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La loi au point de vue des principes

La loi a:t-elle ébranlé les pierres angulaires de notre édifice juridique et social? Quelle «est la natude du droit nouveau reconnu au locataire commerçant et que vaut à cet égard le système légal? L’appréciation de la loi, quant aux principes, tient tout entière dans ces questions.

Le droit de propriété et la liberté des conventions

La loi n'est-elle pas une atteinte à deux principes fondamentaux de notre droit : le caractère absolu du droit de propriété, la liberté des conventions?

La seule idée de consentir au commerçant locataire un droit nouveau vis-à-vis du propriétaire de l'immeuble, malgré l’expiration du contrat qui les liait, devait apparaître et est apparue à quelquesuns comme un échec au droit de propriété défini par le Code Civil. Le propriétaire, ne pouvant disposer de son immeuble comme il lui plaisait, n'était

vraiment plus propriétaire. Cette innovation grave, ce redoutable précédent entraînerait d'autres amoindrissements du droit de propriété. On ne le supprimait pas, mais, suivant l'expression de M. Pérès (x), on le grignotait jusqu'au joue où il n'en resterait - plus rien: |

Dès l'instant que le propriétaire ne retrouve pas, à l'expiration du bail, la liberté absolue de disposition de ses locaux, faut-il donc dire que son droit subit une véritable amputation? Une telle concluclusion sera écartée si l'on fait intervenir ici là notion de l'abus du Droit. C’est une règle consacrée, non par la loi écrite, mais par là coutume, laquelle a force de loi, en tant qu elle règle et contrôle l’application des textes positifs, que lés droits appartenant à des particuliers doivent être exercés sans excès, d’après leur destination naturelle et d’une façon normale, eu égard à l’état général des mœurs et des relations sociales: Lorsque cette mesure est dépas: sée, il y a abus du droit et intervention possible de la justice pour redresser cet abus. L'article 906 du Code Civil allemand, les articles 684 et 685 du Code Civil suisse contiennent des dispositions relatives à l’abus du droit de propriété. La jurisprudence française, en l'absence de dispositions légales du même ordre, a souvent affirmé que « celui qui cause à ses voisins un préjudice excédant Ja mesure des obligations ordinaires du voisinage commet une faute qui

(1) Sénat, séance du 19 novembre 1920. p. 1777.

engage sa responsabilité et doit être condamné à des dommages-intérêts » (1): Sans doute, d’après les arrêts, le voisinage entraîne des inconvénients habituels, inévitables, et, aussi longtemps que le propriétaire ne dépasse pas cette limite, les voisins ne peuvent pas se plaindre. Mais cette limite existe, Sa détermination est laissée aux juges du fonds. S'agit-il, par exemple, de dégradations commises par les lapins d’une propriété voisine? Les: incursions de quelques lapins isolés ne donnent pas lieu à réparation ; il en est autrement de celles de lapins entassés dans une garenne où le propriétaire les aura laissés se multiplier anormalement (2). La somme d’'incommodités que les voisins doivent supporter varie suivant la situation des immeubles. Tel dommage paraîtra supportable dans un faubourg industriel ou dans une rue commerçante, qui, au contraire, donnera lieu à des dommages-intérêts si la propriété qui le subit se trouve dans un quartier paisible, bourgeoisement habité (3).

« Il y a lieu de souhaiter, disent MM. A. Colin et Capitant (4), que cette jurisprudence, de sa nature très souple et très progressive, s’affermisse et s’élargisse encore. Si les tribunaux l’appliquaient avec

(1) Cas. civ., 18 févéier 1907, D. 1907, 1, 385, note Ripert. — S. 1907, 1, 77, Req. 14 février 1910, D. 1910, x, 186,8. 1910, 1, 296.

(2) Req. 22 juin 1910, D. 1910, 1, 461. — Op. pour les dommages causés par le gros gibier, Cass. Civ., 10 février 1913, D. 1918, TN 207

(3) Bordeaux, 5 mai 1903, D. 1908-2-49 ; Note. de M. Capitant, S.. 1905, 2, 413; note de M. Appert, Req. 3 août 2925, D; 1917-17:

(4) Cours élémentare de droit civil. 1, p. 766.

plus de hardiesse, ils pourraient y trouver notamment le moyen de réprimer, en suppléant aux lacunes de la législation positive, certains usages excessifs du droit de propriété, tels que ceux signalés à propos des conséquences de l’appropriation des eaux de source ».

