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ou la diminution de loyers, lorsque les nécessités de la guerre ont obligé le locataire. à fuir (à moins qu’il n'ait cédé à des craintes exagérées) ou l'ont contraint à abandonner tout où partie de la chose par lui louée. M. Guillouard reconnaît que article 1722 ne parle que de la destruction totale ou parelle de la chose louée, mais il ajoute qu'il faut « assimiler à la destruction matérielle de la chose l'impossibilité où le locataire se trouverait d'en jouir encore, bien que l’objet loué me fût pas matériellement détruit. » L’éminent juriste va beaucoup plus loin encore, car il déclare que même si te preneur pouvait encore jouir de l’objet loué, mais plus suivant la destination convenue entre les parties lors du bail, il pourrait

demander larésiliation ou la diminution de loyers. M. Huc (4) assimile, lui aussi, l'impossibilité de jouissance àla destruction de l'immeuble: « Tout événement de force . majeure, dit-il, rendant impossible d’une manière définitive la jouissance de la chose louée, telle qu'elle a été envisagée dans le contrat (2), entraîne la résolution du bail, quoique la chose louée continue de subsister dans son intégralité matérielle. Il en sera ainsi, par exemple, lorsqu'une maison située le long ‘d’une route, n’a été louée qu’en vue de l'établissement d’un débit de boissons et que cette route a été supprimée par l'admi-

nistration. » NA

Sans préciser davantage, Demante et Colmet de Santerre (3) déclarent que s’il y a occupation des lieux loués par un

(4) Huc, Commentaire théorique et pratique du Code civil, t. X, p. 395. , (2) I y a ici une aggravation; il ne s’agit plus seulement d'assimiler

à la perte matérielle, l'impossibilité de jouissance mais on en rapproche également l’impossibilité de la part du preneur de jouir selon le but ax il se proposait en louant. Nous y reviendrons plus loin,

(3) DemanTE et COLMET DE SANTERRE, Cours analytique du Code civil, t. VU, p- 248.

= 99 — ennemi envahisseur, bombardement, etc., le bailleur ne peut pas en pareil cas exiger le prix du loyer. Enfin pour MM. Colin et Capitant, la chose ne fait pas de doute : ilest bien entendu, pour eux, « qu’il peut y avoir perte sans qu'il y ait destruction matérielle; il suffit qu’il y ait impossibilité d'employer la chose à l'usage pour lequel elle a été destinée (1) ».

Le reproche général qu’on peut adresser à tous les auteurs que nous venons de citer, c'est que dérivant de son sens littéral l’article 1722, ils déclarent qu'il doit s'appliquer à la privation de jouissance par cas fortuit, sans appuyer leurs affirmations'de raisonnements péremptoires.Ce n’est pas à celui qui s'en tient au texteà prouver pourquoi il entend ne pas s'en écarter, c'est au contraire à ceux qui en élargissent le sens, à justifier leur procédé. Or, tant qu’on n'aura pas établi que l'intention du législateur était qu on interprétàt son texte lato sensu, il est à présumer que si les rédacteurs du Code civil n'ont parlé que de la destruction, c'est-à-dire, de la perte matérielle, c’est qu’ils n'avaient pas l’intention de décharger le preneur de ses obligations en cas de perte de jouissance seulement, et sans la faute du baillenr, méme par cas fortuit. Il n'y a pas de raison, en l'absence de texte précis, pour déplacer le fardeau de la force majeure, si force majeure il y a, et le faire retomber sur le bailleur. « La force majeure, dit avec raison M. Wahl (2), retombe sur les personnes qui en souffrent directement, sans qu’elles aient le droit d'en détourner les conséquences sur un cocontractant. Le preneur souffre de la force majeure, c’est-à-dire d’un fait indépendant de la volonté du bailleur ; il n’y a aucun motif pour que celui-ci subisse le

(4) Corn et CapiTANT, Cours élémentaire de droit civil francais, 1945, t. II, p. 528.

