CHAPITRE III

Des charges.

On appelle communément charges dans le contrat de location un supplément de loyer que le preneur doit payer pour indemniser le bailleur des frais accessoires de la location, tels que l’eau, le tapis, le chauffage, l'ascenseur, etc. Ce n’est pas comme le loyer une indemnisation du capital converti en immeuble, c’est la contre-partie des frais que le propriétaire est obligé de faire pour augmenter le confort de son locataire; c'est le remboursement d’une dépense que le bailleur fait au nom du preneur. Le bailleur achète de l’eau, du charbon, de l'air comprimé pour le compte du preneur et se les fait rembourser par lui (1). Il importe d’insister sur ce point, car, si le non-payement du loyer habituel représente pour le propriétaire un capital improductif, celui des charges est une perte sèche : c’est une avance non remboursée.

Au début cependant le moratorium des loyers ne faisait pas de distinction entre le loyer principal et les charges. Le décret du 27 octobre 1914 (2) a fait disparaitre cette injustice sauf en ce qui concerne les mobilisés. Son article 4 est ainsi conçu : « Pour les locataires qui ne sont pas appelés sous les drapeaux, les prorogations de délai accordées par l’article 4° et par les

(1) En l'absence de conventions spéciales, les charges sont habituellement évaluées à 5 % du montant de la location. (2) Publié au Journal officiel du 28 octobre 1914.

— A18 — décrets des 14 août, 1°" et 27 septembre 1914 s'appliquent seulement au prix principal du loyer.

« En conséquence, demeurent exigibles toutes les charges accessoires, notamment les frais d'éclairage, de chauffage, de consommation d’eau, ainsi que la part d'impôts incombant au locataire en vertu du bail.

« Les sommes dues en vertu du paragraphe précédent, et non encore acquittées au 1° novembre, devront être payées par les locataires avant le 1% décembre 1914. |

« En ce qui concerne les locations qui n’ont pas fixé une somme distincte pour les charges susvisées, les propriétaires, à défaut d'accord entre les parties, pourront demander au Juge de paix de déterminer la quote-part incombant à chaque loca: taire. Cette quote-part ne pourra dépasser 5 pour 100 du montant du loyer annuel. »

Les décrets postérieurs n'ont plus parlé des charges, mais comme il est admis {et les moratoires le disent souvent) que les dispositions de chaque décret subsistent tant qu’elles ne sont pas expressément abrogées par un décret ultérieur, on doit considérer comme toujours en vigueur l’article #, reproduit ci-dessus. Ainsi, d’ailleurs, en a décidé le juge des référés du Tribunal de la Seine, audience du 10 décembre 1915 (Recueil de la Gazette des Tribunaux, année 1915, 2e Partie, page 469.1 Mais les mobilisés continuent, comme nous le disions, à être dispensés temporairement aussi bien du principal de leur loyer que des charges. Cela s'entend d’abord & contrario de l’article 4 du décret du 27 octobre 1914; cela résulte également du rapport ét d'une circulaire interministérielle du 12 janvier 1915.(1).

Devront-ils cependant payer les impôts dont le propriétaire

(1) Journal officiel du 43 janvier 1915.

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leur fait l'avance? En bonne logique, on doit répondre: par l'affirmative, car il ne s'agit plus B d’une charge. Depuis plusieurs années, il y à une tendance de plus en plus manifeste à transformer les propriétaires en véritables fermiers de l'impôt (cela n’en fait pas de riches publicains); on leur réclame ce qui. incombe à leurs locataires, à charge par eux de se faire rembourser par ces derniers, s'ils le veulent et le peuvent. Evidemment l’administration simplifie ainsi son travail et ses. risques, mais ce n'est pas le rôle d’un simple citoyen de faire Favance de l’impôt et de le faire rentrer ensuite à ses risques. et périls. Quoi qu'il en soit, il est indubitable que l'impôt ne peut être assimilé aux charges et devrait être dû par le locataire, quelle que soit sa situation, du moment que le propriétaire n’en a pas été déchargé (1). Cependant, lors de la première discussion du projet de loi sur les loyers à la Chambre, une question ayant été posée au rapporteur, pour savoir si les impôts faisaient partie des charges et pouvaient être remis, comme lesdites charges, par les commissions arbitrales, celuicia répondu que « la contribution des portes et fenêtres frappe le propriéluire qui réclame à chaque locataire la part qui lui incombe, et que c’est donc une charge accessoire qui peut être comprise dans l'exonération suivant l'appréciation réservée à la commission arbitrale (2) ». M. Wahl{(3) fait observer avec raison que cela ne pourra être accepté par la Jurisprudence :

