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de vente pure et simple. Elle est surtout.avantageuse pour l'acheteur qui se réserve ainsi l’avenir et la jurisprudence n’en montre que peu d'exemples, car il est assez rare qu’une personne qui désire vendre se lie ainsi envers une autre, s’engageant par là-même implicitement à ne pas profiter des occasions qui peuvent se PEFSORISE pour se débarrasser de sa chose.

L'article 1587 du Code civil prévoit un cas de promesse de vente pure et simple (2). Pour les matières que l’on a l'habitude de goûter, et le Code cite, à titre d'exemples, le vin et l’huile, la vente n’est réalisée que lorsque les marchandises ont été agréées par l’acheteur. « Il n’y a point de vente tant que l’acheteur ne les a pas goûtées et agréées ». Le fait de procéder à la dégustation ne lie aucunement l’acheteur éventuel: Il sera libre de ne pas agréer les marchandises et sa liberté est entière. Pour refuser d’acheter, il n’a aucune justification à donner, il ne peut jamais être contraint. Le vendeur, au contraire, est lié, il est tenu de fournir les choses à l’acheteur, si celuici se déclare prêt à les payer. Donc, la vente à la dégustation est très différente de la vente à l’essai, qui est « toujours présumée faite sous condition suspensive » (1588). Il résulte de là que, dans ce dernier cas, l'acheteur ne peut plus se retirer arbitrairement : le vendeur peut faire ordonner une expertise et, si les résultats sont concluants, il pourra faire maintenir la vente. On ne trouve plus alors cette liberté de contracter qui est la caractéristique de la promesse de contrat, Il est permis de se demander si le législateur de 1804 a aperçu cette différence, qui n’est aucunement justifiée ; la dégustation n’est qu’une forme particulière de l'essai, celle qui convient le mieux pour apprécier les choses qui se goûtent, L'art. 1587 constitue

(2) DEMoOGUE, T. I, op. cit. n° 472. — Pranioc et RiperT, T. X, par

Hamel, n°° 302 et s. — ReBours: De la clause d’option dans les contrats, p. 72.

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une gêne grave pour le vendeur et le plus souvent, l’acheteur est obligé de renoncer au bénéfice qu’il lui procure, Cette renonciation peut être implicite : elle peut résulter de la détermination dans la convention de la qualité de la marchandise ; lorsqu'il a été stipulé qu’elle devait être de qualité loyale et marchande, l'expertise devient possible. La jurisprudence a limité l'application de l’article 1587 au cas de vente sur place, ou pour l’usage personnel. Toutes les fois que la vente porte sur une quantité importante de marchandises, c’est l’art. 1588 qui s’applique, c’est-à-dire que l'acheteur qui ne veut plus conclure la vente doit justifier de son refus. Les législations étrangères ont abandonné la distinction arbitraire des articles 1587 et 1588 du Code entre la vente au goûter et la vente à l’essai.

Les sociétés immobilières qui se proposent de spéculer sur l’augmentation de la valeur des terrains situés dans les centres urbains, ou à proximité de ces centres, réalisent leur but en se faisant consentir une promesse de vente. Sans avoir à immobiliser de gros capitaux, en évitant les frais et les droits de mutation qu’entraînerait nécessairement une vente immédiate à leur profit (3), elles acquièrent les terrains convoités au moment le plus favorable. Il y a là une spéculation qui peut devenir dangereuse, car elle ne réalise le plus souvent aucune « utilité au sens économique du mot. L'augmentation de la valeur du terrain résulte quelquefois de l’accaparement par une même société de tous ceux qui sont susceptibles d’être lotis, accaparement qui a pour effet de fausser la loi de l'offre et de la demande.

Enfin, la promesse de vente est un moyen permettant de réaliser des fraudes. Ainsi, dans une espèce récente qui s’est présentée devant les tribunaux, une personne s'était fait consentir une semblable promesse en stipulant qu’elle

(3) Tairton. — Le bail avec promesse de vente, p. GE

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aurait droit à une commission si la vente était réalisée. Le bénéficiaire de la promesse devint administrateur d’une société à laquelle il fit acheter l'immeuble. II réclama alors au promettant le courtage convenu, mais la Cour de Cassation prononça la nullité de la stipulation de courtage car, étant agent rétribué de la société, il ne pouvait « solliciter le versement d’une prime pour l’accomplissement d’un acte rentrant dans ses attributions. d’où il résulte que le recouvrement de sa créance, laquelle présente un caractère illicite aux termes de l’art. 177, du Code pénal, ne saurait être poursuivi » (4).

Le plus souvent, la promesse de vente est consentie à l’occasion de la conclusion d'un autre contrat, très fréquemment elle est adjointe à un bail, et la pratique y recourt souvent, car elle est un moyen d’en parfaire les effets (5). Le preneur est dans une situation précaire, il n’a sur l’immeuble qu’un simple droit de jouissance temporaire, destiné à disparaître à l’expiration du baïl, et cette incertitude sera souvent un frein à son activité. L’in- dustriel qui a loué un immeuble hésitera à risquer de gros frais pour y apporter des modifications susceptibles de donner une ampleur nouvelle à son affaire, parce qu’il n'aura pour rentrer dans ses débours que la protection, bien illusoire, de l’article 555 du Code civil. En matière commerciale, le législateur est venu permettre au locataire commerçant de ne pas être frustré du prix de ces efforts, et la même tendance se dessine en faveur du fermier : la loi de 1933 l’autorise à réclamer, dans certains cas, au propriétaire une indemnité pour les améliorations qu’il a procurées à la terre.

