CONTRAVENTION A LA PROMESSE

La personne qui x promis de faire un contrat s’est engagée par là même à ne pas conférer à un tiers des droits qui rendraient impossible ou inutile la conclusion de ce contrat. Son obligation de faire est aussi une obligation de ne pas faire un Contrat par lequel un tiers pourrait opposer au bénéficiaire des droits antagonistes. Le promettant a aliéné une partie de sa liberté, il ne doit pas sor-

G2)40pacits T2 In 589:

(33) PLANIOL, RiperT, T. VII, par Esmein, n° 788.

GPA: | SOUPER PEL

Ur des limites qu’il s’est ainsi tracées. Tout acte fait hors de ces limites est un acte illicite, qui entraîne le droit à réparalion, lorsqu'il cause un dommage au bénéficiaire.

Ainsi, celui qui a promis de vendre un immeuble s’engage à ne pas le transmettre à un tiers, et, s’il en a promis la possession dès la lévée de loption, il ne doit pas consentir . un bail qui conférerait au. preneur le droit de jouir de l’im- Meuble pour une période postérieure à la réalisation de la promesse (34), Celui qui a promis ses services ne doit pas passer un contrat de travail qui le lierait à un tiers même après la levée de l’option. De même, celui qui a promis de constituer une société ne doit pas s'associer avec d’autres pour exploiter le même objet.

Dans toutes les hypothèses où il en sera ainsi, le béncficiaire de la promesse obtiendra des dommages et intérêts, lorsqu'avant déclaré son intention de léver l'option, il trouvera en face de lui un tiers auquel un contrat donne la situation qui serait résultée pour lui de la conclusion de Paccord promis, Le respect de la parole donnée est une règle morale et une règle juridique; pour en assurer l’observation, il convient de punir tous les actes qui y portent atteinte, soit directement, soit indirectement.

Mais les dommages et intérêts seront bien souvent pour le bénéficiaire une réparation incomplète, et on a vu précédemment que le tribunal pouvait condamner le promettant à l'exécution des obligations que le contrat définitif devait faire naître, Ici, la meïlleure réparation consisterait à annuler le contrat intervenu avec le tiers, et à permettre ainsi au promettant de tenir sa promesse en COntractant avec le bénéficiaire (35).

(34) Req. 12 janvier 1929, D.H. 1929, p. 445. ds 4e

(35) Les conflits entre droits qui ne sont pas ARS à publicité, par BouLANGER, Rev. Trim., 1935. —- Lazou: Le pacte de préférence. D.H:1929, Ch. 43. — Les promesses unilatérales de vente, D.H. 1928, CHE.

HMORUS

Cetie solution, au premier abord, paraît impossible à obtenir juridiquement, car elle se heurte, apparemment, au principe de la relativité des contrats. En quoi, en effet, une convention autonome peut-elle être menacée dans son existence, parce que son exécution est susceptible de porter atteinte aux droits nés d’une convention antérieure ? Un contrat a été violé : mais de quel droit poursuivre un tiers ? Comme le fait remarquer M. RiperT, il semble qu'une personne ne saurait être tenue à raison de la violation d’une obligation contractuelle, alors que cette obligation ne lui incombe en rien, le contrat ayant un effet relatif (36). « Les conventions ne nuisent point au tiers », dit l’art. 1165; par conséquent, un contrat susceptible de causer un préjudice à un tiers ne peut pas être invoqué contre lui. La promesse de vente ne peut pas être opposée à l’acquéreur de l'immeuble, car vis-à-vis de lui elle est « res inter alios acta ». Elle oblige le promettant à ne pas vendre l’immeuble, mais elle l’oblige seul, parce qu’on ne peut s'engager en son propre nom que pour soi-même. Cependant, la portée de l’article 1165 est aujourd’hui bien délimitée. Ce texte signifie que les parties ne peuvent pas créer à la charge d’un tiers une obligation, mais il ne veut pas dire qu'un contrat est inexistant à l’égard des tiers. Une convention, en effet, crée une situation de droit qui a une éxistence absolue, objective, qui peut être invoquée par un tiers ou lui être opposée. Il faut remarquer, d'autre part, que la violation d’un contrat est un acte illicite, un délit, et ce délit comme tout autre délit doit pouvoir servir de base à la responsabilité d’un complice (37).

Celui qui a acheté un immeuble faisant l’objet d’une promesse de vente peut-il être inquiété par le bénéficiaire ? Telle est l'hypothèse pratique sur laquelle les tribunaux

(36) La règle morale, n° 170.

