CHAPITRE VI

Effets de la promesse unilatérale de vente

Nous avons vu antérieurement que la promesse unilatérale de vente était un contrat synallagmatique imparfait qui avait pour objet de permettre à une personne appelée bénéficiaire de l’option d’acheter dans certaines conditions déterminées un bien appartenant à une autre personne appelée promettant.

L'effet de ce contrat est d’obliger le promettant à transférer la propriété de l’objet de la promesse aux conditions stipulées dans l’option, si le bénéficiaire le désire ; il met donc à la charge du promettant et au profit du bénéficiaire, une obligation ; mais il ne confère aucun droit réel à ce dernier puisqu’elle n’est pas un mode d’acquisition de la propriété, et ne donne au bénéficiaire ni privilège, ni hypothèque.

Quelle est la nature de cette obligation ? Est-ce une obligation de faire ou une obligation de donner ?

On peut hésiter à juste titre au premier abord :

Aussi, avant de prendre parti pour l’un ou l’autre des systèmes proposés, nous estimons utile de donner une définition succincte de ces deux genres d’obligations afin de fixer les différences qui existent entre les deux.

Nous savons que l'obligation en général peut se définir comme l’expression de la situation juridique dans laquelle se trouvent deux (ou plusieurs) personnes dont l’une (ou plusieurs) doit à l’autre une prestation ou une abstention et qui correspond sous le nom de créance et de dette à l’élément spécial d’actif ou de passif que l’on rencontre dans ces deux (ou plusieurs) patrimoines.

Ceci dit, efforcons-nous de dégager une différence entre l'obligation de donner et l’obligation de faire (1).

La définition que nous venons de proposer est adéquate pour les deux hypothèses, à l’exception du membre de phrase : une prestation ou une abstention que nous préciserons ; nous remplacerons ces mots en ce qui concerne les obligations de faire par un acte personnel et en ce qui concerne les obligations de donner par : le transfert d’une chose.

Or, l’objet de l’option étant de permettre à une personne appelée bénéficiaire, d'acheter à certaines conditions déterminées d’avance, un bien appartenant à une autre personne appelée promettant, un examen superficiel de la question pourrait faire conclure qu’il s’agit d’une obligation de donner.

Il n’en est cependant rien, car la promesse unilatérale de vente ne transfère aucun droit réel tant qu’elle subsiste à Pétat d'option, le promettant ne s'engage pas à transférer la chose promise, il s'engage simplement à signer un contrat de vente.

Celui-ci n’est soumis à aucune obligation de donner, puisque la promesse unilatérale l’oblige simplement à contracter une vente et que c’est seulement cette dernière convention qui a pour effet de transférer la propriété de l’objet de l’option du patrimoine du promettant dans celui du bénéficiaire, mais ce n’est pas en vertu de l’acte juridique qu'est l’option qu’une dation sera faite.

Aussi nous pensons, et nous avons avec nous la jurisprudence et la quasi-totalité de la doctrine, que l'option crée simplement une obligation de faire à la charge du promettant au profit du bénéficiaire.

Un auteur cependant, M. Mauroy, soutient la thèse contraire ; il affirme que la charge que contracte le promettant est une obligation de donner prévue par les articles 1.136 et sui-

(1) M. Planiol (Traité élémentaire de droit civil, édition 1923, tome [T, n° 999 in fine) critique cependant la distinction entre les obligations de donner et les obligations de faire, disant que tous deux contraignent le débiteur à une prestation : l’obligation de donner forçant le débiteur à effectuer un transfert de propriété, et conséquence à une prestation.

vants de notre code civil. Voici du reste comment s’exprime cet auteur :

« Quelle est la nature de l'engagement du promettant ?

C’est une obligation de donner (1) et non une obligation de faire, contrairement à ce que presque tous les auteurs ont écrit dans ce dernier sens. L’engagement pris par le promettant est absolument obligatoire pour lui. Il est suprenant que ce point de droit ait été controversé ; certains prétendaient que les stipulations unilatérales ne constituaient pas de véritables obligations, et que de tels engagements n'étaient pas obligatoires pour ceux qui les avaient pris.

Aujourd’hui toute dissertation sur ce point parait oiseuse, car personne ne met plus en doute que la convention unilatérale ne soit absolument obligatoire pour la partie qui s’est engagée (2).

