NE: D

et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : Fe de délivrer au preneur la chose louée; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. » Il faut en rapprocher immédiatement l’article 1725 qui limite cette obligation du bailleur de faire jouir le preneur, à son fait personnel ? « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. » Enfin, les articles 1722, 1726 et 14727 sont ainsi conçus : « Si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement » (art. 1722). « Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire » (art. 1726). «Si ceux qui ont commis les voies de fait, prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler Le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s’il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède » OMALTAT) UN:

De la lecture de ces articles il résulte que Le Code civil a fait une distinction très nette entre le trouble de droit dont la charge

togtee incombe au bailleur et le trouble de fait apporté par des tiers dont le preneur doit supporter seul les conséquences, quand ces. tiers ne prétendent à aucun droit sur la chose. De même si la chose louée est détruite par cas fortuit, il n’y a plus de chose louée, donc plus de contrat de location puisque l’objet n’existeplus; mais tant qu’elle existe complètement et en parfait état, que personne ne vient contester le droit de propriété du bailleur et que celui-ci ne fait rien personnellement ou par ses proposés pour entraver la jouissance du preneur, le contrat de location doit être considéré comme subsistant dans son intégralité. Voilà comment se pose la question, elle nous paraît simple et il n'y aurait même pas lieu de la développer, si certains auteurs etTribunaux ne l'avaient résolue d’une manière qui nous semble contraire à l’esprit et à la lettre du Code civil.

D faut le reconnaître, la doctrine et la jurisprudence sont en général contraires à la thèse que nous défendons, et si nous n’avions pas la conviction qu’elles consacrent une injustice, il nous serait beaucoup plus facile d’abonder dans leur sens que de les combattre. Il ne faut cependant pas attribuer une valeur exagérée au nombre des auteurs qui ont adopté l'opinion contraire à la nôtre. Il a suffi souvent qu'un civiliste illustre où une grande Cour d'appel aient fixé leur jugement dans un sens, pour que la plupart de ceux qui ont écrit sur le même point de droit dans la suite, ou ont eu à le juger, se soient contentés de reproduire l'avis de leurs devanciers, sans même le critiquer, comme une chose admise qu'on ne discute plus : la preuve de ceci est facile à faire, si on rapproche les différents textes, où presque tous les auteurs ont reproduit les mêmes exemples.

Nous avons dit que la guerre n’était pas en elle-même obligatoirement un cas de force majeure. Les décrets moratoires l'ont d’ailleurs jugé ainsi, puisqu'ils n'ont fait que suspendre le

oder paiement des loyers, sans contester qu'ils fussent dus. Les différents projets de lois sur les loyers l'ont reconnu aussi implicitement car, si la guerre à elle seule était un motif suffisant pour dispenser le preneur de ses obligations, il ne serait pas utile de voter une loi pour lui venir en aide. Si la guerre, dans certains cas, peut donner lieu à une force majeure, «on ne conçoit pas, dit fort justement M. Wahl (1), qu'une force majeure empêche définitivement le paiement d'une somme d'argent; elle peut l’entraver temporairement et alors (sans préjudice des décrets qui ont suspendu l'obligation au paiement, notamment en matière de loyers et de fermages) des d ais de grâce seront accordés, mais l’entrave ne saurait être définitive. Donc d’une manière générale, le preneur, pas plus que l’acheteur, ne peut être dispensé de payer son loyer ».

Puisque la guerre, à elle toute seule, ne constitue pas un cas de force majeure générale, annulant définitivement toutes les obligations, ce n’est qu’en la combinant, en quelque sorte, avec les articles 1719, 1721 et 1722, et en donnant à ces articles une interprétation très large qu’on est arrivé à reconnaître aux locataires le droit à des réductions ou exonérations de loyers.

& Si pendant la durée du bail, dit l’article 1722, 18 chose louée est détruite en totalité ou en partie par cas fortuit, etc. (voir suprà). » Si on prenait à la lettre les termes de cet article, comme nous estimons qu'on devrait le faire, il n'y aurait pas lieu à discussions. C’est une question de fait de savoir si une -chose est matériellement détruite en totalité ou en partie et peut remplir son office; il suffit de la regarder et c’est le rôle des experts. Quant à déterminer le cas fortuit, ce n'est pas

(1) A. WaAuL, Des exonérations et réductions de loyers par suite d'une force majeure résultant de la guerre. Revue trimestrielle de droit civil, année 4916, .

me 50 difficile non plus, car le départ est facile. à faire entre la destruction opérée par le bailleur, lé preneur ou des tiers quelcon- : ques et celle qui résulte d'un bombardement, d’un ordre du commandement militaire, d’une inondation, d'un tremblement de terre, etc.

Remarquons aussi que lors de la discussion des articles qui a précédé la promulgation du Code civil, l’article 28 ‘de la section IT, Des obligations du bailleur, devenu Particle 1722, a été adopté sans discussion (1). C’est donc que pour nos législateurs, le sens qu'ils lui avaient attribué ne faisait pas de doute et devait s'entendre gramaticalement.

Mais depuis, certains auteurs et un grand nombre d’arrêts ont assimilé l'impossibilité de jouissance à une destruction matérielle :

« Un cas fortuit ou de force majeure, écrivent Aubry et Rau (2), qui sans entrainer la perte de la chose louée, en empêcherait d’une manière absolue l'usage ou la jouissance, constituerait une cause de résolution ou de suspension du bail, selon que l'obstacle serait perpétuel où qu’il ne serait que temporaire... ‘La crainte d’un danger que présenterait l'usage de la chose, pourrait, selon Îles circonstances, autoriser une demande en résolution du bail (3). » M. Guillouard (4) est plus précis : « La guerre, dit-il, constitue au premier chef, le cas de force majeure prévu par l’article 1722, etles tristes événements, excidat illa dies œvo, dont la France a été le théâtre en 1870-1871 ont fourni trop d'applications de ce principe... » Selon cet auteur, le bailleur est obligé de souffrir la privation

(1) FeneT, Travaux préparatoires du Code civil, t. XIV, p. 245.

(2) Ausry et Rau, Cours de droit civil français, 4° édition, t. IV, p. 495. (3) PormIER, nos 449 et 320, cité par Aubry et Rau.

(4) GuiLLouARD, Traité du contrat de louage, t. 1, 3° édition, p. 420.