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même sens, ont admis que lc bailleur était garant envers le preneur du préjudice occasionné par des travaux de voirie exécutés par l'autorité administrative, ces {ravaux « ne pouvant être considérés comme voies de fait provenant des tiers dont, aux termes de l’article 1725, le bailleur ne doit pas garantie » (Paris, A9 fév. 1844, J. G., Louage, 210-6. Tribunal de la Seine, 24 juin 1854, D. P., 57, 3, 55. Req., 17 août 1859, D. P., 1859-1, 437, Paris, 7 février 1868, D. P., 68, 2, 88).

Un jugement intéressant du Tribunal civil de la Seine fait intervenir à la fois, en faveur du preneur, l'article 1749, l’article 4722 et le fait du prince (audience du 4% mai 1915, Gazette des Tribunaux, 1915, 2° partie, p. 20). Ce jugement déclare d’abord que le lover payé au bailleur n'étant que la représentation de la jouissance paisible asSurée au locataire dans les termes de l’article 4719, C. civ., le locataire est fondé à réclamer l'exonération complète de ce loyer, lorsqu'il fait la preuve qu'à raison d'événements fortuits, auxquels il est demeuré absolument étranger, et constituant des cas de force majeure incontestable, il s’est trouvé, malgré lui, dans l’impossibilité de jouir de la location et d'en retirer aucun des avantages en vue desquels il avait contracté.

Le jugement ajoute que, si d'autre part, sans étre détruite matériellement'et complètement, cas prévu par l’article 1722, C. civ., la chose louée est, par suite d’un cas fortuit,rendue inutilisable pour le preneur, celui-ci est en droit de se prévaloir des circonstances indépendantes de sa volonté qui l'ont privé, totalement ou partiellement, de la jouissance de la chose louée et l'ont mis dans une situation analogue à celle où il se serai trouvé par suite de sa destruction totale ou partielle...; que spécialement est fondé à obtenir une exonération complète de loyer, le directeur d’un théâtre qui établit que, sur l'injonction

de l'autorité administrative, il a dû complètement cesser son exploitation pendant un temps déterminé,cette injonction constituant au premier chef le cas de force majeure, ou le fait du prince créé par les douloureuses nécessités de la guerre et Justement imposé à tous Les intérêts privés à raison de l'intérêt public supérieur {1}, etc.

La plupart des auteurs (2) ne fondent pas sur l’article 1722, «destruction forluite de la chose louée), le droit à la résiliation ou à l'indemnité qu'ils reconnaissent au locataire empêché de | jouir de la chose par un acte de l'autorité administrative, mais sur les articles 1719 2°, 4726 et 1727 du Code civil qui obligent le bailleur à la garantie. Nous avons déjà dit que, selon nous, on déviait ici de son sens l’article 1726 ; quant à l’article 1719, il nous semble qu’on l'étend démesurément pour les besoins de la cause : il dit bien, en effet, que le bailleur est « tenu de faire jouir le preneur » et cela s'entend que la maison doit être en bon état, que le bailleur ne doit pas faire de travaux inutiles, louer à d’autres personnes qui, par leur industrie ou autrement, peuvent troubler leurs colocataires, etc., mais il ne transforme pas pour cela le propriétaire en une sorte de protecteur qui doit écarter de son locataire les vicissitudes de la vie. Dans ’espèc. qui nous occupe, le bailleur n'empêche pas le preneur de jouir ni directement, ni indirectement; done, il le laisse jouir et est en règle avec l’article 1719. Un règlement de police intervient : ce n'est pas une expropriation, qui elle, priverait le preneur de la chose louée. On défend à l’impresario de jouer, mais on lui

(4) Nous verrons plus loin la 2° partie de ce jugement en étudiant la privation d’utilité de la jouissance.

(2) Nous avons déjà cité MM. Huc et WauL (voir suprà, p. 102). On peut y ajouter : Aubry et Rau (4° édit., t. IV, p. 478) et LAURENT, Droit civil (t. XXV, p. 149).

laisse les locaux: à lui d'en tirer parti autrement. En étendant l'argumentation du Tribunal de la Seine, on arriverait à exempter de leur loyer un grand nombre de lucataires qui subissent le contre-coup des décisions de l'administration, par exemple, les fabricants d’absinthe, les marchands d'objets allemands, les armuriers au début de la guerre, etc. (1).

