V. supra, n

PLANioL, RiperTt et Picarp, III, n° 176.

AuBry et Rau, II, $ 206, p. 408.

PLANIOL, RiperT et PicArD, cbid.

d’ailleurs modérées, de l’article 550 C. civ. Celui-là même qui est appelé à protiter de la promesse d'indemnisation, destinée à couvrir le risque d’une absence de pouvoirs, sait ou doit savoir pertinemment que le contrat conclu avec un représentant sans qualité est irrégulier. Et il trouve, au surplus, dans la promesse de porte-fort, le principe d’une réparation intégrale du préjudice qu’il est susceptible de subir.

Dès lors, ce ne serait pas, semble-t-il, lui imposer un traitement injuste que de lui refuser la faveur particulière, accordée au possesseur de bonne foi, par l’article 555 C. Civ., au cas où, étant entré prématurément en jouissance de l'immeuble, il y aurait élevé des constructions.

Or, la Cour de cassation (1) a admis l’existence de la bonne foi dans des circonstances où l’acquéreur ne pouvait avoir, ni en droit ni en fait, aucune espèce d'illusion sur la régularité de son titre. Une dame veuve Mazet agissant : a) en son nom personnel, comme usufruitière de la moitié des biens de la succession de son mari, et à) comme tutrice légale de ses enfants mineurs, pour lesquels elle s'était portée fort, avait consenti à un sieur Andrieux une promesse de vente (2) relativement à un terrain en bordure d’un cours d'eau. Ce sieur Andrieux rétrocéda ses droits à la « Société Grenobloise de force et lumière », qui, immédiatement, entra en possession du terrain et y procéda à d'importants et très coûteux travaux. C’est ici qu’il nous semble voir se dessiner une manœuvre dont il se pourrait bien que les tribunaux eussent, par la suite, tenu le plus grand compte. Le Conseil de famille des mineurs, conscient de la plus-value qu'avait prise le terrain, à la suite des aménagements considérables qui y avaient été faits, décida alors de provoquer une vente régulière, selon les formes prescrites. Tout permet de croire que le Conseil de famille espérait voir la Société Grenobloise, menacée dans ses droits, se porter adjudicataire moyen-

(1) Cass. req., 6 mars 1905. D. P. 1910.1.362. (2) Comme on le voit, il n’y avait là qu’un simple avant-contrat et non un contrat virtuel. Mais l'exemple ne nous en paraît que plus démonstratif.

nant un prix bien supérieur à celui que comportait la promesse. En fait, ce fut un sieur Vial qui fit l'acquisition.

Saisie d’un pourvoi contre un arrêt de la Cour de Grenoble (17 mars 1903) (1) qui avait notamment reconnu la qualité de possesseur de bonne foi avec droit de rétention, à la Société Grenobloise de force et lumière, la Cour de cassation se prononça dans le sens de l'arrêt attaqué : « Attendu que, si l'acte du 17 octobre 1896 révélait à la Société que la promesse de vente consentie par la dame Mazet l'avait été sans l’accomplissement des formalités prescrites par la loi, la Cour de Grenoble a pu néanmoins décider que ladite Société avait cru à la ratification des mineurs Mazet, et considéré cette ratification comme d'autant plus probable que la dame Mazet, indépendamment de sa qualité de tutrice, s'était engagée comme usufruitière d’une partie des biens que la réalisation de la vente allait soustraire à son usufruit ; que l'arrêt attaqué s pu, dès lors, déclarer la Société possesseur de bonne for et la faire profiter des avantages indiqués dans l’article 555 C. civ. ».

Comme on le voil, des considérations d'ordre divers ont influencé une décision qui, écartant l'application mécanique des textes, a eu surtout pour but de satisfaire aux indéniables exigences de l’équité : disproportion évidente entre la valeur originaire du terrain et l'importance des travaux qui y avaient été faits par la suite ; rigueur maladroite d’une solution qui eut pu amener, par la mise en œuvre de la notion de mauvaise foi, la destruction d’aménagements considérables ; entrée en ligne de compte des droits propres que l’auteur de la promesse se trouvait posséder sur l'immeuble ; puis, brochant sur le tout (encore que rien n'en transparaisse à travers l’arrêt) l’aperception de la manœuvre un peu grosse tentée par le Conseil de famille, Mais précisément, toutes ces circonstances particulières, en même temps qu'elles établissent le bien-fondé de l'arrêt, nous semblent lui enlever tout caractère d’une décision de principe. Et

(1) Rapporté sous l’arrêt de la Chambre des requêtes, précité.

sans doute faut-il, malgré tout, poser en règle générale, que l'acquéreur qui tient son titre d'un simple porte-fort n’est pas, sil entre en jouissance de l'immeuble, un possesseur de bonne foi. C'est ce que paraissent commander tout à la fois l'esprit et la lettre de l’article 550 C. civ.

88. — Cette question de la bonne ou de la mauvaise foi de l'acquéreur se retrouve à propos de l'usucapion. Sous réserve de la suspension de prescription dont certains propriétaires sont susceptibles de bénéficier, l’acquéreur, qui a conclu le contrat de vente avec un simple porte-fort et qui entre en possession de l'immeuble, pourra t-il usucaper par dix ou vingt ans ?

Le problème ne se pose plus ici avec les mêmes données que dans le cadre de l’article 550 C. civ. Les éléments constitutifs de la bonne foi ne sont pas les mêmes : le juste titre est distinct de la bonne foi.

Reprenons successivement ces deux conditions de l'usucapion abrégée. i

19 « On appelle « juste titre » l'acte qui a pour but de transférer la propriété et qui l’eut effectivement transférée, s'il était émané du véritable propriétaire » (1).

Or, le titre de l’acquéreur qui a traité avec le porte-fort n’est que virtuellement translatif de propriété. Si nous avions admis que le contrat conclu entre un co-contractant et un porte-fort, était nul, il nous eut fallu préciser ici la nature de la nullité, car un acte simplement annulable peut faire titre contre le vrai propriétaire (2). Mais, tout en ayant distingué le contrat virtuel du contrat conditionnel, (3) il nous paraît que l’acquéreur qui tient ses droits d’un porte-fort se trouve. quant à l’usucapion, dans une situation analogue à celle d'un acquéreur sous

(1) Pzanioz, RiperT et Picanp, III, n° 701.

(2) C’est là un nouvel intérêt de la distinction entre la vente avec promesse de porte-fort et la vente de la chose d’autrui (cf. PLanioL et Ri- PERT, II, n° 1423).