Mais à quoi cette obligation aboutira-t-elle au regard du bénéficiaire ?

Avant de répondre, fixons un point :

La convention que nous étudions n’est pas commutative ; elle présente simplement une obligation, en face d’une faculté.

Celui qui promet de vendre ne vend pas encore ; il vendra sa chose si son partenaire la réclame, il la gardera si son partenaire s’abstient de la prendre.

Donc, la propriété de la chose continue à résider sur la tête du promettant.

En droit, il n’en doit plus disposer, l’engagement pris par lui s’y oppose.

En fait, il peut, au contraire, en disposer librement, le vendre, l’échanger, l’hypothéquer, etc...

S’il vend la chose à un tiers, ou si l’immeuble est ravi par suite d’expropriation forcée, par exemple, le tiers sera valablement saisi de la propriété à la condition, bien entendu,

(1) Revue du notariat et de l’enregistrement, année 1884, page 142, n° 6826.

(2) Article 1103 du code civil.

d'accomplir les formalités extrinsèques, c’est-à-dire de faire transcrire son contrat en temps utile.

Dans ce cas, si le bénéficiaire de la promesse survient pour réclamer l'exécution de l’engagement pris envers lui, il se trouvera en présence d’une impossibilité : « la chose sera sortie des mains du promettant » ; le bénéficiaire n’aura donc ici qu’une action en dommages-intérêts (1).

Mais si, au contraire, le porteur de la promesse, venant en réclamer le bénéfice se présente lorsque le promettant possède encore l’immeuble, le bénéficiaire pourra, en cas de mauvais vouloir ou de résistance de la part de ce dernier, le contraindre bon gré mal gré, à la transmission effective de l’immeuble, car l’obligation consiste ici en un engagement non in faciendo, sed in dando.

Je ne saurais trop m’appesantir sur cette distinction capitale que la promesse de vente est une obligation de livrer, régie par les articles 1136 et suivants du code civil, et non en une obligation de faire, régie par les articles 1142 et suivants du même code.

Il s’ensuit que la maxime : nemo potest prœcise cogi ad factum ne s’applique nullement à l’espèce ; que le promettant peut parfaitement être contraint à livrer sa chose quand il la détient encore ; que ce n’est seulement que lorsqu'il s’en est dépossédé qu’il devient impossible de recourir à l’exécution forcée et qu’alors les dommages-intérêts viennent se substituer à la chose, en vertu des principes généraux inscrits dans les articles 1146 et suivants du code civil.

Le raisonnement de M. Mauroy ne fait qu’effleurer superfciellement le sujet et peut être facilement réfuté :

Dans la promesse unilatérale de vente, au moment où la promesse est faite, le promettant ne s’oblige pas à donner l'objet de l’option si le bénéficiaire le requiert, il s’oblige simplement à passer un contrat de vente du dit objet à la requéte du bénéficiaire.

(1) Article 1.161 du Code Civil,

Pourqu’il y ait transfert de propriété, il est nécessaire qu’une vente ait été réalisée en bonne et due forme, et c’est cette dernière qui transporte la propriété de l’objet de loption du patrimoine du promettant dans celui du bénéficiaire ; l’objet de la promesse n’est donc que d’obliger le promettant à signer son contrat de vente aux conditions inscrites dans la promesse ; il ne contracte qu’une obligation de faire.

En ce qui concerne le second argument que présente M. Mauroy lorsqu'il nous entretient de la possiblité que possède le bénéficiaire de contraindre le promettant bon gré mal gré, à la transmission de l’objet, l’auteur ne semble pas avoir saisi l’étendue de l’article 1144 de notre code.

Même remarque en ce qui concerne l’argument touchant la maxime : nemo potest prœcise cogi ad factum (1).

Il paraît par conséquent impossible de s’arrêter à la théorie de M. Mauroy et nous pensons que l'obligation que la promesse unilatérale de vente met à la charge du promettant est une obligation de faire, comme presque toute la doctrine, du reste.

Cette obligation doit, aux termes des articles 1142 à 1144 inclus, s’exécuter en nature, et le créancier peut, en cas d’inexécution de la part du débiteur, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Cette exécution en nature doit s’effectuer toutes les fois qu’elle est possible sans léser les intérêts d’un tiers de bonne foi (2), ou, en s'exprimant d’une manière plus concrète, toutes les fois que le promettant n’a pas vendu l’objet de la promesse entre l’époque où celle-ci a été faite et celle où elle a été réalisée.

