CHAPITRE V

La rescision pour cause de lésion de plus de sept douzièmes dans la promesse unilatérale de vente

La rescision pour cause de lésion est une cause de révision du contrat de vente d'immeubles lorsque ce contrat prive le vendeur de plus des sept douzièmes du prix réel de l’immeuble qu’il a vendu. La rescision ne joue pas au profit de l’acheteur.

Elle est prévue par les articles 1674 à 1685 inclus du code civil ; l’article 1674 décide que la faculté pour le vendeur de s’en prévaloir est d’ordre public, et qu’en conséquence celuici ne peut y renoncer par avance ; l’article 1675 édicte que la valeur qui doit être prise en considération est celle que l’immeuble possédait au moment de la vente ; l’article 1676, que le vendeur a un délai de deux ans pour intenter son action, l’article 1677 que la preuve des faits allégués par le vendeur ne pourra être admise que par jugement et seulement lorsque les faits allégués seront assez graves et assez pertinents et vraisemblables pour faire présumer la lésion ; les articles 1678 à 80 décident enfin que la preuve se fera par trois experts et édictent les modalités de leur nomination et les limites de leur mission.

Cette rescision pour cause de lésion est une survivance de l’ancien droit où elle était largement admise. Les articles 1674 à 85 sont le résultat d’une transaction entre partisans et adversaires de la lésion ; sa base juridique est que la lésion

existe parce que le vendeur n’a pas connu, en s’engageant le montant de son obligation ou qu’il a été obligé de vendre, pressé par la nécessité ; ce qui revient à dire que la rescision pour cause de lésion est présumée basée sur un vice de conisentement de la part du vendeur ; et c’est pourquoi nous avons placé ce chapitre immédiatement après celui concernant les conditions d’existence et de validité de la promesse unilatérale de vente. Mais nous verrons à la suite de ce chapitre que l'option se présente en pratique d’une manière purement objective.

Telles sont les conditions nécessaires et suffisantes pour que le vendeur puisse intenter l’action en rescision pour cause de lésion de plus de sept douzièmes dans la vente proprement dite.

Quid dans la promesse unilatérale de vente ? Est-ce qu’elle s'applique ? Dans l’affirmative, est-ce la valeur de l’immeuble à l’époque de la promesse ou au moment de sa réalisation qu’il faut prendre en considération ? Comment calculer cette valeur ? Quel est le point de départ du délai de deux ans prévu par l’article 1676 ?

Ces questions se sont trouvées posées avec acuité depuis la guerre à cause des fluctuations monétaires et de la variation de la valeur nominale des immeubles qui en fut la conséquence. Beaucoup de promesses consenties avant guerre avec un délai d’option arrivant à échéance après 1914 ont avantagé fortement les acheteurs (1) et il est naturel que les vendeurs aient cherché dans la rescision pour cause de lésion un moyen destiné à échapper aux conséquences d’un contrat qu'ils avaient signé avant guerre et qui leur était devenu, par suite des circonstances économiques, tout à fait défavorable.

L'application des articles 1674 à 1685 en ce qui concerne les options a toujours été admis par la jurisprudence (2) et il serait parfaitement oiseux de s'étendre sur cette question qui paraît évidente.

(1) Les délais d’option venant à échéance entre le 4 août 1914 et le 24 octobre 1919 ont été prorogés par suite du moratoire de guerre. (2) Paris, 26 août 1847 (A. D. P. 183, 2. 43).

Mais, il n’en est pas de même des autres questions qui méritent de retenir notre attention.

1° À quelle époque doit-on se placer pour évaluer la valeur de l’immeuble ? Est-ce à l’époque de la promesse ou à celle de sa réalisation.

Il y a de bons arguments de raison pour prendre la date de la promesse, En effet, c’est à ce moment que le promettant a manifesté son intention de vendre, puisque, à partir de cette époque, la volonté seule du bénéficiaire de la promesse peut transformer celle-ci en vente parfaite. L’engagement du vendeur date de cette époque et non de celle de la réalisation de la promesse ; de plus on peut citer quelques décisions de la jurisprudence et une thèse en ce sens (1).