Ce n’est pas seulement dans le domaine des obligations de voisinage que les abus du droit de propriété ont été sanctionnés par la jurisprudence. La théorie de l’abus du droit a été consacrée par les tribunaux dans la sphère même du contrat de location à propos de la clause d'interdiction de sous-location ou de cession de bail « sans le consentement exprès ou par écrit du bailleur ou sans avoir obtenu au préalable son autorisation ». |

Une telle clause était particulièrement grave dans les baux de locaux à usage commercial ou industriel, puisque l'impossibilité de céder un bail entraîne presque toujours l’impossibilité de céder un fonds de commerce. La jurisprudence relative à l'application de cette clause fut, à la vérité, assez flottante (1). Parfois elle considéra que les stipulations de cette sorte devaient être interprétées d’une façon stricte et littérale, parfois elle estima qu'il convenait d'en rechercher l'étendue et la portée. Cette incertitude, qui n’était en partie que l’ex-

pression même de la. variété des espèces, tenait à ce k

(1) BauDRY-LAGANTINERIE et Ware : Du contrat de louage, 3° Ad., tome I, p. 628 et suiv., et la jurisprudence citée, — Ausry et Rau, 5° Ad, t. 5, p: 333 et suiv.

que la Cour de Cassation avait décidé qu'il s’agissait là d'une question de pure interprétation échappant à son contrôle (1). Or, la dernière jurisprudence s’est nettement orientée dans un sens libéral et a tendu à écarter l'application de la clause en question quand il s’agit d’un local à usage commercial où industriel et qu'un bailleur se refuse, sans motifs légitimes, à accorder son autorisation. Elle établit, semble-t-il, une distinction parmi les clauses de cet ordre : les unes clairement prohibitives contenant une interdiction absolue, les autres contenant une interdiction simplement relative subordonnée à certaines conditions, telles que l’acquies: cement ou l’autorisation du bailleur. Les tribunaux affirment qu'il leur appartient d'apprécier si une clause renferme une interdiction absolue ou relative. Se trouvent-ils en présence d’une interdiction relativé? Les tribunaux se réservent le droit de décider si le bailleur, en s’opposant à la cession ou à la sous-location, obéit à des raisons sérieuses ou abuse, au contraire, de son droit (2).

Or, lorsque la jurisprudence a ainsi sanctionné,

(1) Req. 7 février 1888, D. 88-1-164. Req. 3r octobre 1922, D. 25-1-005. — Civ., 18 février 1924, D. 24-1-17. — Civ., 10 novembre 14924, Gaz. Pal. 1925-1-45.

(2) Douai, 15 mai 1992, D. 22, 2, 164. — Lyon, 5 juin 1924, D. H., 924, 657. — Lille, 28 juillet 1924, D. H., 1924, 614. — Mar-.

scille, 15 janvier 1925, D. H., 1025, 192. — Montpellier, 21 janvier 1925, D. H., 1925, 229. — Trib. Civ. Lyon, 17 juin 1925, Rép. Commaille, 1925, n° 5379. — Nancy, 3 mars 1926, ibidem, n° 5,

Contra : Lyon, 11 février 1926, Gaz. Pal., 1% juin 1926.

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sous l'empire des textes du Code Civil, certains abus du droit de propriété, a-t-elle par là supprimé ou amoindri ce droit lui-même? Nullement. Elle l’a défini avec précision. Elle à marqué la limite audelà de laquelle, dans l’état économique et social présent, les actes du propriétaire ne sont pas l’exercice de son droit, mais constituent un dépassement de ce droit. |

De même le législateur du 30 juin 1926 n’a fait autre chose que procéder à la délimitation du droit du propriétaire immobilier dans ses rapports avec le propriétaire commercial (1). Le bailleur n’exerce pas son droit de propriété, il en abuse, s’il refuse de renouveler le bail sans motifs graves et légitimes. La loi nouvelle ne mutile donc pas le droit de propriété foncière, elle le définit en fonction de l’évolution économique. Élle met en œuvre, pour empèêcher l'abus du droit, une sanction analogue à celles que nous avons vu appliquer par la jurisprudence. Et la pensée législative à cet égard nous apparaîtra plus clairement encore dans un instant, lorsque nous rechercherons la nature du droit du locataire commerçant.

