lorsqu? il s'agit d’un prêt: de consommation à titre onéreux, portant sur une chpse

certaine, le promettant répondra des seuls vices qui seront

. cachés à l’époque de la remise de la chose. Le bénéficiaire ne répondra de la chose que lorsqu'il sera en posses-.

sion (12).

Puisque la vente est réalisée au jour de la levée de l'option, c’est seulement à partir de ce moment que court le

délai de l’action en rescision pour lésion. En effet, le pro-

mettant ne peut pas exercer cette action avant la levée de option, puisqu'il ignore si la vente aura lieu, et il n’a donc aucun intérêt à agir car si la vente n’est pas réalisée, il ne subira aucun préjudice. Par application de la règle « actioni non natae non prescribitur », l’action en rescision ne peut pas se prescrire, parce ga ’elle n’est pas encore née.

C’est également au jour de la levée de l’option qu’il faut se placer pour apprécier la valeur de l’immeuble et déterminer si la vente est lésionnaire (13). La Cour de Cassation (14) se prononce constamment dans ce sens, et elle invoque le sens littéral de Particle 1675: « Pour savoir s’il y a

(12) PLranioL, RapertT, XI, n° 1144. BAUDRY-LACANTINERIE, WaHL, n° 704.

(13) Nombreux développements sur la matière, en particulier : WaHL: La lésion dans les promesses unilatérales de vente. Rev. Trim., année 1927; p.571

(14) Par exemple: Cas: Req. 28'déc, 1932. S:1933-1-377.

lésion de plus des sept douzièmes, il faut évaluer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ». Si on faisait de la promesse de vente une vente conditionnelle, le principe de la rétroactivité conduirait à décider qu’il faut apprécier Pimmeuble au jour de la promesse et non au jour dé sa réalisation. Une pareille différence a ° une grande importance dans les périodes troublées, où l'augmentation des valeurs est rapide parce qu’elle résulte de mesures artificielles et passagères, telles que les manipulations des monnaies. Le propriétaire qui a promis de vendre son immeuble 10.000 francs sera gravement lésé si la promesse est réalisée après une dévaluation monétaire, car il ne touchera que la somme fixée au contrat et le prix en sera payé en espèces dépréciées. La solution de la Cour de Cassation constitue pour le promettant un véritable moyen de revenir sur sa promesse, elle est une intervention des tribunaux dans le domaine contractuel et. par là, elle est en opposition formelle avec tout le système du Code. Le principe de la liberté contractuelle, de lPautonomie de la volonté, consacré par le législateur de 1804, ne fait aucune place à la lésion. « L'homme veut ce qu’il veut », s’il est lié, c’est qu’il a accepté de se considérer conime tenu: il fait acte d’auto-limitation et personne ne peut le décharger des obligations qu’il a entendu assumer. « Une loi ne peut rien ajouter ni retrancher à une convention intervenue entre particuliers >». Comme ie fait remarquer M. RiPertT: « La lésion dans le contrat n’est, pour le défenseur de lPautonomie de la volonté, que la conséquence fatale de la lutte des intérêts. Le législateur a donné sa protection aux incapables et relevé ceux dont le consentement a été vicié. Que les autres se défendent eux-mêmes. Le danger de la lésion est la rançon de la

liberté » (15).

règle ale dans les obligations, n° 63.

(15) Riperr: La règle morale dans les oblig :

is ie =

Tout contrat valablement conclu doit être respecté même s’il est lésionnaire, et il a fallu toute l’autorité du Premier Consul, toute l’éloquence de PoRTALIS, pour faire adopter la disposition de l’art. 1118 et admettre la rescision pour lésion dans les ventes d'immeubles. On sait toutes les critiques qui furent adressées à l’art. 1674 par les jurisconsultes classiques, et un représentant de l’école libérale n’a pas hésité à dire qu’il était « une tache dans le Code ». Pour le justifier, on l’a fait rentrer dans la théorie des vices du consentement et on a invoqué pour cela, non seulement la place de Part. 1118 dans le Code, mais aussi l’autorité de POTHIER qui s’exprimait ainsi: « Chacun des contractants a l'intention de recevoir autant qu’il donne et de ne rien relâcher de ce qui lui appartient; son consentement n’est donc pas entièrement parfait lorsqu'il est lésé, puisqu’en ce cas, il part d’une erreur dans laquelle il est, qu’il reçoit autant qu’il donne; et c’est sur le fondement de ce défaut dans son consentement qu'il est admis à se faire restituer contre le contrat » (16). Dans son Traité sur la vente, il rattache Ia lésion à la violence: elle est fondée sur la contrainte morale qu’est présumée subir un vendeur pressé d'argent, qui se contentera d’un vil prix offert et payé comptant.

La lésion n’est donc qu’un vice particulier de la volonté. Elle tient à la fois de l'erreur et de la violence et, par conséquent, pour déterminer son existence, il faudra apprécier subjectivement la situation dans laquelle se trouvait la partie lésée lorsqu'elle a contracté.

La solution de la Cour de Cassation en matière de proniesse de vente est loin de cette conception, Dès que le déséquilibre entre les prestations des parties est réalisé dans la mesure exigée par la loi, elle prononce la rescision

(16) PormEer: Traité des obligations, 1° part., chap. 1%, sect. I, art. 3 COLIN OANS Se

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gi \ EE ww sans rechercher qu’elle était là situation du vendeur au Jour dé fa promesse, c’est-à-dire au jour où il a consent. Si on procédait à cette recherche, bien souvent la rescision ne serait pas prononcée, car le prix exigé par le promettant correspondait à la valeur de l'immeuble au moment de la promesse, Peut-être lui était-il supérieur, et l’acheteur qui n'a pu le verser immédiatement s’est fait consentir la promesse, dont l’explication est alors la majoration du prix. Que des circonstances nouvelles viennent à boule: verser l’économie du contrat et la Cour de Cassation admettra le vendeur à en demander la révision sous cette forme de l’action en rescision.

Dans cette question, la Cour de Cassation a done abandonné le principe de la rigidité des conventions, auquel elle s'était montrée fermement attachée dans d’autres hypothèses. Aussi, comme effravée par son audace, elle a essayé de minimiser autant qu’elle a pu les conséquences de son initiative. Ainsi, dans les promesses de vente adjointes à un bail, elle décide (17) qu’il faut déduire de la valeur de lFimmeuble la plus-vàlue résultant du locataire et Ja moins-value causée par la longueur du baïl, et cependant les travaux faits par le locataire appartiennent légalement au propriétaire; d'autre part, l'achat de l’immeuble par le locataire équivaut en fait à l'extinction du bail, de telle sorte qu’il peut le revendre sans la dépréciation qui en résultait. De même, M. THirIoN (18) décide qu'il faut faire entrer dans le prix payé par le locataire les suppléments de loyer qu’il a été amené à verser pour obtenir la promesse de vente.

Les conséquences du défaut de rétroactivité sont donc importantes. Elles permettent d’insister à nouveau sur la nature de la promesse et vérifient le caractère déjà signalé

(7) Civ. 29 janvier 1930. D. 1932-1-57, note RADOUANT. — Civ. 9 avril 1932. DH. 1932, p. 268. Req 18 oct. 1927, D.P:.1928-1-35.

(18) Le bail avec promesse de vente, p. 105 et s$.