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poraire, il serait également difficile de lui refuser le droit de reprise de l'immeuble qu’il a construit. En somme, la loi, en parlant du propriétaire, a statué « de eo quod plerumqu: fit ».

Le propriétaire n’a pas à justifier de motifs légitimes à l’appui de son droit de reprise. Mais l’occupation, pour l’exonérer d'indemnité d’éviction, doit remplir deux conditions. Elle doit être personnelle, ou familiale, d'abord. La reprise a-t-elle été effectuée en vue de l'habitation? Le propriétaire ou ses proches, énumérés par la loi, ne pourraient pas louer à un locataire principal. La reprise a-t-elle été faite en vue de l’exercice d’un commerce? Le propriétaire, ou ses proches devront, soit exercer euxmêmes le commerce, soit se faire représenter par un mandataire, mais il n’y aurait pas, en ce dernier cas, occupation personnelle, si le contrat de gérance était frauduleux et dissimulait une véritable location du fonds à un tiers. L’occupation doit être non seulement personnelle, mais encore effective, c'està-dire réelle. Un propriétaire qui, ayant excipé de son droit de reprise, conserverait son ancien domicilé ou laisserait le magasin vide, devrait l’indemnité d’éviction. On peut même, à cet égard, regretter que la loi du 30 juin 1926, à la différence de la loi du r* avril 1926 sur les loyers des locaux d'habitation, n'ait prévu aucun délai pour l'occupation.

La deuxième hypothèse où le propriétaire peut reprendre sans indemnité ses locaux est celle où il veut reconstruire son immeuble. I s’agit ici d’une

reconstruction volontaire, et non de démolition pour cause de ruine dont les règlements font une obligation au propriétaire.

Une restriction très importante est d’ailleurs apportée au droit de reprise du propriétaire, par l’article 5, paragr. 2, quand « le local ou l'immeuble aura été acquis par un commerçant ou un industriel déjà établi en vue d'agrandir les locaux où il exerce son commerce ou de fonder une succursale ». Alors le locataire sortant aura droit à l'indemnité d’éviction, même en cas de reconstruction de l'immeuble. Cette acquisition sera même, aux termes du paragraphe 3 du même article, présumée faite dans le but d’agrandissement, sauf preuve contraire, « si elle n’a pas date certaine avant les cinq ans qui précèdent l'expiration du bail ou la fin de la prorogation ».

La restriction au droit de reprise prévue par les dispositions précédentes suppose deux conditions. En premier lieu, l’immeuble doit avoir été acquis par un commerçant ou un industriel déjà établi. Si l'acquisition est concomitante à l'établissement le texte ne joue pas. En second lieu, il faut que l’acquisition soit faite en vue d'agrandir les locaux du commerçant déjà établi ou de fonder une succursale. La preuve de cette intention devra être faite par le locataire prétendant à une indemnité. Elle sera délicate : car il ne suffira pas de prouver le fait de l'agrandissement ou la fondation d’une succursale, mais l’intention d'agrandir ou de fonder la

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succursale au moment de l'acquisition. Si la preuve n'est pas fournie par le locataire, le propriétaire sera exempt de toute indemnité. N'empêche que cete condition relative à l’intention de s’agrandir ou de fonder une succursale est de nature à paralyser en’fait, presque entièrtement, le droit de reprise de la part des Sociétés. Si, en effet, une Société acquiert un immeuble, puis, par la suite, s'y agrandit ou fonde une succursale, l’acquisition n’auravraisemblablement eu d'autre but que l’agrandissement ou la fondation de la succursale. Soulignons en outre qu'en précisant que, dans l’hypothèse visée, l'indemnité est due « même en cas de reconstruction de l'immeuble » le législateur a voulu éviter que de puissants établissements, qui se développent, ne préfèrent démolir l'immeuble et le reconstruire afin de tourner la loi.

C’est au locataire à produire la preuve, par tous les moyens à sa disposition, que l'acquisition a été faite dans les conditions fui ouvrant, aux termes du paragraphe 2 de l’article 5, droit à l'indemnité d’éviction. Mais la loi lui facilite cette preuve en établissant dans le paragraphe 3 du même article une présomption légale. Si l'acquisition n’a pas date certaine cinq ans avant l'expiration du bail ou la fin de la prorogation, elle. est présumée suspecte et avoir été faite en vue de l’agrandissement. C’est au propriétaire à administrer la preuve contraire : preuve malaisée, toute subjective, puisqu'il s’agit de démontrer la légitimité d'une intention.