(37) P. HuGuenEy: Responsabilité civile du tiers complice de la violation d’une obligation contractuelle, p. 9.

ont eu maintes Fois l'occasion dé se prononcer. ‘C’est celle

| si qui nous servira d exemple, Mais il faut en rapprocher tous

les cas, où le promettant a transféré ou constitué un droit réel ‘inconciliable’ avec celui consenti au bénéficiaire de

la promesse : ainsi, le créancier auquel le débiteur a pro-

mis un gage péut- il recourir contre le üers qui a our ce sage ? AE

+ 4roit étant d’une promesse de vente ést un "do de créance, ét le promettant consérve la propriété de la chose jusqu’à la levée de loption; par conséquent, s’ù vend lPimmeuble, l'acquéreur le tient du « verus ‘dominus » et lorsqu'il a transcrit, il a, dit-on, uñ droit opposable à tous. Le conflit entre le bénéficiaire de la promesse et l’achetcur semble ne pas pouvoir se poser, parce que

‘celui-ci étant devenu propriétaire « erga omnes » ne peut

voir sa qualité contestée par personne, et notamment par le titulaire d’un simple droit personnel, occulte, puisqu'on a été amené à décider que la promesse de vente n’est pas un contrat susceptible d’être publié,

Cependant, le droit réel ei le droit personnel sont de nature différente, et la transcription ne joue qu'entre titulaires de droit réel, elle n’est pas organisée pour départa-

ger un créancier et un propriétaire. Dans certains cas, la

loi elle-même a prévu des conflits entre droits réels et droits personnels, et elle décide que le titulaire du droit de créance pourra l'emporter sur le titulaire du droit réel: ainsi, l'art. 1743 du Code civil oblige l'acquéreur d’un immeuble à respecter le bail con nl par le vendeur lorsqu'il a date certaine antérieure à la vente. Ce texte n’est que l'application du principe général selon lequel tout droit

doit étre respecté parce que c’est une obligation de ne pas

nuire à autrui, Si théoriquement les droits personnels ne sont pas opposables aux tiers, cela tient à leur défaut de publicité, car on ne saurail reprocher à une personne d’avoir aidé à violer uñe obligation si elle n ’en connaissait

{ Hé . = à ? ,

pas l'existence. ins on arrive tout t naturellement à dis ae

tinguer les cas où l’acquéreur connaissait la promesse, de ceux où il l’ignorait. Les droits personnels doivent être protégés toutes les fois qu ’ils s’extériorisent, qu ils sont

révélés à d’autres qu aux contractants eux-mêmes. La pu= blicité de fait qui les entoure est la mesure de la protection juridique à laquelle ils ont droit. Quand la promesse

a été connue par le titulaire du droit inconciliable avec

celui du bénéficiaire, il est normal de penser que celui-ci -doit être maintenu dans la situation privilégiée qui résultait pour lui de la promesse, « Malitiis non est indulgendum ». :

I faut donc faire ici appel à cette notion de la bonne foi, notion vague mais dont l’imprécision même permet de rendre le droit plus sociable, de le mettre en accord avec la morale, dans tous les cas où la stricte logique juridique conduirait à porter atteinte à des situations respectables. :

Lorsque lPacquéreur est de bonne foi (38), c’est-à-dire lorsqu'il n’a pas connu la situation exacte du propriétaire ‘et qu’il l’a cru entièrement libre de disposer de son bien, on ne peut lui reprocher d’avoir participé à la violation d’un droit, puisqu'il n’en connaissait pas l’existence. Sa situation est irréprochable, sa bonne foi doit le protéger contre toute éviction, car c’est une nécessité imposée par la morale et la sécurité des transactions. :

Quand l'acquéreur est de mauvaise foi, quand il a acheté l’immeuble en sachant très bien que le propriétaire ne pouvait pas en disposer, parce qu'il avait consenti une promesse de vente, il n’y a plus de raison pour lui permettre de conserver l’immeuble. En effet, puisque tous les droits doivent être respectés, l’emportera celui qui aura été créé le premier, Lorsque plusieurs personnes tiennent

(38) Lepuc, thèse citée, p. 121 et:ss. — PLANIOL, RiPERT, T. X, par Hamel, n° 179, — GoLin et CAPITANT, II, n° 514. — JossERAND, II, n° 1072.

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d'une autre des droits qui s’opposent, pour choisir entre elles, il faut appliquer la règle « Prior tempore, potior jure ». Un deuxième rapport obligatoire ne peut porter atteinte à un rapport juridique antérieur. Bien souvent, cette règle est inappliquée, car la stabilité et la sécurité des relations humaines exigent des exceptions nombreuses : mais celui qui la viole sciemment ne peut invoquer aucune exCuse pour consolider sa situation frauduleuse, d’autant plus qu’il contrevient au &evoir moral de ne pas nuire à autrui. Pour cette double raison, il doit être condamné à réparer le dommage qu’il a aidé à causer ; ses droits sur limmeubie doivent être anéantis (39).

