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La hausse nominale de toutes choses n’a été cependant qu’une cause occasionnelle de conflit qui se trouve déjà en voie de disparition depuis le vote de la loi de stabilisation légale, le 21 juin 1928 ; un autre motif, beaucoup plus grave celui-là, et qui n’est pas actuellement prêt à disparaître, a contribué à augmenter le nombre des litiges en la matière c’est l’absence de réglementation législative de la promesse unilatérale de vente et l’obligation dans laquelle se trouve la jurisprudence de dégager elle-même des principes pour les appliquer aussitôt aux cas d’espèce qui viennent à se présenter devant elle.

Les articles 1103 et 1134 qui forment la première partie du livre III, titre III de notre code civil, et traitent la question des contrats en général sont notoirement insuffisants en ce qui concerne la promesse unilatérale de vente, contrat très spécial et qui doit être régi par des règles qui lui sont propres ; rien que le fait qu’il ne se trouve jamais seul dans la pratique, mais est toujours annexé à un bail, prouve assez qu’il doit être règlementé d’une manière particulière.

Mais, objectera-t-on peut-être, notre code traite la question dans ses articles 1589 et 1590. Cette argumentation ne saurait retenir longtemps notre attention ; il suffit de lire les articles sus-mentionnés et surtout l’article 1590 aïnsi conçu : « la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » pour s’apercevoir qu’il ne peut s’agir ici de promesse unilatérale de vente, puisque, dans celle-ci, par définition, le vendeur seul promet de vendre tandis que l’acheteur se réserve le droit d’acheter ou de ne pas acheter selon sa volonté jusqu’à l'échéance de l’option (1).

avec ce même troupeau, car si le fermier qui la reprenait ne la retrouvait qu'avec 4 bovins (cheptel de même valeur nominale par suite de la dévalorisation du franc) il ne pourrait plus exploiter la ferme avec fruit à cause des pâturages qui resteraient sans utilisation. En résumé, la valeur culturale d’un cheptel, c’est la valeur de ce cheptel en tant que celle-ci permet une exploitation rémunératrice de la ferme.

(A) Voir sur ce point Baudry-Lacantinerie, Ed. 1908, rubrique vente n° 33, p. 41. Pandectes françaises, même rubrique Ne 277, Dalloz méthodique et alphabétique. Ed. 1849, même rubrique N° 290, 5* alinéa.

IL nous semble aussi intéressant de signaler dans cette Introduction une modalité assez singulière et assez spéciale de la promesse unilatérale de vente que l’on désigne sous le nom de pacte de préférence.

Ici, on ne rencontre plus d'engagement ferme de la part du promettant, vendeur éventuel ; celui-ci stipule simplement un droit de préférence au profit du bénéficiaire, acheteur éventuel, pour le cas où il viendrait à aliéner son immeuble. Il déclare que, dans l’hypothèse où par suite de circonstances quelconques il viendrait à se défaire de son bien, il s’engage à céder l’objet du pacte au bénéficiaire de la promesse, mais seulement si ce dernier accepte de payer un prix au moins égal à la plus forte offre faite par un tiers.

Le pacte de préférence ne produira donc d’effet que si, outre celles qui sont indispensables à toutes les options, les deux conditions suivantes se trouvent réunies

a) Il faudra, en premier lieu, que le propriétaire vendeur éventuel, désire aliéner l’immeuble ou le bien quelqu’il soit, objet du pacte ; si le promettant conserve, pendant toute la durée du contrat, la propriété de sa chose, il ne sera jamais contraint à se soumettre à une obligation positive de quelque nature qu’elle soit, mais le pacte lui interdit toute aliénation à une tierce personne.

b) Il sera également nécessaire que le bénéficiaire, acheteur éventuel, fasse au propriétaire vendeur une offre au moins égale au prix le plus élevé qu’un tiers quelconque accepte de mettre, autrement dit, le bénéficiaire du pacte de préférence devra, pour en profiter, acheter la chose promise à un prix au moins égal au prix le plus élevé offert par un autre amateur.

On peut encore citer comme option intéressante parce que sortant légèrement du cadre ordinaire des promesses unilatérales de vente, le droit que se réserve une Société prospectrice de terrains, de souscrire au pair, à une époque déterminée, une partie du capital d’une société de recherches minières si cette dernière société trouve dans les terrains concédés des minerais payants lui ayant permis de prospérer.

