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provisoires. Ces décrets suspendaient les droits des bailleurs; la loi, qui ne pouvait pas être provisoire et devait régler la situation de fait amenée par les moratoria, à été en quelque sorte obligée d'annuler ces droits qui n'étaient que suspendus.

Le pas à été franchi insensiblement et la violation légale du Droir a 6t6 accomplie. La légalité a subi une éclipse : « On a jeté un voile sur la statue de la liberté », comme a dit Montesquieu. Les contrats sont pour les contractants ce que sont les traités pour les nations qui les ont signés : les tenir pour inexistants, quand ils ont été librement consentis, c'est faire œuvre arbitraire et injuste.

Le décret moratoire est un délai de payement accordé en bloc à toute une catégorie d'individus, sans qu'il soit tenu compte si leur situation le justifie ou non. Il est contraire à l'esprit de l'art. 1244 du Code civil, qui veut que les juges n’accordent que des délais modérés pour les payements et qu'ils n’usent de ce pouvoir qu'avec une grande réserve. La loi sur les loyers va : transformer ce délai de faveur en une remise de dette, remise de dette d’un nouveau genre et que le Code civil n'avait pas prévue : le créancier intéressé n’est pas consulté, on se passe de son consentement. Or, la déclaration des Droits de l’homme (1), le Code civil (2) et notre Constitution (3) ne permettent à l'autorité

(4) Article 17 : « Les propriétés étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. » *

Article 13 : « .. La contribution commune doit être également répartie entre tous les citoyens en raison de leurs facultés. »

(2) Article 545, Code civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d'utilité publique, et moyensant une juste et préalable indemnité. »

(3) « La Constitution garantit comme droits naturels, etc. Le Pouvoir

législatif ne pourra faire aucune loi qui porte atteinte et mette obstacle à l'exercice de droits naturels et civils garantis par la Constitution. »

publique de priver un citoyen de sa propriété que moyennant une Juste et préalable indemnité. La question des majorats, qui a soulevé, il y à quelques années de violentes discussions et aété définitivement réglée parla loi de finances du 22 avril 41905, a paru, pour certains esprits, une sorte de spoliation, et cependant l’article 30, s’il autorisait le ministre des finances à supprimer d'office les majorats réversibles au domaine de l'Etat, l’obligeait à payer aux titulaires une indemnité en capital. En outre, il s'agissait en général, de majorats de propre mouvement (1). On peut donc s'étonner à juste titre, FRS dix ans plus tard il en soit tout autrement. |

Et voici un autre rapprochement que nous fournit le cours déjà cité de M. Larnaude :

Une Compagnie de navigation avait été chargée, 1l y à quelques années, d’un service postal entre le continent et la Corse et avait fait contrat avec l'Etat. Pendant que la Compagnie de

navigation exerçait son cahier de charges, des péages furent établis dans les ports mêmes ou cette Compagnie allait mettre ses vaisseaux, transporter ses dépêches. Une loi du. 30 janvier 4893 permet aux communes, etc., d'établir des péages locaux temporaires dans un port maritime; ces péages étaient donc légitimement établis. Mais, dans l'espèce, la Compagnie de navigation éprouvait un préjudice en payant des taxes qui n’existaient pas lorsqu'avait été accepté Le cahier des charges. La Compagnie saisit le Conseil d'État qui lui donna raison; il n’annula pas le décret instituant les péages, mais il alloue à la Compagnie une indemnité égale aux sommes qu'elle

avait payées et qu’elle devait payer jusqu’à l'expiration de son contrat. Quelle a donc été l'argumentation du Conseil d'État?

(1) Majorats résultant d’une dotation du chef de l'Etat,

| gg | Il a raisonné sur la manière dont doivent s’interpréter les con- \ ventions : au moment de l'établissement du contrat, l’éventualité des taxes n’avait pu être prévue, par suite la Compagnie de navigation n'avait pas pu en tenir compte dans l'établissement du contrat qu’elle avait passé avec l’administration. Elle était donc fondée à demander à l'État le remboursement des péages. Voilà bien établie l'idée, dit M. Larnaude, que lorsqu'un contrat est intervenu, il n'est pas possible à une loi de modifier les conditions d'interprétation de ce contrat (l). |

En vertu de quel principe juridique, les décrets et lois autorisent-ils celui dont les ressources sont présumées diminuées 4 par la guerre, à ne pas payer telle catégorie de dettes plutôt que telle autre, et sur quel argument de droit s'appuient-ils pour renverser le privilège du bailleur et en faire, en quelque sorte, un privilège de ne pas recevoir son dû de préférence à tous autres créanciers?