Le droit du bénéficiaire de la promesse n’étant pas soumis à publicité, c’est donc dans des hypothèses exceptionnelles qu’il pourra recourir contre le tiers, complice de ja violation de la promesse, car la bonne foi se présume. Il faudra, pour faire annuler la vente, des preuves incontestables de la connaissance par le tiers du lien juridique antérieur qui existait entre son auteur et le bénéficiaire de la promesse (40). Lorsqu'il en sera ‘ainsi, le droit personnel sera devenu opposable aux tiers, et c’est là une tendance moderne d’assurer, contre tous, les avantages résultant d'un contrat (41). Pour atteindre ce but, on fait appel à la règle juridique et à la règle morale, le cas de contravention à la promesse de vente en offre un exemple très net. Le droit n'offre aucun moven d'assurer la protection du bénéficiaire de la pro- Se mais lorsque la situation de celui-ci est connue, le devoir de ne pas nuire à autrui peut alors recevoir une sanction. Selon les fortes expressions de M. RIPERT, « le futur acquéreur qui est créancier d’une DRATEEse de vente ne peut par aucun procédé technique empêcher le pro-

(39) Paris, 5 juillet 1926. D.H. 1926, 472. — ose EN DR MR 1929, D.P. 1929-1-131. — PLANIOL, RiPpERT, JT. ve par Poe n° 151, 4.

(40) PzanioL, RIPERT, HV Mpar Esmein, p. 200.

(41) PLanIoL, RIPERT, T. III, par Picard, n° 4.

à Li abree

priétaire de violer lobligation contractuelle, il est obligé de se fier à sa parole, donc à sa conscience. Les'tiers doivent l’aider et obliger cet homme à tenir parole » (42). La jurisprudence consacre constamment les solutions que nous venons de préconiser. Les tribunaux annulent la vente intervenue entre le promettant et le tiers lorsque celui-ci connaissait la promesse de vente, et ils attribuent au bénéficiaire la qualié d’acquéreur. Pour justifier leurs décisions, les tribunaux invoquent tantôt l’art. 1382, tantôt l’art. 1167, tantôt la maxime « fraus omnia corrumpit ».

L'art. 1382, par sa généralité même, permet d'obtenir la réparation de tous dommages. Si son résultat habituel est une indemnité pécuniaire, non seulement comme le déclarent BAUDRY-LACANTINERIE et BARDE, « les termes de l’articlé 1382 n’excluent point d’autres modes de réparation de nature à donner une juste satisfaction à la partie lésée », mais il est permis de penser qu’en obligeant l’auteur du dommage à le réparer, il commande par là-même au juge de rechercher le moyen de réparation le meilleur, le plus adéquat au préjudice causé. L'art: 1382 peut très bien entrainer la nullité d’un acte juridique, lorsque cette nullité est possible et constitue le moyen de réparation le plus direct et le plus efficace.

Pour prononcer cette nullité, on a pensé aussi à l’action paulienne (43). Il est question de fraude, de complicité : ne sont-ce pas là les conditions mêmes de lexercice de celte action ? L'action paulienne, en effet, permet à un créancier d'obtenir la révocation d’un acte frauduleux, consenti par le débiteur en fraude de ses droits. Ce n’est pas une action en nullité proprement dite, ear celle-ci n’est prononcée que dans la mesure où elle permet de respec-

(42) Op. cit., n° 170.

(43) Voir PLanior, Ripert,. T, VII, par Esmein, n° 938. — Augry et Rau, T. VI, $ 313.

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ter les intérêts des tiers. C’est avant tout une action indemnitaire, et, dans notre hypoihèse, la nullité est prononcée à titre d’indemnité. Evidemment, l’action paulienne suppose l’insolvabilité du débiteur, puisqu'elle est une action subsidiaire et le préjudice résulte de ce que l’acte incri-

miné crée cet état d’insolvabilité ou augmente celle-ci. Mais, il convient de remarquer que l’art. 1167 est invoqué, ordinairement, par des créanciers de sommes d'argent, c’est-à-dire d’une chose envisagée « in genere ». Ici, il s’agit d’une créance spécialisée quant à son objet, et, s’il n’est pas question d’une insolvabilité généralisée, il n’en reste pas moins que le débiteur.s’est mis dans l'impossibilité de satisfaire à son engagement. Il y a défaut de paiement, . parce que le débiteur ne peut pas exécuter deux obligations contradictoires, et tout se passe comme s’il était insolvable par rapport au bénéficiaire de la promesse; il importe

peu à celui-ci que le promettant soit « in bonis », car, à - son égard, il est dans l’état d’une personne qui ne peut pas dénouer le lien juridique qu’elle a formé, et c’est bien à l’insolvabilité au sens général du mot.

D'ailleurs, les autres conditions de l’action du bénéficiaire contre l'acquéreur sont bien celles de l’action paulienne dans la théorie générale. Il y a fraude et complicité au sens habituel, comme l’entendént la jurisprudence et ja doctrine, notamment M. RiPpEerT, qui s'exprime ainsi : « En réalité, la fraude du débiteur consiste à passer un acte juridique avec la conscience de ne point remplir son devoir envers les créanciers. Le tiers étant partie à l'acte juridique participe à la fraude par cela seul qu'il connait, fout comme le débiteur, la situation » (44).

Cependant, certains auteurs ont prétendu APRRIAUS l’action paulienne, dans cette hypothèse, serait la fus sortir de son domaine, car elle vise uniquement es dépi-

(44) Op. cit., n° 169.