Si l’on ne perd pas de vue la conception de l’abus du droit, il est ainsi permis de penser que les dispositions nouvelles sont respectueuses des principes

(1) Les lois sur les loyers, qui se sont Sceéde depuis 1918, n’ont aussi que marqué, dans les circonstances nées de la guerre, les

liites du droit du propriétaire immobilier dans ses rapports avec Je loc taire en général.

qui régissent le droit de propriété. Mais ces dispositions n'entament-elles pas le principe suivant lequel la convention est la loi des parties par ce fait que des conventions, n'ayant été conclues que pour un temps déterminé pourront être continuées et prolongées en dépit de leur arrivée au terme fixé? Cette objection elle-même se dissipera si l’on considère que la loi, loin d'imposer une prorogation des conventions antérieures, se borne à taciliter la formation de nouveaux accords ou à sanctionner les effets d’une mauvaise volonté injustifiable de la part du propriétaire. Aussi bien la loi peut-elle toujours, dans l'intérêt social, prohiber certaines clauses ou limiter l'effet de certaines conventions. Quand elle dispose pour l'avenir, la loi nouvelle échappe donc, de ce chef, à la critique. Seule, son application rétroactive à des conventions antérieu-. res à sa promulgation peut donner lieu à des réserves.

Le droit au renouvellement du bail n’est pas créé seulement pour les baux qui seront passés dans l'avenir, mais aussi pour les baux en cours. Aussi, on l’a vu, les clauses et conditions déclarées nulles par l’article:13 ne sont pas uniquement celles insérées dans des contrats conclus depuis la promulgation de la loi, mais également celles qui, insérées dans.-un contrat antérieur, étaient primitivement. valables. C’est ce qui résulte de l’alinéa 2 de l’article. 13 aux termes duquel les baux consentis à des tiers, qui auraient pour conséquence de mettre.obstacle a

l'exercice du droit de renouvellement, n'auront de valeur que s'ils ont été consentis par acte ayant date certaine avant le 1* janvier 1923 et même, dans certains Cas, avant le 1°” août 1914. Cette disposition déclare indirectement que le droit de renouvellement s'applique aux baux en cours lorsque le propriétaire n’a pas pris la précaution de consentir un nouveau bail à un tiers, à une époque où il ne pouvait se douter des restrictions dont son droit de propriété allait être frappé.

Cette rétroactivité a été vivement critiquée par M. le Conseiller Richaud (1) dans les termes suivants : « Un bailleur pour conserver la libre et entière disposition de son bien, peut désormais être tenu de verser une indemnité au preneur auquel il n’a concédé qu’un droit de location pour une durée limitée et bien définie. Il est donc logique et équitable d'estimer que la nouvelle législation n’est applicable qu'aux baux postérieurs à sa promulgation. On laisse ainsi au propriétaire la possibilité de prendre des renseignements sur le caractère, la moralité, les antécédents du locataire, que, non seulement lui-même, mais encore ses héritiers vont avoir à supporter pendant une durée indéterminée, d’en-. visager les conséquences d’un commerce ou d’une industrie dont l'extension ou les modalités peuvent, dans l'avenir, être onéreuses où désagréables... Un bailleur peut ne pas vouloir que l’on affuble sa mai-

(x) La loi du 30 juin 1926 sur la propriété commerciale. dans Lois Nouvelles, 15 mars 1927, pages 13 et 14.