(1) Tout récemment, le ministre des finances vient d'autoriser les pro- * priétaires à demander une suspension de l'impôt foncier et taxes assimilées ainsi que de l'impôt des portes et fenêtres, proportionnelle à la quote-part relative aux loyers impayés par suite des décrets moratoires. C’est une atténuation à l'injustice que nous signalions lors de la rédaction de ce chapitre.

(2) Chambre, 11 avril 1916. Journai officiel du 12 ani 1916. Doc. pari p. 862.

(3) Au trimestrielle de droit civil, année 1916, p. 308. | TN 4

les portes et fenêtres sont une charge du locataire; le bailleur en fait simplement l'avance. Dispenser le locataire du remboursement, ce n'est pas priver le bailleur du loyer, c'est lui faire payer la dette du preneur. D'ailleurs, en conformité avec cette opinion, il a été jugé que si un locataire pouvait être exonéré de son loyer pour privation matérielle de jouissance, il devait rembourser au propriétaire les impôts qui restent d'habitude à sa charge personnelle, même pour la période où iln’aurait pas joui des locaux (Paris, 5 avril 1873. Dalloz, 1874. 5. 315). Mais la jurisprudence s’est montrée plus dure pour le bailleur en ce qui concerne les charges habituelles; elle n’a vu à qu'un supplément de loyer, dont le preneur devait être également déchargé en cas d'exonération (Trib. civil de la Seine, 4e mai 19145; Trib. civil de la Seine, 3 juillet 1915).

Mais où l'injustice atteint son maximum, c’est lorsque le bailleur qui ne touche rien, se voit condamné pour avoir supprimé ses frais généraux. C'est ce qui arrive lorsqu'un propriétaire refuse de payer les quittances de la Compagnie des eaux : celle-ci arrête le débit « ne pouvant, dit-eile, accepter la mission d'alimenter les locataires sans rien recevoir » et sa réflexion est très juste. Ge qui l’est moins, c'est que les locataires ne manquant pas d'adresser une plainte à l’administration, le propriétaire est condamné pour infraction à l'arrêté préfectoral du 22 juin 1904 sur l'hygiène publique (Voir un jugement du Tribunal de la Seine du 20 mai 1915).

L'idée que le propriétaire doit rester tenu de ses obligations alors que le locataire est déchargé des siennes, paraît d’ailleurs prendre corps aujourd’hui. Dans la discussion du premier projet de loi à la Chambre (avril 1916) (1), lors du vote de l’article 43

(4) Chambre, 12 avril 1916. Journal officiel du 43 avril 4916. Doc. parl., p. 897.

