CHAPITRE V

Le Cons Civic ET LES Lois POSTÉRIEURES

La Révolution a, nous venons de le voir,-supprimé le domaine direct, elle a transformé la rente foncière en la supprimant en tant que droit réel et en la rendant toujours rachetable. Elle n’a cependant pas touché aux servitudes personnelles et prédiales d’origine romaine. « En résumé, en l’an 1804, il ne subsistait de l’ancien régime que deux sortes de démembrements de la propriété : les droits réels de jouissance et les servitudes prédiales. L'article 543 du Code Civil dit en effet : « on peut avoir sur les biens ou un droit de propriété ou un simple droit de jouissance ou seulement des services fonciers à prétendre. En d’autres termes, l’article 543 reconnaît comme démembrements de la propriété, précisément ceux qui ont échappé et qui devaient échapper à l’abrogation de l’ancien Droit parce qu’ils n’étaient pas le produit de l’état social particulier au Moyen-Age. Ils lui préexistaient. C’est pour cela qu'ils lui ont survécu. Ainsi, l’article 543 n’exprime pas seulement un fait historique, mais encore un fait juridique en énumérant comme démembrements de la propriété, les seuls qui dérivent vrai-

ment de la nature des choses, puisque à toutes les époques on les voit consacrés » (1).

L'article 543 dit, dans sa première partie : « On peut avoir sur les biéñs où wh droit de propriété. » Dans l’article suivant, le Code Civil donne la définition de ce droit de propriété dont il vient de parler. « Ha propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois où par lé$ règléments. » = C’est en somme la définiliôfi romaine dé la propriété, qui comiprénait, nous l'ävoris vu, le jus fruéndi, ütenti ét abutenti. Et, én effét, le législateur fl’à pas compté dans cétié énuimé: rätion, cé que Ie$ Rornaitis appeläient l’üsus « sans douté d:t-il considéré que l'usage est unë sorte de jouissance, céllé qui éoünsiste à retirer personnelle: miéht VPütilité où lé pldisir qué peut proeuféf une chosé hon frügifère ét non exploitée ; ainsi, il y à usägé dé la part du propriétaire qui habite dans sa maison, $e promèhe dans 8üh parc, chasse datis ses bois, ete; été. Däns le langage bourant, té sont bieñ là des äctes dé johissante » (3).

Mais il ÿ ä; sémble-t:il, dans cétte définition, unie Contradittion. L’ärticlé 544 parle de « droit lé plus absolu ÿ, et un peu plus loin, il &jouté & pourvu qi'on n'eñ fasse pas uni usdge prôHibé pâr lä loi où päf les règlements 5: Si un droit ést & lé plus absolu ÿ, cofnment peut-il être limité P Coñtradiction

(1) CREnôh. Op. dit., p. #4».

.(2) Gapitant. Cours élémentaire de Droit Civil Français; T. I, p. 716.

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qui n'est qu'apparente et qui n'existe que si on prend les termes de cet article dans leur lettre. Par « droit le plus absolu », le législateur de 1804 a voulu sim-

plement exprimer cette vérité que le droit de pro- - priété est le droit réel le plus complet qui puisse

exister sur une chose... En second lieu, les rédacteurs du Code Civil, en qualifiant la propriété de droit absolu, ont dû vouloir faire allusion à son indépendance actuelle, par opposition au caractère dépendant et subordonné qui était en général celui de la propriété foncière avant la Révolution » (1). De

plus, par la porte que la dernière partie de l’article

54h ouvraït aux restrictions que les lois ou les règlements pourraient apporter au droit de propriété, les rédacteurs du Code Civil ont fait de la propriété individuelle un droit susceptible à tout moment de se modifier et de s'adapter au développement économique ou social.

2. — Modifications apportées au droit de propriété depuis le Code Civil jusqu’à nos jours

La plus importante des restrictions apportées au droit de propriété est celle qui résulte de l’institution de l’expropriation pour cause d'utilité publique.

