CHAPITRE DEUXIÈME

Caractères généraux de la législation du 80 Juin 1926 Tendances qu’elle révèle

On a pu dire avec raison que la loi du 50 juin 1y26 est surtout intéressante par la semence d'idées rouvelles qu’elle jette derrière la complication des formules et des procédés QUE

Il résulte - d’abord des précédentes explications. que la législation nouvelle n’est pas simplement une loi destinée à remédier à des situations de fait nées de la guerre et appelée à disparaître avec le rétablissement d'un état normal. Sa portée dépasse de beaucoup celle des lois ordinaires concernant les loyers. Elle apporte un statut nouveau et définitif des baux commerciaux et industriels et la constitu-

Gi) J. Hammer : Notes parlementaires dans la Revue Trimestrielle d” droit civil, 1926, p. 857-858.

tion de ce régime modifie profondément le droit de propriété des immeubles servant à l'habitation.

Dans son sens habituel, le droit au bail consiste dans la faculté d’user, pendant sa durée, d’un bail dont on est titulaire et, sauf clause contraire dans le bail, d’en transmettre le bénéfice au cessionnaire du fonds de commerce.\La loi de 1926 tend à faire da droit au bail le droit pour l’occupant de conserver la jouissance de la chose au moyen d’un nouveau bail que le propriétaire ne peut refuser en toute liberté. Le commerçant propriétaire d’un fonds de commerce doit, comme tout propriétaire, pouvoir garder — c'est le vœu du législateur — les divers éléments qui rentrent dans le fonds, y compris la possession du local dans lequel il exerce sa profession commerciale ou industrielle. Sans doute le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail mais la loi organise alors l'indemnisation du locataire. pe L’observateur des transformations économiques sociales et juridiques ne peut fermer les yeux aux horizons découverts par l’œuvre législative récente. La propriété commerciale n’est qu'une variété de la propriété professionnelle. Ce que les locataires commerçants et industriels viennent d'obtenir, tous les locataires qui ont, par leur activité professionnelle, intérêt au renouvellement de leur bail, ne chercheront-ils pas aussi à le conquérir ?

Demain les agriculteurs fermiers ne se présenteront-ils pas comme des associés apportant leur tra-

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vail dans une besogne de production agricole où le propriétaire apporte son capital foncier et n’invoqueront-ils pas de puissantés considérations pour que la propriété rurale, prenant un sens nouveau — propriété non moins importante dans l’économie pationale que la propriété commerciale — bénéficie d'avantages analogues à ceux dont jouit aujourd'hui cette dernière?

Demain encore les représentants de commrece ne feront-ils pas valoir des droits à l'encontre de leurs mandants et ne tâcheront-ils pas de prouver qu'ils exercent un droit de propriété sur la portion de clientèle dont ils ont été les organisateurs ou les animateurs ? à

De leur côté, les locataires exerçant une profession libérale, médecins, architectes, avocats des grandes villes, etc..., n'ont-ils pas, comme les commerçants, une clientèle qui tient souvent au quartier où ils travaillent ? Or, le non-renouvellement du bail n'est-il pas de nature à leur causer un grave préjudice en leur faisant perdre cette clientèle

La loi récente ne va-t-elle pas cristalliser autour d'elle de nombreuses revendications qui paraissent aussi fondées que celles des locataires commerçants? Et ne verrons-nous pas ainsi se dessiner un vaste mouvement menant le législateur, comme on Üa dit (r) « à inscrire dans le code le droit définitif

(1) Larornerie el Barroy : La loi sur la propriété commerciale et industrielle, 1926, Introduction, p. 14.

leg de celui qui travaille, qui, par son labeur, produit aujourd'hui le capital mobilier sans cesse en évoluton, nouvelle source de richesse d'un pays, en face du droit, fort respectable d’ailleurs, attaché si jalousement à un immeuble, maison d'habitation ou térre : Capital immobilisé, improductif, qui devra se résigner à n'être plus seul, ainsi qu'il l’a été penaant cent ans, à régner dans le Code civil ».