SO — maintenant les locataires exonérés pendant un certain temps en possession des lieux loués, il a été demandé si le propriétaire resterait tenu, dans ce cas, des réparations et des charges habituelles vis-à-vis du locataire ainsi maintenu en jouissance. Le président de la commission et le ministre de la Justice ont répondu affirmativement ; et de fait, ajoute M. Wahl, cela ne peut faire doute (1). Pourquoi? C’est ce qu'il faudrait expliquer. Il nous semble au contraire que c'est déjà beaucoup de demander à un propriétaire de loger pour rien quelqu'un vis-àvis duquel il n’a aucune obligation de famille ou autre, mais que c'est singulièrement abuser de ce qu’il ne peut pas se défendre, étant rivé au sol par son immeuble qu'il ne peut pas transporter sous des cieux plus cléments, que d’exiger de lui qu'il fasse des débours avec la certitude de n’en être pas remboursé. Oserait-on exiger d'un commerçant quelconque qu’il continue à fournir sa marchandise à un client qui ne le paye pas ? Certes non, alors pourquoi le demander au propriétaire ? Quel crime a-t-il donc commis pour être mis ainsi journellement hors la loi ? Il n’en à pas commis d’autre que d’avoir placé ses économies sur le sol français, d’avoir contribué pour sa modeste part à la richesse de son pays (car les immeubles, les usines, les routes et les chemins de fer représentent la fortune d’un Etat) au lieu d’avoir souscrit aux emprunts autrichiens, hongrois, bulgares ou turcs et d'avoir ainsi permis à nos mortels ennemis, d'acheter, avec de l'argent français, des « canons et des munitions » |

La question du chauffage qui est à la fois la plus importante et la plus onéreuse des charges que doit assumer le propriétaire, dans certains immeubles tout au moins, a donné lieu à.

(1) Revue trimestrielle de droit civil, année 1916, p. 279.

-des discussions sans fin et à un certain nombre de jugements;: dont nous donnerons un aperçu à la fin de ce chapitre. Pour tâcher de donner une base aux réclamations en cours et d'établir une sorte de modus vivendi pour l'avenir entre propriétaires et locataires, la Chambre syndicale des propriétés immobilières de la ville de Paris, a demandé une consultation motivée: à M. Talamon, avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation et à MM. Mercier et Robert, avocats à la Cour d'appel (1). -Gette consultation dont nous allons donner un aperçu a reçu l'adhésion de M. Planiol, professeur à la Faculté de Droit de Paris et de M. Chenu, ancien bâtonnier : elle se présente donc avec toutes les garanties possibles et il est à souhaiter qu'elle: soit un guide pour la jurisprudence future.

- La question posée était la suivante : « Quelles sont les obligations des propriétaires qui n’ont pas pu chauffer leurs locataires pendant une partie de l'hiver 1916-1917 par suite de l’impossibilité de se procurer du charbon ? » Nous résumons ainsi la réponse :

- Ilest denotoriété publique que dès le mois de novembre 1916, les marchands de charbon de Paris se sont trouvés dans l'impossibilité d'exécuter les commandes qui leur avaient. été faites dans le courant de l'été et qu’à partir du commencement de janvier, ils ont dû refuser toutes commandes nouvelles. Sans doute, il ya eu Ca propriétaires, qui moyennant un prix excessif et grâce à leurs relations, ont pu se procurer du combustible, mais ce sont là des cas isolés et c’est l'ensemble du marché qu'il importe d'envisager. A quelles conséquences l'interruption forcée du service du chauffage Fee t-elle les propriétaires vis-à-vis des locataires ?

(1) Gette consultation a été insérée in extenso dans le numéro de mai 1017, de La Chambre des propriétaires, pp. 139 et suivantes.

‘ Certains juges de päix, saisis de cette question, ‘ont estimé que les locataires privés de chauffage pendant une partie de l'hiver avaient droit à des dommages-intérêts, et réunis en conférence, dans le but d’unifier leur jurisprudence (1), ils ont d’abord fixé à 2 francs par jour et par radiateur l’indemnité à payer par les bailleurs, puis ajouté que ceux-ci seraient obligés __<noutre de fournir gratuitement aux preneurs, ou de leur rembourser, leurs appareils de chauffage. L’indemnité ainsi basée ‘arriverait à fournir à certains locataires une indemnité supérieures aux loyers , cette base doit donc être rejetée. Mais le principe d'une allocation de dommasges-intérêéts au profit des locataires qui n ont pu être chauffés est-il justifiable en droit ? C'est la question préalable qui se pose et qui paraît dexgir être formellement résolue par la négative.

