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tes de son locataire. D’après le texte de la Chambre, au contraire, il ne peut s'agir que de motifs graves et légitimes provenant du locataire lui-même, de telle sorte que les seuls cas où le non renouvelltment serait permis sans indemnité seraient, en dehors de la faute du locataire, ceux prévus par l’article 5 qui suit » (x).

Quand le motif grave et légitime sera-t-il dû à la faute du locataire? C’est une question de fait laissée à l'appréciation souveraine des tribunaux. Toutefois les travaux préparatoires donnent quelques exemples. Ils indiquent les fautes de gestion donnant lieu à résiliation. Si le locataire a violé le contrat initial, il ne saurait se plaindre que celui-ci soit résilié à ses torts et griefs, « La loi doit protection au commerçant honnête, mais non pas à celui qui manque à ses obligations » (2). Indépendamment des fautes de gestion, il y a lieu de considérer l'attitude, la conduite du locataire, pui peut devenir une gêne pour les voisins ou pour le bailleur habitant le même immeuble (3).

Il ne paraît pas douteux que le bailleur aura un juste motif pour refuser le renouvellement du bail à un locataire qui change la destination des biens loués, ou qui abuse de la jouissance qui lui est conférée, ou qui ne paie pas le prix du bail, toutes les

(x) Chambre, Rapport Puech, annexe, n° 1145, Journ. Off. du 23 Mar 1020 NDS Ie

(2) Chambre, Rapport Levasseur, annexe, n° 3910, Journ. Off. du 11 juin 1922, p. 201.

(3) Chambre, 17° séance du 20 mai 1928, p. 2163-2164,

fois que le changement de destination, l’abus de jouissance, le défaut de paiement du prix seront de nature à justifier la résiliation du bail. Mais devrat-on considérer comme graves et légitimes les motifs fondés sur des faits susceptibles d'entraîner, non la résiliation, mais la simple allocation de dommages-intérêts ? La controverse est ouverte. Que décider aussi dans Le cas où le locataire laisse péricliter le fonds de commerce, ne maintient pas l’achalandage et abandonne la clientèle? La logique conduit à distisgquer suivant que le fonds de commerce existait ou n'existait pas lors de l’installation du locataire dans les lieux loués (1). S'il n'existait pas, le bailleur ne peut invoquer comme motif grave le dépérissement du fonds que Île preneur a créé. S'il existait auparavant, les agissements du locataire qui laisse péricliter le fonds peuvent préjudicier au bailleur en diminuant la valeur locative de l’immeuble. Maïs, sur ce point encore, la discussion règne. La faillite et la liquidation judiciaire n’entraînent pas de plein droit la résiliation du bal, laquelle doit être demandée conformément au droit commun. D'autre part, il a été jugé que la faillite est l’un des cas qui, aux termes du dernier paragraphe de l’article 56 de la loi du 9 mars 1918, justifient un refus de prorogation (2). Il semble done que l’état de faillite constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail.

@) V. Wanz : Contrat louage, tome 1, 3° édition, n° 767, p. 436. (2) Comm. Sup., 4 juin ro2r, Rev. loyers, 1921-5-129.

Si les motifs de refus allégués par le propriétaire ne sont pas jugés graves et légitimes à l’encontre du locataire sortant, celui-ci aura droit à une indemnité.

Le Sénat avait limité, par un maximum, l’indemnié, d’abord à la valeur de 3 années de loyer, puis aux bénéfices cumulés des 3 dernières années d’exercice. Mais la Chambre a considéré cette limitation comme arbitraire et souvent injuste. Après une longue controverse, qui faillit, un moment compromettre le sort de la loi, elle finit par faire prévaloir son point de vue.

L'indemnité, laissée à cation du juge, doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Son évaluation ne laisse pas d’être délicate. Le juge s’attachera aux bénéfices réalisés, au genre de commerce et de clientèle, à la valeur de l'emplacement, à la difficulté plus ou moins grande pour le commerçant de se réinstaller ailleurs, aux frais de déménagement et de réinstallation, etc.