(3) V. supra, n° 39.

condition suspensive. Et le titre dont ce dernier est capable de se prévaloir ne peut être invoqué qu'à partir de la réalisation de la condition (1). De même, le titre de l'acquéreur par l’intermédiaire d’un porte-fort attend de la ratification, encore incertaine par hypothèse, le parachèvement qui lui permettra d'être valablement produit. Dans les deux cas, on peut dire, en reprenant la formule d'Aubry et Rau (2), que si l'acquéreur est déjà en possession, cela « ne peut s'expliquer que par une convention accessoire qui, impliquant pour ce dernier une obligation éventuelle de restitution, ne lui crée qu’une situation provisoire et équivoque ».

20 Quant à la bonne foi, il convient de se reporter à cé qui a été dit plus haut. L'acquéreur, en acceptant la promesse du porte-fort, a, par là même, manifesté l’exacte connaissance du défaut de pouvoirs du représentant avec lequel le contrat était passé. De toute manière, l'absence d’un juste titre interdirait toute prescription abrégée.

Quand l’objet de la vente se trouve avoir été un immeuble indivis, la promesse de porte-fort ayant été donnée par certains des co-indivisaires vendeurs, la situation est plus complexe, car l'acte a été (sauf l'effet déclaratif d'un partage ultérieur) immé: diatement translatif des quote-parts de ceux qui y ont concouru. I ne peut donc s’agir alors que de l’usucapion des quote-parts de ceux des propriétaires qui ont été simplement représentés. Mais, dans cette limite même, le raisonnement, proposé plus haut, doit être appliqué.

En toute hypothèse donc, il paraît bien que l'acquéreur entré en possession, alors qu'il ne tient ses droits que d’un portefort, ne pourra usucaper que dans un délai de 30 ans (3).

(1) Pranior, RiperT et PicarD, III, n° 705. — Augry et Rau, II, $ 218 texte et note 12.

(2) Augry et Rau, loc. cit.

(3) C’est précisément pour permettre l’exercice dé l’action en revéndication pendant ce délai trentenaire qu’un cértain nombre dé Cours d’appel n’ont pas admis, avec raison selon nous (v. supra, n° 37) la doctrine de la Cour de cassation, selon laquelle la vente conelue par un

$ 4. — Du paiement du prix.

89. — Généralement, l'incertitude de la ratification, le caractère aléatoire de l’opération interdisent aux parties la stipulation d'un paiement du prix antérieur à la ratification, aussi bien d’ailleurs qu’une autorisation d’entrer en possession prématurée.

Mais il arrive que les contractants, en dépit des déficiences de l’acte, conviennent de fixer l’époque du versement des fonds avant celle de l'approbation de la vente par le véritable propriétaire. C’est là une nouvelle manifestation de cette tendance des volontés à modifier d'ores et déjà les positions juridiques respectives, sans que toutes les conditions de régularité soient réalisées. Le contrat, malgré ses imperfections, est doué d’un certain dynamisme. À vrai dire, une manière de procéder aussi hasardeuse se rencontre surtout en matière de vente de biens indivis.

L'acquéreur, dans ce cas, doit-il exécuter son engagement ? Il semble bien que l’affirmative ne soit pas douteuse. Sans doute, la vente est un contrat synallagmatique, et si l’on applique ici la théorie causaliste, le paiement du prix se trouve avoir pour cause un transfert de propriété dont nous avons dit qu'il n’était pas ac{uellement acquis. Malgré cela, l'acquéreur ne saurait soutenir l’inexistence de la cause du paiement qu’on lui réclame, car, en toute hypothèse, il est au moins investi de la propriété virtuelle de l’immeuble vendu, et, s'agissant d'un bien indivis, il détient désormais les quote-parts des co-indivisaires ayant concouru à la vente (encore bien que celles-ci puissent lui échapper par l'effet d’un partage). Au surplus, il appartient aux contractants de briser, par leurs libres conven-

tuteur porte-fort au nom du mineur serait annulable, car alors l’acquéreur n’a plus à se prévaloir de l’usucapion : il lui suffit d’invoquer la prescription décennale de l’article 1304 C. civ.

tions (art. 1134 C. civ.) ce rapport nécessaire que la loi établit entre les prestations respectives auxquelles le contrat donne lieu. L'engagement que prend l'acquéreur de payer immédiatement le prix, en dépit de l’aléa qui caractérise l'opération, offre ce trait commun avec l’engagement personnel du portefort qu'ils impliquent tous deux la certitude morale de la ratification subséquente. :

A défaut de lien juridique, un lien psychologique les unit. Comme le porte-fort, mais d’une autre manière, l'acquéreur a assumé sa part des risques que comporte l’opération : il suit la foi du représentant, avec la certitude que celui-ci recevra postérieurement, sous forme de ratification, l’habilitation nécessaire. Ayant promis, l'acquéreur doit payer.

Mais ne pourra-t-il pas trouver un moyen de défense dans l'article 1653 C. civ. ? Ne pourra t-il pas en effet prétendre qu il se trouve dans l'hypothèse type où le refus de payer peut être motivé par un 7usle sujet de craindre d’être troublé par une action en revendication, intentée dans les conditions que nous avons ci-dessus précisées ? Et ne pourra-t-il pas différer le paiement jusqu'à ce que la menace d’éviction ait cessé, c’est-àdire jusqu’à ce que la ratification effective ait eu lieu ?

Ce même article 1653 C. civ. fournit à celui qui a conclu le contrat avec l'acquéreur, les éléments de sa réponse. Il prévoit en effet que la rétention du prix ne pourra être exercée si les parties ont convenu que « nonobstant le trouble, l'acquéreur paierait ». La jurisprudence exige, il est vrai, qu'une telle clause soit expresse. Mais, daus le cas d’une vente avec porte-fort, l'existence d'une telle convention ne nous parait pas douteuse : elle est inscrite, sinon en termes exprès, du moins et sans contestation, de façon implicile, dans le contrat Lorsqu’ils’est obligé, envers un représentant sans pouvoirs, à payer le prix avant la ratification, l'acquéreur, indubitablement renseigné sur ce défaut de pouvoirs connaissait l'incertitude qui planait sur son droil de propriété. Par ailleurs, celui qui a traité avec l'acquéreur trouve, toujours dans le même texte, une res-

source supplémentaire : il peut exiger le prix, sous condition de donner caution.

En définitive donc, l’acquéreur, s'il y est obligé, doit payer avant la ratification. C’est dans ce sens d'ailleurs que s’est prononcée la Cour de cassation (1).