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De même, la clause qui permet parfois à une société concessionnaire d'acheter à un prix déterminé le terrain dans lequel elle a fait des trouvailles fructueuses. On peut citer comme exemple d'option de ce genre le contrat conclu assez récemment (1) entre la « Britisch south africa limited company » communément appelée « Chartered » et deux de ses filiales la « Bwanka » et la « Changa ».

Par ces contrats, la Chartered autorise ses filiales à faire des prospections et à extraire du cuivre des terrains concédés, et ce en exclusivité à charge par ces filiales de payer à la Société mère une redevance de 3 livres sterlings par tonne de cuivre extraite et vendue et de lui laisser souscrire au pair, si elle le désire, le 1* janvier 1934, une fraction de leur capital social au cas où leurs affaires seraient propères.

Il me sera peut-être objecté que ce dernier contrat n’est pas une promesse unilatérale de vente ; les auteurs qui présentent cette remarque, se basent sur la ressemblance qui existe entre la convention sus-mentionnée et la souscription à titre préférentiel d’actions nouvelles réservées aux porteurs d'anciennes (2).

Le cas n’est cependant pas identique, car les actionnaires anciens, lorsqu'ils souscrivent à une augmentation de capital, sont des associés qui accroissent une participation qu’ils possèdent dans une industrie ou un commerce. Aussi, ne distingue-t-on pas dans ce cas d’élément d’achat ou de vente suivant que l’on se place du point de vue de l’une ou de l’autre des parties en cause, élément qui est indispensable à la formation d’un contrat de promesse unilatérale de vente. Et la conséquence de ce fait est que, bien que la souscription d'actions réservée aux anciens porteurs constitue un cas très net d'option, il ne forme pas une promesse unilatérale de vente, car il y manque l’élément vente.

(1) Mars 1929.

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(2) Nous verrons plus loin page 47 les différences existant entre la promesse unilatérale de vente et la souscription d’actions à titre privilégié,

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La convention que nous étudions actuellement, quoique se rapprochant fortement de la souscription d’actions à titre privilégié ne lui est cependant pas identique ; en effet il manque ici cet élément associé, et c’est précisément cet élément associé qui empêche la souscription d’actions de constituer une promesse unilatérale de vente.

Nous rencontrons, dans l’hypothèse présente, une société qui vend le droit qu’elle possède de procéder à des recherches minières contre une partie du capital d’une autre société qui s’engage, elle, à procéder effectivement à des recherches minières.

La société mère ne souscrit pas en vertu d’une convention entre associés ; elle achète ce droit en cédant les prérogatives qu’elle possède sur des terrains déterminés, en vendant les avantages qu’elle avait acquis sur un certain domaine déterminé et obtient comme paiement du prix de ses sacrifices la prérogative, le droit de souscrire, si elle le désire, une partie du capital de la société bénéficiaire des terrains.

Ce droit de souscrire des actions nouvelles (on ne le rencontre généralement que pour les sociétés anglaises en ce qui concerne les actions encore à la souche), ne constitue plus dans notre cas une option entre associés, c’est le prix d’un achat que la société concessionnaire a effectué.

Si la société filiale concessionnaire a acheté quelque chose à la société mère, c’est donc que celle-ci a vendu cette même chose. Mais comme cette dernière ne sait pas au moment où le contrat est conclu, s’il sera intéressant pour elle d’encaisser la contre-partie que lui offre sa filiale, s’il lui sera profitable d’acheter une part du capital social de cette dernière, elle désire réserver l’avenir, et c’est pourquoi elle se contente de se faire réserver une option, et cette option constitue bien une promesse unilatérale de vente, car le droit de souscription préférentiel qu’accorde la société concessionnaire forme bien un paiement ou tout au moins une dation en paiement.

Nous en avons ainsi terminé avec quelques généralités concernant les promesses de vente ; nous avons vu les raisons pour lesquelles ce sujet était d’une actualité brûlante, nous nous sommes efforcé de commenter les principales modalités

dont il pouvait être l’objet en même temps, nous avons vu qu’une difficulté analogue à celles qui existent au sujet des options, s’est présentée en ce qui concerne les baux à cheptel ; nous pouvons pénétrer maintenant dans le vif du sujet en commençant par étudier l'utilité de la promesse unilatérale de vente,