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dent à sauvegarder le droit au renouvellement du bail, les dispositions de la loi sont donc d'ordre public : mais elles n’offrent ce caractère que dans cette mesure seulement.

Le texte du Sénat visait les conventions de nature à faire échec « aux dispositions de la présente loi ». Cette rédaction trop compréhensivé n'a pas été acceptée par la Chambre qui s’est contentée de réserver le droit au renouvellement. « Ce que nous voulons protéger, déclare M. Puech dans son rapport, (x) c’est le droit aû renouvellement, et ce droit seul, nous n’avons pas voulu mettre en dehors des conventions privées les autres dispositions ». Le rapporteur précise de nouveau cette portée limitée de la prohibition, dans sa réponse à M. Lefas qui demandait la suppression du mot arrangement dans l’article 13 : « Le mot arrangement est là pour fortifier et corroborer les mots qui précèdent. C’est une façon de tout comprendre. Mais, sur les disverses dispositions de la loi, qui ne touchent pas au droit de renouvellementt lui-même, le prix, la durée, les conditions d'exploitation et de jouissance, par exemple, l'accord des parties n'est pas seulement libre, mais il est désirable » (2). ,

Le principe de la nullité des conventions contraires au droit de renouvellement comporte une exception « sauf si ces clauses, stipulations, ayant

(1) 1925, annexe 2205.

(2) Chambre, J, O., 23 avril 1926, P: 1902.

pour but de fixer la sortie du locataire, constituent des accords intervenus devant le juge » (art. 13, parag. 1, in fine). Le contrat judiciaire doit être exécuté.

Le champ d'application du principe est précisé par le texte et l'esprit de la loi. Ce qui est prohibé, c'est toute stipulation contraire au droit de renouvellement, « quelle qu'en soit la forme ». Peu importe que les clauses dont il s'agit soient insérées dans le bail ow fassent l’objet d’une contre-lettre, qu'elles soient ou non accompagnées d’une clause pénale : la nullité les atteint également. Il n’est pas douteux que le droit au renouvellement doit s’entendre aussi de l’indemnité qui le sanctionne. Permettre au locataire de renoncer à cette indemnité serait enlever toute efficacité à la prohibition légale (x).

La loi ne dispose pas seulement pour l'avenir ; elle a un effet rétroactif et annule toutes les conventions antérieures à sa promulgation, lorsqu'elles sont susceptibles de paralyser, en tout ou partie, le droit au renouvellement. Au cours de l’élaboration de la loi, de nombreux propriétaires, en effet, avaient pris la précaution d’insérer dans les baux des stipulations tendant à éluder l’obligation de relocation. Ces stipulations sont atteintes par l'arti- CSN

La rétroactivité de la loi était certainement dans

(x) Meunier, p. 207.

la pensée du législateur. « Ge qu'il y a à envisager dans l’article r2 (devenu l’article 13), déclare le rapporteur, ce sont les conventions, stipulations et arrangements antérieurs à la loi actuellement en préparation et les conventions qui interviendraient au moment de la naissance du droit ayant pour but la renonciation du locataire au droit de renouvellement (x).

D'ailleurs le parag. 2 de l’article 13 implique cette rétroactivité puisqu'il constitue une dérogation au paragr. 1, dont il limite l'effet rétroactif au 1” janvier 1923 pour les baux consentis aux tiers (2).

Les mêmes motifs qui ont fait édicter la nullité des conventions contraires au droit de renouvellement, intervenues entre les parties, ont conduit le législateur à prendre une mesure identique relativement aux conventions passées, avec les tiers, sous la forme de baux ou promesses de baux. Mais, comme en ce dernier cas, les tiers avaient pu contracter de bonne foi, la rétroactivité ne remonte que jusqu'au 1” janvier 1923.

(x) Sénat, J. O., 1° juillet 1926, p. 1259.

(2) La Cour de Nancy, le 12 novembre 1926, Gaz. Pal. du 24 novembre 1926, a en effet décidé, par les motihs que nous indiquons nous-mêmes, qu'un bailleur est déchu du droit de se prévaloir d’une clause ou d’une stipulation du bail faisant obstacle au renouvellement de celui-ci, quelle que soit l’antériorité de l’acte renfermant cette clause ou cette stipulation. Toutefois cette rétroactivité ne saurait s'étendre aux jugements ayant acquis l'autorité de la chose jugée antérieurement à la loi du 30 juin 1926 et dont l'effet a été sus-

pendu par la prorogation obligatoire édictée par la loi du 1°%-.avril 1926 (Trib. civ. d'Annecy, 1° déc. 1926, Gaz. Pal.,- 27-1-18).

À titre de faveur envers certaines catégories de locataires éprouvés par la guerre, il a été prévu qu'ils ne pourraient se voir opposer les baux ou promesses de baux consentis aux tiers, qui n’auront pas date certaine avant le 1° août 1914. Ces locataires privilégiés doivent être dans l’une des situations suivantes : 1° avoir été mobilisés durant deux ans au moins au cours des hostilités ; 2° avoir été réformés pour blessures reçues ou maladies contractées en service ; 3° veuves de guerre non remariées ; 4° pères ou mères dont les fils sont morts pour la France ; 5° Sociétés en nom collectif dont tous les membres ont été mobilisés durant deux ans au moins au cours des hostilités ; 6° sinistrés dont l'habitation a été détruite ou rendue inhabitable par faits de guerre, si elle n’a pas été reconstruite et si le sinistré n’a pas cédé ses dommages de guerre.

Les -baux ou promesses de baux consentis à des tiers pour la période qui doit suivre les baux en cours ne font échec au droit de renouvellement que s'ils ont date certaine avant le 1°” janvier 1923 ou le 1° août 1914 (locataires privilégiés). Les baux ou promesses de baux consentis depuis l’une ou l’autre de ces dates, suivant les cas, sont considérés comme nuls et non avenus, mais seulement en tant qu'ils font échec au droit de renouvellement.

L'article 13 « in fine » dispose que « l'exercice par le locataire de son droit de renouvellement libère le propriétaire de toutes les obligations résultant des baux et promesses de baux consentis par

lui à des tiers »: Il eût été, en effet, inique de faire supporter au propriétaire la responsabilité, vis-à-vis des tiers, de la nullité résultant de la loi. Par exercice du droit de renouvellement, il semibe bien que la loi entende l'exercice avec succès. Si le locataire échoue dans sa demande, le propriétaire n’est pas libéré ; les baux qu'il a passés avec les tiers demeurent valables.