90. — Dès lors, si l'acquéreur refuse d'exécuter son engagement, quelles sanctions pourront jouer contre lui ? L'action en résolution pourra:t-elle être intentée ?

Une objection se présente : elle dérive de la nature même de l'opération conclue. L'action en résolution, pourrait-on dire, suppose l'existence même d'un contrat : on ne détruit que ce qui est. Dès lors, quelle rafson y a-t-il de provoquer la résolution d'un contrat qui ne se formera qu’au moment de la ratification ? C'est tout le problème de la valeur juridique du contrat de vente lui-même, avant la ‘ratification, qui se trouve ainsi posé. Or, il nous parait bien que, sans forcer le sens des décisions jurisprudentielles, nous soyons autorisé à y découvrir une confirmation, au moins implicite, de la théorie précédemment exposée du contrat virtuel, mais déjà formé, car nous voyons la jurisprudence sanctionner, par une résolution, le défaut d’accomplissement des obligations assumées par les contractants, alors que la ratification n’a pas eu lieu. Elle reconnaît, par là même, l'existence du contrat.

Il est vrai que, dans l’espèce à laquelle nous nous référons (2), c'est un bien indivis qui avait été vendu par certains indivisaires et que, dans ces conditions, l'intérêt direct des co-indivisaires vendeurs était susceptible de justifier leur intervention. Mais il nous faut uoter comme très symptomatique, le fait que la Cour de cassation n’a pas restreint à la mesure de

(1) Cass. req., 25 mai 1852. D. P. 52.1.279; S. 52.1.447. Dans le même sens : PLANIoL, Riperr et EsmgiN, VI, n° 50. — Augry et Rau, IV, $ 343 ter, texte et note 12. — BauDry-LAGANTINERIE et BARDE, I, n9 433. — Laurent, XV, n0 546. — LaAROMBIÈRE, I, s. art. 1120, n° &,

{2} Cass. req., 25 mai 1852, précité.

l'intérêt direct des vendeurs qui s’étaient portés forts, les obligations de l'acquéreur. Si l'arrêt, en effet, constate « que deux parties, en l’absence de la troisième, avaient qualité suffisante pour demander l'exécution des obligations contractées envers elles seules », il ne saurait être contesté que ces obligations avaient pour objet le paiement de la totalité du prix fixé. Ce prix, les vendeurs l’avaient bien fixé seuls, en accord avec l'acquéreur, mais ils avaient agi alors, tant en leur nom personnel que comme représentants d’un co-indivisaire absent. C’est de l'intégralité des engagements que l'acquéreur était tenu, car, dans la mesure même où les vendeurs avaient conclu le contrat au nom et pour le compte de l’absent, l’acquéreur n’en avait pas moins vu en eux des représentants, dont il avait expressément renoncé, par la stipulation d’un paiement prématuré, à contester ultérieurement la qualité.

Il faut déduire de là qu’en présence d’une action en résolution exercée par ceux des indivisaires qui auraient vendu un immeuble, en se portant forts de leurs co-intéressés, l'acquéreur ne saurait tirer argument de l'indivisibilité de l’action (1) et demander la mise en cause de tous les propriétaires. À notre avis, en effet, il ne saurait dénier qualité pour agir à ceux-là mêmes qu’au moment de la formation du contrat, il aurait jugés capables de recevoir valablement un paiement, en l’absence de toute ratification.

Pour identité de motifs, et bien qu'il ne paraïisse y avoir sur ce point aucune décision jurisprudentielle, il convient d’accorder au porte-fort la faculté d’user, le cas échéant, de l’action en résolution, même lorsqu'il n'a aucun droit sur l'immeuble vendu. Sans doute, comme gérant d’affaires, le porte-fort doit se garder de tout agissement qui serait susceptible d'enlever au tiers le bénéfice éventuel de l'opération, et le contrat, jusqu’à

(1) Sur cette indivisibilité de l’action en résolution v. PLANIOL, RtpERT et Hamez, X, n°0 171. — Cozin et CapiTanT, II, p. 494. — AuBry et Rau, V, $ 356, p. 152. — BAUDRY-LACANTINERIE et SAIGNAT, n9 544, — Guis- LOUARD, II, n° 574.

la ratification, est soustrait aux variations de la seule volonté des contractants. Mais il appartient au représentant qui ne s’est pas entendu reprocher, au moment de la conclusion du contrat, son défaut d'habilitation, d'exercer en sa qualité même de représentant, les prérogatives qu’il tient du contrat lui-même. En règle générale donc, il est logique d'admettre que 1° l'acquéreur, s’il s’y astreint, doit payer et 2que l'action en résolution sanctionne le défaut d'exécution de cet engagement.

91. — Pourtant, l'arrêt de la Cour de cassation qui sert de substratum à tous ces développements (1), nous révèle précisément une siluation juridique telle que l’acquéreur, en dépit d'une stipulation de paiement prématuré, s’est vu reconnaître le droit de ne pas verser son prix. Une dame Lechesne et une dame Cournet avaient vendu à une dame Daillier un domaine indivis entre elles et la mineure Esther Lechesne, pour laquelle elles s'étaient portées fort. Selon la convention, la date du paiement du prix devait précéder celle de la ratification. Mais la femme, qui avait acheté, était dotale et avait déclaré dans. l’acte que cette acquisition était destinée à lui servir de remploi de deniers dotaux. A l'échéance, elle refusa de payer, en se basant sur l’article 1653 GO. civ.

Ea l'espèce, ce refus était pleinement justifié, car le remploi, pour être valable, doit être utile (2) : les biens qui sont appelés à remplacer dans le patrimoine de la femme ceux qui ont été aliénés, doivent être à l’abri de toute cause d’éviction. Et le notaire, détenteur des fonds dotaux, n'aurait pu s’en dessaisir sans engager sa responsabilité. Il aurait commis une faute professionnelle en prêtant son ministère à une opération qui n’eut pas constitué un 1emploi régulier (3). L'engagement de payer

i récité.

% ne on IX, n° 14208. — Augry et Rau, VIII,

$ 537, texte et note 94. — Baupry-LacanTiNERIE, LE Counrois et

SuRvILLE, III, n° 1776. e (3) PzanioL, RiPerT et Nasr, IX, n° 1213 et 1215 (et les références

indiquées).

J. Boulanger 13

avant la ratification se trouvait, en quelque sorte, paralysé par la dotalité de la femme. Le principe de l’inaliénabilité dotale s’opposait à l’exécution d’une obligation qui était de nature à compromettre l'intégrité de la dot.