Le Tribunal de la Seine dans le jugement rapporté ci-dessus ne se contente pas d’invoquer l’article 1719, il invoque aussi l’article 1722, mais il reconnaît que la chose louée n’est pas détruite matériellemént et complètement et que le preneur est seulement dans une situation analogue. C'est implicitement reconnaître, suivant l'expression de M. Wahl, qu'il faut forturer le texte pour l’adapter aux besoins de la cause. Ensomme, en interprétantlibrementlesarticles 1719,1722 et 1726, on en arrive, malgré l'article 1725et avec l’aide du cas fortuitet de la force majeure, à faire retomber la presque totalité des troubles de fait sur le preneur: et comme il est peu probable que cet article ait été rédigé uniquement en vue de quelques bandes de maraudeurs, il s'ensuit, selon nous, que souvent la doctrine et la jurisprudence se sont aussi bien écartées de l'esprit des législateurs que de la lettre du Code

(4) Voir dans le même sens que le jugement précité : Paris, 18 août 1870. Travaux de voirie (D. P. 70, 2, 231, 232); Trib. civ. de la Rochelle, 30 mars 1915, réquisition militaire (Gaz. des Trib., 1914, 2° semestre, 2° Partie, p. 27); Cour d'appel de Poitiers, 12 juillet 1915, réquisition militaire (Gaz. des Trib., 1915, 2 Partie, p. 191); Trib. civ. de la Seine, 17 décembre 1915, théâtre des Nouveautés (Gaz. des Trib., 1916, 2 Partie, p. 131); Cour d'appel de Paris, 21 janvier 4916, exploitation théâtrale (Gaz. des Trib., 1916, 2° Partie, p. 96); Trib. civ. de la Seine, 3 juillet 1915, théâtre (Gaz. des Trib., 1915, 2° Partie, p. 410); Trib. civ. de Bayonne,

5 février 19146. Casino fermé par suite de la guerre (Gaz. des Trib., année 1915, 2° Partie, p. 495).

Revenons maintenant à la privation de l'utilité de la * jouissance. Ici, en général, on s'accorde à reconnaître que le preneur n'a droit à aucune exonération. Peu importe que la jouissance perde une partie soit de ses agréments, soit de ses avantages, si matériellement elle est complète et ininterrompue. C'est ainsi d’ailleurs qu'ont jugé presque tous les Tribunaux saisis d’affaires de ce genre, ainsi que nous le verrons plus loin. Le Tribunal de la Seine, cependant, dans un jugement du 4° mai 1915 que nous avons déjà relaté (1), a admis que les revenus normaux du théâtre rouvert avec des restrictions (clôture à 11 heures, éclairage réduit, etc.) ayant diminué sans aucune faute du locataire, et la cause principale pouvant en être attribuée au cas de force majeure, il y avait lieu de tenir compte de cette situation pour faire subir au bailleur une diminution du loyer. Cela revient à dire qu'il y a lieu à réduction de loyer, si le commerce en vue duquel on a loué se trouve indirectement entravé par des mesures de police ou quelque cas de force majeure. Commentant ce jugement, M. R. Demogue s’exprime ainsi (2; : « Cette solution assez audacieuse n’en est pas moins trop raisonnable, trop dans l'esprit de ce contrat très spécial qu'est le bail pour qu'on puisse la critiquer. En effet, l'esprit de la loi est que le bailleur débiteur de jouissance subisse les mauvaises chances, à commencer par les privations de récoltes (art. 1769, Code civil). » En bonne logique, si, comme Je dit M. Demogue, le bailleur débiteur de jouissance doit subir les mauvaises chances, il doit aussi profiter des bonnes. Si le théâtre en question a droit à une diminution de loyer parce qu'il doit fermer plus tôt, s’éclairer mal, baisser le prix de ses places, parce que

(4) Voir suprà, p. 106.

(2) Revue trimestrielle de droit civil, année 1915, p. 518.

le public a été plus rare, etc., il devra un supplément de loyer si les recettes se trouvent accrues par des représentations supplémentaires (par exemple le samedi en raison de la semaine anglaise), par de grandes fêtes, visites de souverains, arrivées nombreuses d'étrangers, etc., qui fontaffluer le public dans les lieux de plaisirs. Autrement le contrat serait léonin (1); si on fait du bailleur, en quelque sorte, un associé qui doit supporter les pertes, il doit aussi profiter des gains; cela a été admis dès l'antiquité (2) et l’est encore aujourd'hui par l’article 1855 du Code civil (3). Quant aux privations de récoltes auxquelles M. Demogue fait allusion, c'est une mauvaise application, car le bailleur, d’après l'article 1769 (4) n'en subit les conséquences que si elles ne sont pas compensées par de bonnes récoltes antérieures ou postérieures. Ensuite, il y a là une faveur très spéciale pour le preneur qui doit, comme toutes les dérogations au droit commun, être interprétée s{ricto sensu : il résulte d’ailleurs des travaux préparatoires du Code civil, notamment de l'observation de M. Régnaud (de Saint-Jean

(1) POTHIER, Société n° 12.

