V. Rapport Morand au Sénat, 1924, annexe 142, p

sont utñisés pour l'exercice d’un commerce semblable à celui du précédent locataire. En ce cas, en effet, le nouvel occupant profite, au moins en partie, de la clientèle et de l’achalandage créés par son prédécesseur. Il est juste que le nouvel occupant, qu'il soit le propriétaire ou un locataire, paye à son prédécesseur une indemnité correspondant à l’enrichissement qu'il retire, à ses dépens, de l’exploitation d’un même commerce dans les mêmes locaux.

Les conditions d'ouverture du droit à ‘indemnité d’enrichissement sont au nombre de trois : 1° exercice d’un commerce ou d’une industrie similaire ; 2° un avantage appréciable retiré par le nouvel occupant de la clientèle laissée par son prédécesseur ; 3” occupation dans les cinq ans de l’expiration du bail.

Là justification du délai de cinq ans est facile. D'une part, on ne peut faire peser indéfiniment sur un immeuble et sur un nouvel occupant la possibilité d'une indemnité. D'autre part, il serait impossible, au bout d’un certain temps, de savoir si le nouveau locataire a retiré un avantage de l'exercice du commerce du locataire évincé.

Mais les deux autres conditions d'application de l’article 8 appellent certaines précisions. D'abord que faut il entendre par Commerce ou Industrie similaire? Le président de la Commission a répondu qu'il convient de s’en rapporter à la jurisprudence : « Dans presque tous les actes qui portent cession ou vente de fonds de commerce, a-t-il dit, on trouve

une clause par laquelle le vendeur s’interdit soit de se rétablir, soit de s'intéresser directement ou indirectement à un même commerce ou à un commerce similaire dans un rayon déterminé. IL y a, sur ce point, une jurisprudence à laquelle nous nous en sommes rapportés » (1). La question. du commerce similaire est, en effet, depuis longtemps déjà posée devant les tribunaux, lorsqu'il s’agit de déterminer si le vendeur d'un fonds de commerce qui se rétablit exerce ou non un commerce similaire à celui qu'il vient de vendre et qu'il s’est interdit de rétablir. Si l’on veut dégager, des décisions jurisprudentielles variées, une idée générale, on dira, avec certains auteurs (2), que ce qui est défendu, c’est non seulement l'exercice du même commerce ou de la même industrie, mais tout établissement, même indirect, qui aurait pour résultat de reprendre la clientèle cédée. On peut dire encore que le vendeur n’a pas le droit d'exploiter un fonds où ses anciens clients pourraient venir s’approvisionner, comme dans le fonds qu'il a vendu. En notre matière, nous dirons que la nouvelle exploitation doit être de nature à ne pas profiter de la clientèle du fonds dont le locataire a été évincé, sinon il y aura commerce ou industrie dimilaire. | |

(1) Chambre, séance du 12 mars 1919, J. O. du 13. (2) BourauD et CraBroL : Traité général des fonrs de commerce et

d'industrie, p. 160, n° 150. — RuBEN pe Caurer : Dictionnaire de droit commercial, V. Fonds de commerce, p. 175. — LÈBRE : Traité des fonds de commerce, n° 1102. — CEennrrær : Le Fonds de

commerce, P. 113 Suiv.

Que convient-il ensuite d'entendre par l'avantage appréciable tiré de l'accroissement de clientèle ou achalandage créés ou acquis par le locataire sortant? Selon la définition de M. Cautru, président de la Commission de législation Civile (1), on comprendra sous le nom d’achalandage cette partie de la clientèle qui est attachée au fonds de commerce à raison de sa renommée : le nom, l'enseigne. La clientèle vise la fraction de clients qui est attachée au fonds par les qualités personnelles du commerçant. Il conviendra de tenir compte de ces deux éléments de la clientèle qui sont la propriété du locataire sortant, à l'exclusion de la clientèle comprise sous le nom de « pas de porte », clientèle de passage qui fréquente et continuera à fréquenter le fonds à cause de son emplacement et achète sans souci de l'enseigne ni du commerçant.

L'avantage qui résultera de l'accroissement des deux éléments envisagés devra être assez nettement caractérisé, « appréciable », dit la loi, pour être pris en considération. Son évaluation, laissée à l'appréciation du juge, sera très délicate en raison de la recherche et du dosage d'éléments qui se mélangeront. La désignation d’un expert sera souvent nécessaire.

La difficulté se compliquera fréquemment du fait de la réinstallation du locataire sortant. S'il trouve un local dans le voisinage, il pourra entraîner une

(x) Chambre, J. O., 16 mai 1923. p. 1861. — V. Meunier : Commentaire de la loi du 30 juin 1926, p. 786.

partie de son ancienne clientèle. Un amendement tendait à prescrire, au Tribunal saisi de la demande d’indemnité, de fixer un rayon limite dans léquel le locaiaire sortant ne pourrait exercer (1). Bien que cet amendement ait été rejeté, il n’est pas douteux que le juge devra tenir compte de cette réins- . tallation, si elle est accomplie ou prévisible, pour fixer l'indemnité d’enrichissement. Mais supposons que le commerçant se réinstalle après avoir obtenu l'indemaité, chiffrée sans tenir compte de cette réinstallation, et qu'il récupère ainsi une partie de la clientèle qui lui a été payée. Comment régler cette situation? M. Humbert Richard indiquait à la Chambre (2) que le nouvel occupant, condamné à l'indemnité, pourrait faire des réserves pour le cas où son prédécesseur viendrait à reprendre son exploitation dans un périmètre déterminé et en demander acte au Tribunal, afin de retourner devant le même Tribunal et d'obtenir une ristourne sur l’ancienne indemnité allouée, dont une partie se trouve sans cause, ou mieux sur une cause fausse. Nous estimons que le nouvel occupant pourra se retourner contre son prédécesseur en fondant son action, non pas sur la loi nouvelle qui ne le prévoit pas, mais sur le principe que « nul ne doit s’enrichir aux dépens d'autrui ».

L'action, dit l’article 8 «in fine », se -cumulera s’il y a lieu, avec celle prévue à l’article 4, c’est-à-

G@) Humserr Ricmarn : Chambre, J. O., 9 juin 1993, p. 2413. (2) *Loc."cit.

dire avec l’action en indemnité d’éviction. Pour expliquer la possibilité de ce cumul, il faut observer que l'indemnité de l’article 4 et celle de l’article 8:ont une base différente. L’indemnité d’éviction, qui s'’apprécie du point de vue du demandeur, le locataire évincé, est fondée sur le préjudice qu'il subit. L’indemnité de l'article 8 qui s'examine du point de vue de défendeur, l’occupant actuel, est fondée sur son enrichissement. Elles peuvent être dues par des personnes différentes. L’indemnité d’éviction — sauf dans l’hypothèse d'offre surélevée d’un tiers,— est à la charge du propriétaire. L'indemnité d’enrichissement est due par l'occupant qui n’est pas nécessairement le propriétaire. Le cumul doit être possible pour permettre une indemnisation complète du préjudice subi par le locataire sortant, l'indemnité d’éviction pouvant ne pas atteindre ce but, d'autant que les deux indemnités proviennent d’actes ‘entièrement distincts et s'étant parfois produits à des moments différents.

Indemnité de plus-value

Le propriétaire, qui reprend les locaux, pour un usage commercial ou industriel, sans être tenu de l'indemnité d’éviction prévue à l’article 4, doit

payer au locataire sortant une indemnité à concur-