LOUE

ment subordonné au maintien du fonds dans le local où il est exploité. Par le refus injustifié du renouvellement, Le propriétaire détruit une valeur créée ou maintenue par le commerçant. Mais il n°y a rien de semblable dans la présente hypothèse. Celui qui demande le bénéfice de la loi n’a pas créé un fonds de la valeur duquel il serait privé. Il prétend bénéficier d’un élément de patrimoine qui ne lui appartient pas, la valeur locative acquise par l'immeuble par suite de sa situation et non plus par suite de l’achalandage résultant de l’exploitation d’un fonds. Or la situation particulière de l’immeuble est un élément de la propriété elle-même ; le bénéfice en doit appartenir au propriétaire et non à son locataire. Ÿ

Il y a lieu de prévoir enfin la faillite ou la liquidation judiciaire du commerçant locataire. Un amendement de M. Lamy avait tendu à exclure du bénéfice de la loi le failli ou le liquidé judiciairement. Permettre, en perpétuant le bail, la formation d’un élément d’actif, dont le propriétaire ferait en définitive tous les frais, n’était-ce pas aller au delà du droit que la loi entendait protéger? Cet amendement fut repoussé sur l'intervention du rapporteur. « Avec le bénéfice de la propriété commerciale, dit-il, il y a, pour le syndic, un moyen de donner une valeur au fonds de commerce, puisque à celui-ci est attaché non seulement le pas de porte, mais le droit de renouvellement du bail en cours. L'intérêt, bien entendu, des créanciers du failli

veut donc le maintien des principes généraux et l'application de la loi sur la propriété commerciale à cette situation comme aux autres » (r).

La dernière condition requise des personnes pour l'application de la loi concerne la durée d’exercice du commerce. Il ne suffit pas d’avoir une profession commerciale et d’être locataire. Encore fautil qu'on se trouve en présence d’un véritable fonds de commerce, c'est-à-dire d’un établissement ayant une durée suffisante pour qu'il existe une clientèle dont le non-renouvellement du bail puisse entrainer la perte. La durée minima dont il s’agit est fixée par la loi et varie suivant que le bail est écrit ou verbal. re

Lorsque le bail est écrit, et c’est l'hypothèse normale, la durée d’exploitation doit avoir été d'au moins deux années (art. 1). L'exploitation doit avoir été effective et il n’en serait pas ainsi, par exemple, si les locaux avaient été détournés de leur destination pour servir à l'habitation ou bien s'ils .n’avaient pas été utilisés.

Lorsque la location est verbale, le locataire doit pouvoir invoquer une jouissance consécutive d’au moins neuf ans (art. 17). On présume alors que le propriétaire, en ne consentant qu’une telle location, a voulu se ménager le droit de mettre fin au contrat chaque année et cette location n’est admise aux avantages réservés au bail écrit que lorsque sa lon-

(x) Sénat, Journ. Off., 1° juin 1926, p. 1230.

LR p Les

gue durée peut la faire considérer, dans une certaine mesure, comme étant équivalente.

Des dispositions transitoires sont en outre prévues pour les baux en cours à la date de la promulgation de la loi. Le paragraphe 1 de l’article 15 vise « tout locataire qui pourra exciper, à l’origine de sa possession, d’un bail écrit soit que ce bail soit encore en cours, soit qu'il ait été renouvelé par tacite reconduction ou prorogé à l'amiable, par l'effet de la loi ou par décision de justice ». Aucune condition de durée n'est ici prévue. Le paragraphe 2 du même article vise le cas où le locataire ne peut exciper d'un bail écrit à l’origine de sa possession. Une durée minima de quinze années, au jour de la promulgation de la loi, est requise pour le droit au renouvellement. Par mesure de faveur, ce délai est abaissé à cinq ans pour les locataires commerçants démobilisés, qui ont installé leur fonds de commerce dans les lieux loués depuis la démobilisation. Le texte dit : « locataire commerçant démobilisé », Ce qui suppose : que le locataire était déjà commer-. çant avant son appel sous les drapeaux. Un mobilisé, devenu commerçant seulement depuis sa démobilisation, ne bénéficie pas de l’abaissement de délai.

Nous en aurons terminé avec les personnes protégées par la loi lorsque nous aurons noté la situation particulière faite aux locataires d’établissements appartenant à l'Etat, aux départements, aux communes et aux établissements publics. Ces loca-

taires sont exceptés du bénéfice de la loi, « si le refus de renouvellement correspond à un intérêt public, que ces locations aient été faites sous la forme d'adjudications ou de marché de gré à gré » (art.

18). La loi ne s'applique pas non plus, en vertu du même texte, aux locataires d'immeubles destinés par des collectivités à des fravaux d'intérêt public.