Le législateur est allé encore plus loin dans la voie de la protection du locataire contre une reprise abusive des locaux par le propriétaire. Le paragraphe 4 de l’article 5 dispose qu’au « cas où il viendrait à être établi à la charge du propriétaire qu'il n'a exercé la reprise du local que dans le but de faire fraude au droit du locataire, notamment par des opérations de location ou de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial, le locataire aura droit à l'indemnité d'éviction ». M. Puech a expliqué que cette disposition tendait surtout à empêcher la spéculation de banques étrangères qui, dans le centre de Paris, profitant de la baisse du franc, achetaient des groupes entiers d'immeubles pour les démolir et les reconstruire ou pour les aménager de façon à spéculer sur les nouveaux loyers (1). Mais le paragraphe 4 ne vise pas seclement à parer cette situation spéciale. Il a une portée générale et sanctionne toute fraude commise à l’occasion de la reprise des locaux.

Qu'est-ce donc que la fraude des droits du locataire? Le Président de la Commission de la Chambre à employé une formule très large pour la définir : « I s’agit, dit-il, de toutes les manœuvres qui seraient imaginées par les propriétaires pour ne pas payer l'indemnité aux Jocataires qui y auraient droit, ou pour refuser le renouvellement du bail » (2). La notion de fraude est donc très étendue

(1) Chambre, J. O., 22 avril 1926, p. 1885.

(2) Chambre, ; éance du 21 avril 1926, p. 1897.

et même vague. La reprise purement provisoire cessant sans motif plausible, la reprise et l’exploitation du fonds de commerce par l'intermédiaire d’un pseudo-gérant étant en réalité un locataire, constitueraient des cas incontestables de fraude. Mais certaines fraudes ont été particulièrement envisagées au cours des travaux préparatoires : la reprise de l'immeuble en vue de supprimer une concurrence (1), la reprise de l'immeuble en vue d'une spéculation, notamment après reconstruction (2). En définitive, les termes très larges de l’article 5, paragraphe 4, autorisent les tribunaux à ordonner le paiement d’une indemnité d’éviction tou tes Les fois que le propriétaire aura utilisé son droit de reprise dans un but de spéculation frauduleuse au détriment du locataire. |

Dans sa partie finale, l’article 5 édicte les obligations du propriétaire qui veut exercer le droit de reprise défini et limité par les paragraphes précédents. Il doit donner préavis par acte extra-judiciaire au locataire occupant dans le délai de trois mois à partir de la demande de renouvellement (3),; un délai spécial de six mois est prévu par le paragraphe 6 dans le cas où le propriétaire, prouvant

(x) Sénat, séance du 6 juillet 1925, p. 1316-1317.

(2) Sénat : Rapport Morand, annexe n°. 312, J. O., du 23 septembre 1926, p. 1005. — 2° séance du 30 juin 1926, p. 1255-1256, Chambre, 21 avril 1926, p. 1885.

(3) Mais la loi n’a pas fixé la durée de ce préavis, V. Paris, 7° Chambre, 3 novembre 1926, Dalloz, Recueil hebdomadaire, 9 décembre 1926, p. 553.

que l'immeuble menace ruine ou est insalubre,. veut le reconstruire ou le transformer. Le locataire qui voudra contester la légitimité du droit de reprise du propriétaire et réclamer l’indemnité d’éviction portera son action devant le Tribunal Civil de la situation de l'immeuble. L'action, conformément à l’article ro, se prescrit par deux ans à partir du fait générateur de l'indemnité.

Indemnité d’Enrichissement

Cette indemnité repose sur le principe que nul ne doit s'enrichir injustement aux dépens d’autrui (1). L'article 8 dispose : « Si, dans les cinq ans qui suivent l'expiration du bail, l'immeuble est occupé par un commerce ou une industrie similaire et que le nouvel occupant tire un avantage appréciable de l'accroissement de clientèle ou l’achalandage créés ou acquis par le locataire sortant, celuici pourra agir contre le nouvel occupant en indemnité, à concurrence de son enrichissement. Cette action se cumulera, s’il y a lieu, avec celle de l’artiticle 4 ». |

Il y a donc cumul possible de l'indemnité d’éviction et de l'indemnité d’enrichissement lorsque, après refus du renouvellement du bail, les locaux