En effet l'obligation assumée par le bailleur d'assurer le chauffage des lieux loués constitue évidemment une « obligation de faire » et l’article 1142 du Code civil pose en principe que « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur ». Mais ce principe n'est pas absolu, et le législateur a exonéré de tous dommages-intérêts Le débiteur qui ne s’est pas exécuté en raison d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée (art. 1147), d'une force majeure ou d’un cas fortuit (art. 1148), en un mot en raison d'événements qui ont rendu l'exécution de l'obligation impossible (Cassation, Civ., rej., # août 1915, Dalloz, Recueil périodique, 1916, I, 22). | Le chauffage central ne pouvant être assuré qu’au moyen de

(1) Nous avons dit (voir suprä) que cette décision des juges de paix était illégale, les juges ne-devant pas prononcer a voie de disposition générale sur les causes qui leur sont soumises (art. 5, Code civil). (A plus forte raison sur celles qui doivent leur être RP REE

charbon (et encore d’un charbon spécial de provenance étrangère), le propriétaire qui a été dans l'impossibilité de s'en procurer, est donc fondé à soutenir que l’inexécution de son obligation provient d’une force majeure, qui l’exonère de tous dommages-intérêts.

Pour refuser aux propriétaires le droit d’invoquer à leur profit la force majeure, pourrait-on alléguer qu’en fait le charbon n’a jamais été introuvable, puisque certains sont parvenus à s’en procurer? Nous ne le pensons pas, car cela reviendrait à dire qu'aucune marchandise ne pourrait jamais être déclarée introuvable au sens de l’article 1148, car, même dans les moments de disette, une marchandise n’est jamais complètement épuisée, et ce serait, en réalité, enlever toute portée pratique à cette disposition légale sur les conséquences juridiques de la force majeure. Peu importe qu’en fait tel autre propriétaire ait réussi à se faire livrer une certaine quantité de charbon. Il est constant, en effet, que si la quantité de charbon disponible (1) avait été équitablement répartie entre lés propriétaires, chacun d’eux n'aurait pu assurer le chauffage que pendant quelques semaines au plus. On ne saurait, d'autre part, reprocher aux propriétaires de n'avoir pas, pour se procurer du charbon, payé cette marchandise au-dessus de son cours normal déjà si élevé, puisque ceux qui pratiquaient ou tentaient de pratiquer cette hausse tombaient sous le coup des. prévisions de l’article 10 de La loi du 20 avril 1916.

(4) La consultation des trois avocats porte le mot nécessaire, mais c’est disponible qu’il faut comprendre, En effet, si la quantité de charbon nécessaire en bloc, c'est-à-dire suffisante, avait été répartie, chacun aurait eu son compte. La répartition d’une quantité nécessaire, en bloc, ne peut donner au détail que les quantités également nécessaires; la quantité nécessaire, en bloc, n'aurait pas cessé d’être suffisante parce que répartie selon la nécessité de chacun.

Pourrait-on, d'autre part, reprocher au propriétaire qui aété dans l'impossibilité de s'approvisionner au cours de l’hiverdernier d’avoir négligé de le faire dès le printemps ou l'été de 1916, c'est-à-dire de n'avoir pas mis en réserve dès cette époque une quantité de combustible suffisante pour les besoins de l'hiver et d’avoir ainsi commis une faute personnelle qui lui interdirait d’invoquer la force majeure ? Nous ne le pensons pas. Tout d’abord, il ne faut pas l'oublier, les pouvoirs publics euxmêmes (1), au cours de l'été dernier, ont contribué à entretenir cette idée que le charbon ne manquerait pas, en second lieu, même si les propriétaires avaient pu prévoir la disette de combustible, il leur aurait été impossible d’accumuler dans les caves de leurs immeubles la quantité de charbon nécessaire pour assurer le chauffage d’un hiver entier, cette quantité variant entre 40 et 50 tonnes. Enfin, les propriétaires privés d’une partie de leurs revenus par le moratorium et devant par contre payer le combustible 5 à 6 fois le prix d’avant-guerre, ne pouvaient être obligés d’avoir l'argent liquide pour payer au complant une fourniture aussi importante et aussi onéreuse.