Mais il faut, pour que les locations envisagées soient soustraites à la loi, que l'intérêt public soit engagé. S'il n’y a en jeu qu’un intérêt privé, si l'Etat ou les collectivités exploitent leur patrimoine d'une façon purement commerciale, ils sont assimilés à des particuliers et ne jouissent d'aucun privilège. En cas de contestation sur le caractère, public ou privé, de l'intérêt en jeu, le juge appréciera. Il à

été affirmé par un rapporteur au cours de la discussion, que la concession à un particulier d’établissements thermaux appartenant à l'Etat ne peut donner lieu à une demande de renouvellement, ces établissements répondant à un intérêt public (1). Le ministre du commerce a, d'autre part, déclaré que les commerçants établis dans les halles et marchés sont des usagers installés, non pas en vertu d’une location, mais en application d’un tarif municipal, que, par suite, la loi ne s’applique pas à leur cas (2).

(1) V. la dicussion relative aux établissements lhermaux. — Sénat, JT O., 1° juiflet 1926, p. 126% s. et l'affirmation du rapporteur, dont nous parlons au texte, Chambre, J. O., 1% juillet 1926, p. 2657.

(o) Sénat, J. O. du r°* juillet 1926, p. 1262.

dell NOR vue

SECTION Il

Renouvellement du bail

Le bénéfice du renouvellement est facultatif pour le locataire sortant comme pour le bailleur. Mais, tandis que le bailleur a le choix ou d'accorder le renouvellement du bail ou de payer des indemnités, un semblable choix n'existe pas pour lé locataire. Celui-ci peut seulement demander le renouvellement et il n’a droit à être indemnisé qu'au cas de refus injustifié du bailleur.

La demande de renouvellement doit être adressée au propriétaire (1). Elle doit être notifiée par acte extra judiciaire où par lettre recommandée avec avis de réception. S'il s’agit de location verbale, l'acte extra judiciaire est seul admis. Malgré ses obseurités, le système de la loi en ce qui conterne les délais de notification peut être résumé dans le tableau suivant (articles 2, 14, 15 et 17) :

(x) La demande étant le préliminaire d'une action en justice, et le gérant n'ayant pas qualité pour représenter le propriétaire en justice, “à demande doit, en principe, être adressée au domicile du propriétaire, sauf élection de domicile de celui-ci chez son gérant. C’est la . solution admise en matière de prorogation de loyers. V. Revus des loyers, 1921, p. 320, Ct 1924, Pp. 70.

ans

a) Bail éérit ayant plus de 18 mois à courir au moment de la promulgation de la loi : Notification dans le délai de deux ans au plus et dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail.

b) Bail écrit ayant moins de deux ans à courir au moment de la promulgation de la loi. Notification avant l'expiration du bail et, au plus tard, trois mois après la promulgation de la loi.

c) Baïl verbal ayant duré 9 ans. Demande dans le mois suivant le congé donné par le propriétaire.

d) Locataire demeuré en possession après l’expiration d’un bail écrit ou d’une prorogation. — Demande dans les six mois de la promulgation de la loi. |

e) Locataires n'ayant jamais eu de bail écrit, mais jouissant, au moment de la promulgation de la loi, des lieux depuis 15 ans s’ils n’ont pas été mobilisés et 5 ans dans le cas contraire : même délai.

La loi du 22 avril 1927 a complété et précisé la loi de 1926 sur ce point et réglé plusieurs cas particuliers qui n'avaient pas été expressément prévus par la loi de 1926.

Dans le cas où le bail est susceptible d’une prorogation légale en vertu de l’article 56 de la loi du o mars 1918, la demande de renouvellement n'est exigée que dans le délai à courir entre les deux ans et les 18 mois qui précéderont l'expiration de la pro- rogation, s’il en existe une.

Si le bail comporte plusieurs périodes, le loca-

taire a, pour former sa demande de renoûvellement, un délai d'un mois à compter du congé donné par le propriétaire pour faire cesser le bail à l'expiration d’une période.

Si le bail est sujet à résiliation, le délai est d’un mois à compter de la demande en résiliation ou à compter dela notification faite au locataire de lévénement qui aura déterminé la résiliation, si celle-ci doit s’opérer de plein droit.

Pour les baux qui avaient moins de deux ans à courir au moment de la promulgation de la loi du 30 juin 1926 et de ceux qui avaient pris fin le 30 ‘juin 1926, la demande de renouvellement devra être formée avant l'expiration du bail et, au plus tard, dans les trois mois à partir du 15 avril 1927 (art. 10 de la loi du 22 avril 1923). |

Si le propriétaire accepte le renouvellement demandé et si les parties se mettent d'accord, un nouveau bail est conclu aux conditions amiablement consenties. Faute d’un tel accord dans les deux mois de la demande de renouvellement, l'instance judiciaire s'ouvre. La procédure se divise en trois phases :

1°) Tentative de conciliation devant le Président du Tribunal Civil.

2°) Arbitrage.

3°) Recours au Président en cas de désaccord des arbitres.