SECTION II

Conséquences de l’indépendance de la promesse unilatérale de vente et du baïl en ce qui concerne l’effet des cessions de baux sur les options y jointes.

Une seconde conséquence de l’indépendance de la promesse unilatérale de vente d’avec le bail auquel elle est jointe qui mérite d’être commentée, est celle des effets de la cession du baïl ; cet intéressant problème vient de se poser récemment devant la jurisprudence.

La Cour Suprême, dans un arrêt très récent rendu le 13 Novembre 1929 (1) a eu l’occasion d’en faire une application pratique.

En date du 18 Octobre 1918, une dame Veuve Carnet avait cédé à bail pour une durée de 16 années consécutives à dater du 23 Avril 1919 un immeuble aux époux Piquet, en leur consentant un droit de préemption au cas où elle viendrait à vendre l’immeuble, objet du bail ; les époux Piquet sous-louèrent la maison aux époux Roussel en stipulant dans l’acte de souslacation que celle-ci était faite aux mêmes conditions que le baïl primitif.

Sur ces entrefaites, le 7 janvier 1924, la dame Carnet vend la maison objet du bail, aux époux Roussel sans en avertir les époux Piquet et, par conséquent, sans leur laisser la possibilité de se prévaloir de leur droit de préemption.

Les époux Piquet attaquent la vente faite dans ces conditions et assignent la dame Carnet, les époux Roussel et la société des galeries Guillemot, sous-traitant des époux Roussel, société à laquelle ceux-ci avaient revendu l’immeuble en question, en annulation de l’acte de vente du 7 Janvier 1924, devant le Tribunal civil de Fougères.

(1) Gaz. Pal. 10 décembre 1929, n° 344.

TaioN es

Le Tribunal, par jugement du 3 Juin 1925 se refuse à annuler la vente faite en fraude des droits des époux Piquet, mais considérant cependant que ceux-ci n’avaient pas cédé le bénéfice de la promesse unilatérale de vente à eux consentie en sous-louant aux époux Roussel, leur accorde vingt mille francs de dommages-intérêts et condamne la veuve Carnet à tous les frais et dépens.

Les parties interjettent appel ; la Cour de Rennes, par arrêt du 6 Avril 1927, infirme le jugement du Tribunal de Fougères et annule l’acte de vente consenti par la veuve Carnet aux époux Roussel, et en conséquence, celui conclu entre les époux Roussel et la société des galeries Guillemot.

Les époux Roussel et la société des galeries Guillemot portent le litige devant la Cour Suprême en invoquant trois moyens :

1° Violation de l’article 1134 C. C.

2° Violation des articles 1126, 1167 et 1583 C. C. et 7 de la

loi du 20 Avril 1810 pour défaut de base légale. 3° Violation des mêmes textes, en ce que l’arrêt a annulé

en conséquence la vente faite par les époux Roussel à la société des galeries Guillemot.

Que fit la Cour de Cassation ?

Sur le premier point , fidèle à une jurisprudence maintes fois appliquée (1) la Cour a rejeté le pourvoi des parties, décidant à nouveau que le bail et la promesse unilatérale de vente y jointe sont des conventions essentiellement distinctes par leur nature et que leur indivisibilité ne saurait résulter que de la seule volonté des parties.

Maïs, sur les second et troisième points, la Cour Suprême a cassé l’arrêt de Rennes, en remarquant avec raison que l’option ne confère à son bénéficiaire qu'un droit personnel se résolvant en dommages-intérêts au cas où le promettant, au mépris de son engagement, vend l’objet de la promesse à un tiers sans permettre au bénéficiaire de l’option de la lever s’il le désire.

() Voir supra, page 52 et jurisprudence y indiquée.

RÉTINEE

Il résulte donc de cette décision de jurisprudence que la vente faite par le promettant à un tiers de bonne foi entre la promesse et la réalisation de celle-ci, est opposable par le tiers de bonne foi au bénéficiaire ; et, dans ce cas, ce dernier ne possède comme recours que la possibilité d’intenter contre le promettant l’action en dommages-intérêts prévue par l’article 1142 du code civil.

Que penser de cette décision ?

La Cour de Cassation a eu entièrement raison en cassant l'arrêt de la Cour de Rennes de 6 Avril 1927. Nous verrons plus loin (1) que l’option n’a pour conséquence que de créer une obligation de faire à la charge du promettant au profit du bénéficiaire, mais ne confère aucun droit réel à ce dernier.

Il résulte de ce qui précède que la propriété de l’objet de la promesse demeure dans le patrimoine du promettant et que celui-ci peut continuer à disposer de sa chose, sous réserve de son obligation personnelle vis-à-vis du bénéficiaire.

Si ce propriétaire aliène son bien au profit d’un tiers, malgré sa promesse et pendant le cours de celle-ci, cette vente est valable même vis-à-vis du bénéficiaire, acheteur éventuel, car ce dernier ne possède qu’un droit personnel contre le promettant, tant que la promesse n’est pas réalisée, tandis que le tiers acheteur acquiert un droit réel dès que le contrat de vente est signé et transcrit. Et cette dernière convention est par hypothèse antérieure à la réalisation de la promesse si cette réalisation était par la suite requise par le bénéficiaire.

Or, tout le monde sait que le droit réel acquis par le tiers, pourvu qu’il l’ait été sans fraude, est immédiatement après avoir été transcrit, opposable à tous, y compris le bénéficiaire de l’option, tandis que celui-ci ne possède qu’un droit personnel opposable au promettant seul ; c’est donc le tiers qui possède le droit le plus fort et c’est lui qui l’emportera. Il aura la propriété du bien litigieux.

Mais, est-ce donc que le bénéficiaire ne possèdera plus aucun droit ?

(1) Voir infra. Les effets de l’option.