CHAPITRE II

Nature juridique de la promesse de vente

Nous venons de voir que la promesse unilatérale de vente était un contrat puisqu'elle mettait en rapport deux ou plusieurs parties qui s’accordent en vue de créer un rapport juridique entre elles ; mais nous avons également mentionné au passage que cette qualification était insuffisante pour déterminer la nature de l'option, car le nombre d’actes juridiques qu’embrassent les contrats est fort important et peut être classé en plusieurs catégories distinctes ; de plus elle laisse dans l’ombre deux points que nous allons nous efforcer d’éclaircir.

1° La promesse unilatérale de vente est-elle indépendante du baïl auquel elle est généralement jointe ?

2° Dans quelle catégorie de contrats doit-on faire rentrer loption ? Est-ce un contrat à titre onéreux ou à titre gratuit, unilatéral ow synallagmatique ?

Sur le premier point, il faut constater que la promesse unilatérale de vente se trouve souvent en fait, pour ne pas dire toujours, indiquée comme une simple modalité du baïl auquel elle est jointe : « tel propriétaire bailleur loue pour une « période de X... années et pour un loyer annuel de N... francs, « tel immeuble à tel locataire. En outre, il promet de vendre « à son locataire l’immeuble mentionné dans le bail à telle « date et à tel prix si ce dernier en fait la demande. »

L'exemple que nous avons donné au début de cet ouvrage et qui constitue un fait pris sur le vif prouve la véracité de

ce que nous venons de dire.

Quelques décisions de jurisprudence paraissent faire de la promesse unilatérale de vente annexé à un bail, une simple clause de ce dernier ; elle en suivra entièrement le cours, sera prorogée si ce dernier est prorogé, annulée si ce dernier est annulé, et ainsi de suite. Deux arrêts récents, l’un de la Cour de Paris et l’autre de la Cour de Cassation, Chambre des Requêtes (1), parlent de l’indivisibilité de la promesse unilatérale de vente et du bail auquel elle se trouve jointe (2).

C’est ainsi qu’on peut lire sous le premier arrêt cité du 11 mar 1925

« Lorsque la promesse de vente incluse au bail et le bail « forment un tout indivisible, cette promesse étant indiquée « comme une condition essentielle du contrat, la prorogation « légale du bail entraîne nécessairement la prorogation de la < promesse de vente.

« Lorsque les faits allégués à l’appui de la demande en res- « cision pour lésion de plus ide 7/12° ne présente pas un « caractère de vraisemblance et de gravité suffisant pour être < admis en preuve aux termes des articles 1677 et suivants « du Code Civil, il appartient aux juges de repousser la de- < mande sans expertise préalable ».

De même sous le second arrêt cité, du 27 avril 1926 :

« Lorsque en passant avant 1914 un bail avec promesse de « vente à réaliser pendant tout le cours de la location, les «< parties ont voulu faire du bail et de la promesse de vente < un tout indivisible, le locataire peut demander la réalisa- « tion de la vente en 1920, bien que le baïl se soit terminé en

1916, s’il a continué à occuper les lieux sans contestation, « aucune forclusion ne pouvant lui être opposée par appli- « cation de l’article 5 du Décret du 10 août 1914 ».

Mais ces décisions paraissent avoir été rendues dans des cas d'espèce spéciaux dans lesquels les parties semblent,

(1) Cour d’Appel de Paris, 11 mars 1925 (Gaz. Pal., 16 mars 1925), Cour de Cassation du 27 avril 1926 (Gaz. Pal., 14 juin 1926).

..@2) Thèse Foissin, Toulouse 1924, page 62 et décision du Tribunal Civil de Versailles du 2 mai 1922 et note Lalou (DD 1922292/E51): Thèse Pierre Meurisse, Paris 1925 et jurisprudence y indiquée.

d’après l’énoncé des contrats, avoir voulu faire de la promesse unilatérale de vente et du bail y joint, un tout indivisible. Et la jurisprudence précitée n’a fait que respecter la volonté des parties, souveraines dans la rédaction des contrats ; et il semble résulter de ceci, que c’est seulement lorsque les parties ont ‘entendu rendre indivisibles bail et option que ceux-ci le sont; car la plupart des décisions de jurisprudence sont en sens contraire (1).