. Cette institution permet en effet, à l'Etat, de dépos-

séder un particulier quand l'utilité publique l'exige moyennant le paiement d’une indemnité. Cette expropriation, le Code Civil l’autorisait déjà dans l’ar-

(1) Ibid. p. 717.

ticle 545 : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d'utilité publique... » Mais les cas dans lesquels cette expropriation est permise sont devenus considérablement plus nombreux que ceux qui étaient énumérés dans la loi organique du 3 Mai 1841. :

L'expropriation peut, à l'heure actuelle, être effectuée en vue d'améliorations agricoles ou urbaines (Loi du 22 Décembre 1888), pour l’utilisation de l'énergie hydraulique (Loi du 17 Octobre 1919), pour l'acquisition des sources d’eau potable (Loi du 15 Février 1902), pour cause d'utilité artistique (Loi du 31 Décembre 1915), pour raisons d'hygiène (Loi du 15 Février 1902 et du 17 Juin 1915). « En outre, l'utilité de l’expropriation peut être aujourd'hui déclarée non seulement pour les superficies comprises dans le périmètre des ouvrages publics projetés, mais encore pour toutes celles qui sont reconnues nécessaires pour assurer à ces ouvrages leur pleine valeur immédiate ou d'avenir, et elle peut l’être aussi pour les immeubles, qui en raison de leur proximité de l'ouvrage projeté, doivent en retirer une plus-value dépassant 15 % (Loi du 6 Novembre 1918) » (x).

À ces textes, il faut ajouter les lois sur les réquisitions, qui sont une forme de l’expropriation. Ces lois rendent la réquisition possible, non seulement en cas de guerre, mais même chaque fois que les nécessités publiques l’exigent.

() Capitant. Les transformations du Droit Civil Français depuis 50 ans. P. ar.

Si la propriété a été considérablement restreinte par ces lois sur l’expropriation et la réquisition, le nouveau régime des eaux a complètement bouleverse le régime de la propriété des riverains sur les cours d’eau non navigables ni flottables. Le Code Civil, en effet, n'avait eu en vue que les intérêts des particuliers qui étaient déclarés propriétaires absolus des sources jaillissant sur leurs fonds et des cours d’eau non navigables ni flottables.

« Une réglementation plus complète établissant d’une façon plus précise, à côté des droits des particuliers, ceux de la collectivité sur cet élément indispensable à la vie des hommes, était nécessaire. Le Premier Empire en avait commencé l'étude en 1808, mais cette étude n’a abouti que go ans plus tard, à une loi du 8 Avril 1898, d’ailleurs incomplète, mal venue, mal rédigée (voir notamment les articles 642 et 643) qui ne fait aucun honneur à ceux qui l’ont élaborée, car ils ont versé dans le même défaut que le Code Civil, et, comme lui, ont sacrifié l'intérêt social à celui de la propriété privée dont ils ont consolidé, exagéré même les droits (voir l’article 3) » (1). La loi du 26 Octobre r919, loi trop tardive, car presque toutes les chutes d’eau avaient été accaparées par des sociétés privées, a enfin reconnu le caractère social et collectif de cette force et a décidé que nul ne peut disposer de l'énergie des cours d’eau, même non navigables ni flottables, sans une

(1) Ibid., p. 22.

ne 74 == | concéssion où une autorisation de l'Etat qui, en aucün cas, né pourra dépasser 75 ans.

Si on ajoute à ces dispositions d’autres iois restreignant le droit de propriété et inspirées, les unes dé motifs de sécurité et de salubrité publique (x), les autres, de motifs d'économie sociale (2) ou d’'ordre artistique (3), d'ordre fiscal (4), ou bien nécessitéés par les besoins de la défense nationale (5), on conviendra sans peine que le droit de propriété s'est bien modifié depuis la conception dont le Code Civil avait été comme la cristallisation.

En réalité, la modification de la notion de pro: priété prend place dans uné transformation générale de nos conceptions juridiques. Cette transformation, dit M. Duguit, « peut se ramener aux deux propositions suivantes :

1°) La déclaration des Droits de l'Homme, le Code Napoléon et tous les Codes modernes qui pro-

(x) Lois et Règlements de Voirie imposant aux propriétairés des prohibitions où des obligations relatives à l'alignement, au nivellement, à la hauteur des constructions, à la réparation ou à la démolition des bâtiments menaçant ruine, les prescriptions relatives aux établissemients dangereux, incommodes ou insalubres (Décrets des 3 Mai 1896, 5 Mai 1888, Loi du 19 Décembre 1917).