Lorsque, au contraire, le promettant a vendu à un tiers de bonne foi l’objet de la promesse, l’exécution en nature n'est plus possible, car il faudrait, pour ce faire, attenter à la propriété d’un tiers, ce qui est en contradiction avec tout le droit français ; c’est dans ce cas seulement que le juge, conformément à l’article 1142 du code civil, allouera des dom-

{1) PLanioz, Traité élémentaire de droit civil, tome II, n) 173, $ 4. (2) Néanmoins, un arrêt en sens contraire, exécution toujours en équivalent : Amiens, 24 août 1839 (Sirey 1843. 2. 403).

mages-intérêts au bénéficiaire évincé pour l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’inexécution du contrat.

Une jurisprudence constante et abondante s’est du reste déjà prononcée en ce sens et le dernier arrêt rendu à notre conaissance par la chambre civile de la Cour Suprême (1) la confirme pleinement.

Il faut ouvrir maintenant une parenthèse sur le cas où le tiers de mauvaise foi a, par une collusion frauduleuse, mis obstacle à la réalisation de la promesse (2).

En vertu de quel article du code civil, peut-on faire obstacle à cette collusion frauduleuse ? Est-ce en vertu de l’article 1167 ou de l’article 1382 et de la maxime « Fraus omnia corrumpit ». Il semble qu’il faille préférer le second système au premier, car l’article 1167, concernant l’action paulienne, semble réservé uniquement à l’hypothèse d’un débiteur malhonnête prenant la complicité d’un tiers pour s’appauvrir fictivement et frustrer ses créanciers du gage qui leur appartient tandis que Particle 1382 a une portée beaucoup plus générale.

Tout ceci découle du reste de la théorie des obligations et ne peut prêter à de sérieuses difficultés, car Pothier, dans le $ 479 de son traité des ventes inclinait déjà vers cette solution qu'il donne comme courante dans la pratique et équitable en droit. De même, Baudry et Saignat (3). S'il y a promesse unilatérale et si la chose est aliénée par le promettant, l’aliénation est valable, le bénéficiaire évincé peut demander des dommages-intérêts, mais sauf le cas de fraude, il ne peut attaquer l’aliénation. C’est aussi l’avis des rédacteurs des pandectes françaises et de Aubry et Rau (4).

Mais, on est en droit de se demander si la promesse unilatérale de vente n’est pas sujette à transcription à l'effet de

(1) Gaz. Pal., 10 décembre 1929 n° 344.

(2) Voir sur ce sujet les thèses Boulard, pages 93 et 94, Pierre Meurisse, pages 17 et 18, Paul Foissin, page 80 et ouvrage de M. Gorphe, les principes de la bonne foi, Ed. 1928, pages 95 à 97.

(3) 2 éd. rubrique vente n° 76.

(a) Pandectes françaises, rubrique vente n° 268, Aubry et Rau, même rubrique, $ 349, note 10.

garantir les droits éventuels du bénéficiaire de la promesse et cette thèse a été autrefois vigoureusement soutenue par plusieurs auteurs (1). Cependant elle paraît contraire à la loi du 23 mars 1855 qui n’assujettit à la transcription que les actes entre vifs translatifs de propriété immobilière,

Or, on sait que la promesse unilatérale de vente n’est pas un mode d’acquisition de la propriété puisque celle-ci n’est pas encore une vente ; elle en est tout au plus une amorce, du reste, l’option ne fait que créer une obligation personnelle à la charge du promettant et au profit du bénéficiaire, elle ne donne naissance à aucun droit réel. De plus l’enregistrement ne perçoit qu’un droit fixe de 22 fr. 50 sur les promesses unilatérales de vente, et étant donné les tendances fiscales rigoureuses en vigueur actuellement, il est certain qui si l'Etat apercevait dans le contrat qui nous occupe, un transfert de droit réel quelconque il ne manquerait pas de percevoir un droit de mutation.

(1) Revue du notariat et de l’enregistrement, année 1873, pages 487 et suivantes, Mourlon, revue pratique du droit français, tome JE, page 193, n° 39 ; en sens contraire, note de M. Lalou D. H., 5 janvier 1928,

Sr!