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pourra l’éviter en exigeant du locataire sortant la remise des lieux en l’état où ils étaient lors de l’enitrée en jouissance.

L'indemnité de plus-value jouera dans trois cas : 1° refus du renouvellement du bail pour des motifs reconnus graves et légitimes (article 4) ; 2° reprise des locaux par le propriétaire, pour lui-même ou pour ses proches, art. 5 ; 3° reprise par le bailleur qui est à la fois propriétaire de l'immeuble et du fonds (article 6). | |

Cette dernière hypothèse est toute spéciale. Lorsque le bailleur est, à la fois, propriétaire de l’immeuble où s’exploite le fonds et propriétaire de ce fonds lui-même, et que le bail porte sur les deux, il n’est tenu, en cas de non-renouvellement du bail, envers le locataire continuateur du commerce déjà existant, que de l'indemnité de plus-value dans la mesure fixée par l’article 7. Cette disposition de l’article 6 constitue une exception à l’article 8 qui sanctionne par l’indemnité d’enrichissement l’utilisation des locaux en vue d’un commerce similaire.

On n’est plus ici, comme dans les autres hypothèses envisagées par la loi, en présence d’un locataire propriétaire du fonds. Le conflit n’est plus entre le propriétaire foncier et le propriétaire du fonds, mais entre celui-là et un simple locataire. Il ne s’agitt donc pas du règlement d’une question de propriété commerciale.

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Le bailleur qui refuse le renouvellement peut-il, dès la fin du bail, et sans attendre la solution du litige, demander en référé l’expulsion du locataire ?

Le locataire d'un local servant à l'exploitation d’un fonds de commerce a-t-il le droit de se maintenir dans les lieux loués, après l'expiration du bail, jusqu’à ce que son différend avec le propriétaire ait été définitivement tranché par la juridiction compétente. Le propriétaire peut-il, au contraire, en ce cas, se pourvoir en référé devant le Président du Tribunal Civil pour obtenir l'expulsion du locataire récalcitrant ?

Sur cette question il ne s'est pas formé moins de trois systèmes en jurispurudence (x).

D’après un premier système, le locataire ne peut être expulsé tant que. la procédure de la loi du 30 juin 1926 n'est pas terminée par une décision défi-, nitive. Il ne peut donc l'être par voie de référé (2).

(1) V. Richaud, conseiller à la Cour de Paris. Loi du 30 juin 1926 sur la propriété commerciale, dans Lois nouvelles, 15 mars 1927.

(2) Décisions en référé du Trib. Boulogne-sur-Mer, 18 août 1926 &! Parthenay, 7 septembre 1926; Troyes, 20 octobre 1926 ; Saint- Etienne, 25 octobre 1926 { Gaz. Pal., 6 novembre i1926. — Trib. Seine; référés, 19 octobre’ 1926, Gaz. Pal., 24 octobre 1926. == Trib. La: Rochelle, 5 novembre 1926, Gaz. Pal. 1927, 1, 21. — Trib. Constantine, 30 novembre 1926, Gaz. Pai. 1927, 1, 49. — Trib. Privas, g déeembre 1926, Gaz. Pal. 1927, 1, 67. — Cour de Nancy, 12 novembre 1926, Gaz. Pal., 24 novembre 1926. — Cour d'Aix, 1° déc. 1926, Gaz. Pal. 1927, x, 49.

L'analyse des décisions qui ont accepté cette manière de voir montre que.celles-ci ont: obéi à deux sortes, de, considérations principales: En: premier lieu, les rapports entre locataires et: propriétaires, en matière de baux d'immeubles à usage commercial, en ce qui concerne le renouvellement, seraient régis uniquement par les dispositions de la loi du 50 juin 1926, dans lesquelles on ne pourrait intercaler, une intervention du juge. des référés sans compromettre le but que le législateur s’est proposé en établissant une, procédure de, conciliation des parties. En second lieu dans l'hypothèse d’une reprise des locaux par le propriétaire, la loi de 1926 réserve au locataire le droit de discuter la légitimité : de l’action et l’indemnité qui peut lui être allouée ; or ce droit ne. pourrait plus être entièrement exercé si le locataire avait été préalablement expulsé par voie de: référé. Le juge des référés ne peut préjuger du bienfondé des prétentions respectives des parties. Au Tribunal seul il appartient de dire ‘si la prétentiton du: propriétaire de réprendre son immeuble est fondée où non. Sans doute, le: propriétaire peut toujours refuser le renouvellement, même sans motifs légitimes, sauf à payer une indemnité ; mais ce refus, qui met fin'au bail, n’est définitif qu'à partir du jour.où le Tribunal a stattué sur la: question. d’indemnité, la loi, réservant au propriétaire la faculté de revenir sur son refus de renouvellement lorsqu'il trouve l'indemnité trop éle-

vée. Or, cela suppose que le locataire est resté en possession jusqu’au prononcé du jugement.

