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priétaire. La loi permet d’ailleurs aux locataires de faire évaluer, même à titre éventuel, les indemnités auxquelles ils pourraient avoir droit, si le propriétaire n'avait pas exercé son droit de reprise (art. 4, paragraphe 4). Cette évaluation offre un grand intérêt pour les locataires au cas où le propriétaire ne remplirait pas les conditions exigées pour l’exercice de son droit de reprise.

Toutes les questions relatives au non renouvellement et à Findemnisation du locataire vont se grouper logiquement, dans notre exposé, autour des points suivants :

1° l'indemnité d'éviction ou de refus injustifié ;

2° le droit de reprise, c’est-à-dire le droit de rentrer en possession des locaux sans avoir à payer l’indemnité d’éviction ;

3° l’indemnité d’enrichissement;

4° l'indemnité de plus-value.

Pour épuiser complètement ce sujet, nous devrons enfin rechercher si le bailleur, qui refuse le renouvellement de bail, peut demander en référé l'expulsion du locataire dès la fin du bail, et sans attendre la solution du litige.

Indemnité d’éviction

L'indemnité d'éviction a son fondement dans la * :

théorie de l’abus du droit. La loi considère que,

dans certains cas strictement déterminés, le propriétaire abuse de son droit en ne consentant pas la relocation au locataire sortant. Elle estime aussi que le nouvel occupant qui a pu évincer, par ses offres, le locataire sortant commet un abus lorsque se. offres sont excessives. Elle a, en conséquence, mis le paiement de l'indemnité d'éviction tantôt à la charge du propriétaire, tantôt à la charge du nou: vel occupant.

L'indemnité d’éviction est due par le propriétaire dans trois cas : 1° lorsqu'il refuse injustement de renouveler le bail (art. 4) ; 2° lorsqu'il est lui-même un commerçant exerçant son droit de reprise en vue d'étendre son commerce (art. 5, paragr. 2) ; 3° lorsqu'il a exercé son droit de reprise du local dans le but de faire fraude au droit du locataire (art:x0, paragr. 4).

Les deux dernières hypothèses seront examinées à propos du droit de reprise. Nous n’envisageons ici que la première.

Le propriétaire qui refuse de renouveler le bail doit, s’il ne justifie pas de motifs graves et légitimes à l'encontre de son locataire, lui verser une indemnité égale au préjudice qu'il lui cause.

Ce principe, posé par l’art. 4, a été qualifié à la Chambre de pierre angulaire de la loi, parce qu'il sanctionne la violation du droit, pour le locataire, d'obtenir le renouvellement de son bail.

Le refus de renouvellement, s'il intervient au

cours de la procédure de conciliation, sera constaté 7 G.

par le procès-verbal de non conciliation. S'il se produit après arbitrage, la loi prévoit la notification de la part du propriétaire par lettre recommandée.

Mais la grosse question est de définir ce qu'il convient d'entendre par « motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ». La notion de motif grave et légitime se comprend aisément d'ellemême. M. Levasseur, rapporteur, l’a d’ailleurs précisée, en s'adressant à M. Bonnefous, qui opinait pour la suppression du mot grave ‘: « Vous avez été d'accord avec nous pour reconnaître que le mot ïegitime n'était pas suffisant, parce que, avec ce mot, on pourrait invoquer des motifs futiles, tandis que le mot grave signifie quelque chose de beaucoup plus profond » (x). Il faut qu'il s'agisse d’un motif sérieux et non contraire à la loi.

Toute la difficulté se concentre sur l'expression. « à l'encontre du locataire sortant ». Ces mots impliquent une faute du locataire sortant. Cette interprélation a été nettement fournie par M. Puech, rapporteur à la Chambre après le premier retour du Sénat qui avait supprimé les mots « à l'encontre du locataire sortant », et que le rapporteur proposait de rétablir. « Avec le texte du Sénat, le propriétaire peut puiser les motifs graves-et légitimes même dans sa propre situation, dans son propre intérêt, en tout cas dans des faits qui n’auraient rien de commun avec les agissements, l'attitude où les fau-

(x), Chambre, Journ. Off., 13 maés 1979, p. 1128.