son de ces réclames grotesques en usage depuis quelques années. Il peut être froissé de ce que le tenancier du café ou de la librairie, installé chez lui, en fasse le lieu de réunion de gens dont l’honorabilité n'est pas discutable, mais dont les opinions politiques ou religieuses sont contraires aux siennes. Il n’a rien prévu dans le bail à cet égard, mais il compte sur l'expiration de la convention pour mettre fin à ce qu'il considère comme un abus. Si l’on admet que la loi est applicable aux baux en cours, il suffit que le juge ne partage pas sa manière de sentir pour que ce malheureux propriétaire soit obligé de verser une indemnité à son preneur pour s’exonérer de ces ennuis. Un petit employé a acheté une maison avec l'intention de s’y réserver un appartement quand il prendra sa retraite. La boutique est louée à un commerçant qu'il ne lui plaît pas d’avoir pour voisin. En faisant son acquisition il comptait sur l'expiration du bail pour l’écarter. Si la loi de 1926 le prive de cette faculté, elle lui cause un préjudice certain. Admettre la rétroactivité des restrictions apportées par cette loi au droit de propriété, c’est aggraver la perte qui est imposée au propriétaire, sans que la moindre faute, la moindre négligence, la moindre imprévoyance puisse lui être imputée. À fortiori doit-il en être de même quand le bail, antérieur à 1926; a prévu formellement l'interdiction de sous-louer, de céder le bail, ou a stipulé pour le bailleur le droit de résilier avec ou sans indemnité à partir d’une date détermi-

née. Telle est la doctrine que conseille la prudence et la sagesse. Malheureusement, elle ne cadre guère avec notre caractère. Nous aimons peu les réformes à longue échéance ; nous préférons agir par sursauts brusques, j'allais dire révolutionnaires, plutôt que par voie d'évolution. Nous devons à ce tempérament des révirements, des redréssements qui ont étonné l’histoire, mais toute médaille a son revers, et cette méthode entraîne souvent des ruines et des injustices ».

C’est cépendant cette méthode qui a été, conclut M. Richaud, suivie par le législateur. Et, certes, nous ne méconnaîtrons la part de vérité contenue dans les observations précédentes. Pour apprécier complètement la rétroactivité, il faut toutefois se souvenir que nombre de propriétaires, au cours de l'élaboration de la Loi, avaient pris la précaution d'insérer dans les baux des clauses tendant à éluder l'obligation de relocation. Si ces stipulations avaient été respectées par la loi, celle-ci aurait partiellement manqué son but. An même insuccès eût abouti la reconnaissance des baux consentis à des tiers, avant les dates sus-indiquées, en vue de mettre obstacle à l'exercice du droit de renouvellement. Les nécessités sociales, qui justifient la loi, semblaient ainsi commander son application immédiate à des conventions préexistantes. Et l’atteinte portée ainsi par Ja rétroactivité à la liberté des conventions peut être de cette manière acceptée rationnellement.

Le droit nouveau du location commerçant

La nature et le fondement du droit au renouvellement ne sont pas définis dans la loi, mais ils ressortent assez clairement des longs débats auxquels ils ont donné lieu.

A l’origine, la Chambre avait conçu le droit du locataire comme un droit de priorité. S'agissant d'un bail commercial ou industriel, le bailleur, à l'expiration, ne pouvait louer à une autre personne qu'au locataire occupant et le bail se trouvait renouvelé de plein droit pour une durée égale à celle du bail en cours (article 1° du projet voté par la Chambre le 13 mars 1919). En cas de difficulté sur le loyer, une procédure d'arbitrage était organisée. Mais ce droit de priorité était une simple façade pour ménager les susceptibilités. On reconnaissait, en effet, au propriétaire le droit de refuser le renouvellement en toute hypothèse, sauf à donner une indemnité au locataire si le refus n'était pas justifié ou même si, étant justifié, le propriétaire ou le nouveau locataire recueillait un avantage appréciable de l'exercice du précédent commerce. En somme, l’idée d’un droit de priorité du locataire occupant se combinait avec les théories de l’abus du droit et de l'enrichissement injuste.