(2) Fiescriptions concernant l'exploitation des mines et minières, le défrichement des forêts, lle reboisement, sur Ja culture de la vigne en vue de la destruction du phylloxéra.

(3) Si l'immeuble présenté un intérêt artistique üu historique, il est classé et le droit de propriété subit dans ce cas de très graves restrictions (Loi du 31 Décembre 1913).

(4) Restrictions à la culture du tabac ét au droit de fabrication de l'alcool par les bouilleurs de cru. ;

() À cette catégorie appartiennent les servitudes mili- —

taires ou interdictions de construire ou de planter dans un certain périmètre autour des places de guerre.

ar dd UT do ‘tte,

cèdent plus ou moins de ces deux actes, reposent sur uñe Conception purement individualisie du droit. Ajourd'hui, s'élabote un Système juridique fondé sur une conception esséntiellement socialiste.

IH ést bien entendu que j'emploïe ce mot parce qüé je n'en ai pas d'autre, qu’il n'implique danñs ma penséé aucune adhésion à un parti socialiste quelcônque, qu'il marque seulement l'opposition entre uñ système juridique fondé sur l’idée de droit subjéctif de l'individu, et celui fondé sur l'idée d’une règle soéiale s’iniposant à l'individu.

2°) Le Système juridique de la Déclaration dés Droits de l’'Hoïnme et du Codé Napoléon reposait sû la conception métaphysique de droits subjectifs. Le système juridique des peuples modernes tend à s’établir sûr la constatation du fait de fonction sociale, s'imposant aux individus et aux groupes. Le systè: me juridique civilisté était d'ordre métaphysique : lé systèmé nouveau qui s’élabore est d'ordre réaliste » (x).

Qu’entend, au juste, M. Duguit par droit subjeetif P « C’est, dit-il, le pouvoir qui appartient à une volonté de s'imposer comme telle à une ou plusieurs autres volontés quand elle veut une chôse qui n’est pas prohibée par la l6i... J'ai le droit de propriété : j'ai le pouvoir d'imposer à autrui le respect de ma volonté d’user comme jé l’entends de la chôsé que je déliens à titre de propriété » (2):

(1) Duguit. Les transformations du Droit, pp. 8-9. (ax: Tbid.,-p.10.

Le nouveau système, au contraire, « repose sur une conception exclusivement réaliste qui élimine successivement la conception métaphysique du droit subjectif : c'est la notion de fonction sociale.

«L'homme n’a pas de droits ; la collectivité n’en a pas davantage. Mais tout individu a dans la Société une certaine fonction à remplir, une certaine besogne à exécuter, et cela est précisément le fondement de la règle de droit qui s'impose à tous, grands et petits, gouvernants et gouvernés.. La propriété n’est plus, dans le droit moderne, le droit intangible, absolu, que l’homme détenteur de la richesse a sur elle. Elle est et doit être ; elle est la condition indispensable de la prospérité et de la grandeur des sociétés et les doctrines collectivistes sont un retour à la barbarie. Mais la propriété n’est pas un droit, elle est une fonction sociale. Le propriétaire, c’est-à-dire le détenteur d’une richesse a, du fait qu’il détient cette richesse, une fonction sociale à remplir : tant qu'il remplit cette mission, ses actes de propriétaire sont protégés. S'il ne la remplit pas ou s’il la remplit mal, si par exemple il ne cultive pas sa terre, laisse tomber sa maison en ruines, l’intervention des gouvernants est légitime pour le contraindre à remplir sa fonction sociale de propriétaire, qui consiste à assurer l'emploi des richesses qu’il détient conformément à leur destination » (1).

M. J. Bonnecase, de son côté, prétend « que

(:) Duguit. Op. cit., pp. 19-27.

cette orientation nouvelle dans les solutions positives n’a nullement pour pivot la notion de droit social, pour la bonne raison qu'à notre avis, le droit social est un mot, rien qu'un mot, et qu'au surplus la notion de droit social, telle qu’on nous la présente, existerait-elle réellement, qu'il serait impossible de voir en elle l'explication dernière des solutions posi-. tives de toutes sortes, dont le Droit Civil nous offre l’éclosion journalière » (1). D’après lui, le « Droit Givil Français demeure individualiste dans son fondement comme dans son développement ; mais ce caractère individualiste et rationnel est, chaque jour davantage, tempéré par l'influence concurrente des données de l'élément expérimental du droit fait luimême des aspirations du milieu social et de la nature organique de la personne humaine » (2).

