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Les conditions de forme

Les conditions de forme de la promesse unilatérale de vente sont simples et peu nombreuses

On sait que le droit français moderne est consensuel et que à part certains actes solennels tels que les contrats de mariage, tous les contrats peuvent être rédigés de telle manière que les parties l’entendront, et ils seront valables à la seule condition d’être compréhensibles et non équivoques.

Cependant, en matière civile, et les promesses unilatérales de vente se présentent presque exclusivement en matière civile (1) la preuve testimoniale n’est pas admise au-dessus de 500 francs en principal ; aussi le bénéficiaire prudent devra-til prendre soin de faire rédiger la convention intervenue par écrit de manière à se réserver une preuve. Cet écrit ne servira que ad probationem et non ad solemnitatem.

Il devra contenir différentes mentions

Il sera nécessaire qu’il soit d’abord indiqué dans l’acte les noms et adresses des parties, les qualités en vertu desquelles elles ont signé, si c’est pour leur propre compte, ou comme tuteur ou mandataire etc.

Dans ces deux dernières hypothèses, le tuteur ou le mandataire devront indiquer les personnes pour lesquelles ils agissent, le tuteur devra désigner son pupille dans l’acte, le mandataire, son mandant.

Le contrat devra ensuite mentionner la désignation de l’objet de la promesse unilatérale de vente, ce dernier sera tantôt une chose de genre, tantôt et plus fréquemment un bien nettement déterminé.

(1) L’option concernant les immeubles se présentera toujours en matière civile ; celle relative aux biens meubles pourra se présenter én matière commercial lorsque les deux contractants sont eux-mêmes commerçants,

Le. ni

Dans le premier cas, et l’hypothèse la plus fréquemment rencontrée sera celle d’une parcelle de terrain à prendre dans un lotissement, l’objet ou une partie de l’objet sur lequel l’option s’exercera, doit être clairement désigné pour ne donner lieu à aucune équivoque. Ce sera, par exemple, une option sur un terrain d’une superficie de 25 ares à prendre dans un terrain plus vaste appartenant au promettant, situé dans telle ville, telle rue, ou lieu dit.

Dans la seconde hypothèse, et ce sera de beaucoup la plus importante, c’est l’objet lui-même qui doit être clairement et expressément désigné sans équivoque possible. En effet, comme nous ne nous trouvons pas ici en présence d’un objet à prendre dans un lot de choses identiques, c’est cet objet luimême qui doit figurer au contrat avec ses caractéristiques, ses tenants et ses aboutissants, s’il s’agit d’un immeuble.

Il est ensuite nécessaire d’indiquer la date à laquelle loption pourra être levée et ensuite son prix (1) mais ces deux mentions, très utiles et même presque indispensables parce qu’elles évitent un coûteux recours en justice, des frais élevés d’expertise et les aléas d’un procès, ne sont cependant pas absolument obligatoires ; car les juges peuvent sur ces deux questions, suppléer la carence des parties.

L’acte devra être enfin signé par les parties et enregistré.

Les frais d’enregistrement de l’option sont de 22 fr. 50, droit fixe au moment où la promesse est simplement consentie, à l’époque de la réalisation de la promesse, les frais sont : le droit proportionnel de 15 % sur les mutations immobilières plus la taxe de première transmission de 3 % perçue au profit de la caisse nationale d'amortissement.

Ce contrat sera tantôt un acte sous seing privé, tantôt un acte authentique rédigé par un notaire.

Si la promesse est rédigée par acte sous seing privé, cet écrit devra être rédigé sur papier timbré à 3 fr. 60 et enregistré. Un acte sur papier libre serait cependant valable comme

(1) Voir supra, page 32, in fine et suivantes.