Ces anticipations sont-elles propres à inspirer des craintes aux propriétaires fonciers ? Qu'ils méditent p'utôt ihistoire, la philosophie et la législation du droit de propriété. La propriété est un fait social soumis, comme tous les autres, à la loi du progrès. Loin d'être absolu et invariable, il a subi de nombreuses transformations ; il a épousé en quelque sorte les formes des civilisations qu'il a traversées , et l'on à vu le législateur intervenir souvent, soit pour déterminer la nature des objets qui peuvent être appropriés, soit pour en régler l'usage et la transmission. La propriété est une fonction sociale que les pouvoirs publics réglementent dans l'intérêt général. A

La législation moderne a soumis les droits du propriétaire à des tempéraments dont l'importance et la quantité n’ont cessé de grandir. Faut-il en dresser un rapide tableau? Si l'utilité publique l'exige, un particulier peut être exproprié de son immeuble, moyennant une juste et préalable indemnité. Des motifs de sécurité et de salubrité publiques ont fait imposer aux propriétaires des prohibitions ou

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des obligations relatives à l’alignement, au nivelle- . ment, à la hauteur des constructions, à la réparation ou à la démolition des bâtiments menaçant ruine, à l’assainissement des logements insalubres, etc. Des restrictions ont été apportées aux prérogatives du propriélaire en ce qui concerne l'exploitation des mines et minières, l’usage des eaux. Il est défenau de bâtir dans un certain périmètre de protection autour des bois et forêts. Des obligations particulières sont mises à la charge des propriétaires par le classement de leurs constructions comme bâtiments historiques, ou en vue de la protection des sites et paysages. Des considérations diverses d'économie sociale, de défense nationale, de fiscalité ont conduit à une limitation de la propriété. En dehors de toutes ces restrictions d'ordre administratif, des restrictions d’ordré civil, également établies par la Ici, à raison du voisinage des fonds, viennent restreindre l’activité du propriétaire foncier : celui-ci est obligé à cértaines prestations et à certaines abstentions. TA

Aujourd'hui ke problème législatif de la réglementation de cette fonction sociale qu'est la propriété foncière s’élargit singulièrement. De plus en plus la propriété professionnelle sous toutes ses formes tend à s'affirmer. Le droit enregistre et règle cette évolution. Par 1à même la propriété immobilière perd sans cesse davantage de son ancienne primauté sociale et juridique. Elle subit certaines restrictions nouvelles et inévitables. Mais il importe

qu'elle conserve assez de force pour continuer son rôle nécessaire et que ses attributs essentiels Jui soient maintenus : Harmoniser la propriété nouelle et l’ancienne, réglementer ces deux fonctions sociales au mieux des intérêts collectifs, établir l'équilibre entre l’une et l’autre, telle est la tâche complexe et délicate du législateur d'aujourd'hui et de demain. | La longueur et les vicissitudes de l’élaboration de la loi du 30 juin 1926, sont venues en grande partie de cette difficulté du problème à résoudre. Le but de protection de la propriété commerciale, de liquidation des prorogations de baux en matière commerciale, se compliquait en effet d’une œuvre malisée de conciliation des intérêts de la propriété commerciale et de ceux de la propriété foncière. Assurer la propriété commerciale, n’était-ce pas empiéter, sur la propriété immobilière? N'assistait- t-on pas au choc de deux propriétés dont l’une devait être plus ou moins sacrifiée? (1) La question prenait une certaine couleur politique ; la défiance des propriétaires fonciers s’accroissait du fait que le parti socialiste se faisait l’un des défenseurs attitrés de la propriété commerciale, fruit du travail, et non du capital, disait-il. Sans doute les socialistes faisaient valoir qu’en l'occurrence ils défendaient la propriété, notamment celle des petits commerçants,

(x) Riçaup : Le conflit de deux propriétés : propriété immobilière 5 propriété commerciale, dans Annales de droit commercial, 1921, P'NIT ets:

contre les agissements des grands établissements à nombreuses succursales. Mais cette affirmation était loin de ranimer chez tous la confiance. Et, de fait, les appréhensions ne se trouvaient-elles pas, dans quelque mesure, autorisées par certaines propositions et certaines déclarations dissimulant à peine ie désir de ruiner l’ancien édifice du droit de propriété?