Sans prendre parti dans cette controverse, il faut cependant signaler qu’en Italie, par exemple, il semble que le droit de propriété tende à devenir une fonction social. Aux termes de la loi qui ordonne la bonification intégrale des terres, les propriétaires sont tenus d'entreprendre les travaux indispensables pour mettre en valeur leurs propriétés, et, dans le cas où ils s’y refuseraient, ils peuvent être légalement expropriés. Le journal « Il Lavoro Fascista » du 4- 5-29 signale que dans la province de Trévise, un certain Augusta Della Rovere laissait sa propriété de

(1) J. Bonnecase. La Cité moderne et les transformations du Droit, p. 5o.

(2) Ibid, p. 84.

9 hectares dans un état d'abandon complet. Le Préfet de la province dui a substitué, pour l'année en cours, la Fédération Provinciale Fasciste des Agri: culteurs. Le journal fasciste, qui donne ee renseignement, y joint un commentaire, naturellement admiratif, et fait observer, fort justement d’ailleurs, que le régime fasciste a le mérite de suivre cette voie nouvelle avec plus d’audace qu’on ne l’a fait dans les autres pays.

En France, l’évolution du droit de propriété a conduit aux votes de lois importantes : lès lois sur les loyers et la loï sur la propriété commerciale.

À. — Loi sur les loyers

L'article 1131 du Code Civil dit : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites ». Le régime exceptionnel créé par les nombreuses lois sur les loyers qui se sont succédé de 1914 à 1926, au contraire, «entraînent la souverainelé de la loi sapplantant celle des parties contractantes. D'après le nouveau régime institué par ces lois, la loi proroge les locations, c'est-à-dire prolonge leur durée contre le gré du propriétaire. C'est Jà l'objet principal de tous les moratoires de la loi du 9 Mars 1918, complétée, modifiée, remplacée par une série d’autres textes, dont l’aboutissant a été la loi du 1° Avril 1926, modifiée par celle du 29 Juin 1929. De plus, la loi fixe un taux maximum de loyer, un prix limite (Loi du 29 Décembre 1928) dont les

dispositions sont reproduites par celles du x° Avril

Une brève analyse de cette loi du 1° Avril 1926 mous donnera une idée de l'atteinte très forte qu'elle porte à la liberté des conventions et au droit de propriété.

D'abord, un des caractères dominants des prorogations qu'elle impose, c'est qu'il s’agit de prorogations de plein droit et absolument automatiques. Pour ce qui est de leur durée, on a admis le système des paliers, pour éviter le retour brusque au droit commun de tous les baux. L'article 2 de la loi décide en effet, que la durée des prorogations variera suivant le prix du loyer en 1914, et suivant l'importance de la population des villes.

Il y avait donc, ne serait-ce que par ces dispositions une expropriation partielle. Partielle, car elle n'enlevait au propriétaire qu'une partie de son droit de propriété : le droit de disposer ; partielle

aussi, car ces dispositions n'étaient que momentanées et présentaient un caractère transitoire.

D'aïlleurs, pour tempérer la rigueur de cette atteinte au droit du propriétaire, on lui accorde dans certains cas le droit de « reprise » : lorsqu'il reprend les locaux loués, pour les habiter ou y faire habiter

ses parents ou alliés. Et encore ici, y a-t-il lieu de distinguer. Si l'immeuble a été acquis en tout ou en partie avant le 1°” Mars 1926, le propriétaire peut le reprendre sans indemnité, à condition que les locaux loués servent exclusivement à l'habitation, que le droit de reprise soït exercé une seule fois au

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profit des bénéficiaires ci-dessus énoncés et il faut que le locataire n’appartienne pas à certaines catégories privilégiées. Mais si au contraire, l'immeuble a été acquis après le 1° Mars 1926, le propriétaire qui veut user de son droit de reprise doit mettre à la disposition des locataires ainsi évincés un local équivalent : condition, on le voit, bien difficilement réalisable. Si on ajoute à ces restrictions des dispositions qui interdisent au propriéaire de majorer le prix des loyers au-dessus d’une certaine limite, on admettra sans peine que ses droits ont bien été amoindris.

