CHAPITRE VI

Des sous-locations.

Nous avons dans un chapitre précédent (1) examiné quelle pouvait être la situation de la caution qui a garanti soit simplement, soit solidairement le payement d’un loyer. Nous avons eu en vue soit une personne absolument étrangère au contrat de location, garantissant le loyer comme elle aurait garanti une dette quelconque, soit une personne intéressée au bail à un titre quelconque et le garantissant. En matière de sous-locations et de cession de bail (sauf renoncement express du propriétaire à tout recours contre le cédant) nous ne sommes pas en présence d’un véritable cautionnement : le locataire et le cédant demeurent débiteur principal; on ne peut pas, à proprement parler, dire qu’ils sont cautions du sous-locataire et du cessionnaire. Que le bailleur ait autorisé ou non la souslocation, qu’elle résulte du droit commun (art. 1717 du Code civil) (2) ou des termes du bail, le locataire reste responsable visà-vis du propriétaire du payement des loyers. En principe, dit M. Guillouard (3), la sous-location ou la cession ne change pas les rapports qui existaient entre le bailleur et le preneur: il se forme un contrat nouveau entre le preneur et le tiers avec lequel il traite, mais l’ancien contrat est maintenu avec tous ses effets, et le bailleur a toujours pour obligé le preneur originaire. Comme conséquence de ce principe, le baillèur peut toujours demander le payement des loyers au locataire principal. Le

(4) Voir suprà, p. T4.

(2) Art. 1717, Code civil : « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle

peutêtreinterdite pourle toutou partie.Cette clauseesttoujoursde rigueur.» (3) GuiLLouARD, Traité du contrat de louage, t. I, p. 370.

fait par le sous-locataire, pour des ‘raisons de commodité, de payer directement entre,les mains du propriétaire, n'implique en aucune facon renoncèment du bailleur à s’adresser à son locataire pour le payement des ‘termes échus, en cas de nonpayement du sous-locataire. De sorte que les motifs que peut invoquer le sous-locataire en raison, des décrets, et qui Jui sont purement personnels ne sauraient décharger le locataire de son obligation personnelle, à moins, bien entendu, que le locataire lui aussi, ne puisse se prévaloir des décrets. Mais s'il n'est pas fondé à le faire, bien qu’il n'ait pas touché le prix de sa sous-location, ilne pourra se prévaloir vis-à-vis du propriétaire de la situation qu’il est forcé de subir, en alléguant qu’elle constitue une diminution de jouissance assimilable à la perte de la chose louée prévue par l’article 1722 du Code civil (4) et sera tenu de lui verser le montant de son loyer. (Voir en ce sens les décisions du Tribunal civil de la Seine, 13 mars 1916, (Gazette des Tribunaux, 1916, 2° Partie, p. 386); Cour d'appel de Bordeaux, 11 décembre 1916 (Gazette des Tribunaux, 1917, 2° Partie, page 36). D'ailleurs, le propriétaire n'a pas à connaître des difficultés qui peuvent exister entre son locataire et le sous-locataire : en principe le preneur reste . tenu.envers lui du loyer de l'immeuble qu’il a sous-loué ou dont il a cédé le bail (art. 1735, Code civil) (2), des dégradations et des pertes, tandis que lui bailleur n’est pas responsable envers ledit preneur du fait du sous-preneur (Voir à ce sujet un Jugement du Tribunal civil de Lyon du 10 mars 1897. Moniteur judiciaire de Lyon du 5 mai 4897). Il s'ensuit que le locataire doit supporter les risques de l'insolvabilité du sous-loca-

(1) Voir suprà, p.87, le texte de cet article et la discussion.que nous, en - avons faite.

(2)4rt,1735, Code civil : « Le preneur.est tenu des dégradations et depertes qui arrivent par le fait de personnes.de la maison ou de ses sous-locataires. »

taire sans recours contre ile propriétaire; s’il en était autrement, la garantie.qu'il prétendrait réclamer le déchargerait en fait de l'obligation de payer ses loyers. Il n’y a aucune raison de ne ,pas assimiler à cette insolvabilité le cas où, comme dans les espèces ci-dessus (Jugement de la Seine et de Bordeaux), le sous-locataire est dispensé ;par une disposition légale du payement .de ses loyers. Le caractère de cette dispense n’a pas d'intérêt pour le propriétaire, puisque l'obligation de garantir au locataire l'exécution de la sous-location ne lui incombe pas,

