CHAPITRE VII

Cession des promesses unilatérales de vente Intérêt fiscal

On peut concevoir deux sortes de cessions de promesses unilatérales de vente :

Les cessions actives.

Les cessions passives.

La cession passive consiste dans la vente, par le promettant, à un tiers, de l’objet de la promesse entre l’époque où celle-ci est faite et le moment où elle doit être réalisée, à condition que le vendeur fasse connaître au tiers la promesse qui pèse sur l’objet et que le tiers s’engage à livrer cet objet au bénéficiaire de l’option dans les conditions prévues au contrat si ce dernier demande la réalisation de la promesse.

Cette cession est rare en pratique, mais a cependant donné matière à un arrêt récent intéressant de la Cour de Riom en date du 20 Décembre 1927 (1).

Voici comment se présentait la situation sur laquelle la Cour avait à statuer :

Un sieur Japin avait loué à un nommé Mazerolles en juin 1911 divers immeubles pour une durée de 14 ans avec promesse unilatérale de vente soit au cours, soit au terme du bail, des immeubles sus-mentionnés pour un prix de 40 mille francs ; en 1922, les héritiers de Japin vendirent les biens en question à un tiers du nom de Labouesse pour une somme de

(1) Dalloz, recueil 10. cahier 1929. 2 parties, page 159 et note de M. Lalou.

35.000 francs, en ayant soin d’obliger ce dernier à respecter la promesse unilatérale de vente antérieurement consentie à Mazerollès s’il en requérait l'exécution.

En juin 1925, le bénéficiaire de l'option, Mazerolles, fait sommation à Labouesse de réaliser la promesse. Ce dernier répond en intentant une action en rescision pour cause de lésion.

Quid ?

La Cour de Riom a refusé à Labouesse même l'expertise prévue par l’article 1677 en se basant sur trois arguments, savoir :

Le premier est que l’acheteur, devenu promettant, s’est volontairement et sciemment soumis à cet aléa. Or il ne semble pas qu’une vente consécutive à une option présenie un élément aléatoire.

Le second motif invoqué par la Cour, repose sur le fondement présumé subjectif de la rescision pour lésion ; celui-ci ne paraît pas non plus pouvoir être retenu pour des motifs que nous avons déjà exposés (1).

Reste le troisième argument : le demandeur en rescision pour lésion était tenu de vendre moins en vertu d’un contrat dans lequel il jouait le rôle de vendeur qu’en vertu d’une opération dans laquelle, jouant le rôle d’acheteur, il avait promis au vendeur de faire son affaire de la promesse consentie par celui-ci à un tiers.

M. Lalou, se fondant sur les articles 1118 et 1683 du code Napoléon, paraît d’abord être très favorable à la thèse soutenue dans l’arrêt de la Cour de Riom ; car, dit-il, nous nous trouvons ici en présence d’une stipulation pour autrui, et la lésion ne peut être prise en considération que dans des contrats limitativement prévus par la loi, la stipulation pour autrui n’étant pas de ceux-là.

Mais ensuite l’auteur paraît soutenir cette thèse moins fermement en présentant contre elle une objection qui n’était pas venue devant la Cour de Riom, mais qui, à notre avis,

(1) Voir Supra, pages 99 et suivantes.

est décisive : le vendeur a subrogé le tiers acquéreur dans tous ses droits et obligations par le fait même de la vente. L'acheteur doit done subir les mêmes charges que son vendeur et l’on ne distingue pas bien par quel artifice juridique, il pourrait se soustraire à une obligation mise par la loi à la charge du vendeur. Du reste, le bénéficiaire de la promesse est resté totalement étranger au contrat passé entre le promettant et l’acheteur, il ne doit donc pas en profiter, sauf en cas exceptionnels ; et l’admission de la théorie de la Cour de Riom aboutirait à favoriser grandement le bénéficiaire puisqu’elle lui éviterait de subir une action en rescision pour cause de lésion qui est susceptible de lui faire subir un grave préjudice patrimonial.

Pour les raisons énumérées ci-dessus, nous conclurons donc dans un sens diamétralement opposé à celui des juges de Riom : l’acquéreur, ayant accepté de prendre à sa charge une promesse unilatérale de vente, peut opposer au bénéficiaire de l’option tous les moyens et actions que pouvait opposer son vendeur aux prétentions de ce bénéficiaire.

La cession active d’une promesse unilatérale de vente, c’està-dire la cession par le bénéficiaire, de son droit d'option sur l’objet de la promesse, présente également un intérêt considérable à être étudiée sérieusement ; car, elle soulève plusieurs questions d’une certaine importance juridique et présente particulièrement dans la pratique un intérêt fiscal.

Est-elle valable ?

Dans l’affirmative, à quelles formalités faut-il assujettir cette transmission ?

Quelles sont les conséquences fiscales de cette cession ?

La première décision jurisprudentielle que nous connaissons sur ce sujet est une décision de la Cour de Paris du 2 Juillet 1847 (1) qui déclare les cessions sus-indiquées nulles parce qu’il est impossible d’obliger le promettant de changer de débiteur sans son consentement. En effet, lit-on dans cet arrêt, la promesse unilatérale de vente est destinée à être

(1) Voir 1847. 227 sujet Cassation, Civil, 31 janvier 1866 (D. P. 1866. 169)

transformée par l'acceptation du bénéficiaire en contrat synallagmatique comportant la réciprocité des droits et obligations au bénéfice et à la charge de chacune des parties ; or, continue la Cour de Paris, on ne peut se substituer quelqu'un dans ses obligations envers une autre personne sans le consentement de celui envers qui ces obligations sont contractées.

