CHAPITRE PREMIER

De la vente d'immeuble avec promesse de porte-fort.

SECTION

Du contrat avant la ratification,

$ 1. — Les caractères de la vente avec promesse de porte-fort.

77. Difficultés dérivant du caractère translatif de la vente. — 78. Parallèle entre la vente avec promesse de porte-fort et la vente de la chose d’autrui.

$ 2. — Du transfert de propriété.

79. Antagonisme du personnalisme du droit de propriété et de la puissance de la volonté en matière de transfert de la propriété — Distinction nécessaire. — 80. Premier cas : la chose est la propriété exclusive du tièrs pour lequel on s’est porté fort. La propriété n’est que virtuellement transmise à l'acquéreur. — 81. Deuxième cas : L'immeuble vendu est la propriété indivise du porte-fort et du tiers. Structure particulière du contrat. Nécessité de mesurer le contenu des droits respectifs des indivisaires. — 82. Exposé de la théorie classique de l’indivision : transformation du droit originaire, incor-poré à la chose, en quote-parts abstraites. — 83. Analyse des droits effectivement cédés par l’indivisaire qui vend seul la totalité

de la chose indivise. — 84. Application des données précédemment dégagées au cas particulier de la vente d’un bien indivis par un indivisaire porte-fort. Influence du partage sur la situation juridique créée par la vente. — 85. Réponse à la question posée.

$ 3. — Des conséquences d’une prise de possession immédiate de l’immeuble par l'acquéreur.

86. Tendance du contrat vers une exécution immédiate. Droits du propriétaire : action en revendication. Conditions d’exercice de cette .action.,en cas de vente de chose indivise. — 87. Problème posé en cas d’exercice de l’action en revendication : l’acquéreur entré prématurément en possession doit-il être réputé de bonne ou de mauvaise foi ? Solution jurisprudentielle. Critique. — 88. L’acquéreur et l’usucapion : le contrat conclu avec un porte-fort est-

il susceptible de constituer un juste titre ?

$ 4. — Du paiement du prix.

89. Cas où l’acquéreur s’est obligé à payer le prix aux mains du porte-fort avant la ratification. Exigibilité de cette obligation. Objection tirée de l’art. 1653 C. civ. : réfutation. — 90. De l’exercice de l’action en résolution, à défaut de paiement. — 91. Examen d’une hypothèse particulière où l’acquéreur s’est trouvé en droit de refuser le paiement : acquisition en remploi de deniers dotaux.

$ 5. — De la transcription du contrat et de l’inscription d’office.

92. Appréciation de l'utilité d’une transcription immédiate du contrat. Renvoi. — 93. Problème posé à propos de l'inscription d’office, en cas de transcription.

$ 1. — Les caractères de la vente avec promesse de porte fort.

77. — Les difficultés que soulève le contrat avant sa ratificalion dérivent du caractère translatif de la vente. Si, en effet, le Code civil avait maintenu la conception romaine, si la vente était uniquement génératrice d’obligations, l'opération se décomposerail en éléments assez simples ; l'analyse ferait apparaitre; d’une part une volonté d'acquérir, émanant de la personne avec laquelle ïe porte-fort aurait traité, et, d'autre part, l'obligation | que souscrirait le porte-fort, au nom du tiers, d’aliéner tel immeuble. Le porte-fort fixerait, en définitive, une promesse d'acquérir sous la forme d’un avant-contrat ; le transfert de pro-

priété n’aurait lieu qu’au moment de l'acceptation du véritable propriétaire, étant entendu qu'au cas de refus de contracter, la promesse d'indemaisation, donnée par le porte-fort, viendrait à jouer (1).

Mais, au terme d’unelente évolution dont la courbe se déroule à travers tout notre ancien droit, (2) les rédacteurs du Code civil, en sous-entendant les clauses jusque-là explicites par lesquelles la tradition élait opérée, ont reconnu à la seule volonté des contractants le pouvoir de transférer un bien d’un patrimoine dans un autre. Les simples formules de style, par lesquelles s’extériorisait la volonté d’aliéner, sont devenues elles-mêmes inutiles. Notre législation positive ignore ce contrat abstrait d'aliénation en vertu duquel, dans le droit allemand, la propriété est déplacée « indépendamment de la cause en vertu de laquelle les parties procèdent à l’aliénation » (3). Vendre, c’est désormais aliéner (4). Dès lors, quand le représentant porte-fort vend, il ne s’oblige pas, en fixant un offre d'acquérir, à indemniser le pollicitant au cas où le verus dominus ne consentirait pas à aliéner. Mais par l'effet de la représentation dont nous avons décrit le mécanisme il substitue sa volonté propre de vendre à celle du véritable propriétaire. Il forme en accord avec le co-contractant, un contrat de vente. Par le fait même, il déclare aliéner le bien du tiers, en se portant fort que le tiers reconnaîlra quelque jour qu'il a été valablement représenté.