Pierre Meurisse cite à ce sujet un fragment des motifs de la décision de la Cour d’appel de Caen du 5 avril 1916, lequel fait bien ressortir que, la rescision pour cause de lésion étant basée sur un défaut de consentement présumé chez le vendeur c’est à l’époque où cet engagement s'exprime qu’il convient de se placer pour évaluer la lésion.

Néanmoins la jurisprudence d’après guerre réagit contre cette manière d'interpréter la rescision pour cause de lésion dans la promesse unilatérale de vente ; plusieurs arrêts (2) décidèrent que, en matière d’option sans engagement d’acheter, la vente étant seulement réputée parfaite le jour où le bénéficiaire a notifié sa volonté d’acheter, c’est à cette époque qu’il convient de considérer l’immeuble pour déterminer s’il y a ou non rescision pour cause de lésion. De même, toujours en vertu de cette jurisprudence, le point de départ du délai pendant lequel le vendeur peut exercer l’action en rescision est fixé au jour de la notification par le bénéficiaire de sa volonté d’acheter.

(1) Amiens, 16 juin 1841 (Sirey 1844. 2. 263). Caen, 5 avril 1916 (Sirey 1920. 213) et thèse Pierre Meurisse, Paris 1925, page 47.

(2) Cassation, requête 1er août 1924 (Gaz. Pal. 1924. 2. 395 B. P. 1925. 1. 23), Paris, 2 chambre, 22 juin 1927 (Gaz. Pal. 1927. 2. 332. Tribunal civil de la Seine, 25 novembre 1926 (Gaz. Pal., 3 févrire 1927. Tribuñal Civil de Marseille, 27 février 1927 (Gaz. Pal. 1927. 1. 733).

Cette jurisprudence paraissait définitivement admise lorsqu’un arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 25 Avril 1928 (2) est venu modifier cette manière d'interpréter la rescision pour cause de lésion dans la promesse unilatérale de vente.

Dans cet arrêt, la Cour confirme la jurisprudence antérieure en ce qui concerne la date de l'option ; la valeur à prendre en considération pour décider s’il y a ou non lésion de plus de sept douzièmes reste celle que possède l’immeuble à la date de la réalisation de la promesse, mais la Cour ajoute un élément nouveau ; pour que le Tribunal décide qu’il y a lieu d’ordonner l’expertise prévue par les articles 1677 et suivants du Code civil, il faut que le demandeur apporte à la barre du Tribunal des présomptions suffisantes prouvant que l’objet de la promesse a augmenté de valeur entre celle-ci et la promesse de réalisation de manière à rendre possible la rescision pour lésion ; et, ajoute la Cour, la baïsse de la monnaie fançaise par rapport à l’étalon-or pendant la période d’inflation n’est pas une présomption suffisante.

Cet arrêt prend à nouveau en considération la date de la promesse comme l'avait déjà fait la Cour d’Appel de Caen dans son arrêt du 5 Avril 1916. Mais le but de cette prise en considération n’est plus du tout le même ; tandis que la Cour de Caen voyait dans la date de la promesse l’unique date à laquelle il convenait de s’arrêter pour étudier s’il y avait ou non rescision pour lésion, la Cour de Paris ne s’arrête à cette date que pour voir si entre cette dernière et celle de la réalisation de la première il y a des présomptions suffisantes que Pimmeuble ait augmenté de valeur d’une telle façon qu’elle justifie le jugement.

Avant dire droit prévu par l’article 1677 de notre Code.

Et la Cour de Paris, rompant avec la jurisprudence antérieure, s’est fait un devoir d’essayer de motiver fortement son arrêt.

Elle se base sur trois arguments

Le premier est que la rescision pour lésion est présumée avoir pour cause un vice de consentement du vendeur.

(1) Gaz. Pal.,1928. 1. 773. D: P 1928. 2. 113 et Note Lalou.

On peut être en effet certain, en se reportant aux anciens auteurs et aux travaux préparatoires du Code Napoléon, que l'intention du législateur de 1804 était de protéger le vendeur d'immeubles contre un entraînement irraisonné, de l’empécher de vendre sans réflexion son bien à vil prix, poussé par la misère ou tout autre besoin pressant.