La proposition Lauche, du 5 juin 1914, signée de tous les membres du groupe socialiste unifié de la Chambre, avait dressé l’une en face de l'autre, comme deux ennemies, la propriété commerciale st la propriété immobilière. « Le fonds de commercv, disait l’Exposé des motifs, appartient, indiscutablement au commerçant qui avec son capital, ‘avec son travail, avec celui des siens, en risquant ses capitaux et souvent sa santé, l’a mis en valeur. Et il serait impunément dépouillé par le propriétire capitaliste qui, sans effort et sans aléa, n’a, en touchant ses termes, qu'à attendre patiemment l’expiration du bail qui vient automatiquement à son heure. Jusqu'à ce jour, le propriétaire a eu tous les droits, le commerçant pas un seul. Qu’oppose-t-on à notre théorie ? Le respect de la propriété ? Mais ce respect va-t-il à ne reconnaître qu’un droit et à opprimer les autres? » La proposition Lauche créait, en face du droit de disposition du propriétaire, un droit de renouvellement pour le locataire, tempéré, il est vrai, par un droit de reprise du propriétarre, mais moyennant le paiement de la valeur du fonde

de commerce, c’est-à-dire moyennant un véritable rachat de la propriété commerciale du locataire.

La même conception se retrouve dans les amendements soutenus par M. Garchery, au nom du groupe communiste de la Chambre, qui s'était fait I: champion de la propriété commerciale dite intégrale, cette dernière comportant la suppression du droit de reprise du propriétaire. « Nous ne pouvons pas, s'écria le président de la Commission de la Chambre, être d'accord avec M. Garchery, puisque rous partons d'idées évidemment différentes. Ce qui intéresse surtout M. Gärchery, c’est, je crois, l’atteinte portée, du moins dans sa pensée, au droit de propriété par la loi. Conformément à ses principes, il pousse l'atteinte le plus loin possible. Il ne peut pas me venir à la pensée qu'il soit surtout intéressé par la défense du commerce...

M. Garchery : « Pourquoi pas? »

M. le Président de la Commission : «... Ge qui n'est pas conforme à ses principes, qui tendent à la suppression du commerce. C’est par là qu'on a commencé dans un pays qu'il connaît bien (Interrup- ‘tions à l'extrême gauche communiste). Ce qui intéresse M. Garchery, c’est de porter atteinte au principe même de la propriété privée. Nous ne pouvons pas le suivre. » (r)

(x) Chambre des Députés, séance du 0 avril 1926.

V. aussi, dans le même sens que la proposition Lauche et Îles amendements Garchery, les déclarations de M. Jean, Bon, député, à la séance du 26 février 1919, J. O., 27, p. 852, 858.

Si une volonté d’offensive contre la propriété foncière se manifestait ainsi au Parlement, elle était loin cependant d'y dominer. La plupart des propositions ne tendaient qu’à la protection légitime des locataires comimerçants et industriels contre des abus trop criants. Loin d’exproprier, sous une forme quelconque, le propriétaire de l'immeuble ou de l’obliger à conserver le'locataire à l'expiration du bail, elles recherchaient seulement le moyen d'empêcher qu'un commerçant puisse profiter des efforts d’un autre, et, ayant jeté son dévolu sur un local tout achalandé, offre un loyer plus élevé devant fatalement tenter le propriétaire.

L'une de ces propositions, celle de M. Georges Bureau, du 11 juillet 1914 (1), mérite même une mention toute particulière à cause de l'originalité qu'elle présentait à notre présent point de vue. Au Leu de voir dans le conflit d'intérêts entre le propriétaire et le locataire commerçant un conflit entre deux propriétés — la propriété immobilière et la propriété commerciale — son auteur s'était, en effet, efforcé de démontrer qu'il s'agissait en réalité d'un conflit entre deux locataires : celui qui s’en va ct celui qui le remplace, et que la question soulevée était une question de concurrence commerciale. Pour régler ce conflit, il proposait d'obliger tout commerçant ou industriel à s'assurer, en s’installant dans les locaux vacants, du consentement du :

(1) Doc. parl., 11° législature, annèxe 377.