Le promoteur d’une entreprise industrielle, qui dispose de Capitaux modestes, se contentera de louer les immeu-

(D: Gas: Civ:, 30 déc. 1930, DH. 1931.82.

(o) THiRION. — Le baïl avec promesse de vente,

bles dont il a besoin. Il n'aura pas ainsi à immobiliser de Srosses sommes, sa trésorerie en sera plus aisée et il pourra acheter les marchandises et les machines qui lui sont nécessaires. Si son affaire prospère, il désirera devenir .propriélaire de l’usine où il est installé. En prévision du succès, il faut qu’il écarte toute menace d'expulsion à la fin du bail. Il atteindra son but en se faisant consentir une promesse de vente qui deviendra une des conditions du bail et désormais, sa situation de preneur est complètement modifiée : il cesse d’avoir un droit de jouissance précaire puisqu'il peut le transformer par sa seule volonté en un droit de propriété.

. Un autre exemple de baïl avec promesse de vente se trouve, en matière commerciale, ‘dans le contrat de gérance. Le gérant stipule fréquemment, qu’à tout moment, pendant la durée du bail, il pourra acheter le fonds de commerce, moyennant un prix fixé d’un commun accord, la somme déposée en garantie de bonne gérance venant en déduction du prix.

On a prétendu qu’un pareil procédé est une entrave à la libre circulation des biens, qu’il fait naître sur le droit du propriétaire actuel, du promettant, une incertitude préjudiciable à son crédit et susceptible de rejaillir contre les tiers. Mais il faut remarquer que cette indisponibilité résultant de la promesse de vente est toujours temporaire et, qu’elle entraîne comme contre-partie une stabilité nécessaire à la prospérité de toutes les entreprises. L’individu, certain de travailler pour Iui, développera sou exploitation, réalisera toutes les améliorations susceptibles de lui procurer les gros bénéfices qui lui permettront de lever l'option. Il y a peut-être là le moyen le plus adéquat de procurer liristrument de travail à celui qui Putilise, à celui qui le rend productif. Le bailleur lui-même trouve son intérêt dans cette opération, surtout s’il s’agit de choses

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mobilières (6), Restant propriétaire, il a le droit de revendiquer sa chose dans la faillite du locataire, il peut le poursuivre pour abus de confiance, s’il en dispose. D’autre part, le bailleur qui a ainsi aliéné une partie de sa liberté, exigera un loyer plus élevé, il réalisera alors un vrai pla- ‘cement de père de famille, et pour être assuré de toucher un revenu élevé pendant une durée bien déterminée, il stipulera que la levée de l'option ne sera possible qu’à partir d’une certaine époque.

Les avantages du bailleur en matière mobilière sont tels que les parties, bien souvent, déguisent sous le nom de bail avec promesse de vente, ce qui n’est, en réalité, qu'une vente à tempérament. Dans celle-ci, la propriété est immédiatement transférée à l’acheteur et il en résulte un certain risque pour le vendeur qui ne pourra pas recouvrer sa chose bien que le prix ne lui en ait pas été intégralement versé. Certaines législations étrangères sont venues protéger le vendeur à crédit dans des hypothèses spéciales (7). En France, seule la vente à tempérament des valeurs à lot est prévue ; elle est interdite par une loi du 14 décembre 1926. Aussi les vendeurs à crédit d'objets mobiliers, avec paiement à échéances successives, ont remédié aux dangers qui les menacent en recourant à la location-vente (8). Dans cette opération, le vendeur donne à bail l’objet de la vente et le preneur ne devient propriétaire qu'après un certain nombre de versements. Certains auteurs ont prétendu que ce contrat ne devait jamais être valable parce qu'il constituait toujours une fraude aux règles établies en matière de faillite. De plus, il est généralement stipulé que si l’acheteur n’effectue pas un des versements prévus,

(6) THirioN, thèse citée, p. 9.

(7) Notamment, art. 546 du Code Civ. belge et le Code de Commerce italien, art. 773, $ 3.

(8) HaMEL. — Vente à tempérament et location-vente. D.H., 1930. Chreo-

nique, p. 41.