En résumé, il faut bien reconnaître que le propriétaire qui, faute de charbon, a dû interrompre le chauffage pendant une partie de l'hiver 4916-1917, doit. à raison de la force majeure, être affranchi de tous dommages-intérêts.

Est-ce une raison cependant pour que ce propriétaire puisse réclamer l'intégralité de leur loyer aux locataires dont il n’a pu assurer le chauffage? Incontestablement non.

Dans les immeubles où le chauffage a été promis par le bailleur, le prix du loyer comprend à la fois le prix de Jouis-

(1) Voir notamment les déclarations à la presse, de M. Sembat, alors ministre, qu’il était inutile de faire des provisions, que le charbon ne manquerait pas.

sance du local louéet une valeur représentative du chauffage de ce local. Pour employer la formule de certains arrêts de la Cour de cassation, l'obligation prise par le locataire de payer le prix stipulé a pour cause l'engagement corrélatif du bailleur de chauffer les lieux loués et, dès l’instant que cet engagement du bailleur n’est pas tenu, l'obligation du preneur manque ellemême .de cause et ne peut plus produire effet. Le focataire est donc dispensé de payer la portion du loyer afférente au chauffage, proportionnellement au nombre de jours perdant lesquels le chauffage a fait défaut.

La seule difficulté est de déterminer dans le prix global du loyer la portion représentative du chauffage, quand sa valeur n’a pas été déterminée à l'avance dans le bail. Force sera bien, si les parties ne se mettent pas d'accord, de faire déterminer cette valeur par justice.

Il serait impossible de formuler sur ce point une règle précise : tout dépendra à cet égard de l'importance du loyer, du nombre et de la dimension des pièces chauffées, de la nature du chauffage et de divers autres éléments de fait. Les parties agiront sagement, par exemple, en se reportant aux baux qui, pour des appartements analogues aux leurs, auront fixé le prix spécial du chauffage. On pourra aussi s'inspirer utilement de la méthode de calcul de l'administration des Contributions directes qui, pour la perception de certains impôts portant uniquement sur la valeur locative des lieux loués, à l'exclusion de toute fourniture accessoire, est souvent obligée d'apprécier la portion du prix du loyer afférente au chauffage. Cette administration reconnaît en général que chaque pièce chauffée par un radiateur ou autrement représente un prix de chauffage . de 50 francs par an environ. Ce n'est pas là, bien entendu, une règle absolue, etpour la détermination de la fraction du prix

applicable au chauffage, l'administration :trent ‘compte, dans chaque espèce, de telles considérations de fait qu'il y a lieu ; én tout cas, elle admet difficilement, paraît-il, un prix de chauffage qui dépasse 500 francs même pour les gros loyers égaux ou tous à 10.000 francs et un prix de chauffage supérieur à 1450 francs pour les Fees égaux ou inférieurs à 2.000 francs. |

: On peut donc, en résumé, considérer, tant d'après les baux pris en général que d’après l'appréciation courante des contrôleurs des contributions, que‘le prix du chauffage représente, dans la majorité des cas et en tenant compte des réserves ci-des-’ sus indiquées, entre 5 % et 8 % du prix global du loyer.

‘ De toute manière, il importe de remarquer que le prix du chauffage qui constituera la base de la réduction du loyer, au .cas où la force majeure aura empêché le propriétaire de remplir son obligation, doit s'entendre du prix qui, dans la commune intention des parties, représentait la prestation du chauffage au moment de la signature du bail. La réduction de loyer à laquelle le preneur a droit, ayant pour cause l’inexécution par force majeure d’une obligation mise par le bail à la charge du propriétaire, doit en effet être équivalente à la somme qui, d’après le bail, constituerait Le prix de l'obligation. Accorder au locataire une somme supérieure, ce serait, en réalité, lui allouer des dommages-intérêts (et nous avons vu qu'il n’y avait pas droit) et ce serait aussi modifier arbitrairement les chiffres, qui, au moment de la conclusion du bail, représentaient respectivement le prix de la valeur locative! et le prix du : chauffage et réduire sans aucune raison celui qui concerne la valeur locative proprement dite.