M. Lalou refute cet argument en indiquant que s’il est indiscutable que dans l'esprit du législateur de 1804, la rescision pour lésion a un fondement purement subjectif, vice du consentement du vendeur, en fait elle se présente avec un caractère mathématiquement objectif. C’est uniquement d’une question de chiffres que dépendra l'issue du procès ; l’inéquivalence des prestations sera la seule base juridique sur laquelle les juges auront à motiver leurs décisions.

Comme second argument, M. Lalou nous entretient des promesses de vente faites avec un délai très court qui permettrait de tourner la loi si on admettait cet argument à la Cour de Paris.

M. Lalou refute également cet argument mais il semble qu'il aurait pu trouver encore une raison de rejeter cette manière de voir des juges parisiens ; c’est que le vendeur a déjà pu consentir la promesse à des conditions lésionnaires et que dans ce cas, s’il prouve la lésion il doit triompher même si entre la promesse et sa réalisation la valeur de l’objet de l’option n’a pas augmenté de plus de sept douzièmes.

Prenons un exemple à l’appui de notre raisonnement

X.. cède à bail à Y.… un immeuble pour le prix de N.. francs ; il consent en outre à l’expiration du baïl à céder le dit immeuble à son locataire au prix de 100.000 francs.

Or, au moment où la promesse a été consentie, l’immeuble sus-mentionné possédait déjà une valeur de 250.000 francs.

A l'expiration du bail Y.. lève l’option, X.. répond en intentant une action en rescision. Admettons par hypothèse que l’immeuble au moment de la réalisation possède une valeur de 275.000 francs. Est-ce que dans ce cas le Tribunal devra refuser au demandeur l’expertise prévue par les articles 1677 et suivants du code civil ?

Evidemment non, mais alors que devient en ce cas la jurisprudence de la Cour de Paris ? d.

Le deuxième argument invoqué par les magistrats parisiens est que, — affaire Drouet et Plet contre Consorts et Seres de Rivières — la promesse de vente formait un tout avec le bail auquel elle était jointe ; cette argumentation ne peut valoir dans la généralité des cas ; nous avons vu en effet plus haut (1) que le bail et la promesse unilatérale de vente sont distincts sous réserves de la volonté contraire des parties clairement exprimée. Un arrêt postérieur de la même Cour du 23 Octobre 1929 (2) a du reste rétabli la jurisprudence antérieure concernant la non indivisibilité du bail et de la promesse unilatérale de vente.

Le troisième argument, qui ne constitue que du pur fait, est indiscutable et en tout cas ne serait sujet à critique que de la part d’un auteur qui aurait en mains les pièces du dossier soumis à la Cour car il n’y a que de la lecture de ces pieces que l’on peut se faire une opinion sur le bien fondé de cet attendu.

Quelle trace a laissée cet arrêt sur les décisions postérieures de la justice française ?

Les décisions postérieures des différents tribunaux bien que peu nombreuses à notre connaissance (3) paraissent suggestives à cet égard.

On lit en effet dans le commentaire de l’arrêt précité du 23 Octobre 1929 Phan contre Fourrier :

EH n’y à pas indivisibilité entre la promesse de vente d’un immeuble et le bail où la vente mobilière d’un fonds de commerce auquel cette promesse est adjointe alors surtout qu’il résulte de l'interprétation des conventions que les parties ont considéré cette promesse comme une entité juridique indépendante ayant sa durée propre et son prix déterminé.

@) Voir Supra, page 52 et suiv.

(2) Gaz. Pal., 23 décembre 1929, N° 356/57.

(3) Cour d’appel d'Aix, 6 décembre 1928 (Gaz. Pal. 1929, 1. 414), Cassation, requêtes, 12 novembre 1928. Gaz. Pal. 1929), Cour de Paris, 23

octobre 1929. Gaz. Pal. 1929, 2.030, Paris, 10 décemibre 1929. Gaz. Pal. 26 janvier 1930, Ne 26/27.