Ce qui rendra surtout ingrate la tâche du juge, c'est qu'il devra apprécier le préjudice causé au locataire, avant que celui-ci ne soit arrivé à l’expiration de son bail, et souvent avant qu'il ait traité en vue de la location d’un autre local. Le préjudice réel du commerçant, dépendant particulièrement de la possibilité de se réinstaller ailleurs et des conditions de cette réinstallation, le magistrat, faute de le connaître, sera conduit la plupart du temps à évaluer le préjudice supposé, et cette évaluation dé-

pendra alors presque uniquement des conditions du commerce ou de l’industrie exercée, de son importance et de la valeur du loyer.

C'est le Tribunal Civil de la situation de Jita. meuble qui connaîtra de la demande d’indemnité. Le jugement pourra être frappé d'appel dans les quinze jours de la signification, cet appel sera porté directement en audience spéciale.

Dans la quinzaine de la signification de la décision définitive, le propriétaire pourra éviter le paiement de l'indemnité en consentant au renouvellement du bail et en supportant les frais de l’instance.

S'il n’use pas de cette faculté, le propriétaire pourra-t-il obtenir des délais pour payer l’indemnité? Un amendement tendait à autoriser le tribunal à prévoir des délais pouvant atteindre un rombre d'années égal à celui nécessaire pour que le propriétaire trouve, dans le paiement du nouveau bail, une somme équivalente (1). Cet amendement a été repoussé. Mais M. Morand, rapporteur au Sénat, a tenu à rappeler que le juge tient toujours de l’article 1244 GC. Civ. le droit d’arbitrer les échéances du paiement de l'indemnité suivant l'intérêt des parties en cause (2). : ,

Le dernier paragraphe de l’article 4 prévoit l’hypothèse de la fixation d’indemnité éventuelle. Le

(1) Amendement Japy, Bourgeois, ete., du 3 avril 1924, Déb. par]., Sénat, p. 576.

(2) Sénat, Journ. Off., 3 avril 1924, p. 576-577.

locataire qui se-voit refuser le renouvellement de son bail peut n’avoir pas droit présentement à l’indemnité d'éviction. Le propriétaire a justifié de motifs légitimes où il a déclaré vouloir occuper les locaux par lui-même ou ses proches dans les termes de l’article 5. Mais il peut arriver que, dans la suite, il soit reconnu que le propriétaire a agi en fraude des droits de son locataire, qu'après avoir excipé de son droit de reprise, il n'ait pas occupé effectivement les lieux ou que, dans les cinq ans, il y ait exercé un commerce similaire à celui du locataire sortant. Dans ces divers cas, visés par les articles 5 et 8, le locataire se voit attribuer l'indemnité d’éviction. En l'absence d’une disposition expresse de la loi, le principe « pas d'intérêt, pas d'action » eüt empêché le locataire de faire évaluer cette indemnité avant la naissance de son droit. Cette évaluation d’un préjudice éventuel apparaît cependant comme. utile, et même parfois indispensable. Demain, peut-être, le successeur aura transformé les locaux, la clientèle aura changé, le commerce ne sera plus le même. Comment, alors, le locataire sortant pourrait-il, plusieurs années après sa sortie des lieux, établir certaines bases de l'indemnité qui lui sera due? “ SARL:

‘Aussi le législateur permet-il au locataire de faire évaluer l'indemnité éventuelle d’éviction. Il’ assignera devant le Tribunal Civil de la situation de l'immeuble. La procédure se déroulera, l'évaluation de l'indemnité sera effectuée dans les mêmes con-

ditions que ceiles où le locataire aurait fait valoir son droit à indemnité pour refus de renouvellement. Le Tribunal rendra une sorte de jugement constat qui n’emportera pas condamnation. Tous les frais seront à la charge du demandeur (1).