On a dit que les propriétaires subissaient une sorte de réquisition au profit de citoyens mobilisés ou indigents, dans l'intérêt national; que vient faire ici l'intérêt national dans une matière purement privée ? D'ailleurs « c’est un paralogisme, a dit Mon- tesquieu, de dire que le bien particulier doit céder au bien public : cela n’a lieu que dans les cas où il s'agit de l'empire de la cité, c’est-à-dire, de la liberté du citoyen; cela n’a pas lieu dans ceux où il est question de la propriété des biens, parce que le bien public est toujours que chacun conserve invariablement la propriété que lui donnent les lois civiles... Posons donc pour maxime, que, lorsqu'il s’agit du bien public, le bien pubic n'est jamais que l’on prive un particulier de son bien, ou même qu'on lui en retranche la moindre partie par une loi ou un

(1) LARNAUDE. Op. cit,

mages de guerre. Elle a tenu

règlement politique (4). ). Mais admettons cette thèse de la réquisition, la loi du 3 juillet 1877 doit alors s ‘appliquer aux propriétaires comme à toute autre personne. Quand l'Etat réquisitionne le blé, le sucre ou le charbon, il les paie sans aucun recours contre qui que ce soit : c’est donc à lui de payer la « marchandise-loyer » quand il la réquisitionne dans un intérêt général et soit-disant humanitaire. Le Sénat, d’ailleurs, a admis le principe que les propriétaires se trouvaient en présence d’une véritable réquisition qui ouvrait le droit à une indemnité. M. Chéron a exposé ce principe d’une facon très nette dans son rapport au nom de lacommission chargée d'examiner le projet de loi sur les loyers : « Des locataires, a dit l'honorable rapporteur, sont exonérés de plein droit : cette exonération doit-elle oui ou non se traduire par une indemnité? /l est vraiment stupéfiant qu'on ait à défendre un pareil principe : le jour où il s’écroulera, toutes les garanties de la propriété individuelle et de l’ordre

à public auront disparu de notre pays. »

Et voici un rapprochement qui s'impose : la Chambre vient de voter le 5 octobre 1916 uné loi sur la réparation des domà placer au frontispice de cette loi une déclaration de principe ct elle a rédigé l’article premier dans ces termes : « La République proclame l'égalité et la solidarité de tous les Français devant les charges de guerre. »

C’est ce principe que nous invoquons, quand nous soutenons

que c’est à la nation {out entière qu'il appartient de réparer le dommage que l'Etat cause aux propriétaires. :

Il est d’ailleurs assez intéressant de noter que l'Etat « propriétaire » voit les choses sous un aspect tout différent que l'État

«puissance publique ». L’hospice des Quinze-Vingts possède

(1) MONTESQUIEU. De l'esprit des lois. Livre XXVI, chapitre xv.

QT des immeubles dont les revenus montent à 250.000 franes; or, comme il est privé de ses loyers depuis le commencement de la guerre, le ministre des finances a demandé un crédit de la même somme pour lui rembourser les revenus qui lui font défaut. Pourquoi n'applique-t-on pas le même régime à tous les propriétaires ?

De quelque façon qu’on envisage la question de la propriété immobilière pendant la guerre, on s'aperçoit qu'elle aété victime d'un régime d'exception. Avant tout, Gouvernement et Parlement n'auraient pas dû intervenir dans des contrats essentiellement privés, comme le sont les contrats de location.

Leur intervention n’était pas plus justifiée que pour tous autres contrats d'où dérivent des obligations réciproques. La tranquillité du foyer du soldat était suffisamment assurée per la suspension des poursuites contre les mobilisés; vis-à-vis des indigents, il n’y avait qu’a donner des instructions très larges aux Parquets; c’eût été même, peut-être, inutile, car ceux-là ne payent pas plus en temps de paix qu’en temps de guerre, et le recours du bailleur est à peu près illusoire en ce qui les concerne. Si l'Etat croyait de son devoir d'intervenir, s’il estinait devoir affranchir en raison des circonstances, certains | citoyens de leurs obligations, il devait alors se substituer à eux; il y aurait eu une véritable cession de dette, une novation par changement de débiteur, aux termes de l’article 1271, al. 2 du Code civil, et les intérêts légitimes des créanciers auraicnt été sauvegardés, En agissant différemment, on ne pouvait aboutir qu'à une spoliation et à la violation de droits acquis. « Une société, dit M. Wahl (1), qui a subi des pertes

(1) Waur, Des exonérations et réductions de loyers par suite d'une force majeure résultant de la guerre. Revue trimestrielle de droit civil, année 1946, p. 13.