(2) WauHL, op. cit., Revue trimestrielle, etCr, 1916, p414.

contre-coup de cette force majeure au moyen d’une privation de loyers. »

Nous avons dit qu’en l’absence de texte précis, il n’y avait pas lieu de faire retomber le cas fortuit sur le bailleur. MM. Colin et Capitant, pensent avoir trouvé ce texte, quand ils déclarent « qu’en cas de fait du prince, c'est-à-dire de force majeure, ce n’est pas l’article 1725 qu'il y a lieu d'appliquer, mais bien l’art. 1721, texte qui impose la responsabilité de la force majeure au propriétaire (1) ». Or, voici en quels termes est conçu l’art. 1721 : « ILest dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Où est-il question dans ces lignes de la force majeure et comment peuton voir un vice ou défaut de la chose dans Le cas fortuit ou le fait de prince qui empêche le preneur de jouir de l'immeuble qu'il a pris en location ?

Les trois exemples que cite M. Huc à l'appui de la thèse que la privation de jouissance vaut la perte matérielle, en admettant même qu’il y ait eu bien jugé, ne sont pas concluants. Dans l’affaire du débit de boissons, que nous avons relatée cidessus (2) (Bruxelles, 8 mars 1884. Pas. 84, II, p. 268), l’administration en supprimant une route qui existait au moment du bail, a modifié la situation matérielle de la propriété. Les accès, comme les servitudes, font Corps avec l'immeuble ; on ne peut pas les modifier sans altérer la propriété. Un terrain acheté pour bâtir, qu'une loi gréverait, par hypothèse, après la vente d’une servitude non ædificandi, serait complètement modifié

(4) Coin et CAPITANT, op. cit, t, II, p. 528. (2) Voir supra, p. 91.

dans sa substance, c’est-à-dire, matériellement (1). Il en est un peu de même dans l'affaire soumise au Tribunal de Bruxelles. Le second cas cité par M. Huc est celui où l’autorité administrative, en vertu de la loi du 45 avril 1850, déclare Les lieux loués impropres à l'habitation, en tout ou en partie, déclaration, qui, selon cet auteur, a pour résultat d'en faire perdré la jouissance au locataire (2) (Paris, 23 juin 1885, Sirey, 1887, II, 123). Ici encore en déclarantla chose impropre à l'habitation, on déclare que la maison n’est pas une véritable maison puisqu'elle ne peut pas poursuivre le but que se proposent les locaux d'habitation, savoir : y loger des individus sans danger pour leur vie. Elle ne mérite pas plus le nom de maison qu'un souterrain ou une caverne ; n'étant pas une maison, elle ne peut donner lieu au contrat de location, qu devient caduque faute d'objet. :

Enfin, voici le troisième exemple cité par M. Huc (3) : « Il en estde même, dit-il, en matière d’expropriation ou de délaissement amiable pour cause d'utilité publique. Les droits déri- -vant du contrat de bail, disparaissant par l'etfet du jugement

d'expropriation ou de l’accord intervenu, sont remplacés par. une créance d’indemnité contre l'administration qui expro-

prie. » D'abord, comme le fait remarquer lui-même M. Huc, il y à ici une indemnité représentative de la valeur de l'immeuble, dont les intérêts compensent la valeur des loyers non percus qu'il ne serait plus juste de percevoir ; ensuite l'administration exproprie en général pour démolir, en tout cas

(1) Ce ne serait pas légal, mais la loi sur Les loyers, en discussion à la Chambre et au Sénat, est là pour prouver que ce n 'est pas une RS tion capable d’arrêter nos législateurs.

(2) Huc, op. cit., t. X, p. 396.

(3) Huc, op. 12 à x, p. 396.

ds Me elle soustrait l'immeuble aux transactions particulières, il y & donc bien suppression matérielle de la chose objet du contrat. Hn'y a plus ni propriétaire, ni locataire, donc plus de contrat ni de contractants.

Si on prend la question sous un autre angle, comme le fait : fort judicieusement M. Wahl (1), il est certain que le bailleur à promis au preneur la jouissance et qu’il est tenu personnellement de lui assurer cette jouissance[Code civil, art, 1719 (2), mais si un événement de force majeure l'empêche d'assurer ladite jouissance, il est en droit de s'abriter derrière la règle d'après laquelle la force majeure dispense de l’acquittement des obligations, quand elle constitue un obstacle absolu à cet ‘acquittement. Au contraire, l'obligation du preneur qui est de payer le prix, n'est pas matériellément inexécutable et doit, par conséquent, être exécutée malgré la force majeure.