. De l'adhésion de M. Planiol, qui a suivi cette. consultation, nous extrayons les lignes suivantes : « J'approuve entièrement

les principes juridiques développés dans la consultation cidessus. Lorsqu'un propriétaire qui n'a commis aucune négligence, s’est trouvé dans l'impossibilité de se procurer le charbon nécessaire pour chauffer sa maison, on doit le considérer comme ayant subi une force majeure causée par la guerre, car il est de notoriété publique que le charbon a manqué à Paris au cours de l'hiver dernier... Le propriétaire s’est donc trouvé libéré de son obligation par une cause qui ne lui est pas imputable et il ne saurait être condamné à des dommages-intérêts. Bien entendu, le locataire n'a pas à payer le prix d’un service qui ne lui a pas été rendu et il a le droit d'obtenir une diminution de loyer pendant le temps où le chauffage a manqué. Cette diminution doit être calculée d’après la somme qui, dans l'intention commune des parties, lors de la signature du bail, représente la surélévation du loyer applicable au chauffage. On . ne peut pas aller au delà sans condamner indirectement le propriétaire à des dommages-intérêts, ce qui serait une fausse application des principes du droit. »

Nous avons vu que faute, par les parties, d’avoir fixé ellesmêmes à l'avance le prix du chauffage, ce prix peut être généralement évalüé entre 5 et 8 % du prix global du loyerannuel. Nous sommes donc loin des 2 francs par radiateur et par jour que les juges de paix réunis ont décidé d'appliquer dans les affaires de chauffage qui leur seraient soumises (1). 11 est évident que, si lors de la signature du bail, on a évalué toutes les charges globalement à5 %, par exemple, le locataire ne saurait prétendre à une indemnité supérieure pour le chauffage seulement, lequel fait partie de ces charges. Mais si, malgré les difficultés éprouvées pour le chauffage à l'heure actuelle, un pro-

(1) Voir pour cette conférence des juges de paix de Paris : Le Droit, 19 décembre 1916; Gaz. ds Trib., 20 décembre 1916.

priétaire a promis à de nouveaux locataires un chauffage régulier, comme en temps de paix, pour ensuite leur opposer qu'il ne lui est pas possible de satisfaire à cet engagement, à raison de l’état de guerre, il s’est mis dans son tort, car le preneur pouvait justement supposer que le bailleur avait pu réussir à se procurer le combustible nécessaire et que c'était la cause de son engagement formel. [l y a là, sinon un acte dolosif, tout au moins une faute dont le propriétaire doit réparation (Voir en ce sens un jugement du Tribunal de paix du XVI° arr. de Paris. Gazette des Tribunaux, 24-27 décembre 1917). Il ne s'agit plus ici d'évaluer quelle part représente le chauffage dans le loyer global, mais de réparer le préjudice causé au preneur par de fausses affirmations du bailleur.

Le système d’indemnité forfaitaire qui peut arriver à faire payer par le propriétaire plus que le loyer total, ne repose sur aucune base sérieuse. Ainsi que l’a constaté le juge de paix de Neuilly (audience du 6 juin 1917. Gazette des Tribunaux 1917, 2° Partie, p. 405 et suivante), d'après ce système, «il n’est tenu aucun compte pour la vérification de la dépense à rembourser au locataire, du nombre et des dimensions des pièces dont le chauffage a dû être assuré, du degré d’abaissement de la température pendant la période litigieuse, du mode de chauffage auquel a eu recours le locataire, du combustible employé, des cours très variables des divers combustibles, etc., tous éléments indispensables pour déterminer le chiffres des frais de chauffage avancés par le locataire, au remboursement desquels il a droit, etc. ».

