EN RES

du loyer ; si elle s'améliore, le locataire pourra obtenir une diminution de ce prix.

« Si, dit l’article 3, paragraphe 12, les conditions économiques se sont modifiées au point d'entraîner une variation de plus du quart de la valeur locative fixée par les arbitres ou le président, les parties pourront demander la révision du prix fixé. Cette demande, recevable dans les formes ci-dessus prescrites, ne pourra être formée que trois ans au moins après l'entrée en jouissance et n'être renouvelée que tous les trois ans après que le nouveau prix aura été payé ». |

La procédure à employer sera celle que nous avons examinée. Longue et coùteuse, elle sera un frein aux demandes. Deux conditions sont impo. sées à la recevabilité de celles-ci : 1° modification des conditions économiques ayant entraîné une variation supérieure à un quart de la valeur locative ; >° paiement, par le locataire, du prix du bail depuis trois ans. La première condition, d'ordre économique, appelle une appréciation particulièrement difficile : celle de la valeur locative. TE est possible que nombre de plaideurs se trouvent ici désenchantés. Pour simplifier leur tâche, les tribunaux s’en tiendront-ils aux statistiques: officio!. les relatives aux. indices du coût de la vie P Cette méthode serait insuffisante. La situation économique ne dépend pas uniquement de la valeur du signe monétaire ; elle est aussi fonction, lorsqu'il s'agit de valeur locative, du prix des loyers d’autres

Fr se

locaux commerciaux dans la même localité ou le même quartier, prix dont les fluctuations sont déterminées par Ja loi de l'offre et de la demande, c'est-à-dire, d’une part, par le nombre de constructions appropriées ; d'autre, part, et en sens inverse, par le mouvement des affaires, de la concurrence commerciale. La seconde condition ne comporte guère de commentaire. La demande en révision ne peut être formée que trois années au moins après l'entrée en jouissance, Elle peut être renouvelée tous des trois ans, mais seulement à dater du ijour où le nouveau prix aura été payé.

La révision — l'observation a son iinportänce — porte seulement sur le prix, non sur le contrat luimême. Le débat n’intéresse donc que l’occupant et son propriétaire. Un tiers, quelles que soient ses offres, ne saurait y intervenir. “s

La possibilité de révision du montant du loyer manifeste la pénétration dans le droit privé de l’idée d'imprévision. M. Delahaye l'a fait remarquer au Sénat le 6 juillet 1925 : « Je me demande, dit-il, si, en rédigeant cet article, vous vous êtes douté que c'était encore une application du « pacta sunt servanda rebus sic stantibus ». (r)

Le bail renouvelé dans les conditions prévues par la loi pourra-t-il être cédé ? L'article g limite le droit de cession dans les termes suivants : « Sauf motif légitime, le droit au bail dont le renouvelle-

(1) Sénat, 6 juillet 1925, p. 1372.

SÉPRETS

ment aura été obtenu dans les conditions ci-dessus déterminées ne pourra être cédé que par les locataires ayant personnellement exercé pendant trois ans au moins le commerce dans l'immeuble loué. En cas de cession consentie par un locataire ne remplissant pas cette condition, le renouvellement sera Considéré comme nul et non avenu et le bail résilié ». Par cette disposition, le législateur a voulu empêcher le locataire qui vient d'obtenir le renouvellement de son bail, conformément à la loi, de’ céder son fonds de commerce avant l'expiration de la troisième année qui suit le renouvellement. Il faudra que le locataire exerce personnellement. « C'est, disait le ministre du Commerce, un moyen de lutter contre la spéculation » (1). Les tribunaux seront appelés à juger s’il y a ou non motif légitime : tel que décès, maladie, infirmité, etc... Dans la négative, la sanction est brutale : résiliation du bail. Certes, la spéculation va se trouver gênée, mais le législateur, en voulant éviter un mal, a perdu de vue les droits des tiers, respectables eux aussi Que va devenir la créance du créancier nanti, par exemple, si le locataire voit annuler la cession de son droit au bail ? Cette créance n'aura plus de valeur. Le gage s’évanouira, sans recours contre Île propriétaire foncier. Et tous les tiers créanciers perdront leur créance si le locataire évincé n'avait

(1) Deuxième séance du Sénat du 2 avril 1924, Journ. Off., 3 avril 1924, p. 580.

en à qu

d'autre fortune que le fonds de commerce. Adopté sans discussion, l’article 9 a passé inaperçu.

Un dernier point est à examiner. Le nouveau bail pourra-t-il lui-même être renouvelé à son expiration dans les mêmes conditions légales qui ont présidé au premier renouvellement ? Le locataire a-til épuisé son droit en usant une première fois du droit de renouvellement conféré par la loi ? Bien que la loi soit muette sur ce point, nous pensons que le nombre des renouvellements est illimité. Renouvellement sur renouvellement vaut. La loi nouvelle, en effet, n’est pas une législation de circonstance édictant des prorogations et dont les dispositions expirent avec ces prorogations ; elle est une législation permanente et définitive. À lexpiration de chaque bail le locataire pourra donc se prévaloir de cette loi (1). Les parties se trouveront alors dans les mêmes conditions que primitivement.

(x) Les travaux préparatoires ne laissent d'ailleurs aucun doute sur l’intention du législateur. M. le sénateur Brager de Ja Ville- Moysan avait déposé un amendement ainsi conçu : « Le locataire qui aura bénéficié des dispositions de la présente loi ne pourra en réclamer une seconde fois le bénéfice à l’expiration du bail renouvelé. » Cet amendement fut retiré à la séance du 6 juillet r1925- (J. O., 7 juillet, p: 1821) à la suite des observations de M. Morand, rapporteur. « C’est absolument contraire au principe qui sert de base à la loi, car plus ce commerçant sera resté longtemps dans l’immeuble, plus il y aura développé son activité et ses affaires, plus il aura droit à la clientèle qu'ils’est acquise et plus grand serait le dommage causé si le bail ne lui était pas renouvelé, « D'autre part, à la première séance du 3 mars 1926, J. O., p. 1154, on lit : « Le rapporteur : Ils (les baux) pouront être renouvelés au bout de neuf ans. [ n’y à donc pas de limite ».