Quand une vente est devenue parfaite par réalisation d’une promesse de vente, c’est au jour où le bénéficiaire de la promesse à fait connaître sa volonté d’acquérir « déclaration de mise en demeure d’avoir à réaliser la promesse » qu’il faut se placer pour apprécier s’il y a lésion de plus de sept douzièmes.

Encore plus suggestive peut-être, la décision de la même Cour du 12 Décembre 1929 (1).

L’indivisibilité d’un bail et d’une promesse unilatérale de vente ne saurait résulter de la seule union dans un même acte de ces deux conventions qui se distinguent dans leurs éléments juridiques comme dans leurs causes éventuelles d’extinction.

La demande en rescision pour cause de lésion fondée en droit sur la méconnaissance du juste prix dans les ventes d'immeubles n’a pas besoin d’être justifiée par un vice de consentement, erreur ou vol en la personne du vendeur.

Il paraît résulter de ce qui précède que les arguments qu’a employés M. Lalou dans sa critique de l’arrêt du 25 Avril 1928 ont porté leurs fruits et ces décisions, rendues par la même Cour que l’arrêt Drouet et Plet contre Concorts Serés de Rivières infirment donc explicitement l’argument concernant l’indivisibilité de la promesse et du bail et laissent complètement dans l’ombre la question de la plus-value de l’objet de l’option entre la promesse et sa réalisation ; nous voici, semble--til, revenus à la jurisprudence de la Cour Suprême telle qu’elle existait dans la période postérieure à la guerre.

Elle doit être conservée, car c’est la seule interprétation qui soit conforme à la théorie générale des contrats. C’est au moment de la formation de celui-ci qu'il convient de se placer pour déterminer si le consentement des parties a été vicié ou non, et la formation du contrat de vente, rescindable pour cause de lésion, se produit à la date de réalisation de la promesse.

2° A quel prix évaluer l'immeuble ?

(1) Gaz. Pal., 26/27, janvier 1930, n° 26-/27.

Cette question peut sembler à première vue etrange et on serait tenté d’y répondre si l’on ne pénétrait pas le sujet mais au prix qui sera fixé par les experts nommés conformément aux articles 1678 à 1680 du code civil.

Cette réponse serait tout à fait superficielle et aurait pour effet d'étendre la mission des experts jusqu’à des limites par trop étendues au détriment des pouvoirs des juges.

Car le rôle des experts doit se borner à des constatations matérielles relatives aux immeubles qu’ils ont pour mission d'évaluer et d’en tirer toutes conclusions utiles en ce qui concerne le prix des objets qu’ils évaluent, mais il y à tout au moins deux questions concernant ce problème qui doivent être tranchées par les juges eux-mêmes.

Est-ce à l’époque de la promesse ou au moment de la réalisation de celle-ci que la valeur de l’objet de l’option doit être prise en considération ?

Faut-il déduire de la valeur de l’immeuble, celle des impenses faites par le locataire au cours du bail ?

La première question est certainement la plus facile à trancher : nous savons que la vente subséquente à une option n’est conclue qu’à la réalisation de la promesse ; c’est même l'effet primordial de celle-ci ; en conséquence, il semble tout naturel d'évaluer la valeur de l’objet de la promesse à cette époque puisque c’est à ce moment-là que la chose sera transférée moyennant contre-partie, c’est seulement alors que prendra naissance l'obligation du bénéficiaire et que celui-ci devra quelque chose, qu’il sera contraint à une prestation. C’est du reste en ce sens que s’est prononcée la jurisprudence.

Beaucoup plus délicat et sujet à controverse est le problème des impenses effectuées par le locataire dans un immeuble, objet d'option entre la promesse de vente et la réalisation de celle-ci.

Nous nous voyons à nouveau dans l'obligation d'effectuer une nouvelle subdivision dans notre exposé suivant qu’il a été stipulé dans le bail auquel la promesse unilatérale de vente est jointe que les impenses faites par le preneur au cours de la location reviendraient ou non, sans indemnité, à l’issue du bail, au propriétaire.

Répondre à cette question sera encore facile lorsque le locataire n'aura pas promis à son bailleur de lui céder les plusvalues de l’immeuble loué sans indemnité.