Un second système distingue suivant que le propriétaire refuse le renouvellement du bail pour occuper « personnellement et effectivement » les lieux ou qu’il base son refus sur tout autre motif (x).

Dans le premier cas, c’est-à-dire si le propriétaire prétend occuper personnellement les lieux ou les faire occuper par son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou leurs conjoints (art. 5, parag. 1°), le bailleur ne fait qu’user de son droit de propriété dont l'article 5 ne lui retire que la jouissance, à la seule condition d’un « préavis par acte extra judiciaire donné au locataire occupant dans le délai de trois mois à partir de la demande en renouvellement » (art. 5, parag. 5). Cette formalité remplie, le bail expire à son échéance normale et le bailleur reprend la jouissance de son immeuble, même si le préavis, donné dansles trois mois de la demande, ne précède que de quelques jours l'expiration du bail. Le preneur est en faute de n'avoir pas fait sa demande plus tôt. Si l’article 5, parag. 4, prévoit en pareil cas une indemnité éventuelle, ce n’est que lorsqu'il est « établi à la charge du ‘propriétaire qu'il n'a exercé la reprise du local que dans le but de faire fraude au droit du locataire », or, la fraude ne se présume pas et l’on ne saurait prendre pré-

(1) Huitième Chambre de la Cour de Paris, arrêt du 18 décembre 1926, cité par Richaud, loc. cit.

texte de ce droit éventuel pour, en l'absence d’une disposition formelle de la loi, priver un propriétaire de la faculté de faire expulser, par voie de référé, un occupant sans titre et sans droit.

Dans le second cas, au contraire, c’est-à-dire lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail pour tout autre motif que le précédent, le preneur a droit à une indemnité à moins que les motifs allégués par le propriétaire ne soient reconnus « graves et légitimes » par la juridiction compétente. Prononcer l'expulsion par voie de référé serait leur reconnaître ce caractère et par suite préjuger le fond, ce que cette juridiction ne peut faire.

Un troisième système, enfin, admet sans distinction, dans l’hypothèse envisagée, l’expulsion par voie de référé (1). Son argumentation en est très forte et nous paraît la plus conforme au texte même de la loi. Le propriétaire a le droit absolu de refuser tout renouvellement, non seulement quand il déclare vouloir reprendre le local pour l’occuper, mais dans tous les cas, sauf, s’il n’a pas de motif légitime, à être condamné à une indemnité. Mais aucun texte ou aucun principe ne peut l’obliger à

(x) Besançon, 12 janvier 1927, Gaz. Pal., 2 février 1927. — Poitiers, 17 janvier 1927, Gaz. Pal,, ibid. — Quatrième Chambre de la Cour de Paris, arrêt du 13 janvier 1927, cité par Richaud, loc. cit. — Septième Chambre de la Cour de Paris, arrêt du 23 novembre 1026, Gaz. Pal., 26, 2.726, rendu par la première section : arrêt du 96 nov. 1096. Gaz. Pal. 25-1-12. rendu par la seconde section. — Trib. civ. Nantua, 20 oct. 1926, Gaz. Pal, 27-1-19 ; Le Havre 19 nov. 1926, Gaz. Pal. 27-1-20;. Valenciennes, 29 oct. 1926, Gaz. Pal.

consentir un nouveau bail. IL ne peut donc y avoir litige au fond sur la question d'existence du bail, qui à nécessairement pris fin «par l'expiration. du bail primitif et de la déclaration par le propriétaire de defus, de renouvellement.

Par suite, le locataire n’est qu'un occupant sans droit. Or; lorsqu'une personne occupe sans droit un immeuble après expiration de son bail, il est de jurisprudence et de pratique constante que le propriétaire peut demander son expulsion en référé.

La loi du 30 juin 1926 n'interdit, dans aucuné de ses dispositions, la procédure de l’article 806 C. proc. Civ. Pour qu’une loi spéciale supprime ‘une procédure aussi importante que celle. du référé, il faudrait un texte précis et formel. Ce texte n'existe pas. Le juge des référés est. donc compétent pour ordonner l'expulsion, alors du! moins qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur le-droit de reprise du propriétaire, en d’autres termes que le locataire est certainement un occupant sans droit.

« Considérant; dit la Cour de Besançon (1) qu’au cas où le propriétaire à régulièrement manifesté son intention de reprendre les locaux loués, soit. pour son usage personnel, soit pour celui des personnes qui y ont légalement droit, le locataire n'a droit qu'à une indemnité éventuelle en cas de fraude ; qu'il n'apparaît pas que la présence du locataire dans les locaux litigieux soit indispensable

(1) 12 janvier 1927, loc. cit.