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Effets de la prorogation volontaire ou légale d’un bail sur la promesse de vente qui lui est jointe Les moratoires de la guerre

Nous nous trouvons à nouveau dans l’obligation, pour rendre plus claire et plus compréhensible cette partie de notre étude et pour ne pas mélanger des problèmes distincts, de diviser à son tour cette section en deux sous-sections.

PAROI 1°, — Effets de la prorogation volontaire d'un bail

Nous venons de voir, que, sous réserve de la volonté contraire des parties exprimée clairement et sans équivoque, la promesse unilatérale de vente et le bail y joint formaient deux conventions essentiellement distinctes.

Est-ce que, dans ces conditions, la prorogation d’un bail volontaire ou tacite, entraînera celle de l’option qui était jointe au contrat primitif ?

Îl faut répondre hardiment et sans hésitation aucune : non.

En effet, nous ne découvrons aucune raison qui milite en faveur de la thèse contraire. Puisque, par hypothèse, les conventions qui nous occupent sont essentiellement différentes, leurs effets distincts, si les parties ont décidé de proroger tacitement ou expressément la durée de l’une de ces deux conventions, on ne distingue pas par quel artifice juridique il serait possible de transporter lexpression ou la présomption de volonté existant dans une convention dans l’autre contrat, joint en fait, mais essentiellement distinct en droit du premier.

Autrement dit, lorsque l’un de ces deux contrats est renouvelé, il n’y a aucune raison de renouveler en même temps que lui, et sans que les parties ne l’indiquent, un autre contrat, juxtaposé au premier dans l'écrit que les parties ont signé, mais n’ayant aucun rapport juridique avec le premier.

C'était déjà l’avis de Pothier qui enseignait dans son traité du louage (1) que les clauses exceptionnelles qui ne tendent pas à l’exécution du louage, notamment la promesse unilatérale de vente, ne peuvent subsister au delà du temps fixé par le contrat primitif à moins qu’il ne paraisse des circonstances qu’il en soit autrement. Une décision du tribunal civil de la Seine du 9 Mars 1912 (2) a admis cette manière de voir. Et les auteurs modernes ont tous conclu dans le même sens.

Aussi semble-t-il qu’il faille louer les auteurs et la rare jurisprudence admettant cette manière de voir et la main-

(1) Edition Brugnet, tome IV, n° 365.

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tenir. Du reste, cette question ne présente plus actuellement qu'un intérêt assez restreint, aucun cas d’espèce ne se présentant plus dans la pratique.

Il va sans dire également que la solution sera totalement inverse dans le cas où il résultera des déclarations des parties ou de linterprétation des clauses contractuelles que celles-ci ont entendu rendre bail et promesse unilatérale de vente indivisibles.

Dans cette hypothèse, l’option ne constituant qu’une simple modalité du bail, doit suivre entièrement son cours, elle sera prorogée si ce dernier est prorogé, annulée si ce dernier est annulé et ainsi de suite (1).

2°. — Effets de la prorogation légale d’un bail.

Beaucoup plus importante est la question qui concerne la prorogation légale des baux à loyers consécutive à la grande guerre et à l’effet de cette prorogation sur les promesses unilatérales de vente y annexées.

Quels sont les effets du moratoire de guerre sur les promesses unilatérales de vente ?

Au lendemain de la déclaration de guerre, par la loi du 5 Août 1914 le gouvernement reçut le pouvoir de suspendre pendant la durée de la mobilisation, les prescriptions et péremptions en matière civile, commerciale et administrative, les délais impartis pour attaquer, signifier ou exécuter les décisions judiciaires et enfin tous les actes qui devaient être effectués dans un délai déterminé.

Le 10 Août 1914, un décret établissait que, pendant la méme période (la mobilisation) cesseraient de produire effet les clauses des contrats qui stipulent une déchéance en cas d’inexécution dans un délai ou à une date préfixée, à condition que les contrats aient été conclus avant te 1* Août 1914. Cet

(1) Arrêts précités, Cour de Paris, 11 mars 1925. Gaz. Pal., mars 1926, Cassation, requêtes, 27 avril 1926. Gaz. Pal., 14 juin 1926.