Dans cette hypothèse, nul doute, il faut déduire le montant de la plus-value du prix de l’objet de la promesse ; l’équité et le droit le commandent.

L’équité veut que le locataire ne subisse pas de préjudice, de moins-value dans son patrimoine pour une amélioration qu’il a faite dans un immeuble, pour une dépense à laquelle il a consentie pour une plus-value qu’il a créée.

De même, en droit, il faut considérer que les impenses faites par le locataire sont sa propriété et que son bailleur doit lui racheter au cas où il ne lèverait pas l’option ; il serait donc impossible de compter dans la valeur de l’objet de la promesse unilatérale de verte, celles des impenses qui n’appartiennent pas au bailleur.

I1 est beaucoup plus difficile de trancher la question lorsqu’il a été convenu que les impenses faites par le preneur au cours du baïl devaient revenir sans indemnité au bailleur à l'expiration de la location.

Nous rencontrons des arguments en faveur des deux thè- Ses:

On pourrait semble-t-il soutenir que dans ce cas, la plusvalue créée par les constructions et les réparations effectuées par le locataire, appartenant au bailleur d’après le contrat intervenu entre les parties, si tout au moins le bénéticiaire ne lève l’option qu’à l’expiration du bail, celle-ci doit être comptée dans le calcul de la valeur de l’immeuble destinée à être prise comme base en ce qui concerne la rescision pour cause de lésion de plus de sept douzièmes.

Il est en effet probable que le loyer, vraisemblablement très modéré, avait été fixé à bas prix en compensation du bénéfice que les constructions et améliorations effectuées par le locataire, procureraient au propriétaire, de sorte que celui-ci récupérerait par une plus-value de capital la diminution de ses revenus. Ainsi les impenses faites par le locataire paraissent, en équité, d’après ce qui vient d’être dit, devoir appartenir au

vendeur, entrer en ligne de compte pour le calcul de la valeur de l’immeuble au point de vue de la lésion.

En droit, n’est-ce pas cette opinion qui est la bonne ? Ne doit-on pas évaluer l'immeuble d’une manière absolue, abstraction faite de la personnalité de l’acheteur ? Si, comme nous le verrons à la fin de ce chapitre, cette personnalité doit être laissée de côté quand il s’agit de savoir si les constructions élevées ou les réparations faites donnent à l’immeuble une plus-value dont il faut tenir compte.

La jurisprudence s’est cependant prononcée en sens contraire (1) mais les décisions qui ont été rendues en cette matière n’infirment cependant pas ce qui vient d’être écrit ; car toutes les hypothèses sur lesquelles les tribunaux ont eu à statuer et qui ont été publiées à notre connaissance, concernaient des options levées au cours d’un bail et non à son expiration ; ce qui est assez différent, car, de cette façon, au moment où l'option a été levée, il était encore impossible de dire que les impenses étaient la propriété du bailleur.

Voici du reste une note que l’on peut lire dans le Dalloz périodique concernant l’arrêt de la Cour de Cassation, Chambre des Requêtes en date du 18 octobre 1927.

« En cas de réalisation, par un locataire, de la promesse de vente adjointe au bail, et d'action du vendeur en rescision de la vente pour lésion de plus de sept douzièmes, les experts chargés de déterminer la valeur actuelle de l’immeuble doivent”:

1° Déduire la plus-value résultant des impenses faites par le locataire, alors même qu’une clause du bail attribuerait au bailleur en fin de contrat, la propriété de tous travaux d’amélioration et d’agrandissement, la fin du bail devant s’entendre, dans l’espèce, suivant l'appréciation souveraine des juges du fond, de l’expiration normale du contrat et non de la cessa-

tion anticipée par suite de la réalisation de la promesse de vente.

.@) Cassation, Requêtes, 18 octobre 1927 (D. P. 1928. 1. 35). Tribunal civil de Dijon, 11 janvier 1926 (Gaz. Pla. 1926. 1. 646). Tribunal civil de la Seine, 25 novembre 1926 (Gaz. Pal., 1927. 2. 272).