En droit, nous l’avons dit, et nous avons sur ce point la complète adhésion de M. Wahl (3), du moment qu’il n’y a pas destruction, l'article 1722 du Code civil ne s'applique pas et par suite, le preneur n’a droit ni à la résiliation, ni à une diminution de loyers. [l reste donc le droit à la garantie, prévu par les articles 1726 et 1727 du Code civil. Mais ces articles ne prévoient que le trouble de droit, c'est-à-dire, les cas où le preneur est troublé par des tiers qui prétendent avoir des droits sur la chose louée ou par des actions concernant la propriété du fonds. En dehors de cela, les troubles qui peuvent empêcher le locataire de jouir paisiblement des locaux mis à sa disposition par le propriétaire (hormis peut-être ceux qui viennent de l'administration, où certains . voudraient voir un trouble de.

(4) WaAuL, op. cit., p. 11.

(2) Voir suprä, p. 86.

(3) WAHL, op. cit., p. 13.

Eropree droit) sont des troubles de fait qu'ils proviennent de la guerre ou de toute autre cause. Les articles 1726 et 1727 ne sont donc pas applicables, mais au contraire l'article 1725 qui délie le bailleur de toute garantie dans cette éventualité et ne l’oblige à aucune indemnité. Si on se reporte aux travaux préparatoires du Codecivil, on verra que telle était bien la pensée des législateurs. Lors de la discussion de l’article 32, devenu l’article 1725 du Code civil, M. Lacuée (1) fit remarquer qu'il était contradictoire de décharger le baïlleur de toute garantie de trouble apportée par des voies de fait à la jouissance du preneur et d'autoriser cependant celui-ci à réclamer une diminution de prix.

Cette observation fut accueillie et l’article fut adopté avec le retranchement de la dernière partié, ainsi conçue : « .… et à demander même, s’il y a lieu, une diminution de prix suivant ce qui est dit à l’article 70 ». Puisque la loi n’attache pas l'obligation de garantie au trouble de fait visé par l’article 1725, qui est bien une privation de jouisssance, pourquoi l’attacherait-elle aux pertes de jouissance provenant d'autres causes, le fait du bailleur étant excepté ? Logiquement, ce n'est pas admissible.

M. Guillouard, qui, ainsi que nous l’avons vu (2), a soutenu une thèse opposée à la nôtre, se trouve nous fournir un argument. Recherchant pourquoi le bailleur n’est pas responsable des troubles de fait, et après avoir énoncé que ce n’est pas parce qu'il n’a pu les empêcher, attendu qu'il est responsable des cas fortuits qui altèrent la chose louée et des actes de l'administration qui en diminuent la valeur qu'il ne peut pas

(4) FeNET, Travaux préparatoires du Code civil, t. XIV, p. 248. (2) Voir suprà, p. 90.

Dore empêcher davantage, il ajoute: « La véritable raison nous est donnée dans l'exposé des motifs du tribun Mouricault : « C'est « le preneur seul que les tiers attaquent, c'est à sa jouissance « personnelle qu'ils attentent ; c’est à lui seul à les faire répri- « mer. » Le caractère particulier, en effet, de ces troubles de fait, c’est qu'ils ne sont pas dirigés contre la chose, mais bien plutôt contre la jouissance de cette chose, jouissance qui appartient au preneur : elle est à lui, qu'il la défende, de même qu’il doit défendre seul son mobilier, ou les animaux qu'il a amenés sur la ferme, contre les entreprises des tiers (1). » Or le trouble qui résulte de la guerre estbien dirigé contre la jouissance et non contre la chose, qu’on lecomprenne ou non dans les troubles de fait. Puisque la jouissance appartient au preneur, c’est à lui à la défendre et non au bailleur ; s’il n’a pas su ou pas pu la défendre, qu'il en supporte la conséquence comme pour ses meubles qu’il aurait laissés se détériorer ou disparaître.