Dans une note mentionnée sous l’arrêt du 21 mars 1921, on peut lire cette mention : « un bail et une promesse de vente sont des conventions essentiellement distinctes par leur nature, leur indivision ne saurait résulter que de la volonté des parties dont l’accord doit persister à chaque renouvellement du bail ; de même dans le commentaire de l’arrêt Drouet et Plet contre consorts Serès de Rivières (2) : Si un bail à loyer et une promesse de vente insérée dans ce baïl sont des conventions essentiellement distinctes. ».

De même dans la note de la Gazette du Palais mentionnée sous le dernier Arrêt que nous avons cité, Cour de Paris, 23 octobre 1929 : il n’y a pas indivisibilité entre la promesse de vente d’un immeuble et le baïl ou la vente mobilière d’un fonds de commerce auquel cette promesse est adjointe, alors surtout qu’il résulte de l'interprétation des conventions, que les parties ont considéré cette promesse de vente comme une entité juridique indépendante, ayant sa durée propre et son prix déterminé.

Cette opinion est également soutenue dans deux thèses récentes (3) et tel était déjà du reste l’avis de Pothier sur cette question ; on en trouve une trace dans son traité de louage, sous le n° 369 et cette opinion doit être conservée.

(1) Cour de Cassation, 8 avril 924 (Gaz. Pal., 1924, 1. 700), 26 octobre 1927 (Gaz. Pal., 21 janvier 1928, n° 21), 6 décembre 1926 (Gaz. Pal., 1927. 1. 337), Cour de Paris, 25 avril 1928 (D. P. 1928. 2. 113). Cour de Cassation, 1° février 1928 (Gaz. Pal. 1928. 1. 593). Paris, 23 octobre 1929 (Gaz. Pal. 22/23 décembre 1929), et Cassation 13 novembre 1929 (Gaz. Pal., 10 décembre 1929, n° 344).

(2) Paris, 25 avril 1928 (D. P., 1928. 2. 113 et Gaz. Pal. 1928. 1. 773).

(3) Thèse Paul Foissin, Toulouse 1924, et Pierre Meurisse, Paris 1925.

D pire

Donc, sauf dans l'hypothèse où les parties ont voulu rendre indivisibles bail et promesse unilatérale de vente — et dans ce cas la jurisprudence a très bien fait de respecter la volonté des parties souveraines dans la rédaction des contrats — l’option forme une convention « sui generis », différente du bail auquel elle se trouve jointe.

Nous pouvons nous occuper maintenant de placer ce contrat dans le cadre qui lui revient et de rechercher l’épithète adéquate à ajouter au mot contrat destinée à préciser la nature juridique de l'option.

En droit pur et en prenant la promesse unilatérale de vente seule au moment où la promesse est consentie — car la situation serait totalement différente si l’on se plaçait au moment de la réalisation de l’option — qu'y trouvons-nous ?

Deux ou plusieurs sujets comme dans tous les contrats, un objet à la charge du vendeur éventuel et au profit du bénéficiaire qui deviendra peut-être un acheteur, et qui est en l’espèce une obligation de faire (1), mais nous n’apercevons pas de contre-partie ; il semblerait donc résulter de ceci que la promesse unilatérale de vente est un contrat à titre gratuit, un contrat de bienfaisance qui ne trouve pour motif dans l'esprit du promettant que « l’animus donandi ». Et si l’on concluait un peu vite sur ces simples données théoriques, on arriverait à ce résultat extraordinaire de voir se former des contrats de bienfaisance entre personnes qui n’ont aucune raison de se faire des libéralités telles que propriétaires et locataires qui ne se connaissent pas.

Mais si l’on regarde du côté des faits, si l’on se tourne vers la réalité pratique on s’aperçoit qu’il en est tout autrement : la promesse unilatérale de vente est un contrat à titre onéreux, le bailleur, vendeur éventuel, reçoit très souvent en échange de sa promesse un supplément de loyer de la part du bénéficiaire ; peut-être même a-t-il simplement lespérance de voir le locataire faire des réparations importantes dans l’immeuble loué, objet de la promesse ; mais il n’agit jamais par esprit de bienveillance, par « animus donandi ».

