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jour de la mobilisation. Puisque la loi de-1918 ne vise.

pas spécialement l'hypothèse de la promesse, pour l’appliquer à celle-ci il faut décider qu’elle est une condition essentielle du bail et que les parties ont voulu ‘faire un acte complexe par lequel le locataire pourrait transformer pendant toute la durée de la jouissance effective son droit précaire en un droit de propriété durable. Mais pour en décider ainsi, il faut que la volonté des contractants soit nettement manifestée en ce sens, et cela se produira rarement : en effet, lorsque les parties ont stipulé que le droit résultant de la promesse « durerait autant que le bail et le maïntien du locatdire en cette qualité, dans les lieux loués », il est bien probable qu’elles n’ont pas visé cette hypothèse exceptionnelle où le bail serait prorogé par une intervention du législateur qu’elles n’ont pas pu prévoir. Aussi, il est conforme à l'intention des parties d'adopter la solution de la Cour de cassation, et d’autre part, les lois exorbitantes du droit commun doivent être interprétées strictement et appliquées aux seuls cas qu’elles envisagent." Pour que l’indivisibilité initiale subsiste, il faut qu’elle soit maintenue à chaque renouvellement, et comme la prorogation s'impose au bailleur il sera très rare qu’il consente à prolonger la promesse.

Au cas où le bail est prolongé par tacite reconduction la solution doit être moins stricte (18). En effet, les parlies ont pu prévoir cette éventualité, et lorsqu'elles ont déclaré leur convention indivisible quant à sa durée, on peut dire qu’elles se sont référées implicitement par là même à cette hypothèse. Si tacitement le bail continue, il faut décjder que les clauses qui, tout'en étant étrangères au bail, ont pour objet la chose louée et sont une des conditions du bail, doivent être maintenues. Ici, il n’est pas contraire à l'équité de déclarer que le bailleur est

(8) Paris, déc. 1930 D/H 198 ÆRp AZ:

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tenu, puisqu'il ne dépendait que de lui de faire cesser sa promesse en donnant congé au locataire.

Quand le bail est écourté dans sa durée, il convient d’appliquer les mêmes principes. La résiliation peut avoir sa source, soit dans un fait du bailleur, soit dans un fait du preneur. En pratique, la première hypothèse ne se réalise jamais, et, au point de vue de l'incidence de la résiliation du bail sur la promesse, elle ne présente aucun intérêt : en effet, dans les cas où le preueur peut demander la résiliation du bail pour changements apportés par je baïilleur dans la destination de l'immeuble, il est évident qu’il ne demandera pas à acquérir la propriété d’un bien dont la “jouissance ne l’intéresse plus, en fait, le preneur ne lèvera pas l'option.

Lorsque le bailleur demande la résiliation pour inexécution par le preneur de ses obligations, il faut alors distinguer selon l'intention des parties pour déterminer le sort de la promesse. Généralement une clause du contrat prévoit cette hypothèse spéciale : il est stipulé expressément, par exemple, que « dans le cas où le baïl qui précède viendrait à prendre fin ou à être résilié pour défaut de payement des loyers et au cas d’inexécution des obligations, la promesse de vente sera considérée comme nulle,

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non faite ni avenue ». Par conséquent les parties ayant décidé qu’il y aurait indivisibilité à ce point de vue, il faut en conclure que la résiliation du baïl emportera extinction de la promesse (19). Mais lorsque le bailleur demande la résiliation du bail, le preneur ne peut-il pas répondre en demandant la conclusion du contrat définitif ? En effet, le bailleur dans ce cas n’a plus aucune raison de se plaindre, il touchera je prix de vente tel qu'il avait été fixé dans la promesse, et peu lui importe donc que les lieux loués aient été dépréciés ou détériorés par une jeuissance

sq

(19) Req. 8 avril. S. 1930-1-331. Paris, février 1925. D.P. 1926-2-1.

abusive. Cependant, on né doit pas adopter cette solution; car elle n’est pas juridique, et dans certains cas, elle serail préjudiciable au bailleur lui-même : ainsi, si la résiliation est prononcée pour défaut de paiement des loyers, ce manquement du preneur à ses obligations traduit normalement un état d’insolvabilité, et par conséquent si on déclare que le preneur peut lever l’option, le bailleur perdra non seulement les loyers non payés, mais éprouvera des difficultés pour obtenir le prix de vente et la résolution de celle-ci deviendra peut-être nécessaire. D'ailleurs dans les cas où il est stipulé que la résiliation du bail emportera extinction de la promesse, il faut décider que la levée de loption intervenue après la résiliation du bail est inefficace, parce que faite tardivement. En pratique, la détermination du moment où le bail est résolu peut quelquefois soulever des difficultés : lorsque les parties ont convenu que le baïl serait résilié de plein droit, par le seul fait de l’inexécution par le locataire d’une obligation lui incombant, on ne peut admettre celui-ci à demander la réalisation de la promesse ; mais si les parties n’ont pas prévu la facon dont se produirait la résolution du bail, la Cour de cassation admet que dès la levée de l'option le prenéur acquiert la propriété de l’immeuble, et par conséquent, le bailleur n’est plus fondé à demander la résiliation du bail même pour un fait antérieur à la réalisation de la promesse (20).

Le bail peut encore être résilié pour destruction fortuite de limmeuble : mais dans cette hypothèse la question de la survie de la promesse de vente peut paraître, à premiére vue, dénuée d'intérêt, car il est certain, dit-on, que le preneur ne lèvera pas l'option. Cependant il n’en est pas toujours ainsi : mais pour résoudre ce problème. il convient d’abord de savoir si le bénéficiaire peut en

(20) Req. 8 avril 1930, S. 1930-1-331. — Req. 31 juil. 1934, S. 1934-1-289.

pareil cas demander la réalisation de la promesse, et cela sera étudié dans le chapitre suivant.

Il ressort de cette brève étude que la promesse de con- trat ne subit pas le contre-coup des modifications qui surviennent dans la durée du contrat qui la contient. Pour qu’il en soit autrement, il faut que les parties lait nettement stipulé, et, lorsque la prorogation provient d’une intervenüon du législateur, on ne peut admettre la solidarité que dans des cas exceptionnels, lorsque les parties ont établi une indivisibilité complète et totale.