Après avoir commenté l'article 1725, M. Huc (2) conclut ainsi, : « Par conséquent, si le fait envisagé ne peut donner aucun droit d'action au preneur, même contre des inconnus ou des insolvables, l’article 4725 cesse d'être applicable. C'est ce qui arrivera en cas de violences commises en temps de guerre par l'ennemi, ou encore lorsque la jouissance du preneur aura étéempêchée par un accident naturel. Mais dans ces hypothèses, le preneur qui n'a d'action contre personne pour obtenir des dommages pourra réclamer la résiliation du bail ou une diminution de prix. » Pourquoi pourra-t-il réclamer une diminution du prix au bailleur étranger à ces violences, c’est ce que M. Huc ne dit pas. Pour nous, il a repris, sans la discuter, la

(1) GuILLOUARD, 0p. cit., t. I, p. 173.

(2) Huc, op. cit., t. X, p. 409.

RTE thèse de M. Guillouard, qui s'exprime ainsi (4) : « Il ne faudrait pas appliquer l’article 1725 aux faits de guerre qui empécheraient la jouissance du preneur : M. Tronchet l'a formellement déclaré, lors de la discussion de l’article 1725, et on concoit d’ailleurs que la solution doit être toute différente, car les faits de guerre constituent un cas de force majeure qui n'a rien de personnel au preneur et que celui-ci ne pouvait empêcher ; ilaura donc une action en garantie contre le bailleur. » À cela, nous répondrons d’abord que l'opinion de Tronchet est rapportée d’une façon inexacte. Lors de la discussionde l'article 32 (1725. C. c.), après l'intervention de M. Lacuéeque nous avons rappelée ci-dessus et celle de Regnaud de Saint-Jean-d'Angély, M. Tronchet adit «qu'iln’est dû de diminution sur le prix que lorsqu'une partie de la récolte a été détruite par des événements de force majeure, tels que ceux de la guerre (2) ». Dans la pensée de Tronchet, il s'agissait donc des récoltes, dont le sort a été réglé par les articles 1769, 1770 et1771, qui mettent : à la charge du bailleur une partie des pertes par cas fortuits, et non des loyers d'habitation, ce qui serait une preuve de plus qu'on n'entendait pas les exonérer, car, dans le cas contraire, on les aurait nommés aussi bien que les récoltes. Ensuite, que vaut cet argument : « la guerre est une force majeure qui n'a rien de personnel au preneur et que celui-ci n'a pu empêcher » ? La plupart des troubles de fait (inondations, vol, épidémies, etc.) n’ont rien de personnel aupreneur et n'ont pu être empêchés par lui et cependant il en est seul responsable. « Enfin, en équité, comme l’observe M. Wahl (3), La

(4) GuILLOUARD, op. cit., t. I, p. 174.

(2) Fexer, Travaux préparatoires du Code civil, t. XIV, p. 245. (3) WauL, op. cit., Revue trimestrielle, 1916, ps A4

: ao Situation du locataire est-elle moins favorable s’il a dû abandonner l'immeuble (pour faits de guerre) que si, {out en y restant, il n’en a aucunement joui, par exemple, s'il a, faute de main-d'œuvre ou de clientèle, fermé, son usine, ou Si, son emploi étant supprimé, il est parti volontairement?

Dans toutes ces hypothèses, il est injuste que les conséquences de la force majeure dont le preneur a été victime retombent sur le bailleur. Aussi l’ancien droit était-il en ce sens (voir Chorier et l'arrêt du 19 janvier 1650). »

En fait, les Tribunaux, ont souvent établi une distinction entre la privation matérielle de la jouissance et la privation de l’utilité de la jouissance. Dans le premier cas, ils appliquent, en général, par assimilation l’article 1722; dans le second, au contraire, ils ne veulent voir qu’un trouble de faitet n'accordent au preneur ‘aucune indemnité. Cette distinction n’est pas rationnelle. Du moment qu'abandonnant la lettre de . la loi, les juges appliquent l’article 1722 à une perte qui n’est pas une destruction matérielle, la distinction ne se comprend pas en équité. En effet la jouissance matérielle, sans l'utilité de cette jouissance, est absolument, pour le preneur, dans ses effets, identique à la privation matérielle de jouissance.