(2) Dicesre, livre X VIT, titre II, fragment 29, 2.

(3) Art, 1855 : « La convention qui donnerait à l’un des associés la totalité des bénéfices, est nulle.

«IT en est de même de la stipulation qui affranchirait de toute contribution aux pertes les sommes ou effets mis dans le fonds de la société par un ou plusieurs des associés. »

(4) Art. 1769 : « Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des tas fortuits, le fermier peut (ce n’est pas un droit absolu, c’est une possibilité) demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes.

« S'il n’est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance, etc... »

d'Angély) qu'on a entendu mettre tout à fait à part l'article 70 (1) (1726 actuel).

Comme nous l’avons dit, ce n'est pas la solution que nous venons de critiquer qui a été adoptée, d’une façon générale, par la jurisprudence. Ainsi le même Tribunal de la Seine (1"° chambre), audience du 8 février 1916 (Gazette des Tribunaux 1916, 2° Partie, p. 360), a jugé qu'un locataire n’est pas fondé à demandé la restitution de loyers payés d'avance ou même un simple rabais, sous le prétexte que du fait de la guerre, les locaux qui lui ont été loués ne peuvent plus recevoir lPemploi prévu au bail. « Si la chose même sur laquelle porte matériellement le bail, dit le jugement, n’a subi aucune modification du fait de la guerre, et si les preneurs n'ont éprouvé aucun trouble, même indirect, du fait de la guerre, dans leur jouissance de cette chose, il apparaît clairement que c'est la spéculation, à laquelle la jouissance des immeubles devait permettre aux preneurs de se livrer, qui a été troublée par les hostilités. »

Rien ne permet alors d’associer le bailleur aux risques de cette spéculation, et on ne voit pas, comme nous l'avons dit, à quel titre les demandeurs pourraient le contraindre à participer à leurs pertes, alors qu’ils n'auraient jamais songé à l’appeler à recueillir une partie proportionnelle de leurs bénéfices.

La Cour d'appel de Paris, audience du 2 décembre 1916 (Gaz. des Trib., 1916, 2° Partie, p. 588), confirmantun jugement du 24 novembre 1915, a estimé que l’état de guerre, en lui seul, n'était pas un motif suffisant pour dispenser un entrepreneur

de spectacles (cinéma installé dans les locaux du cirque d'hiver) du payement de ses loyers, alors surtout que l’autorité admi-

(4) Fener, Travaux préparatoires du Code civil, t. XIV, p. 245.

nistrative n’avait pas refusé son autorisation. Pour la Cour de Paris, la diminution de la clientèle habituelle ou certaines prescriptions administratives ne sont pas des motifs suffisants à une remise totale et même partielle des loyers. Voir également un arrêt antérieur de la même Cour (1) (21 janvier 1916), déclarant que le preneur n’est pas fondé à obtenir une réduction partielle de loyer, depuis la réouverture de son établissement, sous le prétexte que l'administration lui aurait imposé certaines mesures réglementant l'exploitation de son théâtre, ces mesures rendant, il est vrai, l'exploitation plus onéreuse, mais ne donnant pas pour cela droit à une réduction de loyer.

Un arrêt récent de la Cour de Nancy (audience du 8 novembre 14917, La Chambre des propriétaires, décembre 1917, page 350) spécifie clairement que, si aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, le propriétaire s'est acquitté de cette obligation en assurant au locataire la possession complète de l'établissement donné à bail; que son obligation n'avait pas pour effet d'assurer à la chose louée, pendant toute la durée du bail, une valeur constante; etque, de même que le preneur devait profiter exclusivement des événements qui pouvaient augmenter cette valeur, de même il doit supporter seul les conséquences des événements qui la diminuent.

De même n'est pas fondé à demander une diminution de loyers à raison de ce qu'il aurait été obligé de cesser son commerce par suite de la réquisition de ses chevaux et voitures par l'autorité militaire, le preneur qui exerce daus les lieux loués la profession de loueur de voitures et chevaux (Tribunal civil

(1) Déjà rapporté pour la première partie du jugement en faveur du preneur, voir supra, p. 408 en note.

de la Seine, 12 mai 1916. Gaz. des Trib., 1917, 2 Partie, page 219). À rapprocher de ce jugement, un arrêt de 1867 (rapporté dans Dalloz, Recueil périodique, 1867, I, 271 et note 1) constatant que le fait du prince ou des autorités publiques qui rend l'exécution d’une convention moins avantageuse, dommageable même, mais non impossible, ne peut être considéré comme un cas de force majeure emportant la résiliation de la convention. |