Néanmoins, le souci légitime de ne pas porter atteinte à la dot ne devait pas interdire l'exercice de l’action résoluloire. Si le remploi, effectué dans les condilions qui viennent d’être précisées, n'était pas régulier, il n’en restait pas moins que la femme avait fait acte d'acquisition, et que, sous réserve de la conservalion de sa dot, elle avait pu valablement s’obliger. Tenue contractuellement, rien ne se fut opposé à ce qu'elle payât avec ses paraphernaux. EL la Cour de cassation a admis, en cette circonstance, la possibilité d'une action en résolution, avec condamnation à des dommages-intérêts. Il convient d'observer d’ailleurs que la dot n'avait nullement souffert de cet anéantissement du contrat : d'une part, la somme dotale, objet d'un remploi non consommé, élait restée intacte entre les mains de la femme {ou du notaire, son mandataire) (1) et d’autre part l'immeuble acheté n'était que virtuellement entré dans le patrimoine de la femme et n’avait été que virtuellement frappé de dotalilé (2). Or, ne jouissent du bénéfice de la dotalité que les biens de la femme dont le statut juridique est nettement défini. La résolution avait eu pour résultat d’annihiler l’acte d'emploi, mais la dot elle-même u’avait subi aucune diminution ni aucun

dommage.

Ainsi se révèlent, à travers cette espèce curieuse, les contra-

(1) I1 paraît même résulter des circonstances de fait relatées dans’ Parrêt de la Cour de Rennes du 15 février 1851, objet du pourvoi (et rapporté au D. P.1852.1.279 avec l’arrêt de la Chambre des requêtes) qu’au moment où elle avait fait l’acquisition, la dame Daillier n’avait pas encore à sa disposition les deniers dotaux soumis à emploi. Elle avait simplement déclaré dans l’acte qu’elle se proposait d’aliéner des immeubles dotaux pour solder le prix de son acquisition. Il s'agissait, en définitive, d’un remploi anticipé.

(2) On lit dans larrêt précité de la Chambre des requêtes : « L’immeuble acheté ne pouvait devenir dotal par remploi que par la substitution

dictions incluses dans le contrat conclu par le porte-fort, les tendances opposées qui s’y manifestent : sa précarité le rend incompatible avec des opérations qui, comme le remploi dotal, exigent une régularité, une sécurité parfaites, mais, d'un autre côté, en dépit de toutes ses déficiences, il n’est pas dénué d’une certaine vitalité, d’une certaine force, puisqu'il permet la mise en œuvre immédiate des procédés d'exécution que comporte un contrat définitif. Ce jeu perpétuel de contrastes nous semble constituer d'ailleurs l'intérêt, en même temps que la caractéristique, de notre sujet.

$ 5. — De la transcription et de l'inscription d'office.

92. — Le contrat de vente, conclu par un représentant portefort, doit-il être transcrit ? La solution de cette question dépend, évidemment, de la conceplion que l’on a adoptée à propos de la valeur juridique de l’accord établi entre le co-contractant et le porte-fort.

Si l’on nie qu’un contrat ait été réellement formé, il va de soi que la transcriplion ne présente aucune espèce d'utilité. Si l'intervention du porte-fort s’est trouvée dépourvue de tout pouvoir créateur, à quoi bon la soumettre à la publicité ? La formalité de la transcription est la manifestation sensible, à l’égard des tiers, des mutations immobilières. À quoi servirait d’y recourir, dès lors qu'aucun transfert de propriété n’a eu lieu (1) ?

Si, au contraire, l’on reconnait qu’un contrat de vente a été conclu et si l’on veut voir, dans la volonté du porte-fort, vivifiée

de cet immeuble aux deniers dotaux que la femme Daillier aurait versés pour le payer. N’y ayant pas eu de paiement, il n’y a pas eu remploi ni immeuble acheté devenu dotal. »

a) Sur l'insuffisance de la transcription d’une simple promesse de vente ; cf. Percerou, note au D. P. 1909.1.425, s. Cass. req., 26 mai 1908. — V. cependant les observations présentées par M. Democue (II, n° 527) qui discerne dans la solution communément admise «un abus de construction doctrinale ».

par la volonté subséquente du tiers représenté, le principe générateur de la transmission du droit de propriété, l’opportunité de la transcription ne semble pas faire de doute. Comme nous avons admis le principe de la rétroactivité. de la ratilication, comme le contrat, approuvé par le tiers, prend date et commence de produire ses effets, en principe, au jour où il a été réellement formé par les volontés du co-contractant et du porte-fort, il paraît bien que les parties aient le plus grand intérêt à publier, dans le délai le plus rapproché, la mutation qui a eu lieu, même si elle n’est que virtuelle. Toutefois, on peut se demander si la seule transcription du contrat suffit pour que la vente soit opposable aux tiers. Bien qu’elle ne soit pas formatrice de la convention, la volonté du propriétaire représenté joue un rôle si nécessaire dans le déplacement de la propriété que la question se pose de savoir si la publication de la ratification elle-même ne serait pas conforme au vœu de la loi et si la mutation ne serait pas opposable aux tiers, à compter seulement de l’accomplissement de cette formalité supplémentaire (1). Dans ces conditions, la transcription préalable du contrat sim-

4. Si les parties résolvaient par l’affirmative la question que nous posons dans le texte et décidaient de faire transcrire immédiatement le contrat, le Conservateur des hypothèques, qui n’a pas à s’instituer juge de la validité des actes qui lui sont remis, en vue de la formalité (PLanior, Riperr et Becoué, XII, n° 697) ne saurait élever d’objection relativement au défaut de parachèvement de l’opération juridique réalisée par le porte-fort. En ce sens : LABBÉ, op. cüt., n° 65 : « Ne faut-il pas poser comme un principe en matière de gestion d’affaires qu’un gérant peut faire spontanément, sous la condition de la ratification, tout ce qui peut être fait par un mandataire? Objectera-t-on que les registres publics seront embarrassés d’une transcription destinée à rester illusoire par le défaut de ratification ? Cela est vrai. Mais est-ce qu’on ne transcrit pas des actes suspendus par une condition, résolubles, annulables ? »

Encore serait-il nécessaire, malgré tout, pour que la transcription fût utile, que l’on présentât au Conservateur un acte véritable et non des documents informes (cf. Cass. req., 11 janvier 1928. D. P. 1929.1.69 où il est question d’une vente qui avait été conclue verbalement par un fils, gérant d’affaires de ses parents et qui avait été suivie de la transcription de diverses pièces et notamment de la lettre d’un simple homme

plement virtuel ne s’imposerait plus avec la même force. C'est là un problème qu'il nous faut présentement réserver (1).