Le système préconisé par le juge de paix de Neuilly n’est

(4) Dans l'espèce, la demanderesse exigeait une indemnité de 6 fr. #2 par jour pour un loyer quotidien de 5 fr. 06. Sa demande globale de 420 francs pour non-chauffage a été réduite par le juge de paix à 145 francs.

‘admissible qu'au cas où le bailleur aurait pu se procurer du charbon dans des conditions à peu près normales. Il devient insoutenable le jour où le bailleur muni d’une carte officielle de charbon n’a pas reçu la quantité allouée et se trouve dans l'impossibilité de combler son déficit, puisque aucun négociant en charbon ne doit en remettre sans le coupon correspondant de la Préfecture. Seuls les courtiers marrons continuent à vendre du combustible en dehors de tout règlement, mais les Tribunaux ne sauraient faire un grief aux propriétaires de ne pas s'être abouchés avec eux et d’avoir refusé d’être les complices d’agissements formellement prohibés.

Avec Le système qui fonctionne aujourd'hui, il ne saurait être question, moins que jamais, de dommages-intérêts pour nonchauffage. Le bailleur ne saurait être tenu qu'à une indemnité calculée, comme nous le disions ci-dessus, au prorata du chiffre du loyer, si rien n'a été fixé dans le bail à ce sujet.

C'est en ce sens qu'a statué, conformément aux principes posés dans la consultation que nous avons exposée ci-dessus, le Tribunal civil de Nice, audience du 30 juin 1917. (Gazette des Tribunaux, 1917, 2° Partie, p. 404.) Le Tribunal a débouté le demandeur de ses fins et conclusions, pour les motifs, que, malgré les difficultés auxquelles ils s'étaient heurtés (1), les bailleurs Jjusüfiaient avoir fait tous leurs efforts pour assurer l'exécution ds leurs obligations; qu'ils s'étaient trouvés dans impossibilité de les remplir d’une facon plus complète; que celui qui s'est soumis à une obligation de faire et qui justifie

(1) Le Tribunal des référés de la Seine (Audience du 24 mai 1947) a débouté purement et simplèment un locataire qui, ne tenant pas compte des difficultés de chauffage par suite de la variété et de la mauvaise qualité des charbons et des froids exceptionnels, prétendait faire reconstruire par son bailleur tous les radiateurs et toutes les canalisations pour obtenir une chaleur plus élevée.

en avoir élé empêché par des circonstances indépendantes de sa volonté, peut être à bon droit considéré comme étant libéré, alors surtout que le manquement aux prestations qu'il devait: est minime, sans importance appréciable et sans préjudice justifié pour la partie adverse; enfin, que l’on ne saurait soutenir sérieusement que les bailleurs avaient réalisé une économie en réduisant leur chauffage attendu que les dépenses. qu'ils avaient faites pour l’assurer étaient supérieures à la partie du loyer pouvant être arbitrée comme le correspectif de l'obligation de chauffer. Il résulte de ce jugement que si le bailleur a dépensé, dans son hiver, en combustible plus que le montant correspondant au chauffage dans le prix du loyer, ilne doit plus rien au preneur. C’est encore plus juste que de calculer l'indemnité à 5 % du loyer par exemple, sur le nombre de jours sans chauffage, car cette indemnité additionnée avec la dépense des jours où le chauffage a été assuré, peut faire une somme bien supérieure au prorats du chauffage dans le loyer.

Une autre chambre du Tribunal de Nice, audience du 9 juil-, let 1917 (Gazette des Tribunaux, année 1917, 2° Partie, p.405) a alloué au locataire une indemnité de 300 francs pour le « défaut partiel de jouissance de chauffage, pendant les années 14915 et 1916 ». À rapprocher de cette décision, un Jugement du Tribunal civil de la Seine audience du 30. novembre 1915 (Gazette des Tribunaux 1915, 2° Partie :p. 432) condamnant le bailleur, pour trois mois sans chauffage,

à 300 francs d’indemnité seulement en raison de la difficulté éprouvée par les propriétair es à se procurer le combustible.