De même également, un locataire d'hôtel dans une ville d'eaux ne peut prétendre qu'il ne doit pas son loyer à raison des circonstances, parce que, dès les premiers bruits de guerre, le public a déserté son hôtel. Il n'y a là auèune éventualité dont le bailleur doive garantie (Tribunal de Cusset., 22 janvier 1915. Sirey, 1916, 2, 5à).-

Des locataires de villas de plaisance ne peuvent pas davantage exciper de l’état de guerre pour ne pas payer les loyers de maisons qu’ils n’ont pas voulu occuper (Tribunal civil de la Seine, 6 décembre 1915. Gaz. des Trib., 1915, 2° Partie, page 425. — Tribunal civil de la Seine, 9 février 1916. Gaz. des Trib.1916, 2° Partie. — Trib. civil de la Seine, 7 juin 1915. Gaz. des Trib., 1915, 2° Partie, p. 169 et plus anciennement : Paris, 26 mars 1872. Dalloz, Recueil périodique, 1872, 2, 118).

Enfin, si la guerre, entraînant une paralysie générale des affaires, a réduit les produits d’une industrie, il n’y a pas lieu à garantie (4). (Voir en ce sens jugement rendu contre l’adjudicataire de droits de place qui demandait une diminution du prix du bail à raison de la diminution de produits que la guerre lui avait fait subir. Cassation, Requêtes, 21 janvier 1874. Dalloz, Recueil périodique, 1874, 1, 170 — et jugement rendu contre

(1) Annales de droit commercial, 1944, p. 417.

un bénéficiaire de débit de tabac, le fait par l’administration d'avoir élevé le prix des tabacs qu'elle livre aux débitants, tout en maintenant au même taux le prix auquel ces tabacs doivent être vendus auxconsommateurs, ne donnant pas lieu à la résiliation du bail, ni à une diminution de prix. Cassation, Requêtes, 6 mars 1850. Dalloz, Recueil, 1850, I, 168).

De tout ce qui précède et des jugements que nous n'avons pas cités et auxquels nous renvoyons (1) il résulte, à notre avis, que même en appliquant l’article 1722, par extension, à la privation de jouissance effective, on ne peut pas comparer cette privation à une destruction partielle, car le preneur a joui ou n’a pas joui, il a pu se servir des locaux ou il n’a pas pu s’en servir. S'il en a joui, alors même que l’utrlité de la jouissance n'aurait pas été conforme aux espoirs du preneur, c'est tant pis pour lui, et il ne peut rien demander au bailleur ainsi que

La

(4) Trib. civ. de la Seine, 3 juillet 1915; — Trib. civ. de la Rochelle, 30 mars 1915; — Trib. civ. de Nice, 44 juin 1915 ; — Trib. de comm. de la Seine, 41 janvier 1916; — Trib. civ. de Bayonne, 5 février 4946; — Trib. civ. de la Seine, 17 décembre 1915 (affaire du théâtre des Nouveautés parisiennes) (voir pour tous ces jugements, Recueil de la Gaz. des Trib, années 1915 et 1916), et plus ancrennement : Trib. de Lyon, 1er février 4871, théâtre situé dans une ville qui a été préservée des approches de l’ennemi ; représentations interrompues quelques jours à peine: pas de force majeure justifiant le refus de payer (DALLOZ, Recueil périodique, 4871, 5, 103.) Trib. de Rouen, 21 juillet 4838 Le fermier d’une usine qui a éprouvé du préjudice par suite d'une diminution temporaire et accidentelle dans le volume des eaux pendant une sécheresse, n’est pas fondé à réclamer une réduction dans le prix de bail (Darcoz, Jurisprudence générale, Louage, 217-3). Trib. de Nîmes, 1°" juin 1839. Le bénéfice des applications des articles 1769 et 1722 ne peut être demandé par le fermier d’un pont dont les recettes ont considérablement baissé par'suite de gués nombreux qui se sont formés dans la rivière, réduite à un état de dessiccation presque complète, causée par la rareté des pluies pendant une année (DALLOZ, Jurisprudence générale, Louage, 217-5), Voir enfin : Trib. de Douai, 8 mars 1849. Sirey, 1849, II, p. 404. ;

nous venons de le voir. Si au contraire, il n'a pas joui, alors ce n'est pas avec la destruction partielle qu'il faudrait établir la comparaison, mais avec la destruction totale, et c’est la résiliation que le preneur serait en droit d'exiger et non une exonération. De sorte que, même en acceptant la thèse, que nous rejetons pour notre part, qu’il faut assimiler la privation de jouissance à la destruction matérielle, on ne peut arriver logiquement à justifier quelesrésiliationsde baux prononcées parles tibunaux, mais non les exonérations ou réductions de loyers.