Quoi qu'il en soit, l'utilité de la transcription ne nous semble pas contestable dans l'hypothèse, d'ailleurs la plus fréquente, où il s’agit de la vente d'un bien indivis consentie par certains co-indivisaires qui se portent forts pour les absents. Comme nous l’avons déjà noté, une telle opération entraine le transfert immédiat de la propriété des quote-parts de ceux qui concourent à l'acte (sous réserve, bien entendu, des effets d’un partage ultérieur). Dans ces conditions, la publicité de la mutation s’impose. Elle sera même particulièrement efficace si le partage dont nous venons de parler se produit avant la ratification et s’il fait tomber l'immeuble aliéné dans le lot d’un des co-indivisaires qui ont participé à la vente. Par application de l’article 883 C. civ., en effet, l’acquéreur se trouve rétroactivement investi de la propriété intégrale de l'immeuble, à compter du jour où la vente aura eu lieu.

93. — Si le prix est payé comptant par l'acquéreur, le privilège institué pour la sauvegarde des droits du vendeur ne prendra pas naissance. Et comme la ratification, si elle survient, s’appliquera à l’opération toute entière, et validera aussi bien l’aliénation que le paiement, le Conservateur n'aura pas plus à prendre l'inscription d'office que si le contrat avait été effectivement conclu par le propriétaire lui-même.

d’affaires avertissant l’acquéreur que ses clients [ les propriétaires de l'immeuble vendu] « tenaient à respecter la parole donnée » par leur fils et «consentiraient à en arriver à la réalisation de la vente promise »).

(2) V. infra, n° 101. Bien entendu nous raisonnons dans le texte en supposant admise sans restrictions la théorie du contrat virtuel — inopposable au tiers représenté. Il est bien évident que notre argumentation ne pourra pas s'appliquer au cas d’une vente conclue par un tuteur porte-fort si, contrairement à l'opinion que nous avons soutenue, on estime que, dans cette hypothèse, le contrat est simplement annulable (cf. supra, n°% 37 et s.), car alors la vente sera, malgré son irrégularité, immédiatement translative de propriété et l’opportunité de sa transcription ne soulèvera pas le moindre doute.

Si, au contraire, le prix a été stipulé payable à terme, le Conservateur aura à trancher le délicat problème de l'utilité d’une telle inscription d'office.

Une distinction, à notre avis, pourrait être proposée : ou il s’agit de la vente d’une chose indivise, dans les conditions qui ont été précisées plus haut, et alors l’inscription (encore bien qu’elle ne soit pas, par elle-même nécessaire, si la transcription est opérée) (1) manifestera l'existence actuelle de la créance privilégiée des co-indivisaires qui auront concouru à la vente ; ou il s’agit de la vente d’un bien sur lequel le porte-fort n’a aucune espèce de droit. Mais alors, on voit réapparaître la difficulté à laquelle il a été fait allusion plus haut : la ratification doit-elle être transcrite ? Dans l’affirmative, en effet, l'inscription pourrait n’être prise qu’au moment où la ratification serait soumise à la formalité. Tout le problème gravite autour de la publicité de la ratification, et ce point va être étudié à propos de la ratification proprement dite.

SECTION II

Du contrat de vente après la ratification.

94. Nécessité d'apporter un correctif au principe de la rétroactivité de la ratification. — 95. Système jurisprudentiel : application par analogie de l’article 1338 C. civ. — 96. Système de Labbé.— 97. Critique de ce système. — 98. Solution proposée par application de l’article 3 de la loi du 23 mars 1855 : nécessité de transcrire la ratification. Opposabilité de la mutation aux tiers à dater de cette trans-

cription. — 99. Justification théorique de cette solution. — 100. Comment elle est susceptible d’aplanir toute difficulté dans l’ordre pratique. — 101. Réponse à la question posée à propos de

la transcription.

94. — La détermination des effets de la ratification peut être faite, semble-t-il, par voie de simple référence aux principes

(1) PLanioL et RiperT, Il, n° 3018.

qui ont été dégagés dans la théorie générale du contrat pour autrui.

Grâce à la collation des pouvoirs nécessaires, la représentation entreprise par le porte-fort peut engendrer toutes ses conséquences. Le contrat devient définitif. Tout le faisceau des obligations réciproques auxquelles il devait donner naissance est désormais formé. Et la ratification met en présence l’un de l'autre le vendeur (tiers représenté) et l’acquéreur (co-contractafit), le porte-fort {représentant bénévole) ayant disparu de la scène.

: Toutefois, il est un point où l’application des règles précédem-

ment élaborées soulève un débat d'une indéniable importance. Nous avons admis, en effet, qu'en règle générale, la ratification était rétroaclive et que cette rétroactivité, en l'absence d’un texte positif qui vint en restreindre les effets, jouait erga omnes (1). Un tel principe peut-il être accueilli, sans objection, en matière de vente ? *

Il faut répondre : non, sans hésiter. Dans l'intervalle qui sépare, de la ratification, la vente conclue par le porte-fort, le propriétaire a pu valablement conférer des droits à des tiers sur l'immeuble dont le porte-fort avait déjà disposé. Il serait à la fois illogique et inique qu’à la faveur de la rétroactivité de la ratification, ces droits fussent effacés. Il est des intérêts légitimes qu'il faut protéger contre un tel risque. Seulement, la nécessité de ce résultat étant reconnue, reste à trouver le procédé technique qui permettra d’y satisfaire.

(1) V. supra, n° 49. Toutefois, même inter partes, la rétroactivité de la ratification ne saurait être invoquée, à notre avis, en ce qui concerne l’exercice de l’action en rescision pour lésion. Il ne paraît pas y avoir de jurisprudence en cette matière, mais il semble nécessaire d’étendre, pour raison d’analogie, la solution admise pour les ventes conditionnelles (Pzanror, RiperT et HAMEL, X, n°9 242. — Cozin et CaAriTANT, II, p. 451. — DemocuE, Rev. trim. de dr. cie., 1925, p. 113. — LAURENT, XXIV, n° 444 2— Cass, req., 12 nov. 1928. D. H. 1928.576. La ratification parachève la vente consentie par le porte-fort, comme la réalisation de la condition déclenche l'intégralité des effets de la vente conditionnelle.