Dans ce dernier jugement le tribunal tient compte de la difficulté de se procurer du charbon et diminue l'indemnité : c'est

le moyen terme, ce sont les principes de l'arbitrage,

M. Wahl (1) se demande si cette solution est exacte. «Il semble, dit-il, qu'il n’y ait pas de système intermédiaire : ou le bailleur peut invoquer la force majeure et ne doit rien, ou il ne peut la prouver et il encourt des dommages-intérêts calculés suivant la seule distinction des articles 1150 et 1151 du Code civil, suivant qu'il y a dol ou non. Le degré de faute, la difficulté d'exécution n’entrent pas en ligne de compte ».

Peut-on réellement affirmer, dans le cas qui nous occupe, que le bailleur ne doit rien s'il n’a pu se procurer de charbon par force majeure? Ne peut-on pas voir dans la question du chauffage un contrat indépendant du bail principal, bien que figurant dans le même acte, une sorte de contrat synallagmatique d’entreprise de chauffage ?

Dans tout rapport synallagmatique, chacune des deux parties ne peut exiger la prestation qui lui est due que si elle offre elle-même d'exécuter son obligation. C'est ce qu’on appelle, en Allemagne, l'exécution « trait pour trait » (Erfüllung zug um Zug). L'obligation de l'entrepreneur de chauffage, dans l'espèce le propriétaire, est d'assurer le chauffage, l'obligation du locataire est de payer une somme annuelle de X francs pour cette prestation. Pour des motifs tout à fait indépendants de sa volonté, qui par conséquent n'ouvrent pas droit à des dommages-intérêts, ainsi qu'il est dit à l’article 1147, du Code civil (2), le propriétaire n’assure pas le chauffage; il ne peut donc exiger la prestation qui lui est due pour ce

(1) Revue trimestrielle de droit civil, année 1917, p. 154.

(2) Art. 1147. Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

chauffage; le locataire pourrait à bon droit lui opposer l’exception zon adimpleti contractus.

Le jugement du Tribunal de la Seine du 30 novembre 1915 se rattache à une doctrine souvent invoquée depuis la guerre, sans être pour cela toujours nettement formulée, la doctrine transactionnelle ou le système de la difficulté d'exécution. « Quand un contrat, dit M. Wahl (1), est simplement difficile à exécuter, la tendance .solidariste, qui prend dans Ke droit une importance très grande (2), pousse à partager les pertes de ce microcosme que constilue le groupe des contractants et à dire que le bailleur en faute ne devra qu'une demi-indemnité. Cette tendance est facile à critiquer du côté de la logique juridique, l’est-elle autant du côté social? La vie n’est-elle pas tissée de quantité de transactions et de solutions mixtes? Une poussée importante s'exerce en tous cas contre les purs principes. »

En tous cas, si on peut discuter sur le principe et le quantum de l'indemnité en cas de non-chauffage, on ne saurait admettre que le bailleur soit dessaisi de la gérance de son immeuble au profit d’un administrateur-séquestre, chargé de pourvoir avec les sommes provenant des loyers au service du chauffage, de l'éclairage et de l'ascenseur, alors surtout que ledit bailleur est notoirement solvable. Ainsi en a jugé la Cour de Paris. audience du 10 juillet 1917 (La Chambre des propriétaires, décembre 1917, p. 349), annulant une ordonnance de référé du 14 avril 1917, rendue en sens contraire. Cet arrêt corrobore un jugement antérieur de la 1" chambre du Tribunal de la Seine, décidant qu'on ne saurait dessaisir de

(4) Revue trimestrielle de droit civil, année 4917, p. 154. (2) WauL, Notions fondamentales de droit privé, p. 161.

son droit de propriétaire, le propriétaire dont l'immeuble n'est pas chauffé, en nommant un administrateur pour faire procéder au chauffage, fût-ce avec du combustible procuré par le locataire se plaignant du non-chauffage de son appar-

tement.