S' 2. + CAS. OU UN. DÉLAI EST FIXÉ < : DR

Lorsqu'un délai a été fixé par les parties, il semble que toutes les difficultés disparaissent, car il n'y à plus qu’à observer scrupuleusement leur intention. Quand celle-ci n’est pas netiement exprimée, c’est au juge qu’il appartient de trancher les controverses et de se décider selon les espèces.

Pendant longtemps, le seu objet des discussions a résidé dans la question de savoir à quel moment devait intervenir la levée de loption pour être valable. Faut-il con-, sidérer le moment où la levée de Poption est portée à la connaissance du promettant, ou seulement celui où le bénéficiaire a exprimé sa volonté de conclure le contrat ? Si on adopte le premier système, il faudra décider que la levée de loption sera inefficace bien qu’elle soit intervenue avant l'expiration du délai, lorsqu'elle est parvenue après le délai au bénéficiaire. Pour résoudre cette difficulté, on se trouve en présence des quatre théories soutenues à l’occasion de l’acceptation de l’offre dans les contrats entre absents : théorie de la déclaration, de l'émission. de l'information et de la réception. C’est cette dernière qui semble devoir l’emporter, car, dit-on, l’accord des volontés suppose leur coexistence et leur connaissance, et la majorité des auteurs décident que la volonté produit son effet seulement lorsqu'elle parvient à la connaissance du destinataire. La jurisprudence paraît adopter cette solution, et la Cour de cassation à eu à se prononcer

RE HO ce CA

pepe LS récemment sur la question : elle a décidé dans un arrêt du 18 avril 1934 (11) que la ratification de la levée de l'option, effectuée par une personne non pourvue d’un mandat valable, devait intervenir avant l'expiration du délai, si on veut éviter la déchéance. II faut remarquer, qu’en pareil Cas, on ne peut pas invoquer la règle de la rétroactivité de la ratification, car cette règle suppose essentiellement que la ratification a été donnée en temps utile. Pour admettre la théorie de la réception dans lhypothèse de la promesse de contrat, on fait valoir très justement que le délai accordé au bénéficiaire est généralement assez long pour qu’on puisse exiger de-lui qu’il fasse parvenir sa décision avant son expiration, Ce système a l’avantage de supprimer toutes les incertitudes et toutes les discussions qui se produisent lorsqu'il s’agit de déterminer le moment précis où la volonté a été déclarée, et à l’expiration du délai le promettant est définitivement fixé, « En un mot quand un délai est accordé, il faut que tout soit irrévocablement fixé à la fin du dernier jour du délai » (12). C’est d’ailleurs la solution conforme à l'art. 1162 aux termes duquel « dans le doute la convention s’inferprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ».

Aujourd’hui, la détermination du moment où doit intervenir la levée dé l’option est passée au second plan ; les difficultés se sont concentrées autour de l'interprétation de la législation de la guerre et de l’après-guerre qui a prorogé les délais fixés dans les conventions (13).

En général, la promesse de contrat est consentie à l’occasion d’un autre contrat, la promesse de vente est le plus souvent adjointe à un bail, la promesse de société

(12) DEMOGUE, loc. cit., IE, n°.514.

(13) THirionN: Le bail avec promesse de vente, p. 117 et ss. — PLANIOL, RipErT, T. VI, par Esmein, p. 202, note 1.

eg

est contenue dans un prêt, et il faut déterminer quelle Sst ia répercussion de la prorogation du contrat principal Sur là promesse qu’il renferme. La question ,a été uniquement résolue à l’occasion de la prorogation des baux, Mais elle est de mature plus générale, elle peut se poser dans lous les cas où une promesse est insérée dans un Conirat à exécution successive, Il convient d'examiner brièvement comment les difficultés se sont présentées, et la façon dont elles ont été résolues. Une pareille étude est profitable à plusieurs points de vue. Tout d’abord les parties peuvent, soit d’un commun accord, soit après intervention de justice, modifier les éléments d’un contrat qui les lie’ pour une durée déterminée : ainsi un baïl peut être prolongé, par tacite reconduction par exemple, ou il peut être résilié, et il s’agit de déterminer l’influence de ces modifications sur la promesse de vente qui y est jointe. C’est donc là un problème de nature à se poser à toutes les époques. D’autre part, dans le temps où nous vivons, le législateur, asservi aux intérêts particuliers et dominé par des préoccupations électorales, s’attribue le droit d'intervenir fréquemment dans les conventions conclues entre particuliers et d’en proroger les clauses de déchéance : ainsi une lei du 29 juin 1929 est venue proroger les baux en cours, et les difficultés soulevées dans l'après-guerre peuvent encore se présenter. L'intérêt de la question n’est done pas seulement rétrospectif, Avant d'aborder l'étude de l'influence des modifications dans la durée du baïl sur la promesse de vente, il faut remarquer que la question ne peut se poser que dans les cas où l’on déclare la promesse indivisible avec le bail, où l’on voit dans l'opération, bail et promesse de vente, un acte complexe. Il a déjà été indiqué que la noncomplexité était présumée par la Cour de cassation, et la