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le eee peut résoudre le contrat de plein droit en conservant, à titre d’indemnité, les sommes qu’il a déjà reçu. Il y à là une opération d'autant plus dangereuse qu’elle s'adresse le plus souvent à une catégorie de personnes incapables de se défendre. Cependant, on ne peut pas affirmer, la bonne foi étant présumée, qu'une intention illicite où immorale est toujours à la base d’une pareille convention. L'avantage d’un paiement fractionné permet à certaines personnes économes d'acquérir ce qu’elles n’auraient pu acheter, s’il avait fallu payer le prix en une seule fois. Aussi, bien que présentant un intérêt surtout en matière mobilière, le champ d'application de la location-vente a grandi, il s'étend même aux transactions portant sur des immeubles et la législation sur les lotissements donne lieu à des contrats très nombreux qui sont des locations-ventes. Sans vouloir analyser Ja nature d’une semblable .convention, ii convient de fournir un critérium permettant de distinguer la location-vente du bail avec promesse de vente.

Dans la location-vente, chaque versement constitue un acompte sur le prix et lorsque le nombre des versements prévus a été effectué, la propriété passe au preneur de plein droit, en principe, sans qu'il y ait à faire aucune déclaration, D’une certaine façon, on peut dire que cette acquisition est forcée et obligatoire, Pour ne pas la réaliser, il faudrait ne plus effectuer de versements ef par conséquent perdre toutes les sommes qui ont été versées, subir un préjudice certain.

Dans le bail avec promesse de vente, le preneur devra nettement manifester sa volonté d'acquérir pour devenir propriétaire. S’il lève l'option, 11 devra verser le prix de l'objet qu’il a acheté. Dans ce cas, il y a dualité d’opérations : il y a un bail puis une vente et lorsque celle-ci est réalisée le bail disparaît, alors que dans la location-vente

le louage est un élément essentiel du contrat.

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Le bail avec promesse de vente prépare un transfert de propriété, la location:vente réalise ce transfert. En fait, la distinction est souvent très difficile à faire car dans la pratique ces opérations se trouvent rarement à l’état pur ct simple dans lequel elles ont été décrites. Les parties peuvent, par des clauses spéciales, ajouter à l’une des opérations certains traits distinctifs de l’autre et, dans ces conventions hybrides, tenant à la fois du baïl avec promesse de vente et de la location-vente, il faudra déterminer quel est le caractère prédominant pour arriver à la qualifier juridiquement, Ainsi il y a location-vente, bien que le locataire doive manifester sa volonté d'acquérir la chose et verser une somme d'argent, lorsque cette somme est tellement faible que ce sont, en réalité, les loyers versés pendant le cours du bail qui représentent la valeur de la “chose. En pareil cas, on ne peut pas dire que la liberté d'option est complète, parce que le locataire a tellement intérêt à réaliser la vente qu’il serait illusoire de supposer -qu'il ne le fera pas. |

C’est au juge du fai: qu’il appartient de décider souve- ‘ainement s’il y a location-vente, ou bail avec promesse de vente, et, pour trancher cette question, il cherchera à découvrir sous les termes employés par les parties leur intention vraie, le but véritable qu’elles ont voulu atteindre (9) ; la Cour ce Cassation n’interviendra que si le juge du fait, sous prétexte d'interprétation, a modifié une elause claire et précise du contrat et Jui a donné une fausse dénomination, ce qui aboutirait à violer directement la loi fiscale.

Certains auteurs ont voulu faire du bail avec promesse de vente, un contrat « sui generis >» auquel on devait appliquer les principes généraux. Dans certains cas, en effet, il est très difficile de dissocier le baïl et la promesse de

(9) THirioN, thèse citée, p. 18 et s.

vente, parce que les parties les ont liés si intimement qu’il

seraït contraire à leur intention de les faire obéir à des règles différentes. Dans cette opinion, il faudrait voir là un acte complexe ne tenant ni de la vente ni du louage, « dont les éléments seraient indivisibles en tant qu’il s’agit de la notion de cause, de Ia correspondance à établir entre les avantages conférés à l’une des parties et ceux qui sont conférés à Pautre » (10). Cependant, cette opinion est abandonnée ; elle se fonde uniquement sur une présomption : on suppose que, dans tous les cas, les parties ont. voulu faire une opération unique et la fragilité de cette présomption apparaît à première vue.

La promesse de vente est, le plus souvent, consentie à loccasion d’un baïl, maïs elle peut encore être insérée dans un contrat de mariage ou dans un testament,

Insérée dans un contrat de mariage, elle constitue la « clause commerciale >». En vertu de cette clause, l’époux survivant pourra conserver, pour son compte personnel, s’il le désire, le fonds de commerce dépendant de la succession de l'époux prédécédé à charge d’en payer la valeur aux héritiers de celui-ci. Quand elle porte sur un fonds de commerce propre à l’un des époux, la majorité des auteurs, en particulier CAPITANT (11), NasT (12), l'analyse en une promesse de vente : l'époux propriétaire du fonds de commerce s'engage à le vendre à son conjoint pour le cas où eclui-ci lui survivrait et consentirait à l’acquérir en payant le prix fixé par expert : « Si je meurs avant vous, dit le propriétaire du fonds à son conjoint, je promets de vous vendre mon fonds de commerce pour tel prix » (13).

(10) Japret, note au S. 1920-2-113.

(11) Note au S., 1923-2-1.

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(13) PLanioL et RipertT, Tome VIII, par Nast, p. 46, note DMELTE AUX MSP OJURCLES,