95.— Une première précision, qui exclut toute espèce de doute, doit être apportée : si étendue qu'on la conçoive, la rétroactivité ne saurait jouer à l'encontre des tiers visés par l'article 3 de la loi de 1855, qu’à partir de la transcription du contrat passé par le porte-fort. Cependant, même ramenée à ces limites, elle serait encore susceptible de porter atteinte aux droits des tiers. Comment éviter une telle conséquence ?

A l'intérieur du système de la jurisprudence qui applique à la ratification, aussi bien qu'à la confirmation, l’article 1338 C. cis., la tâche est extrêmement aisée. Ce texte, en effet, réserve expressément le droit des tiers. Et quels sont ces tiers ? A coup sûr, ce ne sont pas les ayants cause de celui à qui profite la confirmation ou la ratification. Il s’agit des ayants cause de celui qui confirme ou qui ratifie (1). Par application de cette règle, celui à qui l’auteur de la ratification aurait conféré une hypothèque sur l'immeuble vendu par le porte-fort et qui aurait pris inscription depuis la transcription, ne verra pas s’évanouir son droit par l'effet de la rétroactivité de la ratification subséquente. Le procédé de l'interprétation extensive de l’article 1338 C. civ. révèle ici une incontestable utilité. Et nous avons noté précédemment que ce nous semblait une des principales raisons pour lesquelles la jurisprudence avait fait appel à l'article 1338, en matière de ratification (2).

96. — Lorsqu’au contraire, on élimine du débat la disposition légale, protectrice des intérêts des tiers (3) — et c'est la position que nous avons dû prendre — la justification de la

(1) Cf. PLanroz et Riperr, II, n° 1301.

(2) V. supra, n° 47.

(3) Cette élimination, sans réserves, de l’article 1338 C. civ. ne se conçoit, bien entendu, que si l’on admet, sans restrictions, la théorie du contrat virtuel, telle que nous l’avons proposée. Il faudra, au contraire, appliquer cette disposition légale purement et simplement (et non plus par voie d’extension analogique) dans le cas de la vente d’un bien pupillaire par un tuteur porte-fort si, contrairement à l’opinion que nous avons soutenue (v. supra, n° 38) on estime que le contrat ainsi conclu est annulable,

limitation des effets de la ratification doit être trouvée ailleurs.

Labbé, qui a consacré à la question une étude minutieuse, (1) a envisagé trois situations juridiques possibles :

a) ou bien le propriétaire, dans l'intervalle qui sépare la vente de la ratification, a déjà aliéné l'immeuble.

b) ou bien il l'a hypothéqué au proût d’une autre personne que celle qui a traité avec le porte-fort.

c) ou bien, dans ce même intervalle, une hypothèque légale est née sur cet immeuble du chef du propriétaire.

Voici le raisonnement présenté par Labbé à propos de ces trois cas : \

a) En vendant, de son propre mouvement, et à un autre acquéreur, l'immeuble déjà aliéné par le porte-fort, le propriétaire « a anéanti la première vente » ; il a refusé de la ratifier et désavoué son gérant d’affaires. La ratification de la première vente est incompatible avec le maintien nécessaire de la seconde qui a été valablement consentie. (2)

b) En hypothéquant l'immeuble, déjà vendu par le portefort, le véritable propriétaire « confère un droit parfaitementrégulier et dispose de ce qui lui appartient réellement ». Il ne

Comme nou$d’avons noté (v. supra, n° 43, p.102, note 1), il ne s’agit plus alors, à proprement parler, de ratification, mais de confirmation et les problèmes qui vont être examinés ci-après ne se posent même pas.

(1) LABBÉ op. cit. n° 54 et s. — V. également PILOoN op. cit., n° 220 et s. — CARREZ, op. cit., p. 248 ets.

(2) Dans l'arrêt précité du 11 janvier 1928 (D. P. 1929.1.69. Cf. supra, n° 92, p.196, note 1) la Chambre des requêtes semble s’être appropriée cette argumentation : « L’arrêt attaqué a déclaré à bon droit que les époux Leprou (véritables propriétaires) n’avaient pu, le 16 juillet 1923, valablement ratifier la vente par Leprou fils (gérant d’affaires) à Bourgogne, puisque déjà, ils avaient, à cette époque, fait sortir immeuble de leur patrimoine en consentant la vente à Charmasson, le 8 juin 1923.» Mais il ne convient pas, selon nous, de prendre ce motif au pied de la lettre : il y a lieu de remarquer en effet que la vente consentie par le gérant d’affaires n’avait pas été utilement transcrite (v. nos observations ci-dessus 1bid.) et que, dans ces conditions, le droit de l’acquéreur qui avait traité directement avec les propriétaireset qui avait fait régulièrement transcrire son titre, était inattaquable.

doit donc pas jouir de la faculté de ratifier un acte antérieurement fait en son nom, de manière à détruire les droits qu'il a constitués.

c) En cas de survenance d'hypothèque légale ou judiciaire, au contraire, il n’y aurait pas obstacle à la ratification. (1) Dans les hypothèses précédentes, le propriétaire avait constitué « des droits inconciliables avec une ratification ». Il avait perdu son droit de ratifier, en tant que ce droit eut été une cause d’éviction pour son ayant-cause S'agissant d'une hypothèque légale. il n’y a pas eu « renonciation au droit de ratifier ». « L'hypothèque légale saisit le patrimoine dans l’état où il est » et frappe donc l'immeuble aliéné par le porte-fort alors qu'une possibilité de ratifier le contrat de vente a déjà été créée.

Comme on le voit, sans la mise en œuvre d'aucun texte, Labbé parvenait quand même à défendre, contre une rétroactivité injustifiée, les droits que le propriétaire aurait volontairement conférés à des tiers sur l’irmmeuble vendu, avant la ratification. Le seul recours à la notion d'impossibilité de ratifier donnerait ainsi aux tiers un moyen de protection suffisant.

97. — Mais à notre avis, le raisonnement de Labbé n’est pas à l’abri de toute critique. Prenons le cas où le propriétaire vend l'immeuble déjà aliéné par le porte-fort. Il nous parait excessif de dire qu'alors le propriétaire ne peut plus ratifier. Car les règles qui régissent l'opposabilité des mutations immobilières entrent en ligne de compte (2). Dans notre droit posi-

(1) LABBÉ, op. cit., n° 59, fait cependant une réserve : il prévoit l’hypothèse où la ratification serait donnée « dans une pensée malveillante, sans espoir d’un profit réel, pour nuire au créancier que la loi favorise. Dans ce Cas seulement, le créancier qui a reçu une hypothèque légale ou judiciaire à le droit d'attaquer la ratification et de la faire attaquer comme frauduleuse ».