« S'il est admis, dit M. Wah! (1), que l’article 1722 trouve son application quand la jouissance matérielle a été rendue temporairement impossible, pourquoi ne pas décider de même dans le cas où la jouissance matérielle n’ayant pas été entravée, l'utilité de la jouissance a été temporairement enlevée au locataire? Du moment qu'on fait intervenir un prétendu principe d’après lequel le loyer doit correspondre non pas seulement à une jouissance mise par le bailleur à la disposition du pre-

(1) Revue trimestrielle de droit civil, 1915, p. 358.

neur, mais à une jouissance effective, pourquoi le locataire ne serait-il pas également dispensé de payer le loyer. quand sa jouissance, tout en étant effective, n’a pas été utile? Le bailleur a obtenu la promesse d’un loyer non pas en échange de la Jouissance sur laquelle comptait le locataire, mais en raison de VPutilité ou de l'agrément que le locataire prétendait tirer de l'immeuble. Tel est le raisonnement qui a été fait (1). On n’a été arrêté dans cette assimilation sans doute qu’en raison de la difficulté qu'on avait à y adapter l’article 1722. Il a déjà fallu torturer ce texte pour considérer comme une destruction la privation matérielle et temporaire de la jouissance d’un immeuble qui, loin d’avoir été détruit, est resté intact ; il aurait fallu le torturer bien davantage pour lui faire dire que quand non seulement l'immeuble n’est pas atteint, mais que le locataire a pu matériellement en jouir, le loyer est suspendu... » Se basant sur un jugement du Tribunal de la Seine du 20 septembre 1871 (D. P. 72. 3. 56). MM. Colin et Capitant (2) font une sous-distinction dans la privation matérielle de jouissance. L’impossibilité de jouir des lieux loués, selon eux, serait une cause de résiliation non quand elle résulte d'une situation particulière et personnelle à celui qui prétend s’en prévaloir, mais seulement quand elle provient d’un fait dont le caractère de généralité crée en faveur de tous un obstacle absolu. La jurisprudence introduit ici, disent ces auteurs, des distinctions qui nous paraissent ramener la portée de la règle à

(4) Voir infrà jugement du Tribunal de la Seine du 4° mai 1945 et la conclusion de M. R. Demogue. Nous reviendrons plus loin en détail (p. 109} sur cette question de l'utilité de la jouissance. Nous n'avons pas voulu interrompre l'énoncé des différentes théories de l'exonération du preneur : exonération pour privation de jouissance, extension de l’article 1722 (théorie Huc, Guillouard, etc.); exonération en cas de privation générale de jouissance (théorie Colin et Capitant); exonération en cas d’intervention de l'administration (théorie Huc, Wahl, ete.).

(2) Corn et CapiTANT, op. cit., t. IL, p. 526.

l'hypothèse de la force majeure seulement, en donnant à ce terme le sens que nous croyons le sien, c'est-à-dire, celui d'un obstacle absolu, par opposition au cas fortuit, obstacle relatif dont une volonté mieux outillée aurait pu triompher (1). Le jugement du Tribunal de la Seine, déboutant le locataire, se rapportait au cas d’un individu qui ayant loué d’avance’à Paris un appartement meublé pour une époque qui, s'était trouvée correspondre à celle du siège de cette ville par les armées allemandes, n’était pas venu l’occuper et avait soutenu qu'il était dégagé des obligations du bail par l’impossibilité où il s'était trouvé de résider à Paris durant le siège à raison de sa qualité de sujet de l’une des puissances en guerre avec la France. Dans le même sens, il a été jugé que la Révolution de 1830 obligeant Charles X à quitter la France, ne pouvait être considéré comme un cas de force majeure donnant lieu à la résiliation des baux consentis à l’ancienne liste civile (Paris, 13 mars 1832, J. G. Louage, 212).

Après la guerre de 1870, la même Cour a refusé de résilier le bail d’un immeuble situé sur le territoire d’Alsace-Lorraine, résiliation demandée par un Alsacien, qui, ayant opté pour la France et obligé d’émigrer, se trouvait dans l'impossibilité d'occuper les lieux loués (Paris, 30 déc. 1873, D. P. 75. 5. 276).