Le tetxte voté par la Chambre fut très mal ac-

cueilli par le Sénat, « on a beau, à l’aide de formules, dit M. Morand (1), essayer d'établir la conciliation du droit de priorité du locataire et du droit de propriété du bailleur, ils sont et demeurent en fait comme en droit inconciliables ». Repoussant non seulement le droit de priorité du locataire, mais même la possibilité de l'existence d’un abus du droit, au sens juridique du terme, dans le refus de renouvéllement, le Sénat admit seulement que le propriétaire pouvait s'enrichir dans une certaine mesuré aux dépens du locataire. Sous forme d’addition à l’article 1737 GC. Giv. il vota, le 21 décembre 1920, une proposition accordant ay locataire Île droit à une indemnité pour plus-value à la valeur locative de l’immeuble, si le bailleur reprenait l'immeuble sans exercer un commerce similaire, pour plus-value à la valeur du fonds de commerce, si le bailleur exerçait un commerce similaire. Lorsque le projet voté par le Sénat revint devant la Chambre, celle-ci éprouva une grande déception. La Commission présenta un nouveau texte qui engendra de nouvelles controverses sur le fondement à donner au droit du locataire. Par quoi allait-on remplacer le droit de priorité? On imagina toutes sortes de constructions, allant même jusqu'à voir dans le renouvellement une obligation naturelle à la charge du propriétaire (2). En fin de compte, on

(x) Rapport au Sénat du »2 juin 1920, Doc. parl., n° 262, p. 254. (2) Intervention de M. Raynaldy, x" séance du 22. mai 1923, p. 2013.

se rangea à la conception ingénieuse du droit de préférence dont M. Cautru expliquait ainsi la portée : « Lorsqu'on arrive à la fin du bail et que le propriétaire ne reprend pas l'immeuble et continue de le louer pour un usage commercial, à prix et conditions égaux, le propriétaire, à moins qu'il n'ait un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire pour en décider autrement, devra lui donner la préférence sur tous les autres » (r). Les différences entre les situations résultant de ce qu'on appelait, dans la terminologie parlementaire, le droit de priorité et le droit de préférence, apparaissaient très marquées. Le droit de priorité, s’il avait été autre chose qu'une façade, aurait donné au locataire droit au renouvellement alors même que le propriétaire eût trouvé des offres supérieures à celles du locataire de la part d’un tiers. Le droit de préférence ne donne droit au renouvellement qu'autant que les offres du locataire égalent celles du tiers. D'autre part le droit de priorité, considéré en lui-même et appliqué dans ses conséquences logiques, est la négation de tout appel à l’idée d'abus du droit. Au contraire le droit de préférence est un cas d’application de l'abus du droit : le propriétaire qui, en dehors de tout autre motif, ne préfère pas son locataire actuel à égalité d'offres, commet un abus de son droit. Les critiques ne manquèrent cependant pas au droit de préférence. « Le locataire sortant,

(x) J. O. du 16 mai 1923, Déb. parl., Chambre p. 864.

dit M. Levasseur (1), ne bénéficie d'aucun droit positif ou personnel. On lui accorde seulement la possibilité de bénéficier d’une chance à cette sorte de loterie, qui est constituée par une mise aux enchères en admettant d’ailleurs que cette mise aux enchères soit en tous les cas réelle et sincère, et que la fraude, si elle existe, puisse être aisément démasquée ». Le 8 juin 1923, la Chambre adopta néanmoins le droit de préférence.

Le Sénat, dâns ses séances du 22 mars, 1° et 2 avril 1924, remit sur le chantier Le texte retour de la Chambre. Le texte voté par la Haute-Assemblée le > avril consacrait le système suivant. À défaut de renouvellement amiable ou résultant d’une procédure de conciliation et d'arbitrage, le locataire a droit. le cas échéant, à une indemnité pour abus du droit ou enrichissement injuste. Le Sénat ne men- - tionne plus le droit de préférence. Mais, évidemment, le propriétaire qui ne préfère pas le locataire actuel à égalité d'offre, s’il n’a pas le motif spécial, tombe dans un cas d'application de la théorie de Pabus du droit. Désormais le conflit entre les deux Chambres se localisa sur des questions d'ordre secondaire. L'accord était réalisé sur les principes. Nul ne souleva plus la question du droit de priorité ni du droit de préférence. On admit comme fondement de la législation nouvelle l’abus du droit et l'enrichissement injuste. Le propriétaire peut

(1) Rapport supplémentaire, annexe n° 5693, J. O. du 3 mai 1923, p. 454.

toujours reprendre son immeuble en fin de bail et en faire l'usage qui lui convient. Il n'existe pas de droit réel au profit du locataire. Mais une indemnité est due à celui-ci dans le cas de non renouvellement abusif. L'occupant a un droit de créance contre le bailleur qui abuse de son droit ou s'enrichit injustement à ses dépens.