Le second procès que nous connaissons sur ce sujet s’est présenté devant le tribunal civil de Marseille le 21 Août 1863

Le Tribunal de Marseille s’est au contraire montré très favorable aux cessions de promesses de vente qu’il autorise sans aucune restriction.

Sur appel la Cour d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 21 Décembre 1863, revient à la théorie de la Cour de Paris et déclare non valables les cessions d’option.

La Cour de Cassation devant qui le litige vient à être évoqué, prend un moyen terme que toute la jurisprudence a adopté par la suite.

La promesse unilatérale de vente peut être cédée, mais le bénéficiaire cédant n’en reste pas moins tenu de payer le prix vis-à-vis du promettant si pour une cause quelconque le cessionnaire ne fait pas honneur à son obligation de payer le prix de l’objet.

Il semble que cette solution, consacrée par la jurisprudence (1) doit être maintenue : en effet, la promesse unilatérale de vente est cessible comme tout droit incorporel non exelusivement attaché à la personne, mais il est non moins certain que cette cession ne doit pas porter préjudice au promettant qui n’a contracté qu'avec le bénéficiaire cédant et qui doit continuer à pouvoir le rendre responsable de son engagement. La question, du reste, ne doit pas avoir été portée récemment devant les tribunaux, car nous ne connaissons pas de décision récente de jurisprudence sur ce sujet.

(1) Limoges, 5 juin 1899 (Sirey 1901. 2. 114), Douai, 30 juillet 1883 (Sirey 1884. 2, 16), Riom, 21 mai 1884 (D. P. 1885. 2. 86).

Voici une première question tranchée : les cessions d’options sont valables, et le cédant reste garant du prix vis-àvis du promettant. Mais ceci ne résout pas la question dans son ensemble ; car il ne suffit pas de dire que la cession d’option est valable, il est encore nécessaire de préciser les moyens juridiques destinés à la rendre telle.

Le paragraphe qui va suivre sera donc destiné à trancher ce problème : à quelles formalités assujettir la cession de promesse de vente pour la rendre opposable aux tiers et en particulier au promettant, vendeur éventuel ?

On sait que le droit français est consensuel et qu’il n’y à pas de formalités spéciales destinées à rendre l’option valable inter-partes, tout au plus un écrit « ad probationem ».

Comment donc rendre cette cession opposable au promettant ?

Cette convention a été conclue entre le bénéficiaire de l’option et un tiers à qui ce dernier a vendu les avantages qu’il pouvait tirer de la promesse unilatérale de vente. Le promettant n’est intervenu à aucun titre dans cette convention, il possède vis-à-vis d’elle la qualité de tiers et peut la méconnaître si elle ne lui a pas été signifiée.

Il ne connaît comme créancier que le bénéficiaire de l’option et non son cessionnaire et en conséquence n’est engagé à aucune obligation envers ce dernier.

M. Lalou traite ce sujet d’une manière approfondie dans la note qu’il a fait paraître au Dalloz hebdomadaire du 5 Janvier 1928. Il prend parti en faveur de l’article 1690 du code civil et il a raison ; en effet, jurisprudence et doctrine à l’appui, il parvient à démontrer que la signification de la cession au promettant, lequel est dans notre espèce le débiteur cédé, étant la formalité de droit commun des droits personnels non exclusivement attachés à la personne, doit s’appliquer au cas de cession de promesse unilatérale de vente, laquelle n’est qu’une cession de droits personnels.

Et la cession d’une promesse unilatérale pas plus que la promesse de vente elle-même n’est sujette à transcription malgré l’avis de quelques anciens praticiens.

Reste enfin une question à trancher : a quels droits fiscaux sont assujetties les options ? Est-ce que les cessions de

promesses unilatérales de vente concernant les immeubles sont assujetties aux droits proportionnels d’enregistrement des mutations immobilières ?

Nous avons vu au début de cet ouvrage, lorsque nous avons traité de l'utilité de la promesse unilatérale de vente (1) celle que présentait ce problème et les intérêts très importants qui y étaient attachés.

On sait, en effet, que les droits de mutations immobilières sont fort élevés : 15 % du prix de l’immeuble cédé auquel il convient d'ajouter dans la très grande généralité des hypothèses (2), la taxe de première mutation de 3 % perçue au profit de la caisse d’amortissement. D’autre part, ce n’est un secret pour personne qu’il y a actuellement de nombreux lotissements en France notamment dans les arrondissements de Lille et de Valenciennes.

Si le fisc ne prélève pas de droits proportionnels de transmission sur les cessions de promesses unilatérales de vente, il y aura un intérêt important pour les lotisseurs à ne se faire céder qu’une option sur les terrains à lotir pour la céder ensuite aux acheteurs de terrains lotis, car ceci permettra de ne payer qu’une seule fois au cours du lotissement, le droit proportionnel de mutation, au lieu de deux.

Or, on sait que l’enregistrement ne prélève le droit propor- Itionnel que sur les actes translatifs de propriété et que la promesse unilatérale de vente n’opère par elle-même aucun transfert ; il est évident, en conséquence que l'option et sa cession ne seront soumises qu’au droit fixe d'enregistrement de 22 fr. 50, ce qui permet aux lotisseurs de réaliser l’opération fructueuse mentionnée précédemment,

(1) Voir supra, pages 20 et suivantes,

(2) La taxe perçue au profit de la caisse d'amortissement n’est payable qu’une fois ainsi que son nom l'indique, aussi les immeubles qui ont déjà été l’objet d’un transfert depuis le 3 août 1926 ne sont plus soumis à cet impôt.