2° Tenir compte de la dépréciation résultant pour l’immeuble de la longue durée du bail, bien que celui-ci ait pris fin par suite de la réalisation de la promesse par le locataire.

M. Lalou qui fait suivre cet arrêt d’une note très instructive, refute les arguments mentionnés plus haut en faveur de la prise en considération.

En équité, dit-il, la chose vendue moyennant un prix fixe, c’est l’objet même qui appartenait au propriétaire, abstraction faite des impenses qu’a pu y faire le bénéficiaire de la promesse et il serait absurde qu’en faisant ces impenses, le bénéficiaire ait pu rendre lésionnaire à son détriment, un contrat qui, sans elles, ne l’eut peut-être pas été, de sorte qu’il aurait ainsi empiré sa propre situation et travaillé contre lui-même.

Et en droit, ajoute M. Lalou, il faut chercher la justification de cette jurisprudence dans Particle 555 du code civil qui édicte dans son paragraphe 3 : « Si le propriétaire préfère conserver ces constructions et plantations, il doit le remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la maind'œuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir. Néanmoins si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé, qui n’aurait pas été condamné à la restitution des fruits, attendu sa bonne foi, le propriétaire ne pourra demander la suppression des dits ouvrages, plantations, et constructions ; mais il aura le choix ou de rembourser la valeur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre, ou de rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur ».

Nous pensons qu’il résulte de ceci que, dans l’hÿpothèse où le baïl n’est pas terminé au moment où l’option arrive à échéance et que, par conséquent, les impenses appartiennent encore au locataire, bénéficiaire de la promesse, celles-ci ne doivent pas être comprises dans l’évaluation de l'immeuble (1), puisque, au moment où l’option est levée, ces plus-values étaient encore la propriété du preneur.

(1) Il est bon de noter également que, si les impenses effectuées par le locataire, appartenaient dès leur réalisation au bailleur, d’après les termes du bail intervenu entre les parties, celles-ci devraient êtré comprises dans da valeur de l’immeuble.

Résumons-nous ; dans l’hypothèse que nous étudions présentement, deux cas peuvent se présenter

1° Au moment où la promesse est levée, le bail n’était pas encore expiré, les impenses appartenaient encore au preneur et ne doivent pas être comptées en ce qui concerne la rescision pour cause de lésion de plus de sept douzièmes.

2° Au moment où la promesse est levée, le bail était à expiration, les impenses étaient devenues la propriété du bailleur et doivent être comprises dans la valeur de l’immeuble en ce qui concerne la rescision pour lésion.

A ce propos, il y a une hypothèse assez curieuse et assez

spéciale qui s’est déjà présentée trois fois en jurisprudence (1) : c’est celle de savoir si la moins value résultant pour un immeuble d’un baïl à long terme dont il est l’objet, disparaît du fait que le baïl a été consenti au profit du bénéficiaire d’une promesse de vente qui a réalisé cette option de telle sorte qu’il n’y aurait pas lieu de tenir compte du bail pour l'évaluation de l’immeuble dans une instance en rescision pour lésion de plus de sept douzièmes.

? Le tribunal des Andelys décide qu’il n’y avait pas à tenir compte de la moins-value de l’immeuble que le baïl lui à fait subir pour la double raison que le bail prend fin le jour même de la vente qui rend le locataire propriétaire et qu’il ne cause, dans ces conditions, aucun préjudice au bénéficiaire de l’option, puisque, s’il réalise cette option, il peut ensuite revendre l’immeuble dans les mêmes conditions que celles où il la acheté.

Le tribunal de Sens et la jurisprudence postérieure statue dans un sens diamétralement opposé ; ils décident que la valeur qui doit être prise en considération concernant la rescision pour cause de lésion, est la valeur vénale de cet immeuble, c’est-à-dire le prix que le vendeur pouvait obtenir de sa propriété par une aliénation dans des conditions normales.

(1) Tribunal civil des Andelys, 21 février 1923 (Gaz. Pal. 1923. 2.207). Tribunal de Sens 23 juillet 1925 (D. P. 1926-2-85) et note de M. La lou. Cassation, requête, 18 octobre 1927 (D.P. 1928-1-35) et note de M. Lalou, Cassation, civile, 29 janvier 1930 (D. H. 13 mars 1930).