A) Voir infra : les Effets de la Promesse de Vente.

Le locataire, acheteur éventuel, trouve de son côté cet avantage important qu’il sait qu’il peut, en disposant des capitaux nécessaires, bien entendu, acheter l’immeuble loué s’il le désire. En conséquence il fera lui-même les impenses nécessaires ou utiles à l’entretien ou à l'amélioration des lieux loués, sachant que, s’il le veut, s’il y a intérêt, il pourra acquérir la propriété du bien loué et des améliorations qu’il y aura apportées.

Les motifs qui incitent les parties à conclure une promesse unilatérale de vente ont du reste, été déjà commentés plus haut lorsque nous avons parlé de l’utilité de l’option (1).

De plus, si l’on revient à la considération de droit pur, il sera facile de s’apercevoir que la promesse unilatérale de vente n’est unilatérale que tant qu’elle reste à l’état de promesse; dès que le bénéficiaire manifeste son intention ferme d’acheter, transformant ainsi la promesse unilatérale en promesse synallagmatique, une obligation nait à sa charge, celle de payer le prix de telle sorte que le contrat parait successivement unilatéral, puis synallagmatique selon l’époque à laquelle on l’envisage ; c’est ce que l’on appelle un contrat synallagmatique imparfait.

L'option ne forme en somme tant qu’elle reste à l’état de simple promesse, qu’une sorte d’avant-contrat, de pacte préparatoire destiné à permettre une vente qui doit avoir lieu par la suite et d’en fixer les conditions et modalités.

Voici du reste, le commentaire que donne du contrat synallagmatique imparfait M. Planiol (2) ; certains contrats paraissent successivement unilatéraux et synallagmatiques selon le moment auquel on les envisage. Lors de leur formation, ils n’engendrent d’obligation qu’à la charge d’une seule des deux parties ; plus tard l’obligation naït à la charge de l’autre contractant, de telle sorte que la convention, unilatérale à l’origine prend ensuite un caractère synallagmatique.

() Voir supra, page 17 et suivantes.

(2) PLanioz, Edition 1922, tom. II, n° 950.

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Quelques juristes, et en particulier un étudiant de 12 F2: culté de Toulouse (1) ont cependant soutenu une opinion toute différente ; pour eux, la promesse unilatérale de vente est un contrat unilatéral à titre onéreux ; mais cette thèse repose certainement sur une erreur juridique et l’opinion qu’expriment ces auteurs ne peut retenir notre attention, car le contrat unilatéral à titre onéreux, telle que la rente constituée ou le prêt à intérêt par exemple, ne devient jamais synallagmatique, tandis que l’option le devient lorsque le bénéficiaire fait sommation au promettant de réaliser son obligation.

Bien plus, toutes les conventions appelées contrats unilatéraux à titre onéreux, ne sont que d’anciens contrats synallagmatiques partiellement réalisés (2).

Ainsi, le prêt à intérêt ne devient unilatéral que lorsque le créancier a versé entre les mains du débiteur la somme prêtée ; ayant exécuté de cette manière l’obligation qui était à sa charge, celui-ci n’a plus qu’à attendre que son co-contractant fasse honneur à la sienne. C’est ce fait de la non comitance des deux prestations qui montre cette convention d’abord synallagmatique puis unilatérale.

Or nous venons de voir que c’est précisément le phénomène inverse qui se produit en ce qui concerne les options : la promesse unilatérale de vente paraît d’abord unilatérale pour devenir ensuite synallagmatique. Celle-ci se présente d’abord comme une simple faculté que possäde un contractant en face d’une obligation de l’autre partie ; elle ne se transforme qu’ensuite en contrat bilatéral.

(1) Thèse Paul Foissin, Toulouse 1924.

(2) Voir sur ce point note de M. Savatier sous jugement du Tribunal de la Seine, 17 octobre 1928 (D. P. 1929. 2, 141).