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| par suite de la guerre, doit les supporter elle-même, les droits

de ses obligataires ne sont pas diminués. Faire payer par le bailleur les pertes faites par le preneur, c'est, pour un cas unique, méconnaître le principe d’après lequel la force majeure ne se reporte pas sur les tiers. » Et pour terminer, pouvons-nous faire mieux que de donner la conclusion de M. Rolland (1), à son étude aussi juridique qu'approfondie de la question des loyers vis-à-vis de l'intervention du législateur : « Reste toujours à savoir, dit le distingué professeur, si cette intervention est bien nécessaire. Le mieux ne serait-il pas finalement que le Parlement s’abstînt et ne modifiât rien aux situations issues des contrats de bail? Ne croit-on pas que les choses s’arrangeraient aussi bien, si le législateur se contentait de faciliter les accords, d'encourager Les transactions de simplifier les procédures, d'améliorer les juridictions, peutêtre d’allonger les délais et si, pour Le surplus, les locataires malheureux étaient soutenus pécuniairement à laide des deniers publics ?.. » ;

L'histoire de la propriété bâtie pendant la guerre comportera deux étapes : le régime des décrets moratoires et en même temps celui du droit commun et La loi sur les loyers qui mettra fin aux moratoria et en même temps modifiera le droit commun. Nous ne passerons pas en revue les décrets l'un aprês l'autre et article par article, l’ordre chronologique ne présentant ici aucun intérêt : il est d'ailleurs facile de se reporter au texte même des décrets. Nous plaçant en face du fait accompli, ef supposant régulière l’existence dé ces décrets, nous nous bornerons à étudier dans différents chapitres les

(E) ROLLAND, op. cif., p. 48.

LOGE modifications qui ont affecté la proprtété bâtie au point de vue des échéances des loyers, des exonérations partielles ou totales, des congés, résiliations et expulsions, des charges et obligations d'entretien, etc. à

A la différence de la loi projetée ou d’un jugement devenu définitif, le moratorium ne tranche pas la question du droit à l'exonération : c’est un délai de payement, délai de droit selon les uns, délai de grâce selon les autres, mais qui maintient les droits du bailleur dans lenr intégralité. Plus grave pour le bailleur est l'exonération : si le preneur obtient un jugement favorable, la dette qui résulte pour lui du contrat de location est définitivement, ou éteinte, ou réduite. Au cours de cette étude, nous rencontrerons donc différentes hypothèses où tantôt le moratorium n’a pas été déclaré applicable, tantôt il a été appliqué, purement et simplement ou avec des restrictions, ou tantôt enfin il n’a pas été invoqué, que les parties en aient eu ou non le droit, les preneurs préférant se placer sur le terrain de l'exonération ou de la réduction, sans attendre que la loi projetée soit devenue définitive, et se contentant d’invoquer le droit commun tel qu’il résulte du Code civil ou se basant sur la jurisprudence, principalement celle qui a suivi la guerre de 1870. Les droits du bailleur étant également troublés ou modifiés, quel que soit le terrain sur lequel se place le preneur, nous aurons à nous occuper aussi bien du moratorium que des exonérations partielles ou totales, basées sur la privation de jouissance résultant de l’état de guerre.

Nous aurions voulu compléter cette étude par l’examen et la critique de la loi sur les loyers, deuxième étape, comme nous le disions, de l’histoire de la propriété pendant la guerre. Mais, malgré deux discussions à la Chambre et au Sénat, elle n'est pas encore devenue définitive et il serait prématuré de com-

ENS Li ttet

menter des articles qui peuvent être complètement modifiés et,

-par suite, jamais appliqués. Nous laissons donc à d’autres {et ils seront probablement très nombreux) le soin de présenter au public la nouvelle loi dès qu’elle sera promulguée, manifestant seulement ici le vif regret de n'avoir pu le faire nousmêmes comme telle était notre intention. Cependant, nous parlerons incidemment des discussions qui ont eu lieu à la Chambre et au Sénat, toutes les fois qu’elles seront de nature à éclairer soit un article des décrets, soit une opinion émise à leur sujet ou à propos d’un jugement, car, comme nous l'avons déjà dit, il y a une grande connexité entre les décrets et la loi en préparation sur les loyers.

Les propriétaires n’ont guère trouvé d’éloquents défenseurs : c’est sans doute qu’un certain nombre d’entre eux, par une intransigeance mal placée et quelques abus, dans les années d’avant-guerre, ont rendu la corporation impopulaire. Néanmoins leurs droits ont été lésés depuis l’ouverture des hostilités, et c‘est parce que leur cause nous a paru juste, que nous avons — non sans quelque courage car le nombre n’est pas pour nous, en tous cas sans aucun parti pris — essayé de les défendre au cours de cette modeste étude : Patronos huic defuturos putaverunt; desunt : qui libere dicat, qui cum fide defendat, id quod in hac causa est satis, quoniam quidem,

suscepi, ñon deest prefecto (1)...

(1) Cicéron, Pro Roscio Amerino, x1.

13 janvier 4918,