Mais quand il s’est agi non plus des loyers concernant des locaux d'habitation, mais de la révision des baux commerciaux; on a considéré que la propriété commerciale était comme le corollaire indispensable de la révision de ces baux. Cette propriété, commerciale a, en effet, été créée par la loi du 30 Juin 1926, modifiée par celle du 22 Avril 1927 et celle du 21 Juillet 1927.

Par ces lois, le législateur a voulu que le commerce n'ait plus à souffrir des incertitudes locatives et qu'il bénéficiât d'une certaine stabilité sur ce point ; il a considéré que le commerçant qu'il a présumé avoir développé sa maison par son travail, son activité, ne devait plus être soumis au risque de se voir expulsé en fin de bail pour le plus grand profit d'un locataire où du bailleur prenant sa place. Donner au commerce la sécurité locative et, en outre, le défendre contre toute atteinte de spéculation de la

part du propriétaire, telles furent les directives maîtrsses de la loi.

D'un autre côté, du côté propriétaire, le législateur a voulu sauvegarder l'essentiel du droit de propriété, qui est la libre disposition de la chose possédée.

C'est de la combinaison de ce double principe que sont issues les dispositions principales de la loi et particulièrement l’article 4 qui régit la matière de l’éviction. Ainsi, toutes les fois que l’éviction du locataire commerçant a, pour origine, l'exercice par le propriétaire d’un droit légitime, c’est-à-dire reconnu par la loi, le locataire doit céder purement et simplement la place. Mais toutes les fois que cette éviction a un motif spéculatif de la part du propriétaire ou même n’a aucun motif, la loi a vu en elle un abus de droit de ce dernier : le départ du locataire s’il est, en toute hypothèse, obligatoire en vertu du principe de la libre disposition par le propriétaire de la chose qui lui appartient, donne du moins droit, au profit de l’évincé, à une indemnité payable soit par le bailleur, soit par le tiers bénéficiaire, mais se ramenant, en fin de cause, à une mise en jeu de la responsabilité du propriétaire. Ainsi ont été prévues diverses indemnités : indemnité d’éviction, fondée sur l’abus de droit du propriétaire, indemnité de plus-value fondée sur un enrichissement sans cause dont il profiterait, enfin indemnité pour l'enrichissement sans cause du locataire entrant. Telles sont les dispositions principales de la loi instituant la propriété commerciale.

De même qu’on avait trouvé que cette propriété commerciale était le corollaire indispensable de la loi de révision des baux commerciaux, on a pensé que la « propriété culturale » devait être le corollaire logique de la loi sur la révision des baux ruraux (loi du 9 Juin 1927) et on a déposé divers projets tendant à instituer « la propriété culiurale » qui fait l’objet de la présente étude,

La notion de propriété, nous l'avons vu au cours de cette première partie, a évoluée.

Elle ne doit pas rester figée ; elle doit évoluer et s'adapter aux changements de mœurs, aux mouvements du progrès et de la civilisation. Mais de quelle prudence ne doit-on pas s’entourer, quand il s’agit de toucher à ce droit primordial. « Si ces principes ne nous apparaissent plus comme des dogmes intangibles, leur valeur pratique démontrée par une longue expérience sociale exige avec une autorité suffisante qu’il ne leur soit porté atteinte que lorsqu'il n’est pas d'autres moyens de remédier aux abus signalés. » (1). Il ne faut pas, en effet, qu> sous prétexte de justice et pour plaire à une clientèle électorale, en portant inutilement atteinte à un droit essentiel de l'individu, on risque de déclencher de graves perturbations dans la Société tout entière. Sur ce point surtout, comme fort justement le disaient nos ancêtres, « méfions-nous de l'équité des Parlements ».

() Rigaud. Le Conflit de deux Propriétés. Annales du Droit Commercial. Avril-Juin 1921. |