ILse présente dans la pratique, depuisle début de la guerre, une situation assez curieuse pour les baux jprenant fin sans congé (et.même, pour les locations verbales), quand le locataire principal n’a pas le droit d’invoquer.les décrets et que le souslocataire le peut. Le locataire principal doit rendreles locaux au. bailleur, son:bail étant terminé, mais il ne le peut pas, son sous-locataire, lui, étant prorogé de droit..La location continue donc.en quelque sorte de force, quelquefois contre la volonté du bailleur seul-et malgré son droit d'expulsion, souvent contre la volonté des deux ,parties (1). En pareil.cas, le locataire principal peut-il refuser de payer son bailleur en.alléguant qu'il ne saurait être tenu des loyers,puisque, s’il ne peut lui remettre les locaux, c'est en vertu du imoratorium dont jouit le sous-locataire, cas de force majeure, selon lui, qui le déchargerait de ses obligations? Cette espèce n’a été Jugée qu'une seule fois, à notre connaissance, par la Cour.de Rouen, 17 janvier 1917, confirmant un jugement du Tribunal civil de Dieppe du 27 juillet 1916. (La Chambre des prapriétatres,

(4) Voir cependant l'arrêt de la Cour de Bordeaux du 13 décembre 1916,

rapporté plus loin. D'où il:semble qu’on puisse conclure que, dans cer-

tains cas, le bailleur:n’a pas à connaître des sous-locataires quelle que soit leur situation.

juin 1917, page 174.) La Cour de Rouen a jugé que la force majeure ne pouvait être invoquée par le débiteur qu'autant que l’inexécution ne résultait pas de sa faute ou tout au moins de sn fait. Or, c'est Le fait d’avoir sous-loué, fait imputable au débiteur principal qui a occasionné, dans l'espèce ci-dessus, l'application du moratorium. Ce dernier doit donc supporter les conséquences d'un acte qui provient de son fait et en l'absence duquel le bailleur aurait pu normalement reprendre possession de sa chose. |

Dans le même ordre d'idées, lorsqu'un locataire a introduit dans les lieux loués un sous-locataire, le bailleur quin'a ni accepté ni connu cette sous-location (qui pouvait se faire en dehors de lui, étant de plein droit quand le bail ne s'y oppose pas) et qui veut à l’expiration du bail, faire ordonnerl'expulsion du preneur et de {ous occupants, agit régulièrement en assignant celui-ci en référé, sans mettre en cause le sous-locataire. Mais il faut bien entendre que ce locataire ne rentre pas dans la catégorie de ceux qui bénéficient d’une suspension de congé. Voir l'arrêt de la Cour de Bordeaux du 13 décembre 4916, confirmant une ordonnance de référé du même Tribunal du 20 juillet 1916 (Gazette des Tribunaux, 197, 2° Partie, p. 281). Rapprocher: Cour de cassation, 22 janvier 1873 (Sirey, 1873, 1, p. 454).

La solution devrait être différente, dans le cas où le propriétaire aurait accepté expressément ou tacitement les occupants en qualité de sous-locataires (Tribunal civil de la Seine, 13 mars 1916. Gaz. des Trib., 1916, 2° P., p. 386), mais le fait d’assigner les sous-locataires en même temps ou séparément même du locataire principal ne doit pas couvrir la responsabilité de ce dernier vis-à-vis du propriétaire.

Si c'est le locataire principal qui est mobilisé et le sous-

locataire qui ne l’est pas, et si ce dernier a payé entre les mains du propriétaire, le payement sera valable et le locataire principal n'aura pas à intervenir. De même, si le sous-locataire n'a pas encore payé entre les mains du preneur, le bailleur aura une action directe contre lui pour se faire payer (1), mais jusqu’à concurrence seulement du prix de la sous-location, eñ raison de l’article 1753 (2) du Code civil.

En réalité, depuis le début des hostilités, les propriétaires ont rarement Joui de cet avantage. Ils ont, au contraire, été fréquemment victimes d’une véritable exploitation de la part de leurs locataires mobilisés, qui, dispensés de payer leurs loyers, s'empressaient de sous-louer leurs locaux en s’arrangeant, eux, bien entendu, pour se faire payer par leurs souslocataires. Les plaintes étaient arrivées si nombreuses, que M. Briand avait cru, dans le rapport au Président de la Rérublique précédant le décret du 28 mars 1916, devoir s'exprimer ainsi:

« Certains propriétaires ont élevé des réclamations légitimes contre leurs locataires mobilisés qui, ayant sous-loué, touchaient le prix de la sous-location, sans cesser de leur opposer le moratorium. Contre cet abus scandaleux, l'autorité régle-

(4) M. LAURENT (Droit civil, t. XXV) refuse l’action directe au bailleur . contre le sous-locataire, mais l'opinion contraire a prévalu en doctrine; cf. : — GUILLOUARD, 0p. cit., t. I, p. 371. — Aurry et Rau, op. cit., t. IV. p. 494. — TROPLONG, I, 128. — Marcané et PonT, art. 1717, 1. — DUVERGIER, |, n° 539, et en jurisprudence; cf. : (Cassation, 24 janvier 1853, Sirey, 1853, I, 324.) — (Cassation, 31 juillet 1878, Sirey, 1878, I, 77.) — (Voir cependant Toulouse, 7 février 4888, et Poitiers, 26 janvier 1889, Dalloz, 1890, II, 97.)

