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locataire sortant et à lui payer, sous certaines conditions, une juste indemnité. La même idée fut reprise par MM. Lefas et Lerolle, sous forme de contreproposition. Mais cette manière d'envisager et de résoudre le problème n'obtint aucun succès (2). La grande majorité des propositions, qui servirent de point de départ aux travaux parlementaires, x“ cherchèrent nullement à faire disparaître ou à masquer le conflit entre la propriété immobilière et ia propriété commerciale. Seulement elles prétendaïent dénouer ce conflit en toute impartialité, sans aucune animosité contre le propriétaire foncier. La vérité économique, sociale et juridique, apparäaissait donc clairement, au Parlement et dans le pays, à tous les esprits pondérés. Ce n’est pas parce que le Code Civil avait été rédigé à une époque où personne ne pouvait prévoir les évolutions, les complications de l’économie nationale et du commerce, qu'on pouvait continuer à nier ou à sanctionner trop imparfaitement un droit qui s’affir-

. (2) IH eût peut-être été souhaitable qu'us meilleur accueil fût réservé à la conception de MM. Bureau, Lefas et Lerolle. En ‘tout cas, on ne pouvait aller, avec M, Martini (La propriété commerciale ou le renouvellement des baux industriels et commerciaux) jusqu’à dire qu'il n’était pas besoin de légiférer en la matière et que le droit commun, relatif à la concurrence illicite, suffisait à protéger les lo-, cataires de locaux à usagé commercial industriel contre une expul-

sion injustifiée. — Pour agir en concurrence déloyale, il faut, en effet, d’après la législation en vigueur, démontrer une ‘confusion. Et il serait trop facile au nouvcau locataire, par un changement d’enseigne ou de façade, par des affiches ou des annonces, d'échapper à toute condanination #t de fecucillir néanmoins le bénéfice de la clientèle du précédent locataire.

mait chaque jour davantage à côté de la propriété immobilière. Mais ce droit devait être reconnu parallèlement à celui du propriétaire foncier, non pas à son encontre.

« I ne s’agit pas, disait excellemment M. Puech à la Chambre (r), de porter atteinte aux droits de Ja cropriété foncière, mais de concilier ces droits avec ceux de la propriété mobilière qui n’est ni moins respectable, ni moins sacrée, puisqu'elle est, elle aussi, le fruit du travail. »

Le droit de la propriété devait sagement évoluer afin de permettre la mise en harmonie des deux propriétés en présence. Se trouvant en face de deux propriétaires également respectables, on ne pouvait admettre que l’un d'eux püût, par sa seule volonté, même sans raison, à fortiori pour des raisons injustifiées en équité, anéantir les droits de l’autre.

Mais si le principe était facile à formuler, sa mise er œuvre était malaisée. La tâche du législateur n'était rien moins que la limitation des droits ri- VEUX.

À un double point de vue, le locataire commerçant était exposé, en fin de baïl, à subir un préjudice par le fait de la volonté arbitraire du propriétaire de l’immeuble. D'une part, en effet, celui-ci. en refusant sans motif de continuer la location — ou, ce qui est équivalent, en imposant pour un nouveau bail des conditions, de prix ou autres, im-

(x) Rapport annexe n° 1145, Journ. Off.. du 3 mai 1925, P. ‘25

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possibles à accepter —, pouvait empêcher la continuation du commerce dans le local où il s'était jusqu'alors exercé. D'autre part, et c'était là une aggravation de la situation précédente, une connivence déloyale pouvait s'établir entre le propriétaire de l'immeuble et un nouveau preneur exploitant un commerce analogue à celui du locataire dont le bail était expiré. À ces deux dangers la loi a voulu obvier tout en sauvegardant les droits légitimes du propriétaire de l'immeuble. Permettre au locataire de renouveler son bail en vue de la continuation de son exploitation commerciale au lieu où elle s’effectuait déjà, empêcher que les bénéfices résultant des efforts accomplis pour l'essor d’un fonds de commerce ne lui soient frauduleusement enlevés au profit d’un tiers, permettre tout au moins que le préjudice subi par le fait d’une volonté arbitraire du propriétaire refusant un nouveau bail soit réparé, tel a été l'objectif du législateur de

Si l’on décrit l'économie générale de la loi, on saisit immédiatement l'effort de conciliation de la propriété commerciale et de la propriété foncière. En principe et en toute hypothèse, le propriétaire peut reprendre son immeuble en fin de bail et en faire l’usage qui lui convient. Mais une indemnité est due au locataire dans le cas de non-renouvellement abusif. « Lorsque arrive l'expiration du bail #t qu’il maintient son immeuble en location, le propriétaire qui n’a aucun grief à formuler contre son

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locataire, ni aucun motif légitime pour lui en préférér un autre, devra indemniser le locataire, écrit M. Cautru (x) s’il lui refuse le renouvellement qu il sollicite, pour lui tenir compte des difficultés ou de l'impossibilité auxquelles il se heurtera, pour se réinstaller ailleurs, par suite des conditions économiques, et notamment de la rareté des locaux. Quand bien même le propriétaire n’abuserait pas de son droit, nul ne doit s'enrichir sans cause aux dépens d'autrui. Si un commerce similaire est exploi-

dans l’immeuble, soit par le propriétaire luimême, soit par un autre locataire, le nouvel occupant devra indemniser Île locataire sortant à concurrence de son enrichissement, et cette indemnité sera due dans la même mesure par le propriétaire, dans le cas de commerce non similaire, si le locataire a donné une plus-value à la valeur locative de l'immeuble. » |

Ainsi, tout en maintenant le droit du propriétaire de reprendre en fin de bail son immeuble, la loi nouvelle cherche à réprimer l’abus de ce droit et l'enrichissement injuste au détriment du locataire évincé. De plus, elle crée, en vue de faciliter le renouvellement du bail, une procédure de conciliation et d'arbitrage, qui tend à prévenir tout abus de droit et tout enrichissement injuste. Comment ces idées directrices ont-elles été mises en œuvre ?

(x) Chambre : Avis contre annexe, n° 1463, Journ. Off., du 22 j'ullet 1925, p. 498.