Nous avons dit que l'indemnité d’éviction était parfois à la charge du nouvel occupant. Il en est ainsi dans le seul cas visé par l’article 3, parag. 5, où le locataire sortant renonce au renouvellement de son bail en raison du prix excessif de loyer imposé par l'offre d’un nouvel occupant. L’indemnité ne peut alors être due par le bailleur, puisque celuici ne refuse pas de renouveler le bail du locataire sortant et qu'il ne saurait, par suite, ÿ avoir de sa part abus de droit. C’est le nouvel occupant qui est présumé abuser de son droit en faisant des offres excessives. Pour que le locataire évincé obtienne le paiement de l'indemnité, trois conditions doivent être réunies : Il faut que la procédure d'arbitrage ait été ouverte, qu'un tiers ait fait une offre sincère et véritable, que cette offre ait été jugée par les. arbitres « hors de proportion avec la valeur du loyer sur lequel le propriétaire pouvait raisonnablement compter ». Le locataire n’a qu’à produire la décision des arbitres établissant que le prix êst excessif.

L'indemnité due au locataire évincé doit lui être versée par le nouvel occupant avant son entrée en jouissance. Si le locataire ne parvenait pas à en ob-

(1) V. les observations de M. Lefas, Chambre, Journ. Off., 4 juin 1020, D'A204T.

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tenir le paiement, il serait fondé à se retourner contre le propriétaire (art. 3, parag. 6). Ce dernier, pour échapper à cette responsabilité, n’a qu’un moyen : c'est de s'opposer à l'entrée en jouissance de son nouveau locataire aussi longtemps qu'il n'aura pas justifié que le locaatire sortant a été indemnisé. Le législateur s’est justement méfié d’une collusion frauduleuse possible entre un propriétaire voulant se débarrasser de son locataire et un pseudolocataire, homme de paille insolvable. Une semblable fraude est empêchée par la disposition de l’arti. cle 3, paragr. 6.

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Droit reconnu au propriétaire de reprendre son immeuble sans indemnité, soit pour occuper les locaux, soit pour le reconstruire. — Restriction à ce droit. — Fraude au droit du locataire.

L'article 5 de la loi, l’un des plus importants, l’un de ceux qui ont suscité le plus de conflits entre la Chambre et le Sénat, dispose dans son premier alinéa : « Le propriétaire aura le droit de refuser tout renouvellement du bail lorsqu'il reprendra les locaux loués soit pour les occuper personnellement et effectivement, soit pour les faire occuper par son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou leurs conjoints, soit pour reconstruire l'immeuble. Si la reprise a été effectuée en vue d’une affectation com-

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merciale ou industrielle, seuls, le propriétaire, son conjoint, ses descendants et les conjoints de ceux-ci en pourront bénéficier. » Les deux hypothèses où le texte joue sont donc : 1° la reprise pour occuper les locaux ; 2° la reprise pour reconstruire l’immeuble. Dans ces deux cas, le propriétaire a le droit de rentrer en possession des locaux sans avoir à payer l'indemnité d’'éviction.

La reprise pour occuper les locaux s'entend soit de l'habitation, soit de l’utilisation en vue d’un commerce ou d’une industrie. Il résulte des termes même du texte que les bénéficiaires du droit de reprise exercé en vue d'un commerce sont moins nombreux que les bénéficiaires de ce droit exercé en vue de l'habitation. Il découle aussi du texte que le propriétaire seul peut exercer le droit de reprise. Tout propriétaire, individu ou Société (1), peut sen prévaloir. En cas de démembrement de la propriété par la constitution d’un usufruit, nous pensons que le droit de reprise doit être attribué, non au nu-propriétaire, mais à l'usufruitier (2). Quant à l'emphytéote, qui est titulaire d’un droit réel tem-

(1) V. la réponse du rapporteur au Sénat à M. René Besnard, Sénat, séance du 2 avril 1924, J. O., du 5.

(2) Il a été jugé, à propos du droit de reprise des locaux d’habitation, que l'exercice de ce droit appartient à la veuve usufruitière de l’immeuble pour ce motif que: « comme usufruitière, c'est À elle seule que la prorogation peut nuire et que le droit de reprise peut profiter. Elle seule peut l'exercer et non le nu-propriétaire » (Tribunal civil de la Seine, 17 nov. 1924. répertoire Commaille, 1925, n° 4628). Les mêmes motifs paraissent militer en faveur de l’attribution à l’usufruitier, du droit de reprise des loyers commerciaux.

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