Et en conséquence, le tribunal décide que, si l’immeuble objet d'option, est grevé d’un bail à longue durée au profit du bénéficiaire de la promesse, c’est à bon droit que les experts chargés de lévaluer, lui ont fait subir une dépréciation basée sur la durée du bail et n’ont pas tenu compte du fait que, le bénéficiaire étant le locataire de l’immeuble, le baïl a pris fin le jour de la vente.

M. Lalou fait suivre le jugement du Tribunal de Sens et l'arrêt de la Cour de Cassation du 17 octobre 1927 d’une assez longue note dans laquelle, jurisprudence à l’appui, il se déclare partisan de la thèse du Tribunal de Sens.

Voici quels sont les arguments présentés à l’appui de sa manière de voir :

La jurisprudence (1) assimile à cet égard un bail non déclaré à une servitude non déclarée au point de vue des régimes de la garantie des articles 1.626 à 1.638 de notre code civil, même quand le baïl non déclaré à l’acheteur est un verbal à condition qu’il soit accompagné d’une prorogation à respecter de la part de l’acheteur.

De plus, le baïl consenti au locataire, bénéficiaire de la promesse n’est pas définitivement éteint lors de la réalisation de l’option ; il peut renaitre si la vente est rescindée pour cause de lésion.

D'autre part, même si l’on admettait que le bail est définitivement éteint lors de la réalisation de l’option, il est incontestable que l’auteur de l’amélioration résultant de l’extinction du bail, c’est l'acheteur. Serait-il admissible que l’on fasse supporter à son patrimoine les conséquences de cette amélioration en refusant de faire état de la moins-value que le bail fait subir à l’immeuble. Serait-il équitable de faire payer au preneur la plus-value que celui-ci a donnée à l’immeuble en faisant disparaitre la charge que constituait le bail de longue durée, alors que c’est lui-même qui a créé cette plus-value.

(1) Cassation, requêtes, 6 juin 1887 (D. P. 1888-1-216) Paris, 6 juin 1908 (Gaz. Trib. 1908-2-309), Nancy 26 juillet 1920 (D. P. 1921-2-29) et la note de M. Lalou.

Tels sont les arguments très forts que présente M. Lalou et nous pensons avec lui et pour les mêmes raisons, que la solution donnée par le Tribunal de Sens est la meilleure.

Bien pâles et facilement réfutables nous apparaissent maïntenant les motifs du jugement du Tribunal des Andelys. Nous avons vu en effet, que, contrairement à ce jugement, le bail ne prend pas forcément fin le jour de la réalisation de la promesse unilatérale de vente ; et d’autre part, si l’immeuble peut ensuite être revendu par le bénéficiaire dans des conditions normales, c’est grâce à lui, pour cette raison, le deuxième argument invoqué dans les motifs du jugement du tribunal des Andelys, n’a pas plus de valeur juridique que le premier.

Il reste enfin un dernier problème à trancher en ce qui concerne la question de la rescision pour cause de lésion dans la promesse unilatérale de vente. A partir de quelle date court le délai de deux années prévu par l’article 1676 pendant lequel l’action en rescision peut être valablement intentée ?

Un jugement du tribunal civil de la Seine en date du 27 février 1884 avait décidé que le point de départ de ce délai était le jour de la promesse, l’époque à laquelle l’option avait été simplement consentie (1).

Mais ce jugement a été critiqué, et à juste titre :

En effet, outre l’incompatibilité que cette solution présente comparée à celle de la jurisprudence moderne que nous avons mentionnée jusqu’à présent, il serait parfaitement impossible de faire courir un délai qui est la conséquence d’une vente alors que celle-ci n’est pas encore réalisée.

Nous avons terminé de cette façon avec la rescision pour cause de lésion de plus de sept douzièmes dans la promesse unilatérale de vente et nous allons pouvoir nous occuper des effets de l’option.

(A) Gaz. Pal. 1884-2-578; et thèse Pierre Meurisse, Paris 1925, page 47 et suivantes.