(2) LaBpé écrit à ce sujet (op. cët., n°5 55 et 56) : « Je n’ai jamais pu soumettre mon esprit à cette distinction des parties et des tiers appliquée à l’acquisition des droits réels. Un droit réel, par sa nature, existe ou. n'existe pas à l'égard de tout le monde (cf. sur ce point Gounor, op. cit., p. 424, qui voit dans cette relativité des effets des déclarations de volonté

tif actuel, un vendeur, bien qu'il ait investi un premier acquéreur de la propriété d’un bien, peut néanmoins transmettre cette propriété qu'il n’a plus à un second acquéreur, car si le second acquéreur transerit avant le premier, c’est lui qui sera préféré. Si donc, l'on fait jouer la rétroactivité de la ratification, sans aucun correctif, le conflit entre les deux acquéreurs se règlera par la date des transcriptions respectives, et si l'acquéreur qui tient ses droits du porte fort a transcrit le premier, c’est lui qui pourra prétendre être propriétaire (à supposer, bien entendu, comme le fait d’ailleurs Labbé, que la ratification ne doive être iranscrite). Il est vrai que l'incidence de la règle mentionnée

qui opèrent une mutation immobilière, une manifestation du caractère social du droit de propriété). Quand je ne puis opposer le droit que j’ai à certaines personnes déterminées, quand je perds tous droits sur la chose dès qu’elle passe aux mains des tiers, ai-je plus qu’une créance, ai-je plus qu’une action personnelle ? J’admets que cette distinction ne soit pas juridiquement impossible, au moins est-elle exceptionnelle, exorbitante. Elle déroge à ce principe de toutes les législations qu’on ne peut transmettre plus de droits qu’on en a. Elle doit, il me semble, être autorisée par la volonté formelle du législateur, et dans le silence de la loi, il faut appliquer la règle que nous venons de rappeler... » Sans doute, le système de l’opposabilité des transmissions de droits réels immobiliers, sous condition de publicité, ne laisse pas d’être critiquable, d’un point de vue rationnel, mais dans l’hypothèse particulière que nous examinons, il paraît bien qu’il y ait lieu de l’appliquer purement et simplement. Qu'un représentant sans pouvoirs vende, en se portant fort, le bien d’un tiers, puis, que ce tiers ratifie, la situation juridique créée par la ratification est exactement la même que si le tiers avait vendu. Lors donc qu’un conflit prend naissance entre l’acquéreur qui à traité directement avec le propriétaire et l’acquéreur qui tient ses dioits d’un contrat de vente ratifié, il s’agit, en dernière analyse, de trancher le différend qui oppose deux acquéreurs successifs. Pour éliminer l’acquéreur qui fonde son droit sur le contrat ratifié, LABBÉ invoque cet argument que l’aliénation faite directement par le propriétaire a anéanti l’opération conclue par le gérant d’affaires. Mais ce raisonnement serait pareillement valable, en cas de deux aliénations successives, à l’encontre de la deuxième aliénation : en vendant une première fois, le propriétaire, pourrait-on dire, s’est privé du droit de procéder à une seconde vente. Or notre loi positive accorde la préférence à celui des deux acquéreurs qui à transcrit le pre-

mier.

plus haut est modifiée quand la seconde vente. seule efficace grâce à la priorité de la transcription, se trouve être le résultat d’une collusion frauduleuse entre le propriétaire et le second acquéreur (1). Mais, en l’espèce, comme la ratification est une : déclaration de volonté unilatérale, l'intention frauduleuse ne se retrouvera pas nécessairement chez l'acquéreur qui a traité avec le porte-fort.

D'un autre côté, il paraît difficile d'admettre que le bénéficiaire d'une hypothèque légale, voie diminuer l'étendue de ses droits, par l’agissement d’un simple porte-fort. Si le transfert virtuel d’un immeuble a pu être opéré, par la seule volonté d’un représentant sans pouvoirs, il semble équitable de décider que la survenance d'un droit réel sur l'immeuble, même en l'absence d’un fait volontaire du propriétaire, fera obstacle à un transfert définitif.

98. — À notre avis, un moyen s’offre, en dehors de la disposition finale de l’article 1338 CG. civ.,d’empêcher cet anéantissement, par la ratification, des droits que le propriétaire aura pu conférer sur l'immeuble. Il est fourni par la loi du 23 mars 1855 elle-même,

Quels sont, en effet, les tiers que l'application de l’article 1338 a pour conséquence de protéger, en l'espèce ? Ceux-là même dont parle l’article 3 de la loi précitée, ceux « qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois ». Si donc l’on pose en principe que la ratification ne sera pas opposable aux tiers (et avec elle l’ensemble de l'opération conclue par le porte-fort et approuvée par le propriétaire), on aura du même coup assuré la sauvegarde d'intérêts légitimes.

Toute la question est donc de savoir si la ratification doit être transcrite pour que son opposabilité puisse être invoquée. Or, il nous parait bien que cetle exigence dérive des prescriptions mêmes de la loi.

(1) PzanioL, RiperrT et PicarpD, III, n° 654,

Dans un arrêt du 4 mars 1891 (1), la Cour de cassation semble avoir considéré que la iranscription de la ratification n’était pas nécessaire. Mais la solution ne se présente pas avec une absolue netteté, car, en l'espèce, la éranscription méme de l'acte ratifié n'avait pas eu lieu (2). Peut-être ne faudrait-il donc pas s'exagérer l'importance d'une telle décision, si elle ne se raccordait au système que la Cour de cassation a adopté, et cette fois sans ambages, à propos de la publication de la ratification d'un acte constitutif d'hypothèque. Ainsi que nous le verrons (3), la Cour de cessation a admis que, sous le rapport de la publicité, la seule inscription prise en vertu du contrat passé par le porte-fort suffisait. Comme, par ailleurs, l’article 1338 est appliqué, la ratification commencera de porter effet à l'égard des tiers à compter du jour même où elle aura eu date certaine.

99. — Pour peu que l’on essaie d’entrer dans les raisons de la Cour de cassation, on s'aperçoit qu'une telle solution est commandée par d'incontestables nécessités logiques. Le raisonnement est admirablement lié, dès lors que l’on admet, comme le fait la jurisprudence, que la ratification obéit aux mêmes règles que la confirmation. On est bien forcé alors de reconnaître que pas plus que l'acte confirmatif, l'acte ratificatif n’a besoin d’être transcrit.