jurisprudence peut ainsi être résumé Un bail et une

promesse de vente sont des 2 essentiellement

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distinctes : leur indivisibilité ne saurait résulter que de la convention des parties. Cette formule laisse une large place à la volonté des parties, et il arrive souvent que celles-ci lient le bail et la promesse, quant à leur durée ; mais, pour qu’il en soit ainsi, il faut que leurs intentions soient nettement manifestées en ce sens. La clause d’un contrat ainsi rédigée : « la promesse de vente est consentie pour une durée égale à celle du bail », relevée dans un formulaire notarial, peut donner lieu à des difficultés d'interprétation. Comme le fait remarquer M. THIRION, « stipuler que la promesse de vente pourra se réaliser pendant la durée du bail, ce n’est pas subordonner l’exercice de cette faculté à l’existence du baïl qui la gouvernerait à la manière d’une condition, C’est tout simplement un mode de fixation du délai de cet exercice, délai égal non à la durée effective du bail, mais à sa durée convenue » (14).

Par conséquent, pour déclarer que la promesse de vente. et le baïl sont solidaires quant à leur durée, il faut que cela résulte manifestement, non seulement des termes employés par les parties, mais aussi du but qu’elles se sont proposé.

Quand il en sera ainsi, en principe la promesse durera autant que le bail, et il faut décider, que si celui-ci persiste plus de trente ans, la promesse ne sera pas prescrite par ce laps de temps : c’est là une hypothèse qui s’est présentée devant la Cour de cassation, et qui mérite d’être signalée à raison même de sa rareté (15).

Cependant, si les parties ont lié la promesse à la durée effective du bail, il est quelquefois douteux qu’elles aient envisagé des situations absolument exceptionnelles ; et il

(14) THirioN, thèse citée, p. 71. (15) Cas. Req. 9 juillet 1883, S. 1885-1-445. — DEMOGUE, T. Il, p. 82.

convient d'étudier chaque cas où le bail se trouve modifié dans sa durée.

Il faut examiner en premier lieu l’hypothèse où le bail est prolongé, soit par l'effet d’une prorogation légale, soit par tacite reconduction. La première loi qui est venue proroger les baux. à été promulguée le 9 mars 1918, et depuis elle a été suivie de beaucoup d’autres. Il semble même que le législateur recoure par périodes à ce procédé, pour apaiser, aux époques de crise du logement et d'augmentation de la vie, les conflits qui deviennent aigus entre propriétaires et locataires.

La Cour de Paris (16) avait décidé que la prorogation du bail entraînait la prorogation de la promesse quand celle-ci est « une condition essentielle du contrat ». Par conséquent le locataire bénéficiaire de la promesse pourrait encore en demander la réalisation pendant toute la durée du bail prorogé. Mais la Cour de cassation a adopté la solution contraire (17) et elle a invoqué, à l’appui de Sa thèse, deux arguments qui se complètent l’un l’autre. Tout d’abord il faut noter que le texte même de la loi ne prévoit pas la promesse de vente. Dans le projet de loi, au contraire, il en était question, et une disposition spéciale stipulait que « le délaï de réalisation (de la promesse) ayant expiré postérieurement au 1° août 1914 serait prorogé de plein droit dans les mêmes conditions et délais que les baux et locations ». Or, ce texte ne fut pas adopté, car dans la discussion on décida que la promesse de vente continuerait à être régie par le décret du 10 août 1914, aux termes duquel les délais qui devaient normalement prendre fin pendant la période des hostilités. étaient prolongés, à partir de la cessation des hostilités, d’un déiai égal à celui qui restait à courir au premier

G6) 11 mars 1925. D.P., 1995, 2-71, :

HD Cas. Civ. 8 avril 1924. D.P. 1924-1-118. Note H.L. — Cas. Red.

99 octobre 1927. Gaz. Pal. 1928-1-180.