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loi de 1909 elle-même: Lorsque cette loi a proclamé lc droit du commerçant sur les éléments du fonds de commérce et notamment sur cet élément essentiel qui s'appelle la clientèle, on a pu se poser la question : Comment protégera-t-on dans notre législation ce: droit du commerçant sur sa clientèle ? ». « Voilà la question », interrompait le président de la Commission de la Chambre.

Comment convenait-il d’assurer la protection du fonds, particulièrement de la clientèle et de l’achalandage, contre les abus possibles des propriétaires ou de concurrents peu scrupuleux profitant de la fin d’un bail pour dépouiller le locataire du fruit de son travail ? Tel est le problème qui, posé dès la promulgation de la loi de 1909 et impliqué dans les dispositions mêmes de cette dernière, créa un large mouvement d'opinion en faveur d'une intervention législative (1). Ce fut la question proprement dite de la propriété commerciale. A la vérité, l’expression de propriété commerciale prenait ici un sens particulier et inattendu. Son exactitude même. était contestable. Car de quoi s’agissait-il? N’était-ce pas d’un louage de choses plutôt que d’une propriété (2). La locution incriminée se trouvait cependant justifiée, si l’on considérait que l'existence de ia propriété commerciale, entendue comme le droit

(x) V. Sur ce mouvement : Julliot de la Morandière, Rapport à la Société d’études législatives, Bulletin 1925, p. 279.

(2) PLantoz et Riperr : Traité élémentaire de Droit Civil, 10° édition, tome », n° 1731 bis. ,

Julliot de la Morandière, rapport précité.

au commerçant sur l’universalité juridique du fonds, est intimement liée au renouvellement du bail, et que, suivant la solution admise, cette pro- Eriété reconnue en 1909 devient une réalité ou demeure une illusion.

La stabilité du fonds de commerce est d’une évidentèé importance. La clientèle et l’achalandage figurent parmi les éléments les plus généraux à envisager dans tout fonds : la clientèle, c'est-à-dire l'ensemble des personnes ayant l'habitude de se fournir chez un commerçant eu égard à ses qualités personnelles, à l'excellence de ses produits, à la commodité de son voisinage ; l’achalandage, c'est-à-dire l’ensemble des individus qui, n'ayant pas coutume de s'adresser à un commerçant, y sont attirés par les attraits de la devanture et de la réclame. Or, clientèle et achalandage sont en relation directe avec le maintien du fonds au lieu où il est d'ordinaire exploité. Et cette observation essentielle qui ne concerne guère les grands magasins, est applicable à la grande majorité des commerçants de détail, notamment à ceux de l'alimentation. Pour eux, le local est l’âme même de l’entreprise ; chancer de local, c’est perdre la clientèle ; la fixité est nécessaire à la sécurité des relations.

Cette fixité a été gravement compromise par les transformations que les vicissitudes économiques ont fait subir à la vie commerciale. Autrefois la maison dé commerce appartenait souvent au propriétaire de Fimmeuble dans lequel l’entreprise était

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exploitée. Dans le cas contraire, des rapports directs avec les propriétaires facilitaient les arrangements a l'expiration des baux. La stabilité relative des prix permettait des baux de longue durée et s'opposait aux tentatives de spéculation. Les grands magasins, “ayant pas atteint leur développement actuel, ne faisaient pas au petit commerce l’âpre concurrence que nous voyons aujourd'hui. D'autre part, les locaux n'étaient pas rares et leur échange s’opérait librement. Dans de telles conditions, les commerçants ne se sentaient pas inquiétés par l’article 1737 du Code Civil, aux termes duquel : « Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ». Parmi les divers éléments du fonds de commerce, le droit au bail n'offrait qu’une valeur sccondaire en comparaison des autres éléments. Mais cette situation changea. La plupart des commerçants ne sont plus aujourd'hui propriétaires des locaux où ils exercent leur profession. Ils ont loué l'immeuble ou la partie d'immeuble qui leur était nécessaire. La concurrence s’est faite plus dure. Pour retenir une clientèle sollicitée de toutes pérts et plus capricieuse, les installations sont devenues plus luxueuses et ont exigé l'investissement de: capitaux plus considérables. Ayant fait ces sacrifices pour un local qui ne lui appartient pas, le commerçant voit avec anxiété venir la date de l’expiration de son bail. Les immeubles libres, où il lui serait possible de s'installer de nouveau, sont deve-

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