Mais c’est dans sa majeure même qu’un tel syllogisme nous semble pouvoir être attaqué. En étudiant la nature de la ratitication, nous avons souligné les analogies profondes qui unissent la ratification et la confirmation, mais nous avons aussi marqué la différence essentielle : tandis que l’auteur d’une confirmation rectifie une déclaration de volonté, qu’il a faite lui-même, l’auteur d’une ratification confère le maximum d'efficacité à une

(1) Civ., 4 mars 1891. D. P. 91.1.313 ; S. 94.1.411.

(2) Ou plutôt, elle était postérieure à l’inscription prise par des créanciers hypothécaires auxquels l’acte ratifié était opposé.

(3) Cf. infra, n° 146, p. 276, note 1.

déclaration de volonté qui lui est extérieure, puisqu'elle a été faite pour lui et en son uom. Or, en matière de vente, cette distinction offre un indéniable intérêt : lorsqu'un mineur par exemple vend un immeuble, l'opération n’est certes pas inatlaquable, mais l'acte contient déjà l'expression de la volonté propre que le propriétaire a manifestée d’aliéner. Un acquéreur ultérieur, renseigné par la transcription de la première aliénation, saura pertinemment que la situation n’est plus entière et que son droit de propriété ne prendra naissance qu'autant que la première vente aura été annulée. Au surplus, l’article 1e° $ 1 de la loi de 1855 vise la transcription des actes translatifs de propriété. Et en l’espèce, la vente consentie par le mineur, toute irrégulière qu’elle puisse être, n’en estpas moins immédiatement translative de propriété.

La vente conclue par un porte-fort, au contraire, n’est, comme nous avous essayé de le démontrer, que virtuellement translative (1). Le personnalisme du droit de propriété, l'indépendance réciproque des individus dans le monde juridique s'opposent à ce qu'il en soit autrement. Sans doute, c’est la volonté même du représentant porte-fort qui est le principe générateur de la transmission. C’est le représentant qui forme le contrat de vente. Mais cette volonté du porte-fort ne devient réellement efficace, elle n'entraine la mutation de valeurs qu’elle a en vue, qu’à la condition d’être vivifiée et complétée par la volonté corrélative du propriétaire. C'est la volonté du représenté qui, en définitive, permet le transfert voulu par le représentant. Dans cette mesure donc, et parce que c’est d'elle, en dernière analyse, que le déplacement de la propriété dépend, elle doit être publiée. Par le caractère définitif qu’elle imprime au transfert

(1) De toute évidence, le raisonnement qui va suivre se situe dans le cadre de la théorie du contrat virtuel, inopposable au tiers représenté, que nous avons exposée. Il sera incontestablement inopérant, en cas de vente d’un bien pupillaire par un tuteur porte-fort, si l’on considère comme annulable le contrat conclu. Dans ce cas, en effet, il faudra parler de confirmation (V. supra, n° 43, p. 102, note 1) et les actes confirmatifs n’ont pas à être transcrits (PLANt1oL, Riperr et Picarp, III, n° 642).

de propriété impliqué par la vente, la ratification se trouve faire partie des actes qui ont besoin d’être transcrits, pour que les mutations qu'ils engendrent soient opposables aux tiers (1).

100. — Remarquons, au surplus, combien une telle solution est de nature à aplanir les difficultés dans l'ordre pratique. Quand une personne acquiert du véritable propriétaire un immeuble déjà vendu par un porte-fort, elle est avertie de la première aliénation, si celle ci a été transcrite. Adoptons ici le système de la jurisprudence d’après lequel la première vente porte effet à l'égard des tiers, à compter de la seule ratification, et supposons qu'au moment de la seconde vente, la ratification de la première ait déjà eu lieu. Le second acquéreur, celui qui a traité avec le véritable propriétaire, n'aura donc aucun droit. Il n'avait, dira-t-on, qu’à s’enquérir de l'existence de celte ratification possible. Soit, mais il convient d'observer qu’en l’absence de tout moyen d'investigation précis, il en est réduit à se fier aux dires de son vendeur. À quoi l’on répond que, pour avoir toute la certitude désirable, celui qui achète malgré la révélation d'une aliénation antérieure par un porte-fort, devra obtenir la comparution du premier acquéreur à son propre contrat (2). Il est facile alors de répliquer que ce n’est là qu'un procédé habile de praticien. Et si l’on veut élever le débat, il est aisé de faire remarquer que le législateur n'aurait assuré que d’une façon bien insuffisante la sécurité des transactions immobilières s’il avait mis, comme seule condition à l’opposabilité des mutations, la seule transcription d'actes de vente où figure un simple représentant sans pouvoirs.

(1) En ce sens : Aurry et Rau, IV, $ 343 ter, texte et note Æ bis et II, $ 209, p. 432. :

(2) Cf. LABBÉ, op. cüt., n° 75 : « Une vente a été consentie par un gérant spontané. La transcription de la vente vous fait savoir l'incertitude qui plane sur l’aliénation. Faites-vous justifier de la ratification ou d’un désaveu formel par celui qui se prétend propriétaire. Soyez attentif : vous ne serez pas trompé. La loi n’a pas besoin de venir à votre secours par la publicité » ; cf. également CARREZ, op. cit., p. 261.

Si notre manière de voir est exacte, c'est donc la date de la transcription de la ratification qui permettra de régler les conflits possibles entre l’acquéreur et les ayants cause du vendeur qui ont acquis des droits postérieurement à la vente conclue par le porte-fort. Toutes les aliénations, toutes les hypothèques conventionnelles, toutes les hypothèques légales même seront maintenues, à condition qu’elles aient été réalisées ou qu’elles aient pris naissance avant cette transcription.

101. — Nous avons dès lors les éléments nécessaires pour résoudre la question, que nous avions dû réserver, de l'utilité de la transcription de la vente conclue par un porte-fort, tant que la ratification n’est pas acquise.

S'il s’agit de la vente d’un immeuble dont le porte-fort luimême possède une quote-part, cette transcription sera opportune, pour les raisons mêmes que nous avons précédemment exposées.

Mais s’il s’agit de la vente d’un immeuble sur lequel le portefort n’a aucun droit, les formalités de publicité seraient, nous semble-t-il, prématurées, puisque l’opposabilité ne sera acquise à l'égard des tiers que lors de la transcription de la ratification elle-même.