De même le décret mettant en état de blocus le pays où le

(1) Nous n’entendons pas de la même façon le cas fortuit et la force majeure. Pour nous, le cas fortuit est un obstacle extérieur et inattendu, tandis que la force majeure, beaucoup plus subjective, résulte de difficultés qui pouvaient être prévues, mais que le débiteur, dans la situation où il s’est laissé mettre, ne peut pas surmonter. Le manque total de ressources, par exemple, est pour un débiteur le cas de force majeure qui l'empêche de s'acquitter. Il y a, dit M. Planiol (op. cit., t. II, p. 83), des cas fortuits, qui tout en gênant l'exécution de la dette, ne créent pas une force majeure insurmontable, et, à l'inverse, des obstacles invincibles qui ont pour origine un acte du débiteur lui-même et non un cas fortuit.

ADP locataire d’une maison a toute sa fortune, n'a pas été considéré comme un événement de force majeure suffisant pour faire prononcer la résiliation du bail (1) (Grenoble, 6 juin 1807, J. G. Louage, 213).

Enfin, il n’est pas d'usage de considérer comme événement de force majeure l'acte du gouvernement qui, changeant la destination d’un fonctionnaire public et l’envoyant à une autre résidence, le met dans le cas de quitter avant le temps l’appartement qu’il avait loué (J. G. Louage, 212).

Cette façon de voir est fort juste, à notre avis, mais elle est en contradiction avec la théorie généralement adoptée que les actes de l'administration sont un trouble de droit dont les conséquences doivont retomber sur le bailleur :

« Les mêmes principes (il s’agit des principes qui autorisent les juges à exonérer les locataires ou à résilier les baux), dit M. Huc (2), doivent être appliqués lorsque la jouissance du preneur est troublée par une administration publique, par l'Etat ou par une ville qui exécute des travaux publics n’entrainant pas un transfert de propriété au profit de l’administra tion. Si l'acte de l’administration est illégal, pas de recours contre le bailleur: si au contraire, il est régulier, le preneur pourra demander au bailleur la résiliation du bail ou une diminution de loyers, mais non des dommages. Telle est la règle. » Où se trouve cette règle, dans quelle loi, dans quel titre du Code civil? Nous avouons ne l’avoir pas trouvée.

M. Wahl (3) l'explique ainsi : l'autorité française qui trouble

(1) Ce jugement est conforme à notre théorie, qui veut qu'en matière de loyers (à part le: manque total de ressources, bièn entendu)il n'y ait pas de force majeure empêchant le payement d'une somme d'argent (voir suprà, p. 89).

. (2) Huc, op. cit., t. X, p. 414.

(3) WauL, op. cit., Revue, etc., 1916, p. 31.

un locataire dans sa jouissance agit en vertu d’un droit. Il y a donc trouble de droit et l'indemnité est due.

Il est peut-être téméraire de notre part, de ne pas accepter de plaäno les décisions d'auteurs qui jouissent d’une autorité, qui malheureusement nous fait défaut, mais nous ne voyons pas la corrélation entre l'intervention de l'administration et le trouble de droit. L'administration agit vis-à-vis du bailleur ou du preneur, #on en vertu d'un droit proprement dit sur la chose louée, mais comme puissance publique (1). En cette qualité, elle possède un droit, si on veut, car le terme est très large, mais il s’agit là d’un droit très étendu et très général à l'égard de tous les citoyens : c’est le droit que le Pouvoir exécutif tient de la Constitution. Il y a là une grande différence avec le droit sur la chose louée seul excepté des troubles de fait par l’article 1725. Il serait plus exact de dire que l'administration ne possède pas un droit, car ses actes sont souvent en opposition avec le droit absolu, avec le droit individuel, mais plutôt un pouvoir de police, au sens large du mot, qui lui permet de veiller, au nom de l'Etat dont elle émane, à la commodité des relations, au bien-être et à la sécurité de l’ensemble des citoyens, sans se soucier des intérêts particuliers, et, c'est en conformité de ce rôle qu’elle ouvre des voies, construit des égouts, interdit les logements insalubres, etc.; à notre avis ce n'est rien de plus. Les droits, au contraire, auxquels font allusion les articles 1726 et 1727 et qui ouvrent un recours contre le bailleur, portent sur la propriété du fonds et sur la chose louée ; il est difficile de les reconnaître à l’administration.