(2) Art. 1753, Code civil : « Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des payements faits par anticipation.

« Les payements faits par le sous-locataire, soit en vertu d'une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l'usage des lieux, ne sont pas répulés faits par anticipation. »

mentaire est désarmée. On ne saurait par voie de décret modifier l’article 4 de la loi du 5 août 191% qui interdit toute instance et toute mesure d'exécution à l'égard des mobilisés. Mais il n’est pas interdit aux propriétaires, sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux, de chercher dans les

DE 4 PS der TT ; Le règles du droit commun et notamment dans l'article 1753 du Code eivil le moyen d'obtenir une part de satisfaction légitime en intentant, s'ils le jugent convenable, une action directe contre le sous-locataire. » :

M. Briand avait tort de se croire désarmé. S'il est vrai qu'un décret ne pouvait modifier la loi du 5 août 1974, il pouvait tout au moins modifier les moratoires précédents, et c’est ce qui a été fait en juin 1917. Dans le rapport précédant le décret du 29 juin 1917, le ministre, après avoir constaté la persistance des abus signalés dans le rapport Briand relaté ci-dessus, a déclaré qu'il avait cru nécessaire d'accorder expressément au propriétaire le droit de réclamer à ceux d’entre ses locataires qui tireraient profit des lieux loués, en consentant des souslocations dont ils ne tiendraient pas compte à leur bailleur, Ie montant de ces sous-locations, du moins dans la mesure des termes restés impayés et tout en réservant au Juge de paix compétent. une faculté d'appréciation. D'où l’article 4 du nouveau décret (1).

(1) Décret du 29 juin. 1947. Art. #: « Sans préjudice de l'application des ‘règles de droit commun relatives aux droits du bailleur contre les cessionnäires. Où sous-locataires, tout locataire qui, ayant sous-loué en tout où en partie les lieux loués n'aurait pas tenu compte à son propriétaire, à moins de motifs reconnus légitimes, des sommes par lui perçues à titre de loyers, pourra être déclaré par le magistrat compétent, aux termes de l’article 9, déchu dans la mesure de sa propre dette et à concurrence: desdites sommes du bénéfice de la prorogation édictée par les dispositions: qui précèdent.

« Sont exceptés de cette disposition, les locataires exerçant habituellement la profession de logeurs en gärni et patentés à ce titre, »

Evidemment, cette disposition très juste ne sera pas d’un grand secours contre les mobilisés, puisqu'on ne peut pas les poursuivre (1), pas plus pour une dette de loyer que pour toute autre dette, et c'est bien pour cela, comme nous l'avons dit plus haut, que le moratoire des loyers était inutile et fâcheux : la loi du 5 août 1914 suffisait: Mais cependant ladite disposition sera probablement reproduite dans la loi sur les loyers et

évitera ainsi des exonérations futures; en outre, il n’y a pas que les mobilisés qui jouissent du moratorium des loyers et contre la catégorie de non mobilisés qui profitent du moratorium et sous-louent, la nouvelle disposition permettra peut-être de -réfréner un abus scandaleux (2), bien qu’elle soit très timide et très étroite, n'ayant pas osé toucher aux logeurs en garni. pre ve

(1) On pourra cependant obtenir en référé la nomination d’un séquestre (mesure conservatoire) chargé de percevoir le montant des sous-locations, ce qui permettra au bailleur de recevoir ainsi indirectement le montant de ses loyers, sans poursuivre le mobilisé.

(2) Cette nouvelle disposition des décrets ne paraît pas avoir effrayé beaucoup les habitués de cette honteuse spéculation qui consiste à ne pas payer son bailleur alors qu’on encaisse régulièrement le montant des sous-locations, si on en juge par le fait rapporté par Le Temps du 17 novembre 1917 d’une administration d’un périodique ne paraissant plus depuis la guerre, mais sous-louant ses locaux à dix-huit nouveaux preneurs, ne payant pas le propriétaire, mais se faisant payer. Maisilne faut pas oublier

de dire que le bailleur a gagné son procès et que ce sera peut-être un avertissement pour les amateurs de ce genre de spéculations.