A la base du droit personnel du locataire, on aperçoit le fait d’avoir habité le même immeuble durant un certain temps et d'y avoir créé et développé un fonds de commerce. Ce droit est opposable au propriétaire dans la mesure où ce dernier n’a pas à opposer de raisons sérieuses de non-relocation. L’immeuble à destination commerciale ou industrielle est un immeuble de rapport, dont le propriétaire veut tirer un revenu. Il doit, par suite, lui être indifférent d’avoir telle ou telle personne comme locataire. Donc, dès l'instant qu’on lui assure un revenu équitable, tel que celui qu’il est fondé à envisager normalement, le propriétaire voit son droit suffisamment respecté. Cette conception, génératrice du droit nouveau, a pour conséquence de créer à la charge du propriétaire une sorte d’obligation, qui se résout en indemnité, de relouer l’im- . meuble à l'occupant qui a rempli les conditions légales et qui demande à continuer la location à un prix égal au prix offert ailleurs.

La situation, créée par le refus du propriétaire de relouer, n’est pas sans analogie avec celle qui naît du refus d'autoriser la cession ou la sous-location du

pet. | Lee

bail, quand cette opération n'est pas absolument interdite, mais soumise seulement à l’agrément du propriétaire. La jurisprudence plus haut relatée décide alors que le refus du propriétaire ne peut se légitimer que par des motifs sérieux, sinon il est considéré comme commettant un véritable abus de droit. <#

Le fondement juridique de la loi étant ainsi dégagé, deux questions s'offrent à notre examen

1° Les idées d'abus du droit et d’enrichissement injuste, autour desquelles, gravitent les dispositions du 30 juin 1926, sont appliquées constamment par les tribunaux.

Une intervention législative était-elle done utile, puisqu'il s'agit de principes de droit commun?

2° Quelle est la valeur du système légal établi sur ces principes? Un régime organisant le renouvellement de plein droit des baux n'eût-il pas été préférable ? |

Et, d'abord, il apparaît que l'intervention du législateur était loin d’être inutile. L'abus du droit et l'enrichissement injuste ne, sont pas prévus expressément dans nos lois. Ce sont des créations de la jurisprudence, des manifestations de la pénétration de l’idée de moralité dans la théorie des obligations (1). Mais les tribunaux utilisent ces notions

(x) V. Rrpgrr : La règle morale dans les obligations civiles, 1925, p. 1571 suiv., 231 suiv. TrasBor : Commentaire de la loi du 30 juin 41926. — Dans Darroz : Recueil périodique et critique décembre; 1926.

res 145 A2. we

avec prudence et à des conditions sévères qui en interdisent l'application au renouvellement des baux commerciaux. M. Cautru (1) définissait, suivant la jurisprudence, l'abus du droit : « l’accomplissement d'actes malveillants ne se justifiant par aucune utillité personnelle et portant préjudice à autrui ». D'autre part, en ce qui concerne l’enrichissement injuste, « la jurisprudence, dans son dernier état, exige pour la recevabilité de l’action de « in rem verso » l’absence de cause » (2). Car, s’il y a utilité personnelle, s’il y a une cause; il ne peut y avoir ni abus du droit ni enrichissement injuste. Or, le propriétaire refusant de renouveler le bail x un intérêt certain ; il veut obtenir un loyer plus élevé, il n’agit pas dans le seul but de nuire à son locataire. De même le nouveau locataire, s’il s’enrichit aux dépens du locataire précédent, ne s’enrichit pas sans cause, puisqu'il a un contrat de bail. Le propriétaire lui-même ne s'enrichit pas sans cause au séns juridique du mot ; cette cause, il Ta trouve dans le bail originaire, normalement expiré.

Il y avait lieu d'étendre l'application des deux théories envisagées à des hypothèses auxquelles la jurisprudence ne les appliquait pas encore. A l'ab-

sénce de motif, la loi substitue l'insuffisance du

motif de la part du propriétaire : d’où un élargisse-

(x) Chambre, 1° séance du 15 mai 1923, p. 1863.

(2) Chambre : Avis Cautru, annexe n° 1465, J. O. »2 juillet 1925, p. 493. — V. aussi Rouasr : Revue trim. de droit civil, 1922, p. 35 suiv.