“La Cour de Paris, présidée par M. Hély d'Oissel, dans un

(1) C’est bien là le fait du prince qui se confond avec la force majeure dont nous avons déjà parlé. Or, le fait du prince ne procède pas nécessairement d’un droit; il peut même au contraire êlre très arbitraire,

arrêt du 48 mars 1864 (Sirey, 1864, 2, 200) a jugé que le trouble apporté à la jouissance du locataire par l'exécution de travaux publics qui, en rendant inévitable et prochaine la démolition de l'immeuble, forcent le locataire à déguerpir, rentre dans la classe des troubles de fait ne donnant action que contre le tiers qui en est l’auteur et dont le bailleur ne saurait être responsable.

« Considérant, dit le jugement, que suivant le rapport de l'expert, les désordres qui se sont produits dans l'immeuble sont le résultat de travaux exécutés pour l'établissement de l'égout collecteur; — considérant que les faits signalés par l'expert étant étrangers aux appelants (les bailleurs) et n'impliquant la prétention d'aucun droit sur la chose louée, rentrent nécessairement dans la classe des troubles de fait prévus par l’article 1725, lesquels ne peuvent engager la responsabilité des bailleurs qui n'ont pu ni les prévoir, ni les empêcher; — considérant que dans ce cas l'action en réparation du préjudice causé doit être exercée directement contre les tiers auteurs du trouble, etc.….., infirme et déclare les demandeurs (les preneurs) non recevables de leur demande, etc. » Dans le même sens et sur le même sujet (locataire troublé dans sa jouissance, par l'exécution de travaux publics) voir Paris, 16 mars 1860 (Dalloz, Recueil périodique, 1860, 5, 226).

Il a été jugé de même que le trouble résultant pour un locataire de la démolition d’une maison voisine, ordonnée par la Ville de Paris, pour cause d'utilité publique, démolition qui a nécessité l'emploi de nombreux étais pour soutenir la maison. louée, ne peut donner lieu à aucune action de la part du locataire contre son bailleur, auquel ces faits sont entièrement étrangers (Paris, 18 mars 1860, Dalloz, Recueil périodique, 1860, 5, 226).

Le Tribunal de Douai (8 juin 1849, Dalloz, Recueil, 1849, 2, 79) n’a pas reconnu au locataire d'une usine le droit de demander une diminution de prix en raison de la suspension du travail causé par des événements politiques. Cet arrêt est d'autant plus intéressant à signaler qu’il y a une grande analogie entre les troubles politiques et la perturbation apportée par la guerre.

Enfin la Cour de cassation (10 juillet 1867, Dalloz, Recueil 1867, 1277) a décidé que l'acte administratif qui avait proclamé la liberté de la boulangerie et dispensé les boulangers . de l'obligation de faire à l'avenir les approvisionnements dont le dépôt était précédemment ordonné dans un magasin général, n'était pas un cas de force majeure, ayant pour effet de résilier le bail que les boulangers avaient passé pour le bâtiment affecté à l'usage de magasin général.

Il n’est donc pas aussi certain qe pensent certains auteurs qu'une indemnité, l'exonération totale ou la résiliation (selon les cas), soient forcément dues par le bailleur, quand le preneur a été troublé dans sa jouissance par un acte régulier de l'administration. Cependant il nous faut reconnaître qu’un certain nombre de jugements concluent dans un sens différent du nôtre. Ainsi, il a été jugé que les travaux de voirie qui rendent l'immeuble loué impropre à l’usage auquel il était destiné, constituent un cas de force majeure, en vertu duquel le locataire peut demander résiliation ou réduction sans dommagesintérêts (Paris, {1 janvier 1866, D. P., 66, 2, 243. — Dijon, 30 janvier 1867, D. P., 67,2, 68. — Aix, 9 mai 1868, D. P., 1870, 2,116). Cependant ici le cas est un peu différent ; l'aspect matériel de l'immeable est changé et il y a, en quelque sorte, destruction de l’ensemble formé par les locaux et la voirie tels qu'